Investorrapport Mars 2009 Abu Dhabi Real Development 1 AS
Innhold Kjære Aksjonær... 3 DE FORENTE ARABISKE EMIRATER (FAE) GENERELL MAKROUTSIKT... 4 EIENDOMSMARKEDET I ABU DHABI... 7 Kontormarkedet i Abu Dhabi... 7 Boligmarkedet i Abu Dhabi... 8 EIENDOMSMARKDET I DUBAI... 10 Kontormarkedet i Dubai... 11 Boligeiendomsmarkedet i Dubai... 12 Abu Dhabi Real Development... 13 Khor Al Raha Beach Abu Dhabi... 14 Valuta... 18 Regnskap... 18 Ligningskurs... 18 2
Kjære Aksjonær Oslo 16. mars 2009 Selskapet Abu Dhabi Real Development Holding AS ble opprettet våren 2008 og det ble hentet inn totalt 131.2 million kroner for eiendomsinvesteringer i Abu Dhabi. Selskapets investering ligger på Khor Al Raha, et område som utvikles av Aldar Properties. Aldar er den ledende eiendomsutvikleren i Abu Dhabi og blant eierne finnes Abu Dhabi Investment Company (ett av Abu Dhabis statlige investeringsfond). Investeringen ble gjort i 2 tomter på Al Raha Beach, tomt 503 og tomt 504. Styret i investeringsselskapet besluttet å slå tomtene sammen for en mer kostnadseffektiv og helhetlig utvikling. Markedet i UAE og spesielt Abu Dhabi så lenge ut til å stå sterkt i høstens finanskrise, men man så mot slutten av 2008 at de siste års vekst bremset kraftig opp og man opplevde fall i flere sektorer. I rapporten vil vi beskrive hvordan den siste tidens utvikling har påvirket prosjektet som ARD er investert i samt et bilde av markedet i Abu Dhabi og Dubai. Eiendomspriser har generelt falt, men det har også byggekostnadene. Vi har ennå ikke startet bygging så noe av fallet kan kompenseres gjennom fallet i byggepriser. Vi øn s k e r å sende ut en rapport til investorene før årsregnskap blir ferdigstilt. Når regnskapet er ferdigstilt vil dette i tillegg legges ut på selskapets nettside. Med vennlig hilsen Styret i Abu Dhabi Real Development Holding AS og Forvalter Colliers Asset Management AS 3
Informasjonen i denne markedsoversikten er en samling av informasjon, fakta og forventninger hentet fra følgende kilder: Economics, United Arab Emirates, Revised Near-Term Outlook, November 2008 av Morgan Stanley Research Europe Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai, Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Abu Dhabi, Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Colliers International Research GCC DE FORENTE ARABISKE EMIRATER (FAE) GENERELL MAKROUTSIKT FAEs brutto nasjonalprodukt (BNP) forventes å stige i et roligere tempo gjennom 2009, med en avtagende inflasjon. BNP er forventet å stige med 3,8% i 2009 og 4,7% i 2010, rundt 2 prosentpoeng lavere enn estimert i Q3 2008. Denne endringen i estimat kommer av en rekke faktorer, blant annet: Nedgangen i oljemarkedene den senere tid. En skarpere nedgang i den generelle, globale veksten neste år. Fortsatt svakhet i eiendomsmarkedet. En generell forventning om et lavere nasjonalt forbruksnivå de neste 12 månedene. Fiscal Balance / GDP Skattemessig balanse. 0% skatt, men inntekter fra fees, administrasjon, etc. Source: Morgan Stanley Research, November 20 th 2008 Current Account / GDP Import/Eksport uten langsiktig gjeld og investeringer Rundt Q3 2008 nådde den globale finanskrisen også De Forente Arabiske Emirater, og man ser her nå de samme symptomene som man finner i det globale kapitalmarkedet. Mangel på likviditet forverret av den generelle krisen i det globale kapitalmarkedet, synkende oljepriser og utenlandsk kapitalflukt har gjort at FAE nå kjenner situasjonen på kroppen. Gjennom Q3 2008 begynte de fallende eiendomsprisene å påvirke hele FAEs økonomi. Kombinert med negative nyheter fra næringslivet om lavere inntjening, oppsigelser, kansellering av prosjekter og redusert produktivitet etc. forventes det nå en videre finansiell oppbremsing i første halvdel av 2009. 4
Tilnærmet alle børsnoterte selskaper i UAE opplevde store fall i aksjeverdier i 2008. Noterte selskaper innen eiendomssektoren og byggeindustrien sank med nærmere 77% i 2008, mot en oppgang på 38% i 2007. Bank- og finansaksjer sank med 56,1% i 2008 mot en oppgang på 42,0% i 2007. På tross av den globale nedgangen og de lokale finansielle og markedsmessige utfordringene FAE står ovenfor, forventes FAEs totale økonomi å holde seg sterk. Det forventes en fortsatt økonomisk vekst i 2009, med en BNP vekst på rundt 3,8% uavhengig av nedgangen i oljesektoren (produksjonsnivået har sunket pga lavere etterspørsel, og OPEC reduserer produksjonen for å holde oljeprisen oppe). Et sterkt banksystem De syv emiratene har en felles sentralbank og felles pengesystem/valuta. I oktober 2008 lanserte FAEs myndigheter to betydelige tiltak for å støtte banksektoren. Staten garanterte for alle innskudd i nasjonale banker, samt opprettet et fond på USD 19 milliarder som bankene kan trekke på ved behov. Disse statlige garantiene har vært med på å gi markedet ro og trygghet og opprettholder tilliten til FAEs banker. Myndighetene har uttalt at de er klare til å sprøyte inn ytterligere likviditet dersom behovet skulle oppstå. EIENDOMSSEKTOREN I FAE 2008 startet godt med fortsatt stigende priser, og en kollektiv sterk vilje til å ta risiko i markedet. Ved slutten av året derimot var situasjonen betydelig annerledes, og de fleste aktørene i markedet hadde fått et betraktelig annet syn på virkeligheten. Mot slutten av annet halvår i 2008 satte vanskeligere tilgang på gjeldsfinansiering og synkende eiendomspriser (spesielt innen boligeiendom) en stopper for majoriteten av de kortsiktige spekulantene. Det positive i dette bildet er at det åpner opp for et mer realistisk prisnivå for langsiktige investorer og eiere som faktisk ønsker å bruke eiendommene sine selv. I tillegg ser vi at en rekke utviklere nå tilbyr mer fleksible nedbetalingsløsninger for å opprettholde kundebaser og sikre kontantstrøm. Lavere byggekost Byggekostnaden i FAE har falt betydelig de siste månedene etter som prisene på stål, betong og arbeidskraft har sunket. Det verserer flere tall avhengig av hvilken kilde man oppsøker, så et eksakt tall på prisfallet er vanskelig å fastsette, men flere kilder indikerer et generelt fall i byggekostnaden på 25-30%. De sterke endringene i markedet har også medført at myndighetene i FAE nå innfører en rekke nye strategiske og administrative reguleringer (rutiner rundt transaksjoner, dokumentasjon og kontroll av overdragelser, høynede standardkrav til utbyggere, entreprenører etc). Dette er i manges øyne sterkt etterlengtet, og vil etter flere aktørers oppfatning lede til et betydelig mer ryddig, regulert og oversiktlig eiendomsmarked. 5
GENERELT OM INVESTERINGSRISIKO I MIDT-ØSTEN Investeringer i eiendomsmarkeder i Midt-Østen medfører en grad av risiko som er høyere enn ved investeringer i mer trygge og kjente markeder i Europa og USA. Dette har både en historisk og kulturell forklaring. På tross av sin fantastiske og lange historie har Midt-Østen en forholdsvis kort fartstid som moderne finans- og investeringsarena, hvis man ser bort fra petroleumsindustrien. Det moderne eiendomsmarkedet i Abu Dhabi og Dubai har i praksis oppstått de siste 8-10 år, og få omsettelige bygninger i Dubai og Abu Dhabi er mer enn 10 år gamle. Det eksisterer derfor et svært begrenset omfang av historiske markedsdata og finansiell informasjon. Selv om De Forente Arabiske Emirater har jobbet hardt for å innføre struktur og systemer som tilfredsstiller internasjonal forretningspraksis, er det fortsatt kulturelle forskjeller for hvordan forretninger utføres i Midt-Østen i forhold til kjente og regulerte markeder i vesten. Vi beskriver de ovennevnte faktorene for å gjøre det klart at investeringer i eiendomsmarkeder i Midt-Østen og Abu Dhabi er forbundet med praktiske utfordringer og risiko man ikke er vant til fra hjemlige trakter. Som forvalter eller investor kan man derfor ikke forvente seg samme grad av oversiktlighet, faktatilgang, antagelser om fremtiden eller strømlinjeformede operasjoner som man kanskje skulle ønske seg. 6
MAKROFAKTA OM ABU DHABI Populasjon Q4 2008: 1,6 millioner (0,9 mill. i Abu Dhabi city) Forventet utvikling i populasjon: Forventer svak økning i 2009-2010 BNP 2008: 8% økning fra 2007 (60% av BNP kommer fra petroleumsindustrien). Arbeidsledighet 2008: 3,5% Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai Colliers International Research GCC http://www.zawya.com/story.cfm/sidzawya20090204033759/uae%20jobless%20rate%20stands%20at%204%25%20in%20 2008:%20Ministry EIENDOMSMARKEDET I ABU DHABI Abu Dhabi er betydelig mer motstandsdyktig enn Dubai i møtet med den verdensomspennende finanskrisen. Allikevel er dette oljerike emiratet heller ikke immunt mot ytre påvirkning, og man forventer ytterligere korreksjoner i eiendomsmarkedet. Der Dubais innbyggertall er forventet å synke i 2009, er Abu Dhabis innbyggertall forventet å stige, men i et roligere tempo enn de senere år. Det er også forventet fortsatt vekst i emiratets generelle økonomi, men her også i et roligere tempo enn tidligere. Selv om dette vil medføre justeringer i eiendomsmarkedet i et kortsiktig perspektiv, er den generelle oppfatningen at utsiktene for Abu Dhabis økonomi og eiendomsmarked er gode. Det siste halve året har vi sett at det har blitt vanskeligere å få attraktiv finansiering med stadig høyere renter og lavere finansieringsgrad. Dette har medført at de største eiendomsutviklerne i Abu Dhabi nå har gått sammen med de ledende bankene i emiratet, og tatt initiativ til tiltak for å opprettholde og bedre mulighetene for finansiering. Kontormarkedet i Abu Dhabi Korte fakta Leiepriser for kontoreiendom i Abu Dhabi: AED 2,600-3,200/m2/år Forventet utvikling i leiepriser: Ingen nedgang forventet Ledighetsgrad Q4 2008: 0-1% Forventet utvikling i ledighetsgrad: Ingen økning forventet Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Abu Dhabi Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Situasjonen i både kontormarkedet og boligmarkedet i Abu Dhabi er preget av større etterspørsel enn tilbud. Ikke bare er det mangel på kontoreiendom, det er også stor mangel på kontoreiendom som holder god internasjonal standard. Den generelle standarden på kontoreiendom i Abu Dhabi er derfor betydelig dårligere enn førsteklasse standarden som tilbys i det meste av Dubai. Ledighetsgraden i Abu Dhabi ligger på 0-1%, med andre ord ingen ledighet, og det er vanskelig å finne et ledig kontorlokale i Abu Dhabi, for ikke å snakke om et lokale som både er ledig og attraktivt etter internasjonal standard. Som et resultat av dette steg leieprisene med 10-15% i 2008, og ligger nå på AED 2,600-3,200 m2/år. Majoriteten av ny kontoreiendom av god kvalitet som er forventet på markedet i 2009 og 2010 ligger i de to hovedutviklingsprosjektene Al Reem Island og Al Raha Beach. Selskapets eiendommer i Abu Dhabi ligger på nettopp Al Raha Beach. 7
Ca 720,000 m2 ny kontoreiendom er forventet å komme på markedet i 2009 og 2010. Det har tidligere år vært svært vanlig med forsinkelser i leveringen av større prosjekter, og man estimerer at 30%-40% av de kommende prosjektene vil oppleve forsinkelser. Selv om alle disse kvadratmeterne med kontoreiendom skulle komme på markedet, og forsinkelsene skulle bli minimale, er det ikke forventet at det vil være nok ny eiendom til å dekke etterspørselen. Utsiktene i Abu Dhabis marked for kontoreiendom er med andre ord gode. Markedet for eksisterende kontoreiendom i Abu Dhabi er preget av svært lite omsetning, da det meste av den eksisterende kontoreiendomsmassen ligger utenfor sonene som tillater utenlandsk eierskap og kan ikke selges etasjevis, men kun som hele bygg. Dette kombinert med en sterkere etterspørsel enn tilbud i markedet generelt gjør at det ikke er forventet noen store korreksjoner i prisnivået for kontoreiendom i Abu Dhabi. Boligmarkedet i Abu Dhabi Korte fakta Salgspriser for boligeiendom i Abu Dhabi: AED 17,000-22,500/m2 Forventet utvikling i salgspriser: Svak videre nedgang forventet H1 2009 Ledighetsgrad Q4 2008: 0-1% Forventet utvikling i ledighetsgrad: Ingen økning forventet Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Abu Dhabi Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Boligmarkedet i Abu Dhabi fortsetter å vise en sterk etterspørsel og en fortsatt svært stor mangel på tilbud. Med støtte fra myndighetene har flere store utviklingsprosjekter innen boligeiendom blitt igangsatt i Abu Dhabi de siste årene. Emiratet har gjort dette for å bøte på en etterspørsel som i årevis har vært betydelig større enn tilbudet. Men dette er tidkrevende utviklingsprosjekter som ikke forventes å nå markedet før 2011-2012 og de påfølgende år. I tillegg er ledighetsgraden innen boligeiendom i Abu Dhabi forventet å ligge på tilnærmet null, og leieprisene er forventet å fortsatt stige. I 2008 steg leieprisene på ny boligeiendom med 65%, til tross for en statlig regulert begrensing av eksisterende husleier på 5%. Det gjennomsnittlige leienivået lå 8
ved slutten av 2008 på rundt AED 1,600 /m2/år. Dette betyr at boligeiendom av lav kvalitet i Abu Dhabi ligger på et høyere prisnivå enn boligeiendom av god kvalitet i Dubai. Rundt 31,000 boenheter er forventet å komme på markedet de neste to år, hvorav 25,000 er forventet i Abu Dhabi City. Det er forventet en årlig vekst i populasjonen på 3-4%, noe lavere enn det vi har sett de senere år (7%-8%). Fra oktober 2007 til september 2008 steg boligprisene i Abu Dhabi med nærmere 90%. Leiligheter gikk for AED 19,000-25,000/m2. Siden den gang har prisene sunket med 10-15%, primært på grunn av færre kortsiktige spekulanter. Mange av de kortsiktige investorene som har investert i Abu Dhabi de siste år, har også investert i Dubai. På grunn av dette har investeringsnivået gått noe ned i Abu Dhabi, men det er forventet å ta seg opp igjen i andre halvdel av 2009 og gjennom 2010. MAKROFAKTA OM DUBAI Populasjon Q4 2008: 1,7 millioner Forventet utvikling i populasjon: Nedgang til 1.62 millioner i 2009-2010 BNP 2008: 6% økning fra 2007 Kun 6% av BNP kommer fra petroleumsindustrien Arbeidsledighet 2008: 4% Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai http://www.arabianbusiness.com/544841-dubais-gdp-up-13-last-year-shows-offical-data http://www.uaeinteract.com/docs/uae_jobless_rate_stands_at_4_in_2008,_says_ministry_survey /34108.htm Selskapet har ingen investeringer i Dubai, men pga. sin nærhet til Abu Dhabi så har vi valgt å legge ved en del informasjon om Dubais eiendomsmarkedet. Det har de siste månedene vært skrevet mye om nedgangen i økonomien og eiendomsmarkedet i Dubai. Dubai er det emiratet i FAE med lavest andel av BNP fra olje og gass (kun 6%). Dette er bakgrunnen for Dubais behov for en sterk nasjonal verdiskapning utenfor petroleumssektoren, og hovedfaktoren bak den målrettede satsingen på å gjøre Dubai til Midt-Østens finans- og turistdestinasjon nummer én. Den enorme byggeaktiviteten, både innen bolig og næringsbygg har påført Dubai en betydelig statsgjeld, og når den generelle nedgangen i verdensøkonomien nå har nådd Dubai, har det medført en usikkerhet rundt emiratenes evne til å betjene sin gjeld. Det er i denne sammenheng viktig å huske på at Dubai er ett av syv emirater i en føderasjon (Forente 9
Arabiske Emirater) som sitter på noen av verdens største statsformuer og naturressurser. Emiratene har i tillegg felles sentralbank og pengesystem/valuta, og har en sterk gjensidig interesse av å holde hverandre oppe. Mandag 25. februar 2009 kunne man lese følgende på www.gulfnews.com: Bonds will boost confidence in UAE economy By Suzanne Fenton, Staff Reporter Published: February 23, 2009, 23:47 Dubai: The Dubai government on Sunday launched a $20 billion long-term bond programme. The UAE Central Bank subscribed half of this, a total amount of bonds worth $10 billion. Since the bonds were announced on Sunday evening, Dubai shares have surged, signalling a relieved response from the market. Analysts and economists believe the bonds will help Dubai's economy across the board as they will diminish risk of Dubai and UAE economies and restore confidence in the market. And most say the move is a positive one and one that will restore much-needed confidence in Dubai ( ) EIENDOMSMARKDET I DUBAI Ettersom eiendomsprisene synker og investorer taper deler av sine investeringer, er Midt-Østens mest lukrative og likvide marked nå i ferd med å utvikle seg til et mer modent og balansert eiendomsmarked, mindre attraktivt for opphetede, kortsiktige spekulasjoner. Første halvdel av 2009 vil være tiden der utfordringene topper seg, verdier vil nå sitt laveste punkt og faktabasert informasjon vil erstatte de opphetede nyhetene vi har sett de siste to år. Men på tross av alt dette er det forventet at denne bølgen vil roe seg og en stigende stabilitet vil inntreffe mot slutten av året. Summen av de eksterne rapportene lagt til grunn for denne markedsrapporten er at det med andre ord ikke forventes en langdryg og utstrakt nedgangsperiode i FAE. 10
Kontormarkedet i Dubai Korte fakta Leiepriser for kontoreiendom i Dubai: AED 3,800-5,500/m2/år (Prime) Leiepriser for kontoreiendom i Dubai: AED 1,950-2,400/m2/år (Class A) Forventet utvikling i leiepriser: 10-20% nedgang i løpet av de neste to år Ledighetsgrad Q4 2008: 2-5% Forventet utvikling i ledighetsgrad: 20% innen 2010 Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis De siste årene har utbyggere jobbet kontinuerlig med å levere bygg i både eksisterende og nye utviklingsområder i Dubai. En sterkt voksende økonomi og en sterk underbalanse mellom tilbud og etterspørsel av kontoreiendom medførte stadig stigende leienivåer og salgspriser, og ledighetsgraden var på 2-5% (lav ledighet). Men nettopp på grunn av den enorme byggeaktiviteten de siste årene, det store antall m2 kontoreiendom som vil komme på markedet de neste 1-2 årene og en lavere etterspørsel er vi nå på vei inn i en korreksjonsfase. Både kontor og boligmarkedet i Dubai vil bli påvirket når en stor del av den utenlandske arbeidsstokken reiser hjem på grunn av nedbemanninger og kansellering av prosjekter. Ca 90% av Dubais populasjon er utlendinger og uten arbeid må man forlate landet etter relativt kort tid. Den offisielle arbeidsledigheten vil derfor holde seg lav. Det er forventet at rundt 1,5 millioner m2 kontoreiendom vil bli ferdigstilt og komme på markedet i Dubai i 2009 og 2010. Dette tilsvarer rundt 50% av den nåværende kontoreiendomsmassen. Til tross for at myndighetene (som eier de største utviklings- og entreprenørselskapene i Dubai) har kansellert eller utsatt rundt 50% av alle planlagte prosjekter, er ledighetsgraden forventet å stige de neste to år til rundt 20%. Som et resultat av den økende ledighetsgraden er det forventet at leie og salgspriser innen kontoreiendom i Dubai vil synke gjennom 2009. For øyeblikket ligger leiepriser for Prime kontoreiendom i Dubai på AED 3,800-5,500 m2/år, og Class A kontoreiendom på AED 1,950-2,400 m2/år. Det er forventet en nedgang i det generelle leienivået på 10-20% i løpet av de neste to år. 11
Boligeiendomsmarkedet i Dubai Korte fakta Salgspriser for boligeiendom i Dubai Q4 2008: AED 45,000-50,000/m2 Salgspriser for boligeiendom i Dubai Q1 2009: AED 25,000-30,000/m2 Forventet utvikling i salgspriser: Videre nedgang H1 2009 Ledighetsgrad Q4 2008: 2% Forventet utvikling i ledighetsgrad: 20% innen 2010 Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Markedet for boligeiendom i Dubai nådde gjennom 2008 prisnivåer uten sidestykke. Eiendom i sentrale områder av byen gikk for AED 45,000-50,000/m2, en økning på rundt 100% på ett år. De store korreksjonene vi nå ser i leie- og salgspriser innen boligeiendom i Dubai er et resultat av økende tilbudsgrad, svakere likviditet i investormarkedet og en innstramming av mulig gjeldsgrad og tilgang på gjeldsfinansiering fra bankene. Ledighetsgraden innen boligeiendom i Dubai har historisk ligget på 0-2%. Situasjonen den nærmeste tiden ser betydelig annerledes ut pga følgende faktorer: 80,000 nye boenheter (leiligheter og hus) er forventet ferdigstilt mellom 2009 og 2010. Negativ utvikling i befolkningsveksten som følge av nedbemanning og hjemsendelse av utenlandske arbeidstakere (ex-pats, ikke service- og bygningsarbeidere). Fortsatt utfordrende å få tilfredsstillende gjeldsfinansiering. Synkende jobbsikkerhet for mange. Dårligere selvsikkerhet blant kjøperne. Til tross for at myndighetene har innført en 12 måneders utsettelse av til sammen 50% av alle egne planlagte nye prosjekter i 2009 og 2010, samt kansellering av 30% av alle prosjekter som skulle ferdigstilles i 2010, er det forventet at rundt 80,000 nye boenheter vil komme på markedet i 2009 og 2010. Kombinert med en nedgang i befolkningen fra 1,70 millioner innbyggere til 1,62 millioner innbyggere, er det forventet at ledighetsgraden vil øke til rundt 20% de neste to år. Maktskiftet fra selger til kjøper som nå har oppstått i Dubai, er forventet å gi en korrigering av den tidligere store maktdominansen gårdeiere har hatt. Prisene på boligeiendom i Dubai sank med 30-40% i 2008, avhengig av lokasjon og stadium i byggeprosessen, og at det er forventet en videre nedgang i første halvdel av 2009. I lys av dette, samt at det faktum at rundt 80,000 nye boenheter vil komme på markedet de neste to år, forventer man et betydelig mentalt og markedsmessig skifte hos gårdeiere, som nå er nødt til å omstille seg til en ny hverdag, med betydelig større kamp om de gode leietakerne. 12
Abu Dhabi Real Development Gjennom emisjonen i 2008 ble det totalt hentet inn 131.2 millioner til Abu Dhabi Real Development Holding AS ( betegnet som ARD ). Selskapet ARD eier 100% av datterselskapet Novus Management Ltd i Dubai, som er ARD sitt lokale investeringsselskap for den ko n k re t e investeringen i Flourish Investment Ltd, selskapet som eier de to tomtene på Khor Al Raha Beach. Medinvestorer Al Madina Al Madina er en av ARD hovedsamarbeidspartnere. Johan Ulander, bosatt i Dubai siste 20 år, er administrerende direktør. MAC Shukri AL Braik står bak MAC og er sammen med Al Madina en av våre viktigste samarbeidspartnere hva gjelder å sikre prosjekter, men også ved forhandlinger med bankene. www.albraik.ae. Stella Polaris 1a og 2a Svenske Investeringsselskaper forvaltet av Contender Kapital AB. Dubai Real Development Holding AS Norsk investeringsselskap opprettet i 2008. Medinvestor i totalt 6 prosjekter i Dubai og Abu Dhabi. 13
Khor Al Raha Beach Abu Dhabi Fa k t a Kjøpspris tomter: AED 273.196.258 Eierandel i prosjektet 27.45% Finansieringsgrad (antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel Byggestart: H2 2009 Ferdigstillelse: 24 måneder etter byggestart Al Raha Beach, et område på 500 dekar, er lokalisert ved havet nær hovedveien fra Abu Dhabi til Dubai, og vil være et integrert boligområde som inkluderer hotell, kontorer, shopping, serveringssteder, golfbaner, strender og marinaer. Utviklingen av Khor Al Raha er underveis og det er påbegynt konstruksjon av flere eiendommer i området. Det finnes mer informasjon om prosjektet på www.alrahabeach.com. Området som selskapets tomter ligger i er av de første områdene som vil bli ferdigstilt på Al Raha Beach. Endringer T o m t 5 0 3 har blitt slått sammen med tomt 504 der det norske selskapet Dubai Real Development AS (DRD) er e n av investorene. Prosjektet består nå av tomt 503 (9.015m²) og tomt 504 (14.576 m²) som gir et totalt tomteareal på 23.591 m². Eierskapet til de to tomtene samles i Flourish Investment Ltd som opprinnelig har vært SPV selskapet for tomt 504. Den nye aksjonærfordelingen er som følger: (1) Shareholder (2) % share capital in Flourish (3) Number of shares in Flourish (4) Value (in AED) SP1A 8.35% 22,804,185 22,804,185 Felicity (DRD) 18.55% 50,675,966 50,675,966 Novus (ARD) 27.45% 75,000,000 75,000,000 SP2A 3.66% 10,000,000 10,000,000 Al Madina 7.71% 21,067,946 21,067,946 Oryx (Shukri) 7.71% 21,067,946 21,067,946 Arion 26.56% 72,580,215 72,580,215 100% 273,196,258 273,196,258 14
Byggestart var først antatt å bli Q1 2009, men grunnet forsinkelser knyttet til due diligence på tomt 503 og nevnte fusjon mellom 503/504 så er byggestart utsatt i påvente av endelig regulering. Denne reguleringen kan ta opp til 4 måneder. Etter dette vil det utarbeides detaljerte arkitektplaner som er antatt til å ta 2-3 måneder. Strategien i prosjektet er å leie ut butikklokalene (som deretter kan selges) og enten selge eller leie ut leilighetene til større utleieoperatører. Finansiering Det arbeides med finansiering hos lokal bank i Abu Dhabi og våre lokale partnere er positive til at dette kommer på plass. Det er lagt opp til lav finansieringsgrad (40% av totale prosjektkostnader). Det er viktig å presisere at leilighetsmarkedet i Abu Dhabi har meget lav ledighet og veldig få prosjekter som er tilgjengelig på det åpne markedet for såkalte expats (utlendinger med fast tilhold i FAE). Det er også forventet vekst i Abu Dhabi mot 2010-11 og økt etterspørsel etter leiligheter i attraktive lokasjoner som Al Raha Beach. Konseptuelle tegninger. 15
16
17
V a l u t a Selskapets investeringer er gjort i arabiske dirham. Dirham er låst mot USD (1 US Dollar = 3,6725 AED). Overføringskursen til selskapet er i snitt på NOK/ AED 1.40 mot en kurs p.t. 1.85. Dette tilsvarer en potensiell valutagevinst på 32%. Selskapet er ikke i posisjon til å gjøre valutasikring da tidshorisonten til salg av prosjektet er usikkert. Regnskap Selskapet vil rapportere årsregnskap for 2008 i løpet av april. Ligningskurs Ligningskurser for selskapet administreres via VPS og det vil sendes ut årsoppgave til den enkelte investor fra VPS. Ligningsoppgave for Abu Dhabi Real Development Holding AS 2008: Abu Dhabi Real Development Holding AS Org.nr. 891 310 862 Antall aksjer Verdi Innbetalt aksjekapital 270.300 Overkurs 130.915.075 Sum emisjon 27.06.2008 2.703 131.185.375 Ligningsverdi 31.12.2008 131.185.375 Antall aksjer 31.12.2008 2.703 Ligningsverdi 31.12.2008 per aksje 48.533,25 18