KARMØY KOMMUNE MØTEINNKALLING Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Rådhuset, formannskapssalen NB! Møtedato: 30.08.07 Tid: Kl. 17.00 Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon 52 85 74 21 Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Før møtet vil det bli holdt befaring i forbindelse med følgende saker: 159/07 07/821 PÅKLAGING AV VEDTAK -SAK 323/07 OPPFØRING AV NAUST/BÅTHUS GNR. 107, BNR. 37 LINDØY 160/07 07/825 GNR. 22, BNR. 28 OG 31, STOL. DELING AV GRUNNEIENDOM MED KARTFORRETNING OVER PARSELL 161/07 07/505 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 284/07, OPPFØRING AV TILBYGG TIL BOLIG GNR. 64/1287 STANGELAND 195/07 05/2750 PLAN NR. 2024 - REGULERINGSPLAN FOR HÅSTØ 196/07 05/2198 PLAN NR. 364.2 - REGULERINGSPLAN FOR SKÅR, GNR. 72, BNR. 3 OG 13 REGULERINGSENDRING Oppmøte: Karmøy rådhus kl. 12.30 eller Røyksund bru kl. 13.00 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel Tekniske saker: 156/07 07/2317 KLOAKK - VESTRE VEAVEG IGANGSETTELSE 157/07 01/132 KLOAKKERING - TJØSVOLL NORD PÅLEGG OM PÅKOBLING OG UTBEDRING AV PRIVAT AVLØPSLEDNINGER 158/07 07/1367 KLAGE KONSESJON - GNR. 114, BNR. 1, 238 OG 239 - PAULSEN BYGGSENTER
Bygg- og delingssaker: 159/07 07/821 PÅKLAGING AV VEDTAK -SAK 323/07 OPPFØRING AV NAUST/BÅTHUS GNR. 107, BNR. 37 LINDØY -Befaring 160/07 07/825 GNR. 22, BNR. 28 OG 31, STOL. DELING AV GRUNNEIENDOM MED KARTFORRETNING OVER PARSELL - Befaring 161/07 07/505 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 284/07, OPPFØRING AV TILBYGG TIL BOLIG GNR. 64/1287 STANGELAND - Befaring 162/07 06/2466 DELING AV DRIFTSENHET, GNR. 21, BNR. 32 KLAGE 163/07 07/1410 GNR. 143, BNR 2. STORASUNDVEGEN. SØKNAD FRADELING HUS NR. 2 164/07 07/1676 GNR. 87, BNR. 5, VELDEVEGEN. FRADELING AV HUS NR. 2. 165/07 00/5638 GNR. 38, BNR. 110, SYREVIG, SYRE. 3 METERS KJØRBAR VEG. KLAGEBEHANDLING 166/07 04/2407 GNR. 146, BNR.58, BØ. NYBYGG, TERRASSE MED BASSENG KLAGEBEHANDLING 167/07 06/1231 GNR. 99, BNR. 101, VORRE. DELING AV GRUNNEIENDOM SØKNAD OM DISPENSASJON 168/07 06/1428 GNR. 38, BNR. 24, SYREVÅGEN, SYRE. SØKNAD OM DISPENSASJON 169/07 06/1865 GNR.53, BNR.3, HOVDASTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 170/07 06/1874 GNR. 83, BNR. 30, SKEIE. DELING AV GRUNNEIENDOM FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON
171/07 06/2350 GNR. 63, BNR. 13, STOKKE, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM, TILLEGG TIL BNR. 127 FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 172/07 06/2687 GNR. 22, BNR. 11, NORDRE FERKINGSTADVEG, FERKINGSTAD. DELING SØKNAD OM DISPENSASJON 173/07 06/2847 GNR. 17, BNR. 20, 22, SØRE ÅDLANDSVEG, ÅDLAND. DELING SØKNAD OM DISPENSASJON 174/07 06/2963 GNR. 21, BNR. 78, STAVAVEGEN, STAVA. DELING AV GRUNNEIENDOM FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS VEDTAK OM DISPENSASJON 175/07 06/3138 GNR. 64, BNR. 195, STANGELAND. DELING AV GRUNNEIENDOM SØKNAD OM DISPENSASJON 176/07 07/857 GNR. 75, BNR. 54, KVALAVÅG. DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING 177/07 05/1669 NY BEHANDLING - OPPFØRING AV GARDSHUS, KAI/BRYGGE OG 7 NAUST, GNR. 75/8 KVALAVÅG 178/07 06/2763 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 105/07 FRA FYLKESMANNEN I ROGALAND, DELING AV GRUNNEIENDOM GNR. 7/2, OG 69 RAGNVALDJORD 179/07 07/230 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 100/07 FRA BERØRT NABO, OPPFØRING AV PÅBYGG TIL BOLIG/ENDRING AV FASADER, GNR. 64/722 STANGELAND. 180/07 07/691 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 295/07, OPPFØRING AV LEILIGHETSBYGG MED 8 LEILIGHETER, GNR. 57/318 SKUDENESHAVN 181/07 07/1091 GNR. 102, BNR. 85, TOREDALEN, BYGNES. TILBYGG TIL BOLIG KLAGEBEHANDLING
182/07 06/845 GNR. 60, BNR. 68, KOPERVIK, SØNDRE. NYBYGG, ENEBOLIG OG SØKNAD OM UTSLIPPSTILLATELSE 183/07 06/1277 GNR. 3, BNR. 160, 263, ØSTHUS. RIVING AV EKSISTERENDE NAUST OG OPPFØRING AV NYE 184/07 07/980 GNR. 66, BNR. 416, BYGNES, KOPERVIK. TILBYGG TIL KONTORBYGG 185/07 07/1126 GNR. 56, BNR. 23, SNØRTELAND. NYBYGG, BOD 186/07 07/30 GNR. 8, BNR. 26, TANGEN. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN 187/07 07/611 GNR. 57, BNR. 649, SEKSJON 2, SØRAGADÅ, SKUDENESHAVN. KLAGE PÅ TILLATELSE TIL BYGGING AV ALTAN 188/07 07/957 GNR. 146, BNR. 6, BØVEGEN, BØ. ANLEGG FOR SORTERING/PRODUKSJON AV JORD 189/07 07/958 GNR. 146, BNR. 6, BØVEGEN, BØ. AREAL FOR PARKERING AV LASTEBILER OG ANLEGGSMASKINER 190/07 07/1405 GNR. 1, BNR. 1, OSPØY, VEDØY. OPPFØRING AV TREBRYGGE 191/07 07/1542 GNR. 71, BNR. 188, REVURVEGEN, BREKKE. NYBYGG, 4-MANNS- BOLIG KLAGE PÅ VEDTAK 192/07 07/1787 GNR. 52, BNR. 15, SKITNADAL. SØKNAD OM UTSLIPPSTILLATELSE 193/07 07/1829 GNR. 2, BNR. 117, HELLESØY, SÆVIK. UTVIDELSE AV KAI KLAGE PÅ AVSLAG
194/07 07/1890 GNR. 3, BNR. 458, ØSTHUS, VEDAVÅGEN. BRUKSENDRING/DISPENSASJON OM BYGGING AV NAUST OG KAI. KLAGE PÅ AVSLAG Plansaker: 195/07 05/2750 PLAN NR. 2024 - REGULERINGSPLAN FOR HÅSTØ 196/07 05/2198 PLAN NR. 364.2 - REGULERINGSPLAN FOR SKÅR, GNR. 72, BNR. 3 OG 13 REGULERINGSENDRING 197/07 03/2868 PLAN NR. 497 - REGULERINGSPLAN FOR HAUGESUND LUFTHAVN OG FJORD MOTORPARK, KARMØY 198/07 05/3380 PLAN NR. 215.6 - REGULERINGSPLAN FOR REKKJE - KROKHAUGEN - BÅSHUS ENDRING TIL KONSENTRERT SMÅHUSUTBYGGING MUNKAJORDTUNET II - KLAGEBEHANDLING 199/07 05/3380 PLAN NR. 215.6 - REGULERINGSPLAN FOR REKKJE - KROKHAUGEN - BÅSHUS ENDRING TIL KONSENTRERT SMÅHUSUTBYGGING - MUNKAJORDTUNET II - KLAGEBEHANDLING 200/07 06/3103 PLAN NR. 219 - REGULERINGSPLAN FOR STEINARSKOGEN 201/07 06/3147 PLAN NR. 4004 - REGULERINGSPLAN FOR VELDETUNKRYSSET 202/07 07/816 PLAN NR. 2031 - REGULERINGSPLAN FOR MYRDALVEGEN 203/07 07/1679 PLAN NR. 319.22 - REGULERINGSPLAN FOR ØSTREM PRINSIPPFORESPØRSEL OM REGULERINGSENDR. - GNR. 66, BNR. 43 OG 128 204/07 06/618 PLAN NR. 516.2 - REGULERINGSPLAN FOR SPANNE, DEL AV GNR. 149 REGULERINGSENDRING VEDR. KONSENTRERT OG FRITTLIGGENDE BOLIGBYGGING
205/07 07/21 PLAN NR. 599 - REGULERINGSPLAN FOR VARANESODDEN 2, DEL AV GNR. 106, BNR. 84, 85 OG 86 M.FL. 206/07 06/169 PLAN NR. 173 - REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE MELLOM STOLSÅNA OG FERKINGSTAD HAVN, GNR. 22, BNR. 2, 24 207/07 06/1920 PLAN NR. 176 - REGULERINGSPLAN FOR NESAGAPET/NESAVN. 79, SKUDENESH. 208/07 06/3023 PLAN NR. 466.2 - REGULERINGSPLAN FOR LITLASUND TERRASSE REG.ENDRING VEDR. TILRETTELEGGING FOR KONSENTRERT BOLIGBYGGING 209/07 06/3025 PLAN NR. 239.3 - REGULERINGSPLAN FOR TJØSVOLD ØST II REGULERINGSENDRING TIL ALLMENNYTTIG FORMÅL, DEL AV GNR. 13/3 210/07 07/95 REFERATSAKER Karmøy rådhus, 17.08.07 Trygve Hagland (s) leder Olav Sønstabø
Sak 156/07 KLOAKK - VESTRE VEAVEG IGANGSETTELSE Saksbehandler: Johannes Thaule Arkiv: M32 Arkivsaksnr.: 07/2317 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 156/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker viser til saksframlegg og vedtar å bygge det viste kloakkanlegget langs Vestre Veaveg mellom Hansadalen og Mannesmarka. Kostnadene dekkes av budsjettposten 3230 47000 35310 P 21600 Hovedplan for avløp. Side 7 av 208
Sak 156/07 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Det er fra enkelte beboere langs Vestre Veaveg ytret ønske om en oppgradering av de sanitærtekniske anleggene. Det dreier seg om området nord for Hansadalen / Hansadalvegen. Se vedlagt kartutsnitt 1:1500. Karmøy kommune har pr. dags dato ingen kommunal kloakkledning som kan tilknyttes i dette området. Kloakkeringstiltak i dette området er heller ikke medtatt i hovedplan for avløp. Ved å legge en kloakkledning fra Vingvegen i Hansadalen til lavpunktet ved bekken ved Mannesmarka, en pumpestasjon i dette lavpunktet og pumpetrykkledning tilbake til eksisterende kloakkledningssystem i Hansadalen, kan vi kloakkere mellom 25 og 30 eiendommer som i dag er uten ordnede avløpsforhold. Det vi si de har avløp til drens og bekkesystem og ikke til kommunal ledning. Et slikt tiltak som nevnt vil kunne utføres innenfor en kostnad på 2 2,5 mill kroner. Kostnadsoverslag følger vedlagt. Teknisk sjef er av den oppfatning at selv om tiltaket ikke er medtatt i hovedplan for avløp, vil den miljømessige gevinst ved denne investeringen vær så vidt stor at tiltaket bør gjennomføres. Kostnadene dekkes av konto 3230 47000 35310 P21600 Hovedplan for avløp. Det forutsettes da at budsjettposten ikke økes, men at kostnadene dekkes inn i de vedtatte bevilgningene. Teknisk sjef fremmer derfor forslag i samsvar med dette. Side 8 av 208
Sak 157/07 KLOAKKERING - TJØSVOLL NORD PÅLEGG OM PÅKOBLING OG UTBEDRING AV PRIVAT AVLØPSLEDNINGER Saksbehandler: Elin Olsgård Arkiv: M32 Arkivsaksnr.: 01/132 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 157/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker vedtar følgende pålegg: Pålegg om å utbedre/utskifte sine private avløpsledninger i henhold til brev datert 22.01.07 for følgende eiendommer: Gnr. Bnr. Hjemmelshaver 10 24 Einar Andreassen 10 59 Sylvia Johanna Lund Vedtaket fattes i medhold av forurensningslovens 22, 2. ledd, 1. punktum. Pålegget skal utføres innen 6 uker etter at vedtaket er utsendt. Side 9 av 208
Sak 157/07 SAKSFRAMSTILLING I forbindelse med kloakksaneringsarbeider langs Tjøsvollvatnet ble det oppdaget at spillvannsledning som kommer ned fra Rv 47 mot Tjøsvollvatnet førte med seg mye overvann. Noen hus nedenfor denne ledningen har fått kloakk inn i kjelleren på grunn av dette og det er fremdeles fare for gjentakelse da spillvannsnettet ikke er dimensjonert for å ta i mot overvann. 25.10.06 ble det gjort vedtak om å sende ut forhåndsvarsel til eiendommene som er tilknyttet denne ledningen om pålegg om utbedring og separering av private ledninger dersom undersøkelse viste behov for det. For to av eiendommene, gnr/bnr 10/24 og 10/59, ble det sendt ut forhåndsvarsel tidligere i forbindelse med saneringsarbeidene langs Tjøsvollvatnet. Etter at forhåndsvarslet ble sendt ut, er det foretatt tv-kontroll av de eksisterende private ledningene for å undersøke tilstanden. Alle de berørte har fått brev om hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige for å få ledningsanlegget i godkjent stand. I dette brevet ble det også gitt en romslig tidsfrist for når arbeidene skulle være utført. Denne tidsfristen er nå utløpt. For tre av eiendommene er arbeidet ikke utført. Det er kommet inn rørleggermelding for alle tre eiendommene, og i følge rørlegger skal arbeidet starte opp i uke 33 for den ene. Denne antas derfor å bli brakt i orden innen kort tid. De to gjenværende eiendommene har en felles kloakkledning som er i svært dårlig stand og den fører veldig mye overvann. Det haster med å få utført utbedring og fjerning av overvann fra denne ledningen før høstregnet kommer. Teknisk sjef anbefaler at det vedtas pålegg om separering og utbedring av kloakkledninger tilhørende eiendommene gnr/bnr 10/24 og 10/59 som beskrevet i brev datert 22.01.07. Side 10 av 208
Sak 158/07 KLAGE KONSESJON - GNR. 114, BNR. 1, 238 OG 239 - PAULSEN BYGGSENTER Saksbehandler: Britt Johnsen Pedersen Arkiv: V62 &18 Arkivsaksnr.: 07/1367 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 158/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i del. sak nr. 343/07 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet avslår teknisk sjef med hjemmel i konsesjonsloven`s 9 Paulsen Byggsenter AS konsesjon for kjøp av gnr. 114, bnr. 1, 238 og 239 i Karmøy som omsøkt, jfr begrunnelse i saksutredningen. HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtaket bør endres. Side 11 av 208
Sak 158/07 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Karmøy kommune avslo i sak 343/07 konsesjon til Paulsen Byggsenter AS for kjøp av gnr. 114, bnr. 1, 238 og 239. 15.06.07 mottok kommunen klage på vedtaket. Saksopplysninger: Bakgrunn Paulsen Byggsenter søker om konsesjon på gnr. 114 bnr. 1, 238 og 239 i Karmøy kommune. Eiendommene ligger i hovedsak i kommuneplanens landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). I søknaden blir det oppgitt at planen for området er boligbygging. Avtalt kjøpesum er 10 500 000,-. Eiendommene er ubebygd og har et totalareal på ca. 88 dekar, og er dermed en eiendom som omfattes av konsesjonsloven. Som en del av konsesjonsbehandlingen skal kommunen ta stilling til den avtalte prisen. Som det går frem av tidligere saksfremstilling er avtalt pris (10 500 000,-) for høy og i strid med 9 i konsesjonsloven. Omsøkt areal ligger i hovedsak avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel (vedtatt 19.06.07). I LNF-område er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Eiendommene ligger også innenfor det som i kommunens LNF-plan er klassifisert som viktig jordbruksområde. Formålet med ervervet, som er planlagt boligområde, er i strid med kommuneplanen og konsesjonslovens formål. Klagen Klagen er i hovedsak begrunnet med følgende argumenter: - Eike/Skre området ikke viktig fremtidig landbruksområde, men fremtidig boligområde. - Prisregulering ikke gjeldende fordi området ikke lenger skal brukes til landbruk. - Ikke landbruksvirksomhet på eiendommen siden 1960-tallet. - Usaklig forskjellsbehandling - Saksbehandler har ikke hatt en positiv tilnærming til søknaden. Vurdering: Teknisk sjef kan ikke se at det her er kommet inn nye argumenter i saken. Området der eiendommene det blir søkt om konsesjon for ligger er i hovedsak regulert til LNF-område både i tidligere og gjeldende kommuneplan. Dette medfører at etablering av boligområde er i strid med gjeldende plan. Prinsippet om prisregulering på konsesjonseiendommer faller ikke bort dersom det ikke har vært aktiv landbruksdrift på en eiendom eller jorda har ligget brakk, og en ønsker å benytte eiendommen til annet formål enn landbruk-, natur- og friluftsliv. Side 12 av 208
Sak 158/07 Når det gjelder forskjellsbehandlingen som det blir vist til i klagen, gjelder følgende: Konsesjonssøknaden der en ½ part av eiendommen (+ gnr. 114, bnr. 240) ble godkjent var formålet med ervervet boligbygging i de områder der dette var i samsvar med gjeldende plan, mens LNF-områdene skulle forbli LNF-områder. Denne søknaden om konsesjon medfører boligbygging i hele området- også de områdene som er lagt ut som LNF-område i den nylig vedtatte kommuneplanen. Landbruksetaten tar ikke her ta stilling til en eventuell framtidig landbruksdrift, men må forholde seg til lover og regler som gjelder for konsesjonseiendommer. Videre vises det til at saksbehandler skal ha en positiv innstilling til konsesjonssøker, dette er et vesentlig moment i saker der vurderingene trekker i både positiv og negativ retning for konsesjon, -en skal la tvilen komme konsesjonsøker til gode. I denne saken kan en ikke se at noen argumenter taler for konsesjon, når en forholder seg til gjeldende juridisk bindende planer for området. Utarbeidingen av en framtidig kommunedelplan for området der eiendommene ligger, der en åpner for boligbygging i hele området, kan en ikke ta med i denne vurderingen, da en her må forholde seg til gjeldende planer. Side 13 av 208
Sak 159/07 PÅKLAGING AV VEDTAK -SAK 323/07 OPPFØRING AV NAUST/BÅTHUS GNR. 107, BNR. 37 - LINDØY Saksbehandler: Ove M. Hansen Arkiv: GNR 107/37 Arkivsaksnr.: 07/821 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 323/07 Hovedutvalg teknisk 03.05.07 142/07 Hovedutvalg teknisk 14.06.07 159/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til tidligere vedtak i sak 323/07 som opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 14.06.07, saksnr. 142/07 Behandling: Trygve Hagland foreslo: Saken utsettes for befaring. Haglands forslag vedtatt med 8 mot 1 stemme. (1AP) Vedtak: Saken utsettes for befaring. Side 14 av 208
Sak 159/07 SAKSFRAMSTILLING KLAGE PÅ VEDTAK, OPPFØRING AV NAUST/BÅTHUS, SAK 323/07, GNR. 107, BNR. 37 LINDØY. Sammendrag av saken: Byggesaken har tidligere vært behandlet i sak 323/07 hvor følgende vedtak ble fattet I medhold av gitt delegasjonsmyndighet avslår teknisk sjef søknad om dispensasjon for oppføring av båthus/naust. Søknaden er i strid både med arealbruken fastlagt i kommuneplanen samt 100-metersbelte langs sjøen, jf plan- og bygningslovens 17-2 og 20-6. Teknisk sjef finner på grunnlag av en konkret vurdering ikke å kunne dispensere i dette tilfellet. Jf, samme lovs 7. Påklaging av vedtak ligger innenfor rammen av forvaltningslovens bestemmelser. Ansvarlig søker har i brev datert 8.05.07 påklagd vedtaket. Klagen går i korthet ut på at tiltaket ligger i et område der de fleste eiendommer er registrert med naustbebyggelse. Det påpekes dermed at den negative signaleffekten ikke kan være særlig påtrengende dersom omsøkte naust/båthus godkjennes. Videre vektlegges det i klagen at naust/båthus har tilknytning til sjø og bør dermed ligge nær strandlinjen. Brevet vedlegges Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: Det påpekes at omsøkte tiltak er i strid med både arealbruken fastlagt i kommuneplanen og 100- metersbelte langs sjøen, jf PBL 17-2 og 20-6. Det vises til at PBL 7 gir mulighet for å dispensere fra samme lovs 17-2 og 20-6. Loven setter som forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger særlige grunner. Dette begrepet er ikke nærmere definert, og dispensasjonsmyndighetene må derfor i det enkelte tilfelle vurdere konkret om særlige grunner foreligger. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn PBL-systemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Særlig bør det vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt særskilt vern, for eksempel 100-metersbelte langs sjø, fordi det her normalt ikke skal tillates en fortetting av bygniger. Som særlige grunner vises det til at det i dette området er oppført flere naust. Omsøkte tiltak vil dermed ikke føre til at området endrer karakter selv om båthuset/naustet godkjennes. Det bør dermed vektlegges at den signaleffekten det er snakk om ikke kan være særlig påtrengende. Side 15 av 208
Sak 159/07 Teknisk sjef vil presisere at parsellen allerede er registrert med naust, omsøkte tiltak omfatter dermed naust nr. 2 på eiendommen. Vedlagt situasjonskart viser også at eiendommen ikke har tilgrensende parseller med oppførte naust. Nærmeste registrerte naust jfr. vedlagt situasjonskart er vist ca. 130 m nord for omsøkte tiltak. Et annet moment som må vektlegges er at det i følge våre arkiver ikke er gitt dispensasjoner fra plan- og bygningslovens 17-2 i dette området. Arealbruken fastlagt i kommuneplanen er vist som LNF-område. Med dette menes at en i arealplansammenheng ikke ønsker å åpne for videre tiltak i dette området, jf 93 i plan- og bygningsloven. Isolert sett er det ikke knyttet spesielle landbruksinteresser til omsøkte parsell, men kommuneplanens vurderinger går ut over vurdering av den enkelte søknad og må ses i en større sammenheng. En må også legge til grunn en vurdering hvilke konsekvenser det totale LNF-område vil påføres som følge av at omsøkte tiltak tillates, samt den signaleffekt som dette vil ha til omkringliggende arealer. Konsekvensen for det totale miljø er etter kommunens mening så negative at en med denne bakgrunn ikke kan anbefale dispensasjon fra arealbruken fastlagt i kommuneplanen, jf plan- og bygningslovens 20-6. Naustet det søkes om ligger også innenfor 100-metersbelte langs sjø. Viser til plan- og bygningslovens 17-2 der det framgår følgende: Bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning kan ikke oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra standlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann og kan heller ikke endres vesentlig. Forbudet gjelder også deling, herunder salg eller bortleie av ubebygd del (parsell eller tomt) av eiendom. Dispensasjon må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Myndighetene har den siste tiden innskjerpet praksisen med å gi dispensasjon for bygging i 100-metersbelte, da allmennheten skal sikres tilgang til kystsonen. Det skal svært gode grunner for å få en slik dispensasjon noe som etter kommunens oppfatning ikke er tilstede i dette tilfellet. I saker som angår oppføring av nybygg i strandsonen hevdes ofte at tiltakene ikke vil hindre den alminnelige ferdselen. Kommunen vil presisere at det ikke bare er fysiske stengsler som hindrer ferdselen. Private tiltak kan ha mer eller mindre avvisende effekt på folk alt etter hvordan disse er utformet. Generelt ønsker folk ikke å gå for nært bebygd, privat eiendom. Selv om det allerede er oppført en bygninger på eiendommen vil en ytterligere oppgradering øke privatiserings- og avvisningseffekten i området. Det har vært flere søknader om oppføringer av tilsvarende tiltak i denne sonen av kommuneplanen, jf dispensasjon fra 17-2 og 20-6. Kommunen har hele tiden hatt lik praksis og avslått med samme begrunnelse som ovenfor. Det kan etter en konkret vurdering ikke ses at denne søknaden skiller seg ut fra tilsvarende søknader i området. Teknisk sjef kan ikke se det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon, som oppveier de samfunnsinteresser loven skal ivareta. Side 16 av 208
Sak 159/07 Teknisk sjef vil foreslå at tidligere vedtak opprettholdes, idet en ikke kan se at klagen har tilført nye momenter i saken som er av en slik art at vedtaket bør endres. Side 17 av 208
Sak 160/07 GNR. 22, BNR. 28 OG 31, STOL. DELING AV GRUNNEIENDOM MED KARTFORRETNING OVER PARSELL Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 22/28 Arkivsaksnr.: 07/825 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 267/07 Hovedutvalg teknisk 10.04.07 136/07 Hovedutvalg teknisk 14.06.07 160/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak fattet i del. sak nr. 267/07 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 63, jfr. 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1500 m 2 [korrigert areal] fra gnr./bnr. 22/28,31 slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken. HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 14.06.07, saksnr. 136/07 Behandling: Per Inge Eriksen fratrådte som inhabil. 8 representanter til stede. Elin Jelsa foreslo: Saken utsettes for befaring: Jelsas forslag vedtatt med 7 mot 1 stemme. (1Krf) Per Inge Eriksen tiltrådte. 9 representanter til stede. Vedtak: Saken utsettes for befaring: Side 18 av 208
Sak 160/07 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Arvid og Torill Lønning har søkt om fradeling av en parsell fra gnr./bnr. 22/28,31. Parsellen ønskes benyttet til bolig- og LNF-formål. Søker fikk avslag på sin søknad i delegert sak nr. 267/07. Vedtaket er påklaget av adv. Didrik Ferkingstad i brev datert 08.05.2007. Søknaden ble i delegert sak. nr. 267/07 vurdert som fradeling av en parsell på ca. 3780 m 2. I klagen er det anført at dette beror på en misforståelse: Søker har ikke ment å fradele alt det som på kartutsnittet er vist som parsell 1. Adv. Ferkingstad mener dette også fremgår av klientens søknad. Parsell 1 er tegnet slik for å vise hvilket ubebygd areal som ligger på vestsiden av og tilhører den allerede bebygde boligeiendommen gnr.22 bnr. 28 og 31. Det som reelt sett søkes fradelt er ca. 1,5 dekar og er vist med rød skravur på vedlagte kartutsnitt. Teknisk sjef stiller seg tvilende til om teknisk etat kan ha misoppfattet den omsøkte parsellens størrelse og plassering ut ifra det som fremgår av søknadsskjemaet m/ kartutsnitt, men velger likevel ikke å avvise klagen. Selv om parsellen reduseres i størrelse vil vurderingstemaet i saken være det samme som i delegert sak nr. 267/07. Klagesaken behandles heretter som en søknad om fradeling av 1,5 dekar. Klagen er i hovedsak begrunnet med følgende argumenter: - Omsøkte deling er en naturlig fortetting i en allerede eksisterende husklynge, hvor omsøkte areal utgjør et hull i den etablerte husklyngen. - Infrastrukturen er på plass og eiendommen vil enkelt kunne tilknyttes kommunalt- vann og avløpsledning. - Dette er ingen landbrukseiendom, men kun en forholdsvis stor bebygd boligeiendom. Eiendommen synes riktignok å bestå av to parseller (to bnr.), men disse ligger sammenhengende som en eiendom og det samlede areal utgjør ca. 6,8 dekar. (Se ellers vedlagte klage fra adv. Ferkingstad for utfyllende opplysninger om klagens innhold.) VURDERING Deling er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 93. I henhold til pbl. 63 skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF-områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Begrepet stedbunden næring er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til driften av næringen er nødvendig Side 19 av 208
Sak 160/07 å plassere på stedet. Omsøkte deling skjer etter det som er opplyst til bolig/lnf-formål, og kan ikke regnes som nødvendig av hensyn til landbruksdriften. Å dele fra en fritt omsettelig parsell slik det her er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr. pbl. 20-6. En eventuell fradeling er avhengig av en dispensasjon. Etter pbl. 7 "kan" det gis dispensasjon dersom det foreligger "særlige grunner". Av selve uttrykksmåten går det fram at ingen har et rettmessig krav på å få dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas igjennom plan- og bygningsloven og kommuneplanen. Spesielt gjelder dette hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering, jfr. lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 56 (1984 85) s. 101). For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det kunne vises til spesifiserte, klare grunner som er relevante i forhold til de rammer som er satt i plan- og bygningsloven. Bare dersom det er overvekt av slike hensyn, vil kravene i loven være oppfylt og dispensasjon kan gis. Dispensasjonsvurderingen må ta utgangspunkt i de offentlige hensyn som ligger bak utleggingen av parsellen til LNF-område i kommuneplanens arealdel. Kommunen har utarbeidet en egen LNF-plan som består av et illustrasjonskart med tilhørende beskrivelse av LNF-områdene. Det må understrekes at dette er en temaplan som ikke er rettslig bindende i seg selv, men planen innebærer en viktig avklaring av ulike interesser og en sannsynliggjøring av eventuelle interessekonflikter. Den skal ifølge planen selv være et verktøy for politisk og administrativ saksbehandling for å oppnå en helhetlig forvaltning av LNF-områdene i kommunen. Omsøkte parsell ligger innenfor et område som i LNF-planen er definert som et svært viktig jordbruksområde med mange heltidsbruk som driver husdyr- og grønnsaksproduksjon (område 5). I området er det fin sandjord som er godt egnet til produksjon av gulrot, potet m.m. LNF-planen fastsetter at dette er et høyt prioritert jordbruksområde i Karmøy. At arealet er lagt ut til LNF-formål i kommuneplanens arealdel er dermed i seg selv et moment av stor vekt mot at arealet skal brukes til andre formål. Kommuneplanen, sett i sammenheng med LNF-planen, innebærer at arealbruken i området er vurdert i en omfattende beslutningsprosess. Planen representerer en løsning der de ulike interessene som knytter seg til området nøye er vurdert opp mot hverandre. Resultatet er altså at landbruksinteressene i området skal ha et spesielt vern mot tiltak som ikke har tilknytning til landbruksdriften. Slike vesentlige offentlige planforutsetninger bør ikke fravikes ved dispensasjon, jfr. Miljøverndepartementets rundskriv T-1382 s. 87. Det er nylig foretatt en innskjerping av fradelingspraksis både etter jordloven og plan- og bygningsloven. Dette fremgår tydelig av Landbruks- og matdepartementets brev til kommunene datert 21.12.2006. Det heter her bl.a. at: Kommunen må generelt vurdere nøye om det ved fradeling av enkelttomter i landbruksområder oppstår drifts- og miljømessige ulemper som gjør at deling bør nektes. Det er eksempler på at gode landbruksområder gradvis har blitt bebygd med bolighus og at grunnlaget for landbruksdrift har blitt vanskeliggjort. Fradeling av enkelttomter bør derfor i utgangspunktet skje etter en samlet plan og som ledd i prosesser etter plan- og bygningsloven. Side 20 av 208
Sak 160/07 Ut i fra disse sentrale føringer blir det enda viktigere enn tidligere å arbeide målrettet med arealbruksspørsmålene med henblikk på å sikre landbruksnæringen best mulig vilkår i fremtiden. Det må likevel vurderes om det foreligger konkrete forhold som tilsier at de landbruks-, naturog friluftsinteresser kommuneplanen skal ivareta ikke blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Når det gjelder de faktiske forhold, fremgår det av flyfoto og markslagskart at tomten i sin helhet består av (og vil grense til ved en eventuell fradeling) fulldyrket mark. Nyetablering av en boligtomt her, må regnes som en punktering av fulldyrket mark og vil medføre at et produktivt jordbruksareal for alltid vil gå tapt til fordel for boliginteressene. I slike tilfeller er det også påregnelig at det vil oppstå konflikt mellom bolig- og landbruksinteresser, f. eks. ved gjødsling av marken like ved tomten. Tiltaket vil således på sikt kunne medføre drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Klagers anførsel om at omsøkte deling er en naturlig fortetting i en allerede eksisterende husklynge, kan således ikke tillegges noe særlig vekt i vurderingen av om dispensasjon skal innvilges. Klager anfører videre at dette er ingen landbrukseiendom, men kun en forholdsvis stor bebygd boligeiendom. Anførselen fra klager har medført at det er tatt kontakt med landbruksforvaltningen ved teknisk etat. Landbruksforvaltningen uttaler i et notat (se vedlegg) at det her ikke kan være tvil om at eiendommens jordbruksareal oppfyller definisjonen i jordlovens 12: Eiendom som er eller kan nyttes til jordbruk, kan ikke deles uten kommunens samtykke. Når det gjelder størrelsen på jordbruksarealet, vises det til rundskriv M-4/2003, pkt. 8.2.1, avsnitt 2 hvor det står følgende: En liten eiendom kan omfattes av delingsforbudet dersom det hører dyrka jord av høy kvalitet til eiendommen. I praksis har en eiendom med totalareal på 5 daa blitt ansett tilstrekkelig ettersom den hadde 3 daa fulldyrka jord. Eiendommens beliggenhet er et relevant moment. Det samme gjelder kvaliteten på arealet, vekstvilkår, og hvilken produksjonsform som er påregnelig. Landbruksforvaltningen konkluderer med at klagers argument om at dette er ingen landbrukseiendom, ikke kan tillegges noen vekt. Det må imidlertid bemerkes at saken foreløpig ikke har vært gjennom en behandling etter jordloven. En fullstendig behandling etter jordloven vil bare bli nødvendig dersom HTS tar klagen fra søker til følge. Det anføres i klagen at infrastrukturen er på plass og at eiendommen enkelt vil kunne tilknyttes kommunalt- vann og avløpsledning. At infrastrukturen er på plass er et moment som ikke kan tillegges særlig vekt. Tekniske anlegg er en forutsetning for en bygge-/deletillatelse, og blir ikke å anse som en særlig grunn i relasjon til pbl. 7. Teknisk sjef mener etter dette at det ikke kan sies å foreligge overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. De grunner som klager har oppgitt til fordel for dispensasjon, kan ikke veie tyngre enn de hensyn som ligger bak Side 21 av 208
Sak 160/07 utleggingen av området til LNF-område i kommuneplanens arealdel. Lovens vilkår særlige grunner for å gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt. Side 22 av 208
Sak 161/07 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 284/07, OPPFØRING AV TILBYGG TIL BOLIG GNR. 64/1287 STANGELAND Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 64/1287 Arkivsaksnr.: 07/505 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 284/07 Hovedutvalg teknisk 17.04.07 141/07 Hovedutvalg teknisk 14.06.07 161/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til vedtaket i sak 284/07 som opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 14.06.07, saksnr. 141/07 Behandling: Magny Broshaug foreslo: Saken utsettes for befaring. Broshaugs forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. Side 23 av 208
Sak 161/07 SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 284/07, OPPFØRING AV TILBYGG TIL BOLIG, GNR. 64/1287 STANGELAND. Sammendrag av saken: Søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg til bolig ble avslått i sak 284/07 med hjemmel i pbl 31. Sak 284/07 vedlegges. Parter: Tiltakshaver: Svein Reidar Kildal Søker : Jakob og Norman Moldestad ANS Klager : Svein R. Kildal Klage over vedtaket: Tiltakshaver har i brev av 04.05.07 påklagd vedtaket. Som det fremkommer i brevet, viser de til at tilbygget er på 19,1 kvm og gjelder utvidelse av stue. Familien er på 5 personer og har for liten plass i boligen. De viser til at avslaget er begrunnet i for stor utnyttelsesgrad som medfører dårlig kvalitet på uteoppholds arealet. Søker viser til at kvaliteten på utearealet er til stede da Stangelandsmarka er nærmeste nabo. Som alternativ kan carporten rives for å oppnå bedre uteplass. Brevet vedlegges. Teknisk sjefs vurderinger og anbefalinger: I henhold til 31 i plan- og bygningsloven (pbl) er endelig reguleringsplan straks bindene for alle tiltak som er nevnt i 81, 86a, 86b og 93 innenfor planens område. Hensikten med reguleringsplanen og de krav som ligger i den, er å få en fornuftig utbygging av tomten slik at bebygd areal og utearealer får de rette kvaliteter. Med en utnyttelsesgrad på 42 % er en i konflikt med planbestemmelsene. Å tillate riving av eks. carport for oppføring av stuetilbygget ser en ikke som den rette løsningen i dette tilfelle. I henhold til 7 i pbl kan det gis dispensasjon dersom særlige grunner foreligger. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom plan- og bygningsloven. For at lovvilkåret særlige grunner skal være til oppfylt, må det kunne vises til spesifiserte, klare grunner som er relevante i forhold til de rammer som er satt i plan- og bygningsloven. Bare dersom det er en overvekt av slike hensyn, vil kravene være oppfylt og dispensasjon kan gis. Dispensasjon er vurdert, men en kan ikke se at søknaden inneholder momenter som har slik vekt at dispensasjon bør gis. Teknisk sjef anbefaler at vedtaket i sak 284/07 opprettholdes og klagen tas ikke til følge. Side 24 av 208
Sak 162/07 DELING AV DRIFTSENHET, GNR. 21, BNR. 32 - KLAGE Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: V61 &18 Arkivsaksnr.: 06/2466 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 137/07 Hovedutvalg teknisk 14.06.07 162/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av gnr/bnr 21/32 fra driftsenheten med gnr/bnr. 20/43 og 20/21. Side 25 av 208
Sak 162/07 SAKSFREMSTILLING: Norman Harald Stava søker om å dele gnr/bnr. 21/32 fra eksisterende driftsenhet, og ønsker å selge dette som tilleggsjord til navngitt søker som driver aktiv landbruksdrift (jfr. vedlagte 2 kart). I forbindelse med søknaden har det vært nødvendig for kommune å bruke kopi av skylddeling ved konstruksjon av ny digital grense for deler av teig nr. 1. Det har også i forbindelse med eksisterende skriftlig leiekontrakt på samme teig (med annen leietaker enn den som skal kjøpe teigene), vært nødvendig for søker å avklare dette før søknaden kunne bli behandlet. Dette har medført at saken har ventet i lengre tid på behandling. I brev av 16. april bekreftes det at søknaden opprettholdes (jfr. vedlegg 1). Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal, (LNF-område). Reguleringsplan: Ikke regulert område. Omsøkte parseller: De omsøkte parseller består av to teiger med samme matrikkelnr. (21/32). Teigene består av totalt ca. 8 daa jordbruksareal fordelt på ca. 7 daa fulldyrket jord og ca. 1 daa gjødslet beite. I tillegg kommer ca. 81 daa annet areal. Søkers landbrukseiendom: Søker eier tre matrikkelnr. (gnr/bnr. 20/21, 20/43 og 21/32), og driftsenheten er totalt ca. 451 da hvorav ca. 55 daa jordbruksareal (ca. 19 daa fulldyrket, ca. 2 daa overflatedyrket og ca. 34 daa gjødslet beite), og ca. 397 daa annet areal. Gjenværende driftsenhet vil ha følgende bygninger og arealfordeling: en tomannsbolig, to driftsbygninger og et uthus. Arealet er fordelt på 6 teiger som totalt består av ca. 47 daa jordbruksareal fordelt på ca. 12 daa fulldyrket, ca. 2 daa overflatedyrket og ca. 33 daa gjødslet beite. I tillegg kommer ca. 316 daa annet areal. Det har i mange år ikke vært selvstendig drift på bruket, og jordbruksarealet har derfor vært bortleid til bruk med aktiv drift. Opplysningene om landbrukseiendom er hentet fra kommunens kartverk (V/G-Innsyn), jordregisteret for Karmøy og Landbrukets informasjonsbase (LIB). Lovgrunnlag: Jordloven 12: Eiendom som er eller kan nyttes til jordbruk, kan ikke deles uten kommunens samtykke. Kommunen kan samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedommen kan gi. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven og omsynet til kulturlandskapet. Side 26 av 208
Sak 162/07 Vurdering av fradelingen i forhold til Jordloven: Eiendommen er eller kan nyttast til jordbruk og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. Samfunnsinteresser av stor vekt. : Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Det er samfunnsmessig ønskelig å legge til rette for en god bruksrasjonalisering i området, hvor aktive bruk med et forsvarlig ressursgrunnlag (areal, bygninger, rettigheter og driftsapparat) blir styrket. Med bakgrunn i at jordbruksarealet i mange år har vært bortleid (og tilstanden på brukets driftsapparat), er søker oppfordret til å vurdere hvorvidt det er ønskelig å eie en landbrukseiendom. Søker har kommet til at landbrukseiendommen ønskes opprettholdt som selvstendig enhet. En god bruksrasjonalisering innebærer at aktive bruk med et ressurgrunnlag som er godt eignet for selvstendig drift får styrket sitt ressursgrunnlag, samtidig som små bruk med svakt ressursgrunnlag opphører som selvstendig landbrukseiendom. Teknisk sjef mener ut fra dette at omsøkte fradeling ikke medfører en god bruksrasjonalisering, og kan derfor ikke se at det er samfunnsmessig ønskelig å tillate fradelingen. Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi : Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. Omsynet til den avkasting eiendommen kan gi må tolkes i lys av dette, fordi det er driftsenhetens langsiktige ressursgrunnlag ikke de mer kortsiktige privatøkonomiske interesser som skal ivaretas (jfr. Rundskriv M-4/2003). Delingsforbudets hensikt er å forhindre fradeling av ressurser (bygninger, areal og rettigheter) som er nødvendig for avkastningsevnen knyttet til nåværende og fremtidig drift av eiendommen. Jordbruksarealet har i mange år vært bortleid til andre aktive bruk. Det er således hensynet til fremtidig avkastningsevne så lenge dette er en landbrukseiendom, som må vektlegges i denne saken. Å dele fra 7 av brukets totalt 19 da dyrkajord blir sett på som en betydelig reduksjon i eksisterende ressursgrunnlag, og konsekvensen vurderes derfor som uheldig for den fremtidige avkastningsevnen. Størrelsen på utmarksarealet gjør at det representerer en viss verdi som del av fremtidig arealgrunnlag for tildeling av jaktrettigheter. Disse forhold gjør at Teknisk sjef ikke vurderer omsøkte deling som forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi (jfr rundskriv M-4/2003). Omsøkte parsell ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Driftsenheten ligger innenfor det som er definert som svært viktig jordbruksområde (område 5) i Karmøy kommunes plan for LNF- områder, registrering av verdier. Bruket ligger innenfor grensene for viktig landbruksområde. I gjeldende fylkesdelplan for Haugalandet (vedtatt av fylkestinget pr. 8. juni 2004) ligger eiendommen innenfor den delen av regional grøntstruktur hvor landbruk-, natur- og kulturverdier er hovedformål. Disse overordnede planmessige hensyn tilsier også at det generelle delingsforbudet for landbrukseiendom ikke kan vike, og at fradeling således ikke bør tillates. Side 27 av 208
Sak 162/07 Konklusjon: Etter en samlet vurdering med avgjørende vekt på driftsenhetens ressursgrunnlag (fremtidig avkastningsevne) og at det ikke oppnås en samfunnsmessig god bruksrasjonalisering, vil teknisk sjef i tråd med jordlovens 12 ikke anbefale fradeling av to teiger (gnr/bnr 21/32) fra driftsenheten. Side 28 av 208
Sak 163/07 GNR. 143, BNR 2. STORASUNDVEGEN. SØKNAD FRADELING HUS NR. 2 Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 143/2 Arkivsaksnr.: 07/1410 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 163/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av gårdshus nr. 2 med ca. 1,1 da tomt fra gnr/bnr. 143/2 slik det er søkt om, jfr. teknisk sjefs landbruksfaglige utredning og vurdering av saken. Side 29 av 208
Sak 163/07 SAKSFREMSTILLING: Bodhild K. Aase søker om fradeling av gårdshus nr. 2 (jfr. situasjonskart datert 10.04.07). Tveit Regnskap AS v/alne redegjør på vegne av søker for bakgrunnen til søknad om fradeling, og fremfører noen argumenter som de mener må medføre tillatelse til fradeling (jfr. vedlegg 1). Teknisk sjef vil ut fra lokalkunnskap, og med basis i gjeldende: lovverk, rundskriv og omfattende praksis av rettslig og skjønnsmessig karakter knyttet til delingsbestemmelsen i jordloven, behandle søkerens argumenter og andre aktuelle momenter i saken. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal, (LNF-område). Reguleringsplan: Ikke regulert område. Omsøkte areal: På omsøkte areal står det gårdshus nr. 2 (hvor søker har sitt bosted). Fylkeslandbruksstyret vurderte eiendommen til å ha behov for to bolighus, og gav i desember 1974 tillatelse til omdisponering av areal i forbindelse med oppføring av gårdshus nr. 2 (jfr. vedlegg 2). Bolighuset ble i følge kommunens GAB-register tatt i bruk i 1976. I nord vil grensen gå mot privat veg (veg til etablert asfaltverk på Storasund) hvor også eiendommen har sin inn- og utkjørsel, og i vest mot kommunal veg. Den øst- og sørlige grensen vil gå mot dyrket jord på søkers bruk. Fra sørsiden på gårdshus nr. 2 er det etablert en fast gangveg til inn- og utkjøringen for driftsbygning nr. 2 (jfr. oversiktskart datert 7.08. 07). Søkers landbrukseiendom: Søker eier to matrikkelnr. (gnr. 143 bn. 2 og 25), og driftsenheten er totalt ca. 105 da hvorav ca. 98 da jordbruksareal (ca. 77 da fulldyrket, ca. 6 da overflatedyrke og ca. 15 daa gjødslet beite), og ca. 7 daa annet areal. På driftsenheten står det følgende bygninger: Våningshus, to driftsbygninger, to naust, et annet landbruksbygg, gårdshus nr. 2 og et saneringsmodent bygg (tidligere bolighus med adr.: Storasundvegen 53) som skal rives (jfr. oversiktskart bygninger). Det har i mange år vært selvstendig drift på bruket basert på melkeproduksjon. Buskapsstørrelsen har de siste årene vært 12-14 melkekyr og 14-20 ungdyr, og driftsbygning nr. 2 ble bygget i 1992. Opplysningene om landbrukseiendom er hentet fra kommunens kartverk (V/G-Innsyn), jordregisteret for Karmøy og Landbrukets informasjonsbase (LIB). Lovgrunnlag: Jordlovens 12 vilkår for fradeling: Eiendom som er eller kan nyttes til jordbruk, kan ikke deles uten kommunens samtykke. Kommunen kan samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling Side 30 av 208
Sak 163/07 er forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedommen kan gi. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven og omsynet til kulturlandskapet. Vurdering av eiendommen i forhold til Jordloven: Eiendommen er eller kan nyttast til jordbruk og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. Samfunnsinteresser av stor vekt. : Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Det er over flere tiår en omfattende og langvarig praksis av rettslig og skjønnsmessig karakter knyttet til omdisponerings- og delingsbestemmelsen i jordloven. Praksisen knytter seg blant annet til at personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse, i de fleste tilfeller vil falle utenfor det som kan vektlegges ved søknad om fradeling av hus nr. 2. Om bakgrunnen for søknad om fradeling skriver Alne følgende: Bodhild Kristine Aase ønsker i forbindelse med eiendomsoverdragelsen å eie huset som hun og ektefellen videre skal bo i, istedenfor å ha borett på eiendommen til sønnen, som en leiglending. Dette vurderes til å være personlige eller private interesser som knytter seg til blant annet privatøkonomiske forhold uten noen kobling mot samfunnsmessige interesser (eksempelvis: offentlige byggeprosjekt, næringsutvikling, sysselsetting) i saken. Teknisk sjef vil også mene at når søker i 1974 fikk tillatelse til oppføring av gårdshus nr. 2, ble det lagt noen langsiktige føringer (både privatøkonomiske og samfunnsmessig knyttet til fremtidig fradeling) som også i dag er gjeldende så lenge søker eier en landbrukseiendom i et LNF-område. Samfunnsutviklingen i LNF-området nord for Gunnarshaugvegen (på begge sider av Storasundvegen) - frem til Boligfeltet på Storasund, er preget av at det over tid har vært svært få fradelinger av boligeiendomer/tomter på landbrukseiendom. Konsekvensen av en stram fradelingspraksis er derfor at LNF-området i dag har lite fragmentering av selvstendige boliger/tomteparseller (jfr. oversiktskart delingssaker nord for omsøkte gårdshus nr. 2). Dette gjør at teknisk sjef vurderer konsekvensen av omsøkte fradeling som uheldig for landbruksinteressene i området. Teknisk sjef kan derfor ikke se at denne saken berører samfunnsmessige forhold av en slik karakter og vekt at samfunnshensyn taler for fradeling av gårdshus nr. 2. Omsøkte parsell ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Driftsenheten ligger innenfor det som er definert som viktig jordbruksområde (område 11) i Karmøy kommunes plan for LNF-områder, registrering av verdier. De overordnede planmessige hensyn tilsier derfor generelt at landbruksinteressene ikke kan fravikes, og at fradeling av bolighus nr. 2 således ikke bør tillates. Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi : Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. Omsynet til den avkasting eiendommen kan gi må tolkes i lys av dette, fordi det er driftsenhetens langsiktige ressursgrunnlag ikke de mer kortsiktige privatøkonomiske interesser som skal ivaretas (jfr. Rundskriv M-4/2003). Side 31 av 208
Sak 163/07 Delingsforbudets hensikt er å forhindre fradeling av bygninger som er nødvendig for nåværende og fremtidig drift av eiendommen. Bolighus nr. 2 er en del av det totale ressursgrunnlaget på bruket. Søker kan overdra eiendommen til sin sønn, samtidig som foreldregenerasjonen opprettholder sin borett i våningshuset. Da vil kårhuset (bolig nr. 2) ikke ha noe kortsiktig inntektspotensiale for bruket. Fradeling av kårbolig skal imidlertid vurderes i et mer langsiktig perspektiv en hvem som til enhver tid bebor huset. Dette fordi det er konsekvensene for bruket ikke de privatøkonomiske forhold som skal vurderes. Her kan det i et langsiktig perspektiv eksempelvis være aktuelt med utleie når foreldregenerasjonen ikke lenger nytter sin borett i kårhuset. Dette gjør at Teknisk sjef ikke vurderer omsøkte deling som forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi (jfr rundskriv M-4/2003). drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området Når det gjelder driftsmessige forhold fremfører Alne følgende argumenter: Våningshuset bruker samme avkjørsel som asfaltverket på Storasund, og vil på ingen måte ha negativ innvirkning eller komme i konflikt med gårdsdriften på eiendommen. I området der våningshuset ligger er det flere tidligere utskilte boligeiendommer. Blant annet to eiendommer like nord for omsøkte parsell. Det er riktig at Fylkeslandbruksstyret i 1980 tillot fradeling av det som i dag har gnr/bnr. 143/47. Imidlertid ble dette tillatt med vilkår om at 143/25 skulle tilbakeføres til hovedbruket. Således fikk en totalt sett større landbruksfordeler for bruket sett i forhold til ulempene (jfr. vedlegg 3). Når en ser konsekvensene av to frittliggende boligeiendommer, mener teknisk sjef at dette i et langsiktig perspektiv kan medføre en uakseptabel økning av muligheten for uheldige bindinger for landbruksdriften. Årsaken til dette vil ofte da være at det over tid er påregnelig med boligeiere uten den nære tilknytningen til landbruksdrift som dagens eier har. Dette kan gi et øket konfliktnivå mellom landbruksdrift og boligbebyggelse uten landbrukstilknytning, noe som blant annet kan skje i forbindelse med gjødselspredning, beitedyr og driving av dyr til og fra beite. Argumentet om at det er tidligere er fradelt flere eiendommer, og hvor det henvises spesielt til to fradelte parseller nord for omsøkte parsell vurderes som uten relevans for saken. Dette fordi de to fradelingene (i følge kommunens GAB-register) ble gjort i 1907 og 1921, og det har vært ført en langsiktig restriktiv fradelingspolitikk på landbrukseiendommene i området (jfr. oversiktskart- delingssaker nord for omsøkte gårdshus nr. 2). Vurdering Etter en samlet vurdering med vekt på fravær av samfunnsmessige fordeler, potensiale for uakseptabel økning i driftsmessige bindinger og brukets langsiktige avkastningsevne, vil teknisk sjef i tråd med jordlovens 12 ikke tilrå fradeling av gårdshus nr. 2 med ca. 1,1 da tomt fra gnr/bnr. 143/2. Side 32 av 208
Sak 164/07 GNR. 87, BNR. 5, VELDEVEGEN. FRADELING AV HUS NR. 2. Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 87/5 Arkivsaksnr.: 07/1676 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 164/07 Hovedutvalg teknisk 30.08.07 Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av gårdshus nr. 2 med ca. 2,0 da tomt fra gnr/bnr. 87/5 slik det er søkt om, jfr. teknisk sjefs landbruksfaglige utredning og vurdering av saken Side 33 av 208