BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 16.08.2010 Saksnr.: 201002364/10 Saksbeh.: HELF Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Fana. Gnr 9 bnr 233, Tjernvegen 30. Klage på avslag på søknad om endring av bygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om å etablere en ny etasjeskiller over eksisterende tennisbaner i byggets 1.etasje, slik at det blir en ny 2.etasje i denne delen av bygget (nordøstre del). Den nye etasjen vil utgjøre ca 1500 m2, hvorav 719 m2 skal brukes til trening/mosjon, mens 790 m2 søkes bruksendret til privat sykehus / klinikk. Det søkes videre om tilbygg mot nordvest til bruk som trappetilkomst og heis til øverste etasje, utvendig trapp fra ny 2. etasje ned til terreng (fasade mot øst, rømningsvei), og fasadeendring med nye vinduer i fasade mot nord, øst og vest. Det ble gitt avslag i vedtak datert 24.06.10. Vedtaket ble påklaget av Vogt & Wiig AS v/ Ole Rieck på vegne av Nordnes Eiendom AS ved brev datert 08.07.10. Søknaden ble sendt bygningsmyndighetene etter at ny plandel til plan- og bygningsloven trådte i kraft 01.07.09, men før byggesaksdelen til samme lov trådte i kraft, 01.07.10. Saken vurderes derfor etter tidligere bestemmelser i plbl. av 1985, mens dispensasjon vurderes etter plbl. -08 19-1 og 19-2. En mindre del av eiendommen mot vest er omfattet av reguleringsplan 16990006 - Fana- Bybane i Bergen, der delen er regulert til offentlig trafikkområde. Resten og størstedelen av eiendommen er uregulert og vist som Senterområde i kommuneplanens arealdel. Omsøkte tiltak befinner seg på den uregulerte delen av eiendommen. Det pågår planarbeid i området, under saksnummer 200810678. Formålet med planen er etablering av barnehage. Angjeldende eiendom er tatt med i planområdet. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens pkt. 1, plankrav og fra plbl. 70 nr. 2, avstandskrav til nabogrense. Dispensasjonene er ikke nabovarslet i tråd med plbl.-08 19-1. Tiltaket er nabovarslet i tråd med plbl. 94 nr.3, noe som ikke avstedkom merknader. Statens Vegvesen har uttalt seg til saken i brev av 12.02.10, der bruksendringen er vurdert til ikke å medføre endringer i trafikksituasjonen som er til vesentlig ulempe for trafikkavviklingen i det aktuelle krysset med Nesttunvegen. Saken er i forbindelse med klagebehandlingen sendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse, og eventuelle merknader ettersendes. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.
2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 24.06.10 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage: I klagen datert 08.07.10 klages det på at kommunen ikke har funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra plankravet. Det hevdes at tiltaket er et mindre tiltak, og eiendommen er i stor grad allerede bebygd. Angjeldende søknad medfører kun en ny 2.etasje som delvis fortsatt vil bli brukt til trening/mosjon og delvis til kontorformål i form av legekontor. Tiltaket vil utad ikke innebære noen forandring på bygget, dets høyde eller økning i BRA. Tiltaket medfører derfor ikke etablering av ny bebyggelse. Det fremstår som uhensiktsmessig å kreve reguleringsplan for disse ubetydelige tiltakene. Det hevdes at verken bestemmelsene i kommuneplanen eller plandelen i plan- og bygningsloven kan forstås slik at ethvert byggetiltak nødvendiggjør en forutgående reguleringsprosess. Det hevdes også at dispensasjon fra plankravet må sies å være temmelig vanlig. Videre bemerkes dispensasjonsveilederen til Bergen kommune, pkt. 3.2, der det står at det som hovedregel ikke bør gis dispensasjon dersom tiltaket bl.a. ligger innenfor senterområder. Klager mener at dette kun er et generelt utgangspunkt, og at et senterområde først og fremst vil være et lokalsenter som f.eks Nestun, Paradis, Wergeland eller Lagunen. Tennis Paradis kan tvert imot ikke anses som et slikt senterområde. Dette tilsier at momentet med senterområde ikke kan veie tungt i denne sammenheng. Hensynet bak plankravet gjelder først og fremst i tettere utbygde lokalsentre eller kjøpesentre, hvor det er større grad av omkringliggende bebyggelse. Det vises også til at det ikke foreligger nabomerknader til tiltaket, samt at Statens Vegvesen ikke har hatt innvendinger mot tiltaket. Det fremstår derfor som unødvendig å skulle gjennomgå en omfattende planprosess. Ingen innkomne merknader tyder på at dette oppfattes som en omstridt utbygging som kreves vurdert ut fra en planprosess. Når det gjelder pågående planarbeid på nabotomt nordøst for omsøkte tiltak, der hovedformålet er etablering av barnehage, er det i vedtaket foreslått at søker går mer aktivt inn i det planarbeidet som allerede pågår i området. Dersom dette skal søkes gjennomført for Tjernveien 30, er tiltakshaver prisgitt at en annen utbygger tar med Tjernveien 30 i sitt planforslag, på en slik måte at det også inkluderer en slik utbygging av Tjernveien 30 som det opprinnelig ble søkt om. Dette synes å være et urealistisk krav fra kommunen, da Nordnes Eiendom AS ikke styrer planprosessen for nabotomten, og dermed er prisgitt nabogrunneier. Det nevnes også i den anledning at det er en rettslig tvist vedrørende et mindre utskilt areal fra gnr. 9 bnr. 233`s nordlige del. Det mest nærliggende alternativ blir dermed at klager fremmer et privat planforslag, og dette er både tidkrevende og kostbart. 2
Videre fremheves at Tennis Paradis nå ligger langs traseen for Bybanen, og adkomsten til eiendommen er mye enklere, samt at det blir mindre behov for parkering. Dette bør være et moment i vurderingen av dispensasjon fra plankravet, i tillegg til at nærheten er spesielt gunstig da tiltaket gjelder Fana medisinske Senter, der adkomsten da blir tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede. Det vises også til at kravet til universell utforming nå i ny byggesaksdel i plan- og bygningsloven er langt mer vektlagt, og disse hensyn vil bli ivaretatt gjennom tilbygget som innehar heis og trapp. Når det gjelder dispensasjon fra avstandskravet til nabogrense, anføres det at vilkårene for dispensasjon foreligger. Samtidig blir det etterlyst en konkret vurdering av dispensasjonsspørsmålet. Det er kun den utvendige rømningstrapp som vil komme i strid med avstandskravet, og en slik utvendig rømningstrapp vurderes å være så lite bebyrdende for naboeiendommen at det klart må sies å foreligge dispensasjonsgrunner. Det vises også til at naboeier ikke har hatt merknader til plasseringen. Etter klagers oppfatning må slike unnlatte naboprotester tolkes som nabosamtykke, og etter klagers oppfatning må bygningsmyndighetene undersøke om unnlatt naboprotest betyr samtykke til plasseringen. "Bygningsmyndighetene kan enkelt rette en forespørsel til eier av gnr. 9 bnr. 17 pm de samtykker til plasseringen. Det vises i den forbindelse til at bygningsmyndighetene har et selvstendig ansvar for sakens opplysning i henhold til forvaltningslovens 17". Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Innledningsvis: Tiltaket gjelder etablering av ny etasjeskiller/dekke over del av plan 1, samt bruksendre nytt areal på dekke fra trening/mosjon til legekontor. Videre søkes fasadeendring ved ny trapp fra plan 2 til terreng i fasade øst(rømningsvei), etablering av nytt mindre tilbygg for ny trappetilkomst og heis til øverste etasje, og fasadeendring med nye vinduer i fasade mot nord, øst og vest. Bruksendringen består i at deler av bygningen, som før hovedsakelig bestod av treningslokaler, tennisbaner inkl. garderober m.m. og boligseksjoner, nå også skal bestå av legekontor på ca 790 m2, samt at arealet for trening/mosjon økes med ca 710 m2. Den nye etasjen vil således ha et areal på ca 1500 m2. Avslaget er hjemlet i kommuneplanens pkt. 1, plankrav, og plbl. 70 nr. 2, avstandskrav til nabogrense. Når det gjelder avstandskravet, er dette i vedtaket ikke vurdert, da det verken var innhentet nabosamtykke etter plbl. 70 nr. 2 annet ledd litra a, eller omsøkt dispensasjon fra bestemmelsen i medhold av 19-2, samt at slik dispensasjon heller ikke var nabovarslet i tråd med 19-1. 4.2 Vurdering av plankravet: Tiltaket er søknadspliktig etter plbl. -85 93 første ledd litra c, og tiltaket rammes derfor av plankravet, jfr. kommuneplanens pkt. 1. Omsøkte del av eiendommen er uregulert, og tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra plankravet, i medhold av plbl. -08 19-2. Ansvarlig søker har søkt om dispensasjon fra plankravet, samt begrunnet søknaden, men dispensasjonen er ikke nabovarslet i tråd med plbl. 19-2. Slik nabovarsling er anbefalt rettet opp i forbindelse med klagebehandling, og eventuelle nabomerknader ettersendes. 3
Hensynet bak plankravet er først og fremst å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige instanser og parter tar del i prosessen, samt få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. Den nye etasjen vil utgjøre ca 1500 m2, hvorav 710 m2 skal brukes til trening/mosjon, i tillegg til eksisterende areal for samme formål. Videre skal ca 800 m2 benyttes til privat sykehus / klinikk. Fana Medisinske Senter (FMS) har i 10 år hatt lokalisasjon i Osveien 142 på Vallheiene i Fana, men dagens lokaler er ikke lenger optimale og mangler en rekke fasiliteter som i dag kreves for drifting av privat sykehus / klinikk. FMS har nå etter å ha lett i 5 år funnet egnede lokaler på Paradis. Legesenteret vil bl.a. inneholde kontorer, operasjonsrom, operasjonshaller, sengerom og oppvåkning \ observasjon. Plankravet er utførlig vurdert i avslaget, der det er vektlagt at tiltaket ligger i et senterområde, der hensynene bak plankravet gjør seg ekstra sterkt gjeldende, og det vises til at det er ønskelig at senterområdene skal ses på i en større sammenheng og ikke gjennom enkeltstående byggesaker. Videre er det vist til pågående planarbeid på nabotomten, der angjeldende eiendom er innlemmet i planområdet. Det nevnes at det er flere elementer som berører både barnehagetomten og angjeldende eiendom (Tennis Paradis), eksempelvis en gangvei/sti ved Eikelundstjernet forbi Tennis Paradis, parkeringssituasjonen for området, og forhold rundt bekken fra Eikelundtjernet. Og vurderingen blir derfor at det ikke foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plankravet, jfr. plbl. 2008 19-2 og 11-6. Etat for byggesak og private planer fastholder i klageomgangen vurderingen av at dette tiltaket er av et slikt omfang, at det bør vurderes gjennom en overordnet planprosess. En er således ikke enig i ansvarlig søkers oppfatning av at dette er et "mindre tiltak" som det lettere kan gis dispensasjon for. I forbindelse med at eiendommen ligger i "senterområde", jfr. kommuneplanens arealdel, vises det til veilederen til saksbehandlingspraksis for Bergen kommune vedrørende bl.a. dispensasjoner. Der nevnes det eksplisitt at det som hovedregel ikke gis dispensasjon dersom tiltaket bl.a. ligger innenfor senterområde, da det der er ønskelig med helhetlige planer. Videre vises det til pågående planarbeid, som nevnt innledningsvis og i påklagede vedtak, der eiendommen inngår i planområde for pågående planarbeid for nabotomt gnr. 9 bnr. 2 og bnr. 233 Paradis, med tiltakshaver Bergen Tomteutvikling AS (saksnr. 200810678). I melding om oppstart av det private planarbeidet på naboeiendommene datert 12.08.08 følger det at formålet med denne plan er etablering av barnehage mellom Eikelundstjernet og Paradis Sport Senter, og sentrale tema i planarbeidet er trafikkavvikling, avkjørsel mot Nesttunvegen, samarbeid om parkeringsplass med Paradis Sport Senter og friluftsarealet rundt vassdraget. Etat for byggesak og private planer fastholder derfor vurderingen av at det er mest hensiktsmessig at omsøkte tiltak innlemmes i denne planprosess, eller at det evt. fremmes et privat reguleringsforslag. Etat for byggesak og private planer fastholder derfor konklusjonen om at det ikke foreligger grunnlag for å dispensere fra kommuneplanens pkt. 1, plankrav, i medhold av plbl. 19-2. 4
4.3 Vurdering av avstandskravet i plbl. 70 nr. 2: Når det gjelder kravet på minst 4 meters avstand til nabogrense, jfr. plbl. 70 nr. 2, er det en del av rømningstrapp fra 2.etg ut i terreng mot øst mot eiendom gnr. 9 bnr. 17 som medfører strid med bestemmelsen. Del av trappen vil ligge svært nærme nabogrensen. Hensynene bak avstandskravet begrunner seg hovedsakelig ut fra brannsikringsmessige hensyn, samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. I klagen er det anført at det foreligger grunnlag for dispensasjon, da det kun er den utvendige rømningstrappen som vil komme i strid med avstandskravet, og at den er lite bebyrdende for naboeiendommen. Det anføres også som grunnlag for dispensasjon at det ikke er kommet merknader til nabovarselet. Samtidig klages det på at kommunen ikke har undersøkt om nabo samtykker til plasseringen, som alternativ til dispensasjon. Etat for byggesak og private planer vil først bemerke at det ikke hører inn under bygningsmyndighetenes oppgaver å innhente nabosamtykke, samt at bygningsmyndighetene ikke kan behandle dispensasjonssøknad som verken er omsøkt, begrunnet eller nabovarslet etter lovens foreskrevne måte (plbl. 19-1). Klager har derimot i forbindelse med klagen søkt om dispensasjon, men dispensasjonen er fortsatt ikke nabovarslet, og bygningsmyndighetene finner derfor ikke grunnlag for å kunne realitetsbehandle dispensasjonen. Nabomerknader vil kunne være av betydning i en slik vurdering, samtidig som det påpekes at omsøkte tiltak under enhver omstendighet avslås med hjemmel i kommuneplanens pkt. 1, plankrav, jfr. overfor. Klager er imidlertid bedt om å nabovarsle også denne dispensasjon, i forbindelse med behandlingen av klagen, og eventuelle merknader ettersendes. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart og flyfoto 2. Situasjonsplan 3. Tegninger datert 22.05.09 og 05.01.10 4. Plankart for pågående planprosess for naboeiendom 5. Klage datert 08.07.10 6. Avslag datert 24.06.10 5