SAKSPAPIR PRIVAT REGULERINGSPLAN FLATHOLMVEIEN 39 GNR 131/43 UTVIDELSE AV BYGGEOMRÅDE FOR INDUSTRI/LAGER I SJØEN Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: 07/287 Gudmund Hoel JournalID: 08/3311 Tlf: 70 16 26 19 Arkiv: K2-L12 E-post: postmottak@alesund.kommune.no Avgjøres av: B Politisk behandling: Organ: Møtedato: Sak nr. FAST UTVALG FOR PLANSAKER 04.02.2008 006/08 ÅLESUND BYSTYRE 14.02.2008 004/08 Vedlegg: 1. F-sak 091/07, 1. gangsbehandling av planen. 2. Søknad fra Rolf Olset a.s. datert 16.02.2007. 3. Reguleringsplan 16.02.2007 med bestemmelser, revidert av virksomhet for plan og bygning 24.01.2008. 4. Utsnitt av stadfestet plan for området, med inntegning av foreslått utvidelse. 5. Flyfoto av dagen situasjon (2006). 6. VA-anlegg, Flatholmen, VA Consult/Ålesund kommune 21.12.2007. 7. Kartskisse - Eiendomsforhold og ledningsnett 24.01.2008. Høringsuttalelser: 8. Møre og Romsdal fylke, 14.09.2007. 9. Nørvøy bydelutvalg 14.08.2007. 10. Rådet for funksjonshemma 28.08.2007. 11. Ålesund kommunale eiendom KF 16.08.2007 12. Tafjord kraftnett AS 03.08.2007. 13. VAR-avdelingen ved Terje Kalvø 15.08.2007. 1
Saksopplysninger: Rolf Olset as søker, på vegne av Odd-Østen Hurlen som grunneier og grunnlegger av firmaet Sunn-Trans AS som driver transport, containerservice, avfallshåndtering og gjenvinning innen nåværende industriområde, om reguleringsendring ved Flatholmvegen mot Ellingsøyfjorden. Saken gjelder omregulering av havneområde i sjø nord for eksisterende sjølinje, til industri/lager. Området ligger innenfor reguleringsplan for nord for Aksla, stadfestet 06.02.2003. Hensikten er å utvide eksisterende område for industri/lager. Det søkes om en utvidelse på ca. 20 da med en bredde i sjø på 50 meter til ny sjølinje. I følge forslagstiller er det ikke aktuelt med kaiutbygging, men en plastret utfylling. Forutsetningen som er med i bestemmelsen er seilingsdybde på min. 10 meter. For byggeområdet forutsettes bebyggelsesplan før permanent utbygging. Høringsuttalelser: Møre og Romsdal fylke, 14.09.2007. Ingen merknader til at planområdet blir utvida slik planen legger opp til. Beklager ellers at planforslaget, som ved oppstartsmelding ikke er vist i forhold til gjeldende plan. I reguleringsbestemmelsenes 1A er plankartet datert feil. Kommentar: Til høringen var utsnitt av gjeldende plan lagt med, men vi er enige i at forslaget her kunne vært stiplet inn, noe vi har gjort i det vedlegget som nå følger saken. Vi har korrigert feilen i reguleringsbestemmelsen i 1A i reviderte bestemmelser datert 24.01.2008. Nørvøy bydelutvalg 14.08.2007. Er positiv til reguleringsendringen for den aktuelle tomten. Viktig at en ser utbyggingen i sammenheng med tilstøtende areal, slik at fyllingsgrad og utforming blir enhetlig. Dette vil gi ekstra vitalitet til Flatholmen. Kommentar: Den opprinnelige reguleringsplanen for Flatholmen, samt foreliggende utvidelsesforslag stiller likelydende krav om bebyggelsesplan for byggeområdene før utbygging. Dette fastholdes og sikrer en helhetlig plan for en samlet løsning for eksisterende og nye områder mellom Flatholmvegen og ny sjøfront der kai, internt vegsystem, bebyggelse m.m. fastlegges nærmere. Merknaden vurderes ivaretatt. Rådet for funksjonshemma 28.08.2007. Ber om at universell utforming blir lagt til grunn ved prosjektering og utbygging i området. Kommentar: Dette er en utvidelse av et eksisterende, regulert industri- og lagerområde med tung godshåndtering og kaianlegg. Det er ikke gitt bestemmelser om universell utforming i gjeldende plan, og det er kanskje noe inkonsekvent at dette bare gjelder i det utvidede området. Vi er likevel enig i at det er riktig at universell utforming skal legges til grunn der det er mulig, også i spesialiserte områder, som i dette tilfelle er avstengt for offentligheten. Både besøkende kunder og ansatte skal så langt mulig skal ha mest mulig tilgjengelighet og brukbarhet uavhengig av funksjonsdyktighet. Følgende ordlyd foreslås: 2
Så langt det er mulig og ikke kommer i konflikt med virksomheter innenfor den tillatte arealbruken i området, skal universell utforming legges til grunn. Merknaden således tatt til følge. Ålesund kommunale eiendom KF 16.08.2007 Vi registrerer at planområdet i nordøst strekker seg inn på sjø-arealer som etter vår vurdering tilhører Ålesund kommune (i tilknytning til 139/257). Ber om at planområdet avgrenses til det sjøareal som iht gjeldende regler og akseptert praksis legges til grunn ved fastsetting av grenser i sjø, slik at det blir samsvar mellom planområdet og det sjøareal som formelt tilhører 131/43 (Hurlens, forlsagstillers eiendom). Kommentar: Ved samtale med Knut Bang 23.01.08 er det klarlagt at en ikke ønsker selve planområdet og dermed kailinjen avgrenset på en ny måte. Når først kailinjen skal justeres i dette området, er det naturlig at den føres fram til den nord-sørgående kailinjen i øst, slik foreslått. Derimot er det helt klart at 131/43 vil disponere det meste, men ikke alt det arealet som planen omfatter, og at en full utbygging i henhold til planen også vil omfatte et kommunalt areal i nordøst. Nøyaktig fastsettelse av grenselinjen i sjø utenfor de aktuelle eiendommene vil være nødvendig å fastsette i forkant av utbygging, og vil være naturlig å ta i forbindelse med bebyggelsesplanen. For å presisere dette foreslår vi også å ta inn et tillegg i bestemmelsenes 3 som følger: Bebyggelsesplanen skal også fastsette eiendomgrenser mellom tilliggende eiendommer i sjø for fremtidige byggeområder for lager/industri etter gjeldende regler og praksis Grunneier og kommunen bør da også gå inn i en dialog hvor en avklarer ønske om en samlet utbygging av begge områder, evt. eiendomsoverdragelse eller andre former for samarbeid med sikte på en helhetlig og rasjonell utvikling av området. Merknadens intensjon er tatt til følge. (Se for øvrig vedleggskart Eiendomsgrenser samt merknad og kommentar til VAR avdelingen nedenfor.) Tafjord kraftnett AS 03.08.2007. Det kan være aktuelt med en ny nettstasjon for å forsyne området. Kommentar: Fellesbestemmelsenes 2D hjemler mulighet for plassering av nettstasjon/trafokiosk i området. Dette er det også naturlig å avklare nærmere i bebyggelsesplanen. Merknaden er ivaretatt. VAR-avdelingen ved Terje Kalvø 15.08.2007. Ledningsanlegg: Utbyggingen i dette området har i stor grad funnet sted uten nødvendig dialog med kommunen om ledningsanleggene. Unntaket er kommunal slamavskiller som er etablert og finansiert av havnevesenet og kommunen. Pr. i dag er det ikke tilfredstillende vannforsyning i området. Dette kan løses i forbindelse med bygging av nytt vannforsyningsanlegg til Giske via Flatholmen og Ellingsøya, planlagt etablert i løpet av juli 2008. Eksisterende vannledning (110 mm i sjø - vist på plankartet) vil bli berørt ved etablering av nytt byggeområde i henhold til planen. Sjøledningen må fungere 3
fram til ny vannledning er etablert, da kan den saneres. Utslippsledningen fra slamavskilleren ligger innenfor nytt byggeområde, og må omlegges for utbyggers regning når utbygging skal gjennomføres. Utbygging i henhold til reguleringsforslaget og Flatholmen generelt må skje etter overordnet kommunal planlegging. En overordnet strategi for ledningsanleggene må sees i forhold til høydebestemmelse, planløsning og dimensjonering. Veganlegg: Nye vann- og avløpsanlegg vil bli liggende i Flatholmvegen. Det forutsettes at nye veger, p-anlegg m.m. opparbeides i hht kommunal veg- og gatenorm. Generelt: Nye tekniske anlegg skal planlegges og opparbeide etter kommunale normer og retningslinjer. For anlegg kommunen skal overta må det inngås utbyggingsavtaler mellom utbyggerne og kommunen. I disse må det fremgå hvilke kostnadsandeler utbyggerne må påregne i forhold til de nye anlegg kommunen skal etablere. Kommentar: Vi har i samråd med VAR-avdelingen sett nærmere på disse forholdene. Den planlagte vannledningsomleggingen VAR s regi går etter planen, og skal gjennomføres innen august/september2008 i god tid før Statens Vegvesen etablerer midlertidig fergeleie på Flatholmen i forbindelse med rehabilitering av Ellingsøy-Gisketunnelene. Dette innebærer at denne omleggingen vil skje før en utbygging og utfylling vil skje for området som planen omfatter, slik at eksisterende vannledning i sjø her kan saneres. Når det gjelder slamavskilleren og eksisterende avløp far denne til sjø, ligger denne innenfor den kommunale eiendommen 139/257 og det naturlige sjøarealet til denne eiendommen slik det er omtalt i merknaden fra ÅKE ovenfor (se vedlagt Eiendoms- og ledningsskisse). En omlegging her blir derfor i utgangspunktet et kommunalt ansvar, med mindre det inngås en avtale om utbygging/eiendomsoverdragelse av dette området mellom kommunen og utbygger. Etter samtale med forslagsstiller 24.01.2008, Odd-Østen Hurlen, fremgår det at han i utgangspunktet hadde ønsket en mer omfattende planendring i samarbeid med kommunen, som omfattet flytting av Flatholmvegen inn mot fremtidig fjellfot. Dette for å unngå dagens deling av 131/43 sør og nord for Flatholmvegen. Kommunen er imidlertid avhengig av å holde fremdriften i det omtalte vannledningsprosjektet til Giske (bindende avtale om framdrift innen 2008), men avviser ikke muligheten av en fremtidig omlegging av vegen. Ledningen vil da bli liggende i industriområdet, og kan ikke overbygges, men dette burde være mulig å innarbeide i en fremtidig planendring for vegen, med tilhørende bebyggelsesplan for industriområdet. Dette må evt. fremmes som egen sak senere. Følgende passus tas inn i reguleringsbestemmelsene 3 for å ivareta merknaden: Utfylling av område i sjø kan skje i forkant av bebyggelsesplanen, men før området fylles ut må det undersøkes om dette berører eksisterende ledningsnett og gjøres avtaler om vilkår for sanering og/eller flytting av dette. Verken Ålesundsregionens Havnevesen eller Kystverket Midt-Norge har tidligere eller i høringsperioden hatt merknader til planen. 4
I bestemmelsenes 2 pkt F er det i forbindelse med utfylling i sjø, tatt med vurdering av sikring og overdekninger vedr. forurenset masse i samråd med forurensingsmyndighetene. Ellers er det slik at foreliggende forslag til reguleringsbestemmelser i alt vesentlig er sammenfallende med dagens bestemmelser for gjeldende plan for Flatholmen. Konklusjon med begrunnelse: Industriområdet bak fjellet sammen med havneområdet på Flatholmen er satsingsområde for fremtiden og omsøkte utvidelse av industriområdet til et bredere og mer rasjonelt område ser administrasjonen derfor positivt på. Saken har vært på høring, og med unntak av mindre justeringer og presiseringer i reguleringsbestemmelsene i forhold til eiendomsgrenser og evt. inngrep i ledningsnett er det ingen innvendinger til foreliggende plan. Økonomiske/juridiske konsekvenser: Eventuell godkjent regulering vil være bindende for all fradeling og utbygging innen planbegrensningene. Utfylling i det aktuelle området kan skje i henhold til planens nye sjølinje, men sikring av forurenset masse må vurderes i h.h.t. 2F planens bestemmelser. Før området bygges ut med permanente anlegg kreves utarbeidet og godkjent bebyggelsesplan. Det utvidede industri- og lagerområdet omfatter ikke fremtidig offentlig veg eller ledningsnett, men i forbindelse med bebyggelsesplanen er det naturlig å avklare tilkobling til eksisterende og fremtidig infrastruktur med kommunen, evt. gjennom en utbyggingsavtale hvis det er behov for det. Rådmannens innstilling: Bystyret egengodkjenner i henhold til 27.2 foreliggende private planforslag for Flatholmenvegen 39 til utvidelse av industri og lagerområde i sjø som vist på plankart datert 16.02.2007 med tilhørende reviderte bestemmelser datert 24.01.2008. Plansakutvalgets tilråding 04.02.2008 Som rådmannens innstilling. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tilrådd. Bystyrets vedtak 14.02.2008 Som plansakutvalgets tilråding. Votering: Plansakutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. 5