UNION Eiendomsinvest Norge AS

UNION Eiendomsinvest Norge AS 3. kvartal 2014

2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Kvartalets eiendom 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: istockphoto side 1, 2 og 4. Shutterstock side 7 og 8.

3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 1,5 % i 3. kvartal 2014. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 56,4 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er ca. 6,9 %. Selskapet har per 30.06.14 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 658,2 1. Selskapet har 155 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel

4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 47,4 millioner 1. Det er 55 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 6,9 % ved utgangen av 3. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 30.09.14 bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 658,2 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 26 950 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 47,4 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 6,9 %. Leieforhold Per 30.09.14 hadde porteføljen 55 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 2,7 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 0,9 % fra forrige kvartal. Generelt har

5 Fordeling iht eiendomssegment verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. 33,4 % Kontor Handel 37 % 2,6 % 0,3 % Parkering Lager 63,7 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 52 % Lager Annet Parkering Handel Kontor Oslo EIENDOMSPORTEFØLJEN Vest-Agder Rogaland 11 % NOTER 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel, samt hensyntar syntetisk leie i Kanalsletta 2. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Oslo Rogaland Vest-Agder EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 835 184 4,4 Kanalsletta 3 Sola 15 460 25 735 382 8,8 Holmenkollveien 96 Oslo 783 1 570 065 2,0 Neuberggaten 19 Oslo 720 1 738 770 3,0 Thurmannsgate 12b Oslo 1 650 3 481 519 3,5 Stasjonsveien 4 Oslo 4 644 7 380 135 2,5 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 15 454 032 4,3 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 371 - - Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Totalt Annet Lager Parker Hande Kontor KJ8/DR25 Oslo 4 906 16 806 182 2,3 0 % 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kanalsletta 2 Sola 17 137 32 132 048 10,6 Kontor Parkering Lager Totalt på 100 %-basis 60 507 111 133 317 6,2 Handel Annet Totalt Totalt fordelt på eierandel 26 956 47 439 000 5,6

6 EIENDOMSSALG Eiendomsutvikling i Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 (Scandinaviegaarden) i Oslo var de siste eiendommene kjøpt av Selskapet i 2013. Selskapet eier 25,5 % av eiendommene. Eierne ønsker å revitalisere de bevaringsverdige byggningsmassene som i dag huser kontor og handelsvirksomhet. I samarbeid med arkitekt har man utviklet et konsept for mer effektive og moderne utleiearealer, der man øker handelsarealene ved å konvertere kontor til handel, samt utvikle nye handelsarealer i kjeller, i tillegg til at man ønsker moderne åpne kontorløsninger. Eiendomsutviklingen innebærer å rendyrke Karl Johans gate til forretning, og etablere ny kontorinngang fra Dronningens gate med nye heiser, trappeadkomst og moderne tekniske fasiliteter. Dette gir mulighet for å knytte eiendommene tettere sammen. Målsettingen med oppgraderingen er å ivareta byggets opprinnelige kvaliteter, samt forsterke bygningens identitet gjennom å tilføre ny arkitektur i samspill med eksisterende. Skandinaviegaarden Forslag planløsning, kontor, 5. etg. Skandinaviegaarden Forslag planløsning, butikk 3. etg.

Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 1,5 % i 3. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 56,4 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 3. kvartal 2014 Avkastningen i Selskapet ble 1,5 % for 3. kvartal. Per 30.09.14 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 8,06. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 3. kvartal 2014 ble 1,75 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 %. Dette skyldes i hovedsak god direkteavkastning og lave eier- og finanskostnader. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 1,5 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør - 0,25 % i kvartalet. Verdivurderingene av Selskapets eiendommer viser en svak oppgang, men investeringer gjennomført i kvartalet og innløsning av garantiforpliktelse resulterer i en samlet negativ verdiendring for Selskapet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 56,4 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 6,2 per aksje tilsvarende ca. 60 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q3 14 Direkteavkastning 1,75 % Verdiendring -0,25 % Totalt 1,5 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 10,31 0,8 % Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 9,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 8,43 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % Q2 14 7,94 1,8 % Q3 14 8,06 1,5 % Akkumulert 56,4 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 1 2 3 4 5

8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har per 3. kvartal en samlet gjeld på ca. NOK 443,9 millioner. Dette tilsvarer 67 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,56 %. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 29,2 % 2 National Oilwell Norway AS 12,1 % 3 Siemens AS 10,5 % 4 Asplan Viak AS 4,3 % 5 Forusparken Eiendom AS 4,2 % 6 SMI Human 3,1 % 7 Sporty Intersport AS 2,1 % 8 King Food AS 1,5 % 9 Panduro Hobby AS 1,5 % 10 Leatherman Gruppen AS 1,4 % Andre 45 ulike leietakere 30,1 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter 50 40 30 20 10 0 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 443,9 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 658,2 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 67 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,56 %, inklusiv lånemargin, og er lavere enn ved utgangen av 2. kvartal pga. høyere andel flytende renter med lavere rentekostnad. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 6,9 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 236 rentepunkter. Høy rentesikring Per 30.09.14 var 63 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 236 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen

Regnskap 9 REGNSKAP RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil i år 2014 2013 Leieinntekter 48 218 57 519 Øvrige inntekter - 107 Sum inntekter 48 218 57 626 i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.09.14 hadde Selskapet inngått 6 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,20 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,1 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer 2 630 - Av og nedskrivninger varige driftsmidler 9 818 11 338 Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad 4 678 8 503 Sum driftskostnader 14 495 19 841 Driftsresultat 36 353 37 785 Finansinntekter 381 5 319 Finanskostnader (24 613) (35 821) Skatt (887) (1 619) Resultat 11 233 5 664 Minoritetens andel av resultatet 10 296 4 675 Balanse (Tall i TNOK) 30.09.14 31.12.13 Eiendeler Utsatt skattefordel 13 564 12 506 Sum immaterielle eiendeler 13 564 12 506 Varige driftsmidler 680 682 819 109 Finansielle anleggsmidler 10 404 1 794 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 50 540 53 558 Sum anleggsmidler 741 626 874 461 Bank 34 217 43 043 Omløpsmidler 2 445 5 822 Sum eiendeler 791 851 935 831 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 111 613 111 613 Annen egenkapital 120 366 136 613 Sum egenkapital 231 979 248 227 Minoritetens andel av egenkapitalen 75 036 91 472 NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Gjeld Langsiktig gjeld 543 827 651 249 Leietakerinnskudd 1 500 1 500 Avsatt utbytte - 19 771 Kortsiktig gjeld 14 546 15 085 Sum gjeld 559 872 687 605 Sum egenkapital og gjeld 791 851 935 831

10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar I løpet av tredje kvartal har rentene og bankmarginene fortsatt å synke. Transaksjonsmarkedet er svært aktivt og investorene strekker seg lenger for de beste objektene. Kontorleieprisene i Oslo fortsetter oppover, og er per tredje kvartal opp 7,4 % på årsbasis. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi innebærer at fastlandsøkonomien forventes å vokse med 2,1 % neste år og med 3,0 % i 2016. Siden prognosene ble publisert i september har imidlertid oljeprisen sunket signifikant. Oljeprisen er nå på 86,60 USD (30. oktober). Utviklingen i Europa har vært svakere enn ventet. I sum bidrar dette til at usikkerheten i norsk økonomi har økt i løpet av høsten. Fremtidstro: I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra tredje kvartal venter ca. 28 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste 12 månedene, mens færre en 1 av 10 venter å redusere bemanningen. En overvekt av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: I Europa er Norge en vekstvinner med tanke på befolkningsvekst. Norges befolkning økte med 1,3 % i 2012 og 1,1 % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter at Norge får en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til 2040. Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært 1,8 % i de fire største byregionene, og 0,8 % i resten av Norge (utenom de fire største byregionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi det er økt behov for areal i storbyene, leietakerne er preget av vekstforventninger, leieinntektene er lite utsatte for konkursrisiko og rentene forventes å holde seg lave. Renter og lånefinansiering Renter og lånefinansieringsbetingelser er viktig for næringseiendomsmarkedet. Rentenivået gjenspeiler avkastningen for alternative investeringer, og er således viktig for yield-nivåene. I tillegg lånefinansieres de fleste eiendomsinvesteringer. Derfor har renter og bankmarginer betydning for hvor mye investorene sitter igjen med etter at de har betalt på lånet. Når lånefinansieringsrenten synker sitter investorene igjen med mer. Både rentene og bankmarginene har vært i en synkende tendens i hele år. Typisk lånefinansieringsrente i nye lån har sunket ca. 35 rentepunkter i løpet av det siste kvartalet, og hele 150 punkter siden i fjor høst. Bankene er i ferd med å oppfylle myndighetens kapitalkrav og konkurransen blant bankene er nå utvilsomt tiltakende. Gunstigere finansieringsbetingelser smører transaksjonsmarkedet for næringseiendom for øyeblikket. Salgsmarkedet for næringseiendom Blant tendensene i årets transaksjonsmarked finner vi at flere syndikatører velger å selge eiendom, mens flere utenlandske aktører har gjennomført sine første kjøp. Svake utsikter for økonomisk vekst og eiendomsavkastning i Europa, bidrar til at flere utlendinger søker seg til Norge. Flere aktører er nå villig til å akseptere valutarisiko for å ta del i den norske veksten. Dette inntrykket har forsterket seg ytterligger i løpet av tredje kvartal, og vi kjenner til flere store prosesser hvor utlendinger er involvert. I tilegg til direktekjøp, er det flere utlendinger som har investert indirekte i norske eiendomssyndikater og fond. Hvis vi ser bort fra geografisk spredte kjøpesenterporteføljer, er utlendingenes investeringer konsentrert rundt Oslo-området. Syndikeringsaktørene er kjent for å kjøpe kontantstrømeiendommer på lave yielder og vi har sett lave nivåer i år innenfor blant annet logistikk. Imidlertid har flertallet av syndikatene hatt yield over 7 %. Tallene vitner om en videreføring av trenden fra i fjor, med større spredning i hva syndikeringsaktørene kjøper. I sum har vi registrert 103 transaksjoner for NOK 25,2 mrd. hittil i år. Om vi legger til oppkjøpene i BWG Homes, Aberdeen Eiendomsfond Norge II og diverse transaksjoner i bud/aksept har nivået nådd NOK 34 mrd. Vi erfarer at det er mye aktivitet i markedet og forventer at transaksjonsvolumet har passert NOK 50 mrd. når vi skal gjøre opp status for 2014. Priser / yielder Som beskrevet har det vært en klar reduksjon i lånefinansieringsrenten i nye lån de siste månedene. En av konsekvensene er at kjøperne kan by mer for eiendommene. Vi vurderer at prime yield for kontor i Oslo sank fra 5,25 % i 1. kvartal til 5,00 % i 2. kvartal og videre til 4,75 % i 3. kvartal. Dette yield-nivået er historisk lavt, men yield-gapet (differansen mellom yielden og 10-års swaprente) er fortsatt stort i historisk sammenheng. Den positive verdiutviklingen har i størst grad påvirket prime-eiendommer (best beliggenhet, standard og leietakere) i kontorsegmentet i Oslo. Yieldene

11 for mer sekundær eiendom har hittil hatt en flat eller helt marginal yieldnedgang. Avkastning UNION Gruppens avkastningsprognoser fra i vinter var basert på bankenes forventninger om en svakt stigende rentetendens. Anslagene innebar at en bredt sammensatt portefølje vil få en totalavkastning (ubelånt avkastning) på 7,1 % i 2014 og 7,4 % i gjennomsnitt for årene 2014-2016. I stedet har altså rentene sunket markert. Slik det ser ut nå, med stadig lavere renter, er det sannsynlig at avkastningen innværende år kan bli høyere enn vår prognose legger til grunn. Norsk Eiendomsfondsindeks sank med 2,0 % i første halvår, etter å ha steget netto 3,2 % i 2013. Det er imidlertid stor variasjon i avkastning mellom de ulike fondene, og fem av åtte fond har hatt en positiv avkastning i år. Indeksen er nå på nivå 96,3, med andre ord 3,7 % under oppstart som var i fjerde kvartal 2005. Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av andre kvartal 24,1 % over oppstart. UNION Eiendomsinvest Norge har per andre kvartal hatt en akkumulert avkastning på 54,1 % siden fondets oppstart i fjerde kvartal 2010. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs startet året friskt, men det har vært mer ruglete i høst. Hovedindeksen er opp 5,9 % hittil i år per. 30. oktober 2014. Eiendomsindeksen på Oslo Børs har utviklet seg mye sterkere, og har lagt på seg 18,4 % i samme periode. Blant annet har John Fredriksens oppkjøpsraid i Norwegian Property vært prisdrivende for aksjekursen i selskapet. Nytt siden sist er at Entra er tatt opp på Oslo børs. Aksjekursen til Entra er per. 30. oktober 10 % høyere enn ved børsintroduksjonen (17. oktober 2014), og markedsverdien på selskapet er NOK 13,5 mrd. i Oslo (vi benytter årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner). Årstendensen for gjennomsnittlig kontorleie i nye kontrakter er 7,4 % høyere i tredje kvartal, sammenlignet med samme kvartal i 2013. Dermed fortsetter leieprisene å stige markert og gjennomsnittlig leiepris er nå opp nesten 28 % siden bunnen i begynnelsen av 2010. UNIONs prognoser innebærer for øvrig en nominell leierprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig i perioden 2014 16. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. kr 5.000 per kvadratmeter ved utskiftning av leietaker. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har steget fra andre til tredje kvartal og er nå 7,6 %. Økningen i ledighet kan relateres til at en håndfull større bygg har kommet med i tellingen. Vi erfarer at det tar lengre tid å fylle slike bygg, noe som blant annet kan relateres til at færre store bedrifter har leiekontrakter som løper ut i 2015 og 2016. Det er ikke flere tilgjengelige lokaler i markedet enn i vår. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten flater ut på kort sikt, for så å synke gradvis til under 6 % ved utgangen av 2017. Det har vært signert færre leieavtaler i nybygg enn ventet, slik at det ligger an til moderat tilførsel av nybygg de kommende årene. Med fortsatt god sysselsettingsvekst i kontorintensive bransjer i Oslo, vil etterspørselen være tilstrekkelig til at vi ser en reduksjon i kontorledigheten utover i perioden. har bidratt til ledighetsøkningen. De nærmeste to årene blir det ferdigstilt 155.000 m 2 nybygg, hvorav det er inngått leiekontrakter på 133.000 m 2. Leienivået for nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å holde seg stabilt på dagens nivå. Bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet er ventet å få en svak leieprisnedgang, mens eldre og ineffektive lokaler blir utfordrende å leie ut. 1 Kontorledigheten i Trondheim har holdt seg stabil på rundt 6 % det siste året. Konkurransen blant tilbyderne (spesielt av nybygg) legger en demper på leieprisveksten, som i hovedsak har vært flat hittil i år. Det er relativt små variasjoner i leienivå mellom de ulike områdene. Dersom man ser bort i fra enkelt tilfeller i sentrum, ligger majoriteten av leieprisene for kontorlokaler med høy standard innenfor et intervall på ca. 200 kr/m 2 /år. 2 Kontorledigheten i Stavangerområdet har stabilisert seg på rundt 7,0 %. Kontorledigheten varierer fra 5,5 % i sentrum, 6,8 % på Forus og til 7,8 % i randsonen. Det er igangsatt vesentlig færre kontorbygg det siste året, sammenlignet med i 2012 og første halvdel av 2013. Det er derfor ventet at kontorledigheten blir noe redusert i 2014 og 2015. Leieprisene er i hovedsak ventet å holde seg stabile gjennom 2014, men vi vil kunne se en nedgang på eldre urasjonelle lokaler. Det er klare signaler i markedet på at leietakerne ønsker moderne bygg med høy standard og det kan bli mer aktuelt med konvertering av utdaterte bygg til boligformål fremover. 3 MARKEDSKOMMENTAR Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Basert på data fra Arealstatistikk beregner UNION løpende årstendensen for kontorleieprisene Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har økt fra 7,0 % våren 2013 til 7,8 % i vår. Det er tilført ca. 90.000 m 2 nybygg det siste året, noe som indirekte NOTER 1 Kyte Næringsmegling 2 Norion Næringsmegling 3 Eiendomsmegler1 Næringsmegler

UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no