Dato: 15.mai 2012 Byrådssak /12 Byrådet Fana, gnr. 40, bnr. 55 m.fl., Skjoldnes boligområde, reguleringsplan. plannummer 17340000. Forslag til reguleringsplan, 2. gangs behandling. KMK ESARK-5120-200005069- 334 Hva saken gjelder: Planforslaget fremmes av Opus Bergen AS på vegne av Skjoldnes Utvikling AS. Planområdet er på ca. 43 daa og ligger på Skjoldnes ved Skjold i Fana bydel. Planforslaget omfatter forslag om opp til 250 boliger og en % BRA opp til 169 %. Planforslaget var til offentlig ettersyn før 1.juli 2009 og behandles således etter plan- og bygningsloven av 1985. Planområdet grenser mot Nordåsvannet i vest, Skiparviken i nord, Ramstad gård i øst og Skjoldabukta i sør. Området er preget av eldre eiendomsstrukturer med store villaer på forholdsvis store tomter. Motorveien; Rv 553, Fritz C Riebers vei gjennomskjærer flere av de gamle, store eiendommene i midtre del av planområdet og beslaglegger en sone på ca 40 m bredde. Øvre del av planområdet heller mot vest med varierende hellingsgrad. Mot Nordåsvannet heller terrenget bratt mot sjøen i en 25 m høy skråning. Området har en vestvendt beliggenhet og gode sol- og utsiktsforhold. Det er utsikt utover Nordåsvannet fra området. Bebyggelsen blir eksponert mot strandsonen men holder seg innenfor en byggegrense på 25 m slik det er stilt krav om i kommuneplanens arealdel. Utformingen av planforslaget er basert på en begrenset arkitektkonkurranse som ble vunnet av 3 RW arkitekter. Formålet med planforslaget er å utvikle et boligprosjekt med en kombinasjon av boliger med høy standard, og tilsvarende høyt fritids- og service tilbud. Bebyggelsen foreslås som blokker med dels store og langstrakte bygningsformer med avtrappende byggehøyder i 3-5 etasjer over parkeringsanlegg. Det er i planen satt av 7400 m² felles uteareal, og alle enheter er planlagt med store private uterom, til dels med hage. Det foreslås å bygge et 220 m langt lokk over motorveien, Fritz C. Riebers vei, til et offentlig friområde på ca 8000m² som kan benyttes for områdets nåværende og fremtidige beboere. Hovedatkomst til planområdet er foreslått via Sundts vei. Tiltakshaver har inngått avtale om opprusting av Sundts vei, sammen med andre utbyggere i området. Opprusting av Sundts vei er i ferd å gjennomføres i samsvar med vedtatt reguleringsplan for Sundts vei PlanID 1764 0000. Innenfor planområdet ligger to villaer som begge er fra 1920-tallet; Villa Skjoldnes og en Konow Lund villa. Villa Skjoldnes er i bruk som kurs- og selskapslokaler. Konow Lund villaen står tom i dag, og er vurdert som bevaringsverdig. Planforslaget omfatter bevaring av disse eiendommene og regulering til næringsformål. 1
Som en del av planmateriellet foreligger det en støyutredning for veitrafikkstøy, foretatt av Multiconsult av (datert 21.09.07). Utredningen viser at ved forventet støysituasjon i 2017, vil ingen av de eksisterende boligene nær planområdet få høyere lydnivå og minimum 49 av dagens boliger, få bedre støyforhold med lokk enn uten. Støyberegningene forutsetter bygging av støyskjermer på nord- og sørvestsiden av miljølokket, samt montering av lydabsorberende materiale i tunnelmunninger under lokket. Plankonsulenten skriver at i og med at prinsippet for å redusere støyen fremdeles er å bygge "tunell" har en ikke omarbeidet støyrapportene ved siste høring. Det er, på grunn av støy mot ny bebyggelse i planområdet, satt krav til at utomhusplan skal vise eventuell støyskjerming samt detaljerte krav til støynivå og skjermingstiltak. NILU, Norsk institutt for luftforskning, har utarbeidet rapport på luftforurensning fra kulverten i motorveien (Fritz C Riebers vei), beregnet for de samme trafikksituasjonene. Konklusjonen på rapporten er at beregningene viser at forurensningsnivået både for PM 10 og NO 2 fra begge kulvertene allerede ved tunnelmunningene er redusert til et nivå godt under grenseverdier og Nasjonalt mål for luftkvalitet. Prosjektet er omarbeidet siden rapporten for luftforurensing ble utarbeidet ved at bebyggelsen er flyttet bort fra lokket. Prinsippet for reduksjon av luftforurensingen er knyttet til at trafikken i området går gjennom planlagt tunnel. Planforslaget bygger på den arealdisponeringen som ble vedtatt i 2001 i kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun Vest. I kommunedelplanen er området ved Skjoldnes vist som boligområde med krav om å utarbeide reguleringsplan. I kommundelplanen ble det avsatt flere større utbyggingsområder ved Ramstad, Kloppedalsmyren, Skjoldnes og Skiparviken. Dette utløste et behov for oppgradering av infrastruktur, spesielt for Sundts vei, som er samlevei for all ny trafikk fra området. For å sikre en gjennomføring av utbedringen av Sundts vei i forkant av utbygging og i påvente av vedtak av de enkelte private reguleringsplanene, inngikk Bergen kommune utbyggingsavtale med utbyggerne i de enkelte planområdene for å kunne gjennomføre veiutbedringen. For planområdene langs Sundts vei er det nå kun Skjoldnes og Skiparviken som ikke er ferdig regulert. De andre områdene er ferdig regulert og i ferd med bygges ut. Planforslag for Skjoldnes var til offentlig ettersyn i perioden 18.05-17.06.2008 og en begrenset høring i mai 2010. Det er foretatt en begrenset varsling for strandsonen på tre eiendommen lengst sør i området. Dette gjelder reguleringsformål som foreslås endret fra byggeområde med byggegrense mot strandsone, til grønnstruktur /naturområde. De berørte grunneierne har gitt uttalelser og motsetter seg at reguleringsformålet legges på de aktuelle delene av deres eiendommer. Det er kommet inn til sammen 70 merknader til planforslaget. Merknadene omfatter en rekke forhold knyttet til forurensning og støy. Generelt påpekes det at støy og støvverdier i området er høye og at området er lite egnet for boligbebyggelse. Det påpekes at om det blir bygging, må støyforhold tas hensyn til både for innendørsforhold og for uteoppholdsareal. I merknadene utrykkes motstand mot omfanget av bebyggelsen som antas å medføre tap av lys og utsikt og at bebyggelsen har dårlig terrengtilpasning som bryter med områdets villapreg. Det er motstand mot økt trafikkmengde som følge av boligbygging i området. Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planforslaget begrunnet i 25 meters byggegrense til strandsone og bestemmelser om denne, samt rekkefølgekrav til opparbeiding av lokk som premiss for utbygging nær motorvegen. Disse momentene er nå ivaretatt i planforslaget og innsigelsen fra fylkesmannen er trukket i brev 19.01.12. 2
Statens vegvesen har stilt kritiske spørsmål til valg av konstruksjonsløsninger og vilkår for sikkerhet med hensyn til brann og eksplosjonsfare i forhold til boliger og parkering oppå tunnelløpene og varslet innsigelse dersom disse vilkårene ikke innfris. Hordaland fylkeskommune har uttrykt sterke føringer med hensyn til foreslått utbyggingsvolum og de visuelle konsekvenser dette vil ha mot Troldhaugen og har i etterkant av offentlig ettersyn, fremmet formell innsigelse. Det bes om at det utarbeides en offentlig områdereguleringsplan i området Troldhaugen Skjoldnes. Forslagsstiller har 06.08.10 levert en betenkning med hensyn til fylkeskommunens innsigelse ved begrenset høring der det stilles spørsmål ved hjemmelsgrunnlaget for innsigelsen fra fylkeskommunen. Det er ikke gjort en egen drøfting om hvorvidt innsigelsen er gyldig. Som en følge av merknaden fra fylkeskommunen ble det, delvis som et samarbeid mellom planaktørene for Skjoldnes og for Skiparviken Panorama, gjennomført landskaps- og synlighetsanalyser som visualiserer de foreslåtte nye bygningsvolumene sett fra Troldhaugen basert på arkitektenes volumskisser og illustrasjoner som viser de planlagte landskapsinngrepene. Vurderingene er gjort som et samarbeidsprosjekt mellom Asplan Viak, Faaland arkitekter, Opus Bergen AS og 3RW arkitekter. Forslagstiller har bearbeidet planforslaget etter offentlig ettersyn for å ivareta noen av merknadene. Det bearbeidete planforslaget ble i mai 2010 sendt ut på en begrenset høringsrunde. Utbyggingsprinsipp og bebyggelse er i hovedsak det samme som i 2008, men den tekniske løsningen for overbygging av Fritz Riebers vei er endret ved at bebyggelse på lokket er tatt bort, etter krav fra Statens vegvesen. Det foreslås enklere tunnelkonstruksjoner og at kun grøntarealer legges over motorveganlegget. Dette innebærer at utbyggingsarealene på vestsiden av motorvegen komprimeres og bebyggelsen reduseres noe i forhold til tidligere forslag. Byggehøyder og bebyggelse avtrappes for å ivareta tilpasning mot eksisterende bebyggelse og utsikt. Det ytterste byggeområde (B1) mot Nordåsvannet som flere faginstanser har ønsket fjernet, er beholdt i planforslaget. B1 er til dels utvidet i areal men har fått en noe mer oppdelt struktur, og avstanden til Konow Lund-villaen er økt noe for å gi litt mer plass foran bygget. Forslagstillers argumentasjon for å beholde byggeområdene i B1 på tross av sterkt kritiske merknader i høringsrunden, har vært at de byggbare arealene i planen er redusert som følge av at miljølokket ikke kan bebygges med boliger, samtidig med at den interne parken rundt dammen opprettholdes. Statens vegvesen har akseptert ny løsning men stiller fortsatt strenge krav til godkjenning av lokket og restriksjoner for delvis stenging eller reduksjon av trafikkavviklingen på riksvegen. Det forutsettes at inngåelse av avtaler med Statens vegvesen om bygging og drifting nedfelles i rekkefølgekrav. I en uttalelse i etterkant av høringen anmoder Statens vegvesen i brev datert 12.01.11, om at behandling av reguleringsplanen for Skjoldnes avventes inntil behovet for reguleringsendring av E39 er avklart. Reguleringsplanarbeid for justering av E39 blir nå gjenstand for høring etter at byrådet 27.03.12 i byrådssak 1154/12, besluttet dette. Nærmeste barneskole er Skjold skole som ligger 1,6 km fra planområdet. Det finnes flere barnehager i nærhet til planområdet og det er regulert en barnehagetomt for 80 plasser i naboområdet på Ramstad gård men det er ikke igangsatt byggearbeid for denne barnehagen ennå. 3
Fagetatens vurdering Dersom området skal bygges ut, vil det kreve store infrastrukturtiltak for å kunne etablere et byggeområde som har nødvendige kvaliteter for boliger. Kostnadene til denne reetableringen innebærer at området vil få en høy arealutnyttelse, og at dette på sin side gir konsekvenser for dagens eksisterende natur, terreng, kultur- og bygningsmiljø. De positive konsekvensene for naboene er det grønne arealet på lokket og at lokket gir den støyskjermingen som i dag er løst med støyvoll og skjerm bla. for boligene i Sleipnersveg. Planen bidrar til å opprettholde dagens gangforbindelser. Det grønne åpne og delvis urørte landskapet ut mot Nordåsvannet vil få et tett og urbant preg, som omkranser små lommer med verneverdige villaer og dam. Det naturlige landskapet med storvokst vegetasjon som i dag omkranser villaene, vil i hovedsak forsvinne. Det kan innvendes mot dette at området i dag er kraftig støybelastet, noe som begrenser attraktiviteten for friluftsaktiviteter. Fagetaten er ikke enig med Hordaland fylkeskommune om at planforslaget er i strid med arealutnyttelse fastsatt i overordnede planer. Kommundelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun fra 2001 viser dette planområdet som «byggeområde med plankrav». I kommunedelplanens bestemmelser m/retningslinjer heter det at i områder med plankrav kan det fastsettes en høyere utnyttelse dersom det etter kommunens skjønn ligger til rette for det. I byrådets vedtak i sak 1354-03 uttrykkes det at i områdene Skiparviken og Skjoldnes kan det, med bakgrunn i områdets karakter og store investeringer i skjerming mot støy og forurensning, åpnes for en noe høyere utnytting enn fastsatt i kommunedelplanen. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel KPA (2007), pkt 23 åpnes det for at det i reguleringsplaner for områder større enn 10 da, kan vurderes en individuell tetthet og utforming. Utbyggingsavtalen som Bergen kommune har inngått med utbyggerne i området, datert 15.04.09, dekker kun den regulerte vegstrekningen av Sundts vei, fra buss-snuplassen på Ramstad og i retning mot Nesttun, jf. reguleringsplan PlanID 1764 0000. Fagetaten mener at nytt rekkefølgekrav om den siste delen av Sundts vei må innarbeides. Byrådet viser til vedlagte fagnotat datert 30.01.12 m/tilhørende bilag (dok. 315). Planforslaget legger til rette for fortetting og bygging av et betydelig antall nye boliger i et område som har en svært god beliggenhet sentralt i Bergensdalen. Ved at det foreslås å bygge lokk over motorveien vil de nye boligene og det eksisterende nabolaget få tilført et nytt grøntområde til fri benyttelse og den barriereeffekten som motorveien har i dag, vil bli redusert. En så omfattende utbygging som er vist i planforslaget, vil ha en betydelig fjernvirkning fra flere deler av Nordåsvannområdet. Troldhaugen er et viktig kulturminne, en betydningsfull kulturinstitusjon og et attraktivt turistmål i Bergen. Enhver utbygging i grønne områder som er visuelt synlige fra Troldhaugen, vil ha betydning for opplevelsen av Troldhaugen. Terrenginngrepene som gjøres i forbindelse med utbyggingen må derfor gjennomføres på en skånsom måte, som gir minst mulig nær- og fjernvirkning i et sårbart landskap, og slik at hensynet til strandsonen og til kulturmiljøet på Troldhaugen vektlegges. Byrådet mener at dette kan avhjelpes ved at et av de foreslåtte byggene i planforslagets delområde B1 (bygg3), ytterst mot skrenten ved Nordåsvannet, reduseres i høyde og omfang slik det fremgår av skisse utarbeidet av 3 RW arkitekter 24.04.12 jfr. vedtaksforslagets pkt.4. For å styrke prosjektets estetiske kvaliteter i forhold til omgivelsene, er det enighet med forslagstiller om at prosjektet skal realiseres med grønne tak ved at toppsjiktet på taket utføres med bruk av biologisk materiale (f.eks. mose og sedum). I tillegg til de visuelle egenskaper vil grønne tak blant annet bidra til å håndtere (fordrøye) overvann, forlenge takets levetid, bidra til å spare energi og øke det biologiske mangfoldet. Det må avklares hvorvidt løsningen med grønne tak innebærer at VA-rammeplanen må omarbeides. 4
Et viktig tema i saken har vært fjernvirkningene og det visuelle uttrykket som området vil få for omgivelsene, og fjernvirkningen overfor Troldhaugen i særdeleshet. Byrådet vil derfor anbefale at det i bestemmelsene stilles krav om at fasadene skal være kledt med naturmaterialer i avdempede farger, og at disse skal harmonere med vegetasjon og landskapstrekk i området. For å unngå at området blir dominert av store glassflater og refleksvirkningen av disse, foreslår byrådet at en og stiller krav om at vindusflater ikke skal være det dominerende element i fasadene mot vannet. Disse forhold er inntatt i vedtaksforslagets pkt 3. Byrådet ser at en såpass omfattende utbygging som er foreslått på Skjoldnes, vil innebære behov for å se nærmere på trafikksituasjonen også i forbindelse med tilkjørsel til hovedveinettet og særlig i krysset Sundts vei mot Nesttunveien. Byrådet vil derfor fremme en egen sak om mulige løsninger. I forslag til bestemmelser datert 19.09.11 er det oppgitt feil formål med planforslaget. Dette må rettes opp slik det fremgår av vedtaksforslagets pkt. 5. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningslovens 27-2 nr.1 jfr. ny planlov 34-2, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 og overgangsbestemmelse 34-2 vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: 1. Fana, gnr. 40, bnr. 55 m.fl., Skjoldnes boligområde, plannummer 17340000, vist på plankart sist datert 19.09.11. 2. Tilhørende bestemmelser datert 19.09.11 med følgende endringer: I bestemmelsene innarbeides følgende rekkefølgekrav som skal være innfridd før igangsettingstillatelse: a. som sikrer opprusting av Sundts veg fra Skjoldnes til bussløyfe på Ramstad. b. som sikrer Vegdirektoratets godkjenning av lokk-løsninger. c. som sikrer gjennomføring av nødvendige geotekniske undersøkelser d. som sikrer plan for håndtering av masseuttak/transport. e. at nødvendige leke- og fellesarealer skal være etablert opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for hvert delfelt. 3. Ny bestemmelse 1.3.2: "Bygningene innenfor planområdet skal ha grønne tak ved at toppsjiktet på taket skal utføres i biologisk materiale (f.eks. mose og sedum). For å dempe fjernvirkningene og det visuelle uttrykket, skal fasadene være kledt med naturmaterialer i avdempede farger som harmonerer med vegetasjon og landskapstrekk i området. Vindusflater skal ikke være et dominerende element i fasadene mot vannet.» 4. Planforslaget endres på følgende punkt: «Planen for byggeområde B1 reduseres ved at det sørligste bygget i rekken ytterst mot Nordåsvannet reduseres fra ca. 800m² BRA til ca. 300 m² BRA i henhold til skisser datert 24.04.12». 5. Avsnittet planens intensjon i bestemmelsene som lyder: 5
«Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for barnehage med tilhørende infrastruktur» rettes til: «Intensjonen med reguleringsplanen og tilhørende bestemmelser er å regulere til boligformål med tilhørende infrastruktur, samt næringsareal.» 6. Endringene må innarbeides i plankart og bestemmelser før planvedtaket kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 30.01.12 dok. 315 m/tilhørende bilag: A. Plankart datert 19.09.11 del av dok nr 324 B. Reguleringsbestemmelser, datert 10.09.11 del av dok nr 324 C. Forslagsstillers planbeskrivelse med oppsummering merknader og kommentarer datert 10.09.11, del av dok nr 324 D. Snitt 1-4 datert 14.09.11, del av dok 324 E. Illustrasjonsplan datert 26.04.11, del av dok nr 324 F. Ill. Fotomontasje udatert, del av dok nr 324 G. Volumskisser, G. Sol-skyggediagram 1-3, del av dok nr 324 H. Visuell analyse udatert, del av dok nr 324 I. Samlet hefte 2: del av dok 108 - Rapport: Utredning av vegtrafikkstøy - Rapport: Byggteknikk - Arkeologisk registrering - Kulturminnerapport - NILU rapport ( luftforurensing) J.. Massebalanse del av dok 324 L. Tiltakets virkning - Troldhaugen udatert, del av dok 324 M. VA-rammeplan N. Skisser til forslag om reduksjon av byggeområde B1 fra 3RWarkitketer datert 24.04.12 6