Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Saksmappe: 2007/2653-6 Saksbehandler: Hans Petter Haukø Saksframlegg Kjell Roger Stock, Bølestranda - Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk beklager sterkt at det ikke er innsendt nye fasadetegninger før bygget er oppført. Utvalget er i sterk tvil om formen på hytten passer til tomten, men finner ut fra en helhetsvurdering og omsøkte fasadeendringer å kunne gi dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsenes pkt. 3.1.1 om plassering, utforming og pelhøyde. Dette under forutsetning av at det foretas en del terrengtilpasninger (steinmur) og beplanting for å dempe høydevirkningen. Dessuten må takvinkelen på uthuset være lik den som er på hytten. Nabomerknader fra Lars Mårvik om at hytta ikke er tilpasset tomten, følger ikke reguleringsbestemmelsene og pilar/murhøyde er høyere enn 80 cm, er ikke av en så vesentlig karakter at utvalget kan etterkomme kravet om større endringer i byggeprosjektet enn det som er anført i første punkt.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U 08.03.2007 Vedr. byggetillatelse for hytte, uthus og naust for Kjell Roger Stock, Bølestranda - gnr. 42 bnr. 15 I 04.04.2007 Vedr. oppføring av hytte på tomt nr. 10 U 04.04.2007 Vedr. byggesøknad for hytte Kjell Roger Stock S 15.05.2007 Kjell Roger Stock, Bølestranda - U 30.05.2007 Kjell Roger Stock, Bølestranda - S 21.06.2007 Kjell Roger Stock, Bølestranda - Oksdøl Bygg as Lars Mårvik Oksdøl bygg v/kristian Oksdøl Oksdøl Bygg as v/kristian Oksdøl Vedlegg: - Fasadetegninger og bilde - Brev fra Lars Mårvik av 4.4. og 21.5.07 - Brev fra Oksdøl bygg av 8.5.07 Saksopplysninger Kjell Roger Stock fikk byggetillatelse for hytte, uthus og naust 2.11.06. Ansvarlig søker og ansvarsrett for alle funksjoner ble gitt til Oksdøl Bygg AS. Sakene ble behandlet administrativt og ble gitt under forutsetning av at det må innsendes nye fasadetegninger fra sjøsiden på grunn av pelhøyden. Vi har nå mottatt nye fasadetegninger som følger vedlagt. I tillegg er det utarbeidet perspektiv tegninger/fototegninger som viser hvordan endelig planløsning/utførelsen av fasaden mot sjøen. Det er også tatt en rekke bilder som viser hyttas plassering i terrenget. Dette vil også bli vist på møtet. I forbindelse med saken har vi mottatt brev av 8.5.07 fra Oksdøl Bygg as som skriver blant annet: Grunnlaget for valg av pæler i stedet for fylling og plate på mark er at det var dårlige masser under hytta og det var unødvendig å pæle ned til fjell Sprenging ble vurdert, men gikk bort fra dette fordi det i bestemmelsene er føringer om at terrenginngrep skal unngås I det utgravde området på nedsiden av hytta er det planlagt å fylle tilbake løsmasser for å gjenopprette det opprinnelige nivået Det skal anlegges trapp ned til tomtas nedre nivå, jfr. vedlagte tegninger Trappen skal følge terrenget og vil være med på å dempe inntrykket. All utvendig kledning, forkantband og vindskier er valgt i materialet Sibirsk lerk. Dette er en type kledning som kan bestå ubehandlet og vil om få år anta en grå farge som er planlagt å gå i ett med omgivelsene. Kledning mellom søyler i forkant skal også utføres i sibirsk lerk.
Det vises for øvrig til vedlagt brev. Reguleringsplanen for Bølestranda hyttefelt ble stadfestet 10.12.03. Tomt nr. 10 er innregulert med sti fra felles parkeringsplass til hyttetomten. Den kan bebygges med fritidsbebyggelse med uthus. Reguleringsplanbestemmelsene har i pkt. 3.1.1. følgende krav til plassering og utforming: Det kan oppføres fritidsbebyggelse i form av frittliggende hytter med tilhørende uthus Hver hytte med uthus skal tilpasses sin tomt Hytter og uthus skal plasseres lavt i terrenget Hyttenes plassering er angitt med nummererte peler i marken på hver tomt. Pelen skal ligge innenfor hyttas fire yttervegger. Største tillatte mur- eller pilarhøyde over terrenget er 30 cm i flatt terreng og 80 cm i hellende terreng For hytter som bygges på påler eller stokker, skal eventuelle mellomrom mellom hytteveggen og bakken tettes igjen Evt. Gjerde må i materialbruk og utforming underordnes naturpreget i området. Ved fargesetting benyttes jordfarger (brunt, grått, rødt etc.) Hovedhus og uthus skal ha mest mulig ensartet og sammenhengende form, materialbruk og farge. Detaljespørsmål avgjøres i forbindelse med ordinær byggesøknad (pkt. 3.1.2). Terrenginngrep skal i størst mulig grad unngås. Nødvendig terrenginngrep skal repareres slik at naturpreget gjenopprettes (pkt. 3.1.4). I planbeskrivelsen som ikke er juridisk bindende som reguleringsplanbestemmelse har følgende punkter som har betydning for denne saken: 11.4. Form og farge Hyttefeltet planlegges å fremstå som en del av det eksisterende miljø i harmoni med naturlandskapet, kulturlandskapet og sjøen. 11.5 Terreng og landskapsbehandling Hyttene plasseres slik at de er tilpasset terrenget på tomta. Det settes ut pæler i marka som angir den best egnete plassering av hytte, endelig plassering gjøres i forbindelse med behandling av den enkelte byggesak. Møneretningen skal som hovedprinsipp følge kotene i terrenget. Under oppføring av hytta må terrenget behandles skånsomt og vegetasjon som skal spares merkes tydelig slik at de ikke skades tilfeldig. For å unngå skader og utgifter med reparasjon på terrenget skal anleggstrafikk fram til hytta så langt mulig følge planlagte vegtraseer og areal avsatt til parkeringsplass når hytta er ferdigstilt. Vi har innenfor fristen for å gi nabomerknader mottatt brev fra Lars Mårvik den 21. mai 2007. Han har følgende merknader: Han kan ikke se at det er kommet noen nye opplysninger som kan aksepteres ut i fra reguleringsplanens bestemmelser Det er helt klart at utbygger ikke har lest reguleringsplanen, ei heller sett på tomten under tegning av hytten Bygget er helt greit med spennende akritektur, men bygget er ikke tilpasset tomten Han ber teknisk om at byggingen stoppes og utbygger må foreta de nødvendige tiltak for å få bygget innenfor reguleringsplanens bestemmelser
Det vises for øvrig til vedlagte brev fra Lars Mårvik av 4. mars og 21. mai 2007. Vurdering Det er her gitt byggetillatelse for hytta og hytta er utstukket av kommunal oppmåler. Vi ble oppmerksom på at det måtte benyttes pæler og det ble derfor satt krav til innsendelse av nye fasadetegninger. Høyden av pælene ble etter at dårlige løsmasser ble fjernet høyere enn avtalt og vi burde ha fått nye fasadetegninger til behandling før byggearbeidene på hytten ble påstartet. I ettertid kan vi også se at vi burde ha krevd søknad om dispensasjon og dette gjelder særlig kravet til pælhøyde som er satt til maks 80 cm. De andre kravene til plassering og utforming er av skjønnsmessig karakter. Tomten er vanskelig å bebygge og de foreslåtte tiltakene vil bidra til å dempe høydevirkningen. Stor vindusflater vil reflektere terrenget og valgt materiale til kledning vil bidra til at hytta vil gli inn i terrenget. Omsøkt tiltak bør godkjennes. I saksbehandlingsforskriften (SAK 20) er det i veilederen påpekt at hovedoppgaven til kommunen i behandling av søknaden er å påse at tiltaket oppfyller bestemmelsene gitt i eller medhold av plan- og bygningsloven, hvor reguleringsplan er en del av dette. Det skal også under behandlingen ta stilling til planavklaring, plassering, estetikk og ansvarsrettt. Vi har her behandlet søknaden etter delegasjonsreglementet og foretatt vurdering ut fra den stadfestet reguleringsplanen, og gitt byggetillatelse til hytta som omsøkt under følgende forutsetninger: - Bygget skal stikkes ut av kommunal oppmåler (dette er gjort 6. mars 2007 jfr. vedlagt internt notat som følger til de faste medlemmene) - Det må innsendes nye fasadetegninger fra sjøsiden på grunn av pelhøyden. Det var ikke satt noen frist for dette og det er vanlig at det innsendes før byggestart. Vi har nå mottatt nye fasadetegninger og ansvarlig søker burde ha sendt inn dette tidligere. Vi bør ta selvkritikk på at vi ikke krevde en behandling av søknaden som en dispensasjon i og med at pelhøyden er større enn 80 cm. Hytta er plassert i.h.h.t reguleringsplanen og vi har i liten grad kunne få bedre plassering med mindre terrenginngrep. Planløsningen kan diskuteres, men det er ingen brudd på reguleringsplanbestemmelsene med den valgte løsningen. Ut fra dette vil en med riktig grep på noe terrengtilpasning foran hytta, oppbygging av terasser og trapper få en tilfredsstillende planløsning. Pelene vil da ikke vises og vi bør akseptere omsøkt fasadeløsning. Naboprotesten bør ut fra dette avvises. Lauvsnes, den 15.05.07 Gurid Halsvik Rådmann Hans Petter Haukø teknisk sjef