Saksfremlegg Saksnr.: 01/406-31 Arkiv: PLNID 20040018 Sakbeh.: Reidar Andrè Olsen Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR MALMVEIEN / BERGSTIEN Planlagt behandling: Planutvalget - Plansaker Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 vedtas reguleringsplan for Malmveien / Bergstien bestående av plankart og bestemmelser datert 24.01.07 lagt ut til offentlig ettersyn i 30 dager. Før planen legges ut: Bes forslagsstiller utarbeide en alternativ løsning for planområdets nordlige del ( tidligere regulert friluftsområde) som ivaretar allmennhetens tilgang til strandsonen på en tilfredsstillende måte. Administrasjonen skal godkjenne løsningen. Skal det gjøres følgende endringer av planbestemmelsene: o Følgende punkter legges inn som rekkefølgekrav under punkt 3.1.1. Garasje innenfor tomt T7 skal fjernes før Bergstien stenges mot Bossekopveien. Før arbeidet med omlegging av Malmveiens nordre/vestre del skal det være etablert midlertidig veiforbindelse frem til båthavna over regulert industriområde. I forbindelse med omlegging og oppgradering av Malmveiens sørlige/østre del skal Bergstien benyttes som midlertidig atkomst til småbåthavna. o Følgende bestemmelse legges til under punkt 3.4.1 tilknyttet industriområdet: Utelagring tillates ikke uten tillatelse fra plan- og bygningsmyndighetene. I forbindelse med evt. søknad om utelagring, skal hver bedrift legge fram en situasjonsplan/ utomhusplan for tomta, med angivelse av: bygningenes plassering, parkeringsplasser, interne veger, område for utelagring herunder plassering av containere og annet utstyr behandling av den ubebygde delen av tomta, herunder angivelse av grøntareal, inngjerding av hele eller deler av tomta. Gjerdenes plassering, høyde, materialer og farge skal godkjennes av plan- og bygningsmyndighetene. o Følgende punkt legges til under bestemmelsenes 2 Alle tiltak etter planen skal utformes på en slik måte at de sikrer tilgjengelighet for alle brukergrupper. o Retningslinje knyttet til bestemmelsenes punkt 3.1.1. f) strykes. Skal det gjøres følgende endringer av plankartet: o Område regulert til spesialområde-snedeponi endres til offentlig trafikkområde-snedeponi. o Det må angis område for deponering av sne i tilknytning til ny vendehammer i Bergstien. Før planen fremmes til sluttbehandling skal det foreligge utkast til utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og Alta kommune. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksopplysninger:... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Vedlegg: 1. Oversiktskart som viser planområdets lokalisering datert 23.01.07 2. Plankart datert 24.01.07 3. Bestemmelser datert 24.01.07 4. Planbeskrivelse datert 24.01.07 (vedlegg følger ikke med)
5. Illustrasjonsplan datert 24.01.07 Andre saksdok. (ikke vedlagt): 1. saksmappe sak 01/406 Bakgrunn: På vegne av bedriften Nielsenkaia as fremmer konsulentfirmaet Paulsen RI privat reguleringsplanforslag. Planområdet har et samlet areal om lag 42 daa. er lokalisert langs de to kommunale veiene Malmveien og Bergstien, se vedlagt oversiktskart (vedlegg 1). Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av eksisterende boligområde samt utvide eksisterende industriområde mot småbåthavna. Planstatus: Planområdets sørlige/østlige del er uregulert og er i kommunedelplan for Alta by avsatt til byggeområde for bolig og offentlig trafikkformål. Planområdets nordlige/vestlig del er gjennom reguleringsplan for Skaialuft småbåthavn regulert til hhv. spesialområde-friluftsområde og byggeområde for industriformål. Kartutsnitt som viser gjeldende planstatus i området. Planforslaget: Reguleringsplanforslaget består av plankart (vedlegg 2), bestemmelser (vedlegg 3) og planbeskrivelse (vedlegg 4). De viktigste arealbruksmessige grepene i planen består i: Etablering av 6 nye boligtomter for oppføring av hhv. 5 eneboliger m/leilighet samt en tomannsbolig. Utvidelse av tidligere regulert industriområde mot nord samt tilrettelegging av området for lettere sjørettet industri-/lagervirksomhet.
Oppgradering av Bergstien, herunder etablering av snuplass samt stenging av vegkrysset Bergstien X Bossekopveien. Omlegging av eksisterende vegkryss mellom Malmveien og Bossekopveien. Omlegging av Malmveiens nordlige del mot Småbåthavna. Prosess/høring/merknader: Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort i lokal presse november 2004 og mars 2006. Oppsummering av innkomne uttalelser (til sammen 9 stk.) m/forslagsstillers kommentar fremgår av planbeskrivelsens punkt 6 (vedlegg 4). Vurdering: Boligområde: Det åpnes i planen for etablering av 6 nye tomter hvor det tillates oppført hhv. en tomannsbolig og 5 eneboliger. Det er imidlertid stilt krav til at det skal etableres egen leilighet i underetasjen på 4 av eneboligene, noe som gjør at man vil kunne få etablert til sammen 11 ny boenheter i området. Selv om området isolert sett vurderes å ha potensial for enda høyere utnytting finner man planforslaget som akseptabelt. Boligområdet blir imidlertid liggende relativt nært inntil et industriområde med tilhørende atkomstvei og det vurderes derfor som riktig å kunne åpne for en noe lavere utnyttingsgrad enn hva som ideelt sett hadde vært ønskelig. Industriområde: Størstedelen av arealet som i planen foreslås regulert til industriformål er i gjeldende reguleringsplan regulert til dette formål. Endringene planforslaget medfører består i at Malmveien flyttes noe lengre mot øst noe som frigjør mer areal på sjøsiden av veien til industriformål samt at regulert friluftsområde på om lag 4aa. mot småbåthavna omreguleres til industriformål. Omleggingen av Malmveien vil medføre vil medføre en betydelig terrenginngrep i fjellskråningen opp mot Nielsenberget. Eksisterende veg er imidlertid allerede etablert i en utsprengt fjellhylle og selv om den planlagte omleggingen vil medføre til dels betydelige terrenginngrep vil ikke dette endre områdets karakter vesentlig sammenlignet med i dag. Forutsatt at det gjennomføres sikringstiltak (oppføring av gjerde) på oversiden av den nye fjellskråningen og at omleggingen ikke medfører kostnader for kommunen vil administrasjonen kunne akseptere en slik løsning. Omregulering av friluftsområdet til industriformål vurderes imidlertid som mer problematisk. Bakgrunnen for at området ble regulert til friluftsområde var at man fra kommunens side ønsket å sikre allmennheten adgang til strandsonen. I gjeldende reguleringsplans bestemmelser heter det at området tillates jevnet ut samt at dette skal dekkes med vekstmedium og tilsåes. Videre heter det at bygg, anlegg eller virksomhet som kan være til hinder for områdets bruk, er ikke tillatt. Innenfor området er det i kommunal regi etablert en fiskebrygge med rampe for rullestolbrukere, men utover dette har området enda ikke blitt opparbeidet ihht. planens intensjoner. Alta kommune godkjente i november 2006 søknad fra grunneier om uttak av steinmasser innenfor det aktuelle området. Dette tiltaket ble vurdert å være i tråd med gjeldende bestemmelser for området og uttaket av stein/planering av området er igangsatt. På strekningen mellom Skiferkaia i vest og Skaialuft / Tollevikfjæra i øst (til sammen 2,5 kilometer) er dette det eneste området som er tiltenkt tilrettelagt for å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen og det vurderes derfor som svært uheldig om området i sin helhet skal omdisponeres til industriformål. En direkte konsekvens av planen vil være at området kan bebygges og inngjerdes noe som vil ekskludere allmennhetens tilgang til området. Innenfor det som kan betraktes som det umiddelbare nærområde til friluftsområdet (innenfor en avstand på ca 1 km) planlegges det i nær fremtid etablert mange hundre nye boenheter. Den nye bebyggelsen vil i all hovedsak bestå av konsentrert bebyggelse, noe som innebærer mindre uteareal per boenhet sammenlignet med dagens tradisjonelle eneboligbebyggelse. Disse forholdene bidrar etter administrasjonens vurdering til å øke viktigheten av å sikre denne typen områder mot nedbygging og privatisering. Begrunnelsen for
omdisponeringen oppgis av forslagsstiller å være at området har liten verdi som friluftsområde slik det ligger i dag og at det ikke benyttes til dette formål. Det påpekes også at området legger beslag på den delen av området som egner seg best som industriområde mht. dybdeforhold i sjø samt bredde på landarealet. At området benyttes lite i dag medfører riktighet, men dette skyldes at området aldri har blitt ordentlig tilrettelagt og i dag fremstår som lite innbydende både av hensyn til terrengets beskaffenhet (ikke planert) samt at det har vært lagret mye rot og skrot i området. Administrasjonen vil etter en helhetlig vurdering ikke kunne anbefale at friluftsområdet i sin helhet omdisponeres til industriformål og før planen legges ut til offentlig ettersyn anbefaler man derfor at forslagsstiller utarbeider en alternativ løsning for planområdets nordlige del (innenfor tidligere regulert friluftsområde) som ivaretar allmennhetens tilgang til strandsonen på en tilfredsstillende måte. Foto som viser fiskebrygge m/rullestolrampe etablert innenfor regulert friluftsområde. Trafikkområder: Planen innebærer betydelige endringer knyttet til eksisterende vegnett i området. Planløsningene vurderes som være tilfredsstillende, med unntak av at det må angis areal for deponering av sne i tilknytning til ny vendehammer i Bergstien. Slik planen er utformet tillates det ikke oppført nye boliger i innenfor planområdet før Bergstien er oppgradert og stengt mot Bossekopveien. Administrasjonen ønsker imidlertid at det i bestemmelsene stilles krav til at eksisterende garasje innenfor tomt T7 fjernes, før østre del av Bergstein stenges og omgjøres til gang- og sykkelveg. I planens bestemmelser heter det i punkt 3.1.1.f) at Malmveien skal justeres og oppgraderes før industriområdet tillates tatt i bruk. I retningslinjene til denne bestemmelsen foreslås det imidlertid at flytting av Alta skipsekspedisjons administrasjons- og velferdsavdeling samt bilgodshåndteringen skal tillates etablert i industriområdet før veien oppgraderes. Å åpne for tungtrafikk langs Malmveien før standarden på denne blir utbedret vurdereres ut fra trafikksikkerhetsmessige årsaker som svært uheldig. Administrasjonen anbefaler derfor at den aktuelle retningslinjen strykes fra bestemmelsene.
Universell utforming: Det vurderes som viktig at man ved gjennomføring av tiltakene i planen sikrer best mulig tilgjengelighet for alle brukergrupper. Da dette temaet ikke er omtalt i planforslaget anbefales følgende ordlyd lagt inn som en ny bestemmelse for å sikre at dette blir ivaretatt: Alle tiltak etter planen skal utformes på en slik måte at de sikrer tilgjengelighet for alle brukergrupper. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: De risiko- og sårbarhetsmessige forholdene knyttet til etablering av tiltakene i planen er redegjort for i planbeskrivelsens punkt 7. Disse forhold anses å være tilfredsstillende utredet og kompenserende tiltak anses ivaretatt gjennom utformingen av planens bestemmelser. Kostnader/utbyggingsavtale/infrastruktur: Planen utløser flere tiltak, primært knyttet til opparbeidelse og oppgradering av kjøreveier, som vil medføre betydelige kostnader. Det er i dag ikke satt av midler til gjennomføring av noen tiltak innefor det aktuelle området. Da veiene i planen foreslås regulert til offentlig (kommunal vei) vil være behov for å få gjort mer detaljerte avklaringer rundt de økonomiske betingelsene knyttet til opparbeidelsen av disse, og det vil derfor i medhold av plan- og bygningslovens 64 c bli utarbeidet en egen utbyggingsavtale mellom kommunen og forslagsstiller. Varsel om oppstart av utbyggingsavtaleforhandlinger vil i nær fremtid bli kunngjort i lokal presse. Utkast til avtalens innhold forutsettes avklart før reguleringsplanen sluttbehandles av kommunestyret. Sentrale elementer i avtalen forventes å være knyttet til følgende forhold: Avklaring av dimensjoneringskriter samt fordeling av utbyggingskostnader knyttet til VVAanleggene som planene utløser. Eiendomsmessige forhold kommunen må tilegne seg nødvendig areal til veggrunn. Oppsummering: Forutsatt at det gjøres en del mindre justeringer av planens kart og bestemmelser (som beskrevet over) vil administrasjonen etter en helhetlig vurdering anbefale et planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Ommund Heggheim Plan- og utviklingssjef Hallgeir Strifeldt Avd. leder plan- og bygn.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&&