ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Fana Bygg Og Tømrerservice AS Feråslia 2 5253 SANDSLI Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200918131/57 EBYGG-5210 051110 HAUG TILLATELSE TIL ENDRING OG DISPENSASJONSVEDTAK Svar på søknad om tillatelse til endring for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 12 Bnr 360 Tiltakets adresse : Fantoftveien Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : ANNE METTE LYSSAND Saksgrunnlag: Til tidligere rammetillatelse datert 15.02.2010 er det den 28.10.2010 mottatt søknad om tillatelse til endring. Endringen består i at utforming og plassering av forstøtningsmur er avvikende i forhold det som er godkjent i rammetillatelse. Forstøtningsmuren er oppført med endret utforming og plassering. Tegningsmateriell som danner grunnlag for rammetillatelse viser at forstøtningsmur i sin helhet skal oppføres i høyde med byggetomtens planering. Deler av oppført forstøtningsmur er oppført i to nivå. De deler av muren som er oppført i samme høyde som godkjent ved rammetillatelse har avvik vedr. plassering i horisontalplanet. De deler av muren som er oppført i et nivå ca 1.8 meter lavere enn øvrige deler av muren er ikke omsøkt tidligere. Søknaden inneholder også søknad om dispensasjon for oppføring av forstøtningsmur nærmere nabogrense enn 4.0 meter. Bygningsmyndighetene legger til grunn at dispensasjonssøknaden gjelder oppføring av forstøtningsmur nærmere nabogrense mot gnr. 12 bnr. 318 enn 4.0 meter. Kort sammendrag av tidligere saksgang: Tiltaket er igangsatt uten at det foreligger igangsettingstillatelse til annet enn avgraving av tomt. Det er gitt stoppordre for tiltaket den 31.08.2010. Etter det bygningsmyndighetene erfarer har det ikke vært utført arbeider på tomten etter denne tid. I perioden mellom at stoppordre ble gitt og nå, er det mottatt diverse merknader fra eierne av gnr 13 bnr 675 og gnr 12 bnr 318. Senest ble det mottatt merknad fra eierne av gnr 13 bnr 675
den 26.10.2010 og fra eierne av gnr 12 bnr. 318 den 28.10.2010. Disse siste merknadene er utfyllende og tar med seg alle relevante merknader innkommet tidligere. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 for oppføring av forstøtningsmur nærmere nabogrense mot gnr 12 bnr 318 enn 4.0 meter. Forstøtningsmuren tillates oppført inntil 0.50 meter fra nabogrense mot gnr 12 bnr 318. Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om endret tillatelse mottatt bygningsmyndighetene 28.10.2010 for oppføring av forstøtningsmur. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 26.10.2010, 27.10.2010, 28.10.2010, 29.10.2010, 01.11.2010 og 05.11.2011. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt. Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen av forstøtningsmur som vist på tegning nr. 010 revisjon D. 09.09.10, tegning nr. 010-2 revisjon D. 09.09.10, tegning nr. 010-3 revisjon D. 09.09.10 og tegning nr. 010-4 revisjon D. 09.09.10 mottatt 28.10.2010. Bygningsmyndighetene legger til grunn at minste avstand til eiendomsgrense mot gnr 12 bnr 318 er 0.5 meter. Dette med bakgrunn i mottatt tegningsmateriell. Det foreligger erklæring, datert 20.10.2010, fra eier av gnr 12 bnr 319 for oppføring av forstøtningsmur i nabogrense mot gnr 12 bnr 319. Bygningsmyndighetene legger til grunn at forstøtningsmur er bygget som vist ved dokumentasjon mottatt 28.10.2010. Høydeplassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes topp forstøtningsmur som vist på tegning nr. 010-2 revisjon D. 09.09.10, tegning nr. 010-3 revisjon D. 09.09.10 og tegning nr. 010-4 revisjon D. 09.09.10 mottatt 28.10.2010. Bygningsmyndighetene legger til grunn at forstøtningsmur er bygget som vist ved dokumentasjon mottatt 28.10.2010. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Vilkår fra tidligere gitt tillatelse: For øvrig gjelder vilkårene som gitt i tillatelsen datert 15.02.2010. Side 2 av 7
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan R. 3061.00.00 stadfestet 22.12.1971. Eiendommen inngår også i reguleringsendring med endringsnummer 3.061.00.01. I Kommuneplanen inngår eiendommen i areal vist som senterområde. Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 for oppføring av forstøtningsmur nærmere nabogrense mot gnr 12 bnr 318 enn 4.0 meter. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 er hensynet til brannsikkerhet og hensyn til luft, lys, innsyn, utsikt. Disse forhold anses ivaretatt ved oppføring av forstøtningsmur inntil 0.5 meter fra grense mot gnr 12 bnr 318. Bygningsmyndighetene vurderer at oppføring av mur som del av opparbeiding av tomten inn mot nabogrense må påregnes i et område med så vidt tett bebyggelse. Bygningsmyndighetene kan ikke se at tomten slik den er planert i dag er til vesentlig ulempe for nabo. Det vises til at selve boligen er plassert 4.0 meter fra grense mot nabo. Fordelene ved tiltaket er at det kan opparbeides egnet uteareal på tomten. Videre anses det som fordelaktig at østre del av forstøtningsmur er avrundet og trukket mot sør. Dette sammen med at forstøtningsmur er avtrappet og bygget i to nivå gjør at den virker mindre dominerende i terrenget. Ulempene for nabo vil være at noe av utearealet kan etableres nærme grense mot denne. Bygningsmyndighetene vurderer at det er et forholdsvis lite uteareal som kan opparbeides mot nabo, samt at det er noe tilbaketrukket i forhold til bolig på naboeiendommen. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 for oppføring av forstøtningsmur inntil 0.50 meter fra nabogrense mot gnr 12 bnr 318. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Giske Clausen og Arne Morten Faannessen og fra Veronicha og Gunnar Gran. Søkers tilsvar på nabomerknader vedlegges dette vedtak. Side 3 av 7
Merknadene fra Giske Clausen og Arne Morten Faannessen går hovedsaklig på følgende forhold: Det foreligger ikke tilstrekkelig detaljerte tegninger av forstøtningsmur, inkl adkomst til nedre del av tomten. Det er ikke tidligere søkt om dispensasjon for oppføring av forstøtningsmur nærmere nabogrense enn 4.0 meter. Muren er oppført lenger mot nord enn godkjent, og at den er høyere ved at mer av muren er synlig. Muren medfører tap av sol og lys. Området kan være utsatt for ras. Gitt rammetillatelse må oppheves. Merknadene fra Veronicha og Gunnar Gran går hovedsaklig på følgende forhold: Det foreligger ikke tilstrekkelig tegningsmateriell til å vurdere det siste nabovarselet. Det kan ikke aksepteres at forstøtningsmur oppføres nærmere nabogrense enn 4.0 meter. Det hevdes at nabovarsel av 23.11.2009 viser at muren avsluttes på kote 85-86, og at nye planer viser at muren avsluttes på kote 89.3. Muren er oppført lenger mot nord enn godkjent, og at den er høyere ved at mer av muren er synlig. Muren vil være til sjenanse ved at man ser rett inn i en natursteinmur fra stuevindu og fra terrasse. Innsyn i stue. Området kan være utsatt for ras. Forutsetningene for å avgi veirett er endret. Gitt rammetillatelse må oppheves. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2 for tiltaket som omsøkt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Bygningsmyndighetene har den 02.10.2010 foretatt befaring på stedet. Dette, sammen med tegningsmateriell som danner grunnlag for rammetillatelse, og tegningsmateriell mottatt 28.10.2010 er tilstrekkelig grunnlag for å vurdere søknad om tillatelse til endring og søknad om dispensasjon. Side 4 av 7
Det legges til grunn at naboer har hatt tilgang til det samme tegningsmateriell. Det vises til at det i nabovarsel er oppgitt adresse der fullstendig søknad er lagt ut. På denne bakgrunn samt det at forstøtningsmurer er oppført, legges det til grunn at naboer er tilstrekkelig opplyst i saken. Kotehøyde for planering av tomten, kotehøyde på bolig og kotehøyde for forstøtningsmur er ved omsøkt tillatelse til endring ikke endret i forhold til gitt rammetillatelse. Deler av forstøtningsmur har endret plassering i horisontalplanet ved at den er plassert noe lenger mot nord enn godkjent i rammetillatelse. Del av forstøtningsmur som er oppført er ikke omsøkt tidligere. Bygningsmyndighetene tolker ut fra innsendt tegningsmateriell at denne har kotehøyde 1.8 meter lavere enn resten av muren. I merknadene hevdes det at forstøtningsmuren er blitt en meter høyere ved at høyden på den synlige delen av muren er over 3 meter. Søker viser i sitt tilsvar til merknader at det skal foretas ytterligere oppfylling av området i forkant av mur. Dette vil være i samsvar med gitt rammetillatelse. Omsøkte endringer er ikke av et omfang som tilsier en ytterligere vurdering av rasfare i forhold til gitt rammetillatelse. Det er godkjent ansvarsrett for alle deler av tiltaket som er utført. Bygningsmyndighetene finner ikke at omsøkt endring vedrører forhold som har med atkomst til eiendommen å gjøre. Innholdet i veirettsavtalen anses som et privatrettslig forhold. Vedr. Plan- og bygningsloven 70: Kommunaldepartementet har i rundskriv H-18/90 forutsatt at bestemmelsen skal praktiseres slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for foreksempel naboer og omkringliggende miljø. Innholdet i begrepet "betydelig ulempe" vil variere, og må blant annet vurderes ut fra hva som er påregnelig ut fra strøkets karakter og ulempen må veies opp mot tiltakshavers ønsker og muligheter for alternativ plassering/løsning. Det er videre presisert at vurderingen bør være strengere bla. av hensyn til naboer i 4 meterssonen. Bygningsmyndighetene presiserer at tillatelse til endring ikke medfører at boligens plassering endres i forhold til tidligere godkjent. Dette gjelder både i horisontalplan og høyde. Tomtens planeringshøyde endres heller ikke. Bygningsmyndighetene kan ikke se at forstøtningsmurens endrede utforming og plassering i forhold til tidligere godkjent, har vesentlig innvirkning på naboer med hensyn til sol, lys og visuelle inntrykk. Dette forutsetter at det fylles opp i forkant av mur som vist i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Rammetillatelse datert 15.02.2010 ble ikke påklaget innen tidsfristen. Lovhjemmel: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Side 5 av 7
Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200918131. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Trond Haugen - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: ANNE METTE LYSSAND, RIEBER-MOHNS VEG 9, 5231 PARADIS Veronicha og Gunnar Gran, Fantoftveien 47 B, 5072 BERGEN Giske Clausen og Arne Morten Faannessen, Åsbakken 9, 5072 BERGEN Side 6 av 7
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7