Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Vibeke Arnesen Arkiv: // 0193 Arkivsaksnr.: 09/655 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -31/10 20.09.2010 Plan- og miljøutvalget PLM -31/11 06.06.2011 Kommunestyret K -45/11 20.06.2011 K-45/11 SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERING - BJERKESKAU 2. GANGS BEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Samlet saksfremlegg med vedtak 1.gangs 20.09.2010 PLM/K behandling 2 Akershus fylkeskommune 15.03.2011 3 Miljørettet helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby 17.03.2011 og Våler 4 Garder vel 17.03.2011 5 Hafslund Nett 29.03.2011 6 Fylkesmannen i Oslo og Akershus 08.04.2011 7 Statens Vegvesen 14.04.2011 8 Plankart 02.07.2010 PLM/K 9 Risiko- og sårbarhetsanalyse 04.08.2010 10 Planbeskrivelse 05.08.2010 PLM/K 11 Planbestemmelser 27.08.2010 PLM/K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Oppstart av planarbeid ble varslet 27. oktober 2009. Innen fristen var det kommet inn tre merknader til planarbeidet. Planforslaget ble førstegangsbehandlet den 20.09.2010. Følgende vedtak ble fattet: Forslag til detaljregulering Bjerkeskaug, med plankart datert 02.07.2010, bestemmelser datert 27.08.2010 og planbeskrivelse datert 05.08.2010 legges ut til offentlig ettersyn jamfør planog bygningslovens 12-10. Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal disse endringene gjøres i plankartet : Legge inn en "snarvei" med formål "grøntområde" mellom V2 og friområdet G. Snarveien legges på felt B5 i grensen mot B6 og skal være regulert i to meters bredde. Avkjørselene til Garderveien fra gnr 87 bnr 4, 13 og 17 skal vises med stengingssymbol. Den østligste avkjørselen på gnr 87 bnr 17 skal ikke vises som stengt. Garderveien, med grøfteareal skal tas med i planen langs hele planområdets sørside. Areal til grøft må tas med i planen både langs Garderveien og langs veien oppover til Furuåsen.
Side 2 av 8 Arealet under de to østligste frisiktsonene skal tas med i planen og foreslås regulert til LNF-formål. Linjeføringen på Garderveien øst for krysset med veien til Furuåsen må justeres. 2 Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse endres: I området kan det oppføres frittliggende enebolig, enebolig med en sekundærleilighet eller tomannsbolig, samt tilhørende anlegg. Bebyggelsen kan ha takvinkel opptil 45 0. Maks tillatt mønehøyde er 8 m. Bebygd areal for den enkelte tomt settes til %BYA = 25%. De fleste tomtene er over 1,0 daa og gj.snitt størrelse er 1,2 daa. Grunnet utforming av områder kan noen av tomtene tillates på minste netto areal på 0,7 daa. Dette vil være tomter som berøres av sanering av avkjørsler. I skrått terreng der eksisterende terreng faller minst 2 meter i husets bredde, skal boligen ha underetasje. Planforslaget ble endret i henhold til 1.gangs vedtaket. I tillegg ble det lagt inn bestemmelse vedrørende regulerte veier, slik at det fremgår hvilke veier som er private og hvilke som er offentlige, samt hvem de private veiene er felles for. Videre ble det gjort noe mindre endringer i bestemmelser og kart. Justert planforslaget lå ut til offentlig ettersyn fra 04.03.2011 til 15.04.2011. Det innkom 6 bemerkninger. Det er ikke kommet innsigelse til planforslaget. Sammendrag av bemerkninger til offentlig ettersyn: 1. Akershus Fylkeskommune, 15.03.2011 Viser til at det er gjort arkeologiske registreringer i 2009 uten at det er gjort funn av fredete kulturminner, og at man aser at forslaget ikke kommer i konflikt med kulturminnelovens bestemmelser om automatisk fredete kulturminner. Det er ingen merknader til nyere tids kulturminner. Planforslaget anses å være i samsvar med vedtatt kommunedelplan og gjeldende fylkesplaner/delplaner. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 08.04.2011 Fylkesmannen vurderer det som positivt at kantvegetasjonen langs bekkeløpet på vestsiden av planområdet er regulert til grøntstruktur, da dette er i tråd med 11 i vannressursloven. Videre at det er positivt at det er satt reguleringsbestemmelser om støy i tråd med retningslinjene T1442. Det minnes om at kommunen skal rapportere om eventuell omdisponering av dyrka og dyrkbar jord. For øvrig er det ingen merknader. 3. Statens Vegvesen (SVV), 15.04.2011 Bemerker at frisiktssonen ikke er målsatt og at denne må tilfredsstille Statens vegvesens Håndbok 263. Mål må angis i bestemmelsene. Mener det må gis rekkefølgebestemmelse som sier at avkjørsel må tilfredsstille gjeldende krav og godkjennes av SVV før byggearbeider innen planområdet kan igangsettes. Byggegrense mot fylkesveg må legges 15 m fra midtlinje vei, for å sikre areal for eventuell utbedring/utvidelse. Fortauet til busslommen i vestgående retning bør forlenges fra busstopp og bort til adkomstvei for bedre og ivareta mye trafikkanters sikkerhet.
Side 3 av 8 Av trafikksikkerhetsmessige grunner bør busslommen i østgående retning flyttes øst for avkjøringspunktet. Det gjøres i denne sammenheng oppmerksom på krav til frisikt for buss, og at justering østover vil kunne være positivt. SVV mener det må settes rekkefølgebestemmelse som sier at de avkjørslene som er markert stengt i reguleringskartet må stenges og ny adkomst knyttes til V2 så snart denne er opparbeidet. 4. Miljørettet Helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler, 17.03.2011 Vurderer at reguleringsbestemmelsene godt ivaretar helsehensyn i reguleringsplanen, men har følgende anbefaling for presisering av 2: Lekearealene skal ha gode solforhold og mulighet for variert lek sommer og vinter. Beliggenheten skal være skjermet for vegtrafikk, støy, høyspent eller andre faktorer som kan ha negativ innvirkning på helsen 5. Hafslund Nett, e-post datert 29.03.2011. Informerer om at de har linje-/kabelanlegg og stasjonsanlegg i det aktuelle området, og at bebyggelse eller andre tiltak som kommer i konflikt med disse anleggene må tas hensyn til i det videre planarbeidet. 6. Garder vel, 13.03.2011 Velet er positiv til at grunneiere bidrar til økt bebyggelse i bygda. En fremtidig boligbebyggelse vil styrke lokalsamfunnet samtidig som det i liten grad vil påføre kommunen økte utgifter. Barnehagen og barneskolen har kapasitet for flere elever. Boligfeltet har en god beliggenhet. Velet støtter i all hovedsak de politiske endringene som ble gjort før utleggelse til offentlig høring. Men spør om det idet det åpnes for en takvinkel opptil 45, også åpnes for flate tak, og om hvilke maks (gesims/møne) høyder som da tillates. Det spørres videre parkering skal medregnes i % BYA, og om hvor mange plasser det skal beregnes pr. bolig. Velet mener rekkefølgebestemmelse vedrørende opparbeidelse av kollektivholdeplasser langs Garderveien virker noe overdimensjonert, og påpeker at vist løsning vil beslaglegge dyrket jordbruksarealer. Uten oppmerket overgang og gangvei fra kollektivholdeplassen vil heller ikke trafikksikkerheten være ivaretatt. Velet mener at en mindre holdeplass med bedre gangforbindelse til boligfeltene vil være mer trafikksikker. 7. Vestby kommune, 16.12.2010 Administrasjonen stilte i forbindelse med at forslaget skulle ut på offentlig ettersyn spørsmål til om veiene skal utformes slik at renovasjonsbilene kan kjøre inn alle stikkveier, eller skal det avsettes fellesarealer til oppstilling av avfallsbeholdere. Videre gjorde administrasjonen oppmerksom på at slik friområdet nå er avsatt, i kart og bestemmelser, er det privat. Det bør vurderes om dette skal være felles for boligene i området. Forslagstillers kommentarer til bemerkningene 1. Akershus Fylkeskommune Ingen kommentarer. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Ingen kommentarer. 3. Statens vegvesen - Krav til frisikt er ivaretatt, kan angis på kart og i bestemmelsene. - Rekkefølgebestemmelsene kan endres til avkjørsel skal tilfredsstille gjeldende krav og godkjennes av SVV før brukstillatelse kan gis. - Byggegrense 15 m fra midtlinje vei har ikke innvirkning på tiltakshavers tomter, i tillegg er det et helt vanlig og absolutt krav fra SVV. Byggegrensen justeres til 15. meter fra midtlinje i Garderveien.
Side 4 av 8 - Busslomme i vestgående justeres retning i hht. gjeldende krav. - Hva angår busslommen i østgående retning er forslagsstiller enig med Statens Vegvesen om at det teoretisk sett er bedre med løsning der lommene er forskjøvet i forhold til hverandre. Dessverre er det ikke mulig å få til dette grunnet eksisterende stedlige forhold. Det er et høybrekk rett øst for der lommen er planlagt. Det betyr at busslommen helt eller delvis vil komme på baksiden av kanten og på den måten gjøre at siktforholdene blir vesentlig forverret. Bussen vil stoppe i en utforbakke og miste all sikt bakover. Det vil også være vanskelig for østgående trafikk å se busslommen og menneskene som står på den. I tillegg er det en eksisterende avkjørsel som vil komme midt i busslommen. - Forslagstiller har ikke noe imot at det settes rekkefølgebestemmelse som sier at de avkjørslene som er markert stengt i reguleringskartet må stenges og ny adkomst knyttes til V2 så snart denne er opparbeidet. 4. Miljørettet Helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler Beliggenheten på lekearealene er meget gode, de har gode solforhold og innbyr til variert lek for barn i alle aldersgrupper. 5. Hafslund Nett Informasjonen vil bli benyttet når området skal detaljprosjekteres. 6. Garder vel Garderveien er en fylkesveg og må planlegges etter Statens vegvesen sine veiledere og retningslinjer for dimensjonering og utforming. 7. Vestby kommune Internveiene i område er private, det er derfor tenkt en felles avfallshåndtering på egnede plass(er), som tilfredsstiller kommunale krav. Utbygger ønsker at friområdene skal være private. Endringer etter offentlig ettersyn Forslaget er endret etter offentlig ettersyn: Byggegrensen langs fylkesveien er derfor økt til 15 meter fra midtregulert vei. Fortauet ved busslommen i vestgående retning forlenget frem til atkomstveien. Bestemmelse vedrørende tomtestørrelse er justert, men innholdet er ikke endret. Planforslaget Reguleringsplanområde Bjerkeskau er ca. 65 daa stort område i Garder. Område er lokalisert mellom det relativt nye boligområdet Tuft Vestre og Garderveien, samt vest for boligområdet Tuft Vestre. I dag er området uregulert, men i kommuneplanen er område i hovedsak avsatt til boligbebyggelse. En mindre del er avsatt til LNF-område hvor naturvern dominerer. Mot Garderveien er område allerede inndelt i bolig-/hyttetomter hvor det er tre eksisterende helårsboliger og to fritidsboliger. Alle med avkjøring til Garderveien. Disse er eid av andre parter enn tiltakshaverne. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av frittliggende småhusbebyggelse i form av eneboliger, eventuelt med sekundærleilighet, og tomannsboliger. Planområdet får felles atkomst fra Garderveien. Det nordvestre område har felles atkomst via boligområdet Tuft Vestre. Innenfor planområdet reguleres i tillegg til bolig og vei, to områder for el-anlegg og vann- og avløpsanlegg, felles lekeareal, ett LNF-område samt to områder for grøntstruktur. Garderveien langs planområdet, samt noe øst for dette, er tatt med i reguleringen, og det er regulert inn busslomme i begge retninger.
Side 5 av 8 Rekkefølgebestemmelser sikrer at kollektivholdeplassene skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse på boligene innen B1-B7. 2. VURDERING Overordnede mål og formål Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan, og administrasjonen mener en videreutvikling av det påbegynte boligområdet er positivt. Det anses videre positivt at det avsettes område til LNF og at det reguleres inn et belte med grøntstruktur mellom bebyggelsen og bekkeløpet i vest. Verneinteresser Det er foretatt arkeologiske registreringer i området. Det er ikke påvist fredede kulturminner. Trafikk og atkomstforhold Planområdet skal ha felles atkomst fra Garderveien via Furuåsen. Får å sikre dette reguleringsmessig sørget administrasjonen for at nødvendige reguleringsbestemmelser ble tatt inn før saken ble lagt ut på offentlig ettersyn. Garderveien reguleres langs planområdet med kjørebane på seks meter og grøfter på 1,5 meter. Det reguleres inn senterlinje i veien. I tilegg reguleres det inn busslommer med fortau langs disse i begge retninger for å bedre trafikksikkerheten. Det er imidlertid ikke krevd regulert inn gang- og sykkelvei langs veien, og administrasjonen ser behovet for å sette en bredere byggegrense langs fylkesveien for å sikre areal til eventuelle utbedringer og/eller utvidelser. Byggegrensen langs fylkesveien er derfor økt til 15 meter fra midtregulert vei. Dette er en større byggegrense enn det som forelå ved offentlig ettersyn, men er i tråd med veglovens 29. Veglovens 29 sier at byggegrense skal gå i en avstand på 50 meter fra fylkesvei, men åpner for at byggegrense kan settes på 15 meter. For ytterligere å øke sikkerheten for myke trafikkanter, som kommer fra atkomsten til boligområdet er fortauet ved busslommen i vestgående retning forlenget frem til atkomstveien. SVV har ment at busslommen i østgående retning burde vært flyttet øst for atkomstveien. Forslagstiller kommenterer at det er flere lokale forhold som bidrar til at dette ikke vil være en god løsning. Et høybrekk i veien øst for der busslommen er planlagt vil medføre dårligere siktforhold dersom den flyttes østover. I tillegg vil den ved flytting komme i konflikt med eksisterende avkjørsel til eiendom syd for Garderveien. Administrasjonen har derfor vurdert at busslommen ikke bør flyttes. Tre av de eksisterende avkjørslene fra planområdet til Garderveien er regulert stengt, men det var ved offentlig ettersyn ikke satt krav til når stenging skulle skje. Stenging av avkjørslene vil bidra til en ytterligere økning av trafikksikkerheten langs Garderveien. Administrasjonen finner likevel ikke grunn til at det skal settes rekkefølgekrav knyttet til dette. Garderveien er fylkesvei og SVV kan når som helst fatte vedtak om stenging av avkjørsler direkte til fylkesvei. SVV har påpekt at frisiktssonen må tilfredsstille Statens vegvesens Håndbok 263. I dette tilfellet betyr det frisiktssoner på 6x15m. Administrasjonen påpeker at det er dette som ligger i
Side 6 av 8 plankartet og at frisiktsonen skal opparbeides i henhold til reguleringskartet og de mål den har der. Bebyggelsesstruktur og estetikk Administrasjonen påpekte ved 1.gangs behandlingene at planområdets plassering inntil boligområdet Tuft vestre medfører at området vil bli oppfattet som ett sammenhengende boligområde når det er ferdig utbygget, og at de to reguleringsområdene derfor burde ha tilsvarende bestemmelser med tanke på utnyttelse og utforming. På bakgrunn av dette mente administrasjonen at foreslått utnyttelse var for høy og utnyttelsen ble reduser fra %BYA=30% til %BYA=25%. Dette er høyere enn det administrasjonen anbefalte, men synes likevel som en akseptabel utnyttelse for området. Nødvendige parkeringsplasser skal inngå i beregning av %BYA. Antall plasser fremgår av forskrift om parkering i Vestby kommune (Ved frittliggende småhusbebyggelse skal det for enebolig og tomannsbolig opprettes 2 plasser pr. boenhet, og for sekundærleilighet under 70 m2 1 plass pr. boenhet.). Ved 1. gangs behandling ble det lagt inn bestemmelse om at: De fleste tomtene er over 1,0 daa og gjennomsnittstørrelsen er 1,2 daa. Grunnet utforming av området kan noen av tomtene tillates på minste nettoareal på 0,7 daa. Dette vil være tomter som berøres av sanering av avkjørsler Da Garder er en jordbruksbygd med spredt bebyggelse, og da det i dette område heller ikke vil være samme krav til kompakt bebyggelse som det ville være i mer sentrale strøk synes en tomtestørrelse på over 1, 0 daa synes det riktig å legge tilrett for større tomter i dette området. Bestemmelsen bør imidlertid få en mer presis utforming, og administrasjonen har justert bestemmelsen. (Minste netto tomteareal skal være på 1000 m 2 med unntak av tomter innenfor feltene B5 og B6. Innenfor B5 kan det opprettes inntil fire tomter, som kan ha en minste netto tomtestørrelse på 700 m 2. Innenfor B6 kan det opprettes inntil fem tomter, som kan ha en minste netto tomtestørrelse på 700 m 2.) vedrørende utforming av bebyggelsen sier ingen ting om takform. Når det så tillates takvinkel på inntil 45 betyr dette at bebyggelsen kan utformes med flate tak. Det er i bestemmelsen kun satt maks tillat mønehøyde (8 m). Dette betyr at plan- og bygningslovens bestemmelse vedrørende gesims gjelder og at det kan bygges med en gesimshøyde på 8 meter. Reguleringen åpner således for bebyggelse med volum som er vesentlig større en det som er tillat for Tuft vestre. Administrasjonen ser det som svært positivt for bomiljøet i området at det er foreslått regulert et grøntbelte mellom framtidig bebyggelse og eksisterende bebyggelse på Tuft vestre. Barn- og unges interesser/lekearealer Miljørettet helsevern har anbefalt en presisering av reguleringsbestemmelsen som omhandler lekeareal. Plassering av felles lekeareal er gitt i reguleringen. Det får en sentral beliggenhet i området og knyttes opp mot grøntdrag som reguleres inn mellom ny bebyggelse og bebyggelsen i Tuft vestre. Administrasjonen vurderer at arealer til lek er godt ivaretatt gjennom kart og bestemmelser slik disse forelå ved offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger finnes i planbeskrivelsen. 3. ALTERNATIVER Det anses ikke å være aktuelle alternativer.
Side 7 av 8 4. KONKLUSJON Forslag til detaljregulering Bjerkeskaug er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og anbefales vedtatt. INNSTILLING: Forslag til detaljregulering Bjerkeskau, med plankart dater 13.05.2011 bestemmelser datert 13.05.2011og planbeskrivelse datert 13.05.2011 vedtas med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 06.06.2011 Representanten Ragnhild L. Johansen (Ap) fremmet følgende forslag: Forslag til detaljregulering Bjerkeskau, med plankart dater 13.05.2011 bestemmelser datert 13.05.2011og planbeskrivelse datert 13.05.2011 vedtas med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12 med følgende endring i 1Fellesbestemmelser Rekkefølge: Det ska ikke gis brukstillatelse på felt B4, B5 og B6 før lekeplass f_lek med adkomst fra f_v2 er ferdig opparbeidet i henhold til 2. Felt B1, B2 og B3 blir tilknyttet allerede godkjent lekeplass, og skal ikke berøres av kravet om lekeplass for felt B4, B5 og B6. Felt B7 og B8 blir ikke berørt av dette krav, da dette er gamle tomter. Det skal ikke gis brukstillatelse før bussholdeplass langs Garderveien er ferdig opparbeidet. Votering: Representanten Ragnhild L. Johansen s forslag ble vedtatt mot 3 stemmer. (H og Sp) VEDTAK: Forslag til detaljregulering Bjerkeskau, med plankart dater 13.05.2011 bestemmelser datert 13.05.2011og planbeskrivelse datert 13.05.2011 vedtas med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12 med følgende endring i 1Fellesbestemmelser Rekkefølge: Det skal ikke gis brukstillatelse på felt B4, B5 og B6 før lekeplass f_lek med adkomst fra f_v2 er ferdig opparbeidet i henhold til 2. Felt B1, B2 og B3 blir tilknyttet allerede godkjent lekeplass, og skal ikke berøres av kravet om lekeplass for felt B4, B5 og B6. Felt B7 og B8 blir ikke berørt av dette krav, da dette er gamle tomter. Det skal ikke gis brukstillatelse før bussholdeplass langs Garderveien er ferdig opparbeidet. BEHANDLING I Kommunestyret DEN 20.06.2011
Side 8 av 8 Repr. Anne Therese T. Lie (Ap) ba om å få trekke seg fra behandlingen, jfr. Forvaltningslovens 6. Plan- og miljøutvalgets vedtak ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering Bjerkeskau, med plankart dater 13.05.2011 bestemmelser datert 13.05.2011og planbeskrivelse datert 13.05.2011 vedtas med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12. Det skal ikke gis brukstillatelse på felt B4, B5 og B6 før lekeplass f_lek med adkomst fra f_v2 er ferdig opparbeidet i henhold til 2. Felt B1, B2 og B3 blir tilknyttet allerede godkjent lekeplass, og skal ikke berøres av kravet om lekeplass for felt B4, B5 og B6. Felt B7 og B8 blir ikke berørt av dette krav, da dette er gamle tomter. Det skal ikke gis brukstillatelse før bussholdeplass langs Garderveien er ferdig opparbeidet. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 23.06.11 Knut Haugestad Rådmann