BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201119335/11 Saksbeh.: KBUL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 26.6.2012 Bergenhus, gnr 160 bnr 481, Nattlandsveien 111 F klage på avslag på søknad om tillatelse til tilbygg 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av et tilbygg til et enderekkehus. Tilbygget er et leskur på 3 m2, der husets avfallsbeholder skal plasseres. Skuret er allerede bygget og plassert i tilknytning til eksisterende inngangsparti, ca. 15 cm fra nabogrensen. Det ble gitt avslag på søknaden i vedtak datert 27.10.2011 (heretter kalt vedtaket). Vedtaket ble påklaget av Advokatfirmaet Harris ved advokat Torhild Sæther i brev datert 17.11.2011. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan 10950000, Årstad, gnr 15 bnr 2 del av Landåsveien 101 x 111x 121 x og 131 H samt øvre Slettebakken, av 1953. Den er omfattet av Kommunedelplan for Landås, der den er regulert til boligområde. I kommuneplanens arealdel er eiendomsområdet regulert som byggeområde. Saken skal behandles etter lov 27.6.2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling (heretter pbl.). Tiltaket er nabovarslet i henhold til pbl. 21-3. Det er registrert en merknad i saken fra nærmeste nabo, Svanhild Skogseth, Nattlandsveien 111 E. Merknaden er innkommet etter toukersfristen. Naboen påpeker at tiltaket begrenser solforholdene på hennes eiendom og at tiltaket innebærer en estetisk forringelse av hennes eiendom. Byantikvaren har i notat av 1.11.2011 kommet med en uttalelse i saken der de fraråder tiltaket. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.
2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 27.10.2011 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager anfører for at fagetaten har tatt feil når det er konkludert med at tiltaket er i strid med kravene i pbl. 31-1 og 29-2. Det vises til at det er tale om et mindre leskur på kun 3 m2 som er oppført i forlengelsen av inngangspartiet. Leskuret vil i liten grad berøre den opprinnelige fasaden. Videre vises det til at det er gjort endringer på inngangspartiet til bolig i samme rekke; gnr 160, bnr 478, Nattlandsv. 111 C. Det er således ikke tale om en helhetlig utforming av rekkehuset i dag. Hensynet til å ivareta rekkehusets fasade mht. kulturell verdi gjør seg dermed ikke gjeldende i særlig grad. For det andre anføres det at fagetaten har tatt feil når det er konkludert med at tiltaket krever dispensasjon fra avstandskravet i pbl. 29-4 annet ledd. Det vises til at kommunen med hjemmel i 29-4 tredje ledd bokstav b, har anledning til å godkjenne tiltak som plasseres nærmere nabogrense enn det som følger av avstandskravet i pbl. 29-4 annet ledd. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Plan- og bygningslovens 31-1og 29-2. Estetikk Avslaget er gitt med hjemmel i pbl. 31-1 og 29-2. Vedtaket er gitt en faglig god og grundig begrunnelse, jf. vedtaket vedlagt i bilag 7. Konklusjonen er at det eksisterende byggverket og bygningsmiljøet har kulturell verdi som så vidt mulig skal bevares. Tiltaket har ikke gode visuelle kvaliteter i seg selv eller i forhold til sine omgivelser og plassering. Søknaden er derfor avslått. Det skal bemerkes at det i vedtakets begrunnelse vises til at den omsøkte eiendommen, Nattlandsveien 111 A F, er verneverdig, jf. Registreringsrapport av 1993 over verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel, s 36. Leser man rapporten ser man imidlertid at det er Nattlandsveien 11 A F, som er listet opp i rapporten. Dette skyldes en skrivefeil i rapporten. Etter fagetatens undersøkelser er det klart at det er den omsøkte eiendommen som er ment listet opp og beskrevet i registreringsrapporten over verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås Bydel. 2
Fagetaten har etter at vedtaket ble fattet, mottatt en uttalelse i saken fra Byantikvaren. I sitt notat av 1.11.2011 uttalte byantikvaren at «eiendommen er del av et helhetlig bygningsmiljø fra 1960-tallet, og har antikvarisk verdi som del av dette. Det omsøkte tilbygget på fasade mot sør er et brudd med bygningens øvrige arkitektoniske uttrykk, og vi fraråder dette tiltaket. Den omsøkte boden er også et brudd med det rådende arkitektoniske uttrykket i området. Byantikvaren ber om at det (autentiske) 1960-tallsuttrykket i størst mulig grad bevares.» Byantikvaren fagkyndige uttalelse samsvarer med fagetatens vurdering av tiltaket, og tilsier at tiltaket er i strid med lovens krav i 31-1 og 29-2. Klager har anført at fordi skuret er så lite som 3 m2, så vil det i liten grad berøre den opprinnelige fasaden på huset. Kravet i pbl. 31-1 sier at ved endring av eksisterende byggverk, så skal kommunen se til at kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre «så vidt mulig blir bevart». Bygget har kulturell verdi, jf. Registreringsrapport over verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås Bydel og uttalelsen fra Byantikvaren. Spørsmålet er om den endring av byggverkets ytre som tiltaket innebærer, er så liten at byggverkets ytre så vidt mulig blir bevart dersom tiltaket tillates. Byggverkets ytre bevares i størst grad dersom byggverkets ytre ikke endres i det hele tatt, dvs. dersom tiltaket ikke tillates. Men 31-1 er ingen forbudshjemmel. For at byggverkets ytre skal ansees bevart så vidt mulig, må tiltaket uansett oppfylle kravene til visuelle kvaliteter i pbl. 29-2, jf. 31-1 siste punktum. Det fremgår av Ot.prp. nr. 45 (2007 2008) s 341 at kravet til god kvalitet skal tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Byggets fasade er tilnærmet uendret siden bygget ble oppført i 1962. Selv om tiltaket er lite, vil det derfor være markert og godt synlig sammenlignet med byggets øvrige fasade. Det fremgår videre av Ot.prp. nr. 45 (2007 2008) s 342 at terskelen for hvorvidt tiltaket innehar gode visuelle kvaliteter, er høyere dersom tiltaket er plassert i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse. I slike tilfeller kan det kreves at den visuelle kvaliteten som ønskes opprettholdt i området blir ivaretatt. Bebyggelsen er verneverdig og befinner seg i et område med særlig antikvarisk og arkitektonisk verdi, jf. Byantikvarens uttalelse og registreringsrapporten over verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås Bydel. Områdets visuelle kvalitet ble regulert i reguleringsplan 10950000 av 1957, der et helhetlig uttrykk ble vektlagt i 9 som sier at «Samtlige bygninger skal gis en harmonisk og tiltalende materialvirkning og fasadeutforming.» Selv om tiltaket er lite, bryter det med både byggets og områdets arkitektoniske uttrykk, det tilfører ingen ønskede nye kvaliteter til dette, og bidrar til en svekkelse av områdets helhetlige bygningsmiljø. Videre vil også tillatelse til små tiltak ha en presedensvirkning, og tillatelse til flere små tilbygg i området vil endre områdets helhetlige arkitektoniske uttrykk og etterhvert forringe og til slutt utslette dets antikvariske verdi. Det vises i denne sammenheng også til innledningen i registreringsrapporten over verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel, punkt 3.1 s 5 som sier at «Et 3
overordnet mål for kulturminnevernet er å bevare gode og representative eksempler på ulike typer kulturminner fra ulike perioder. Det er i utgangspunktet like viktig å bevare eksempler på nyere bebyggelse som på 1800-tallets sveitserhus.( ) Mange hus har mistet mye av sitt opprinnelige preg på grunn av uheldig vindusutskiftning og diverse tilbygg og påbygg. Det haster derfor med å ta vare på gode og representative eksempler blant det som fremdeles er forholdsvis opprinnelig.» Fagetaten konkluderer på denne bakgrunn med at selv om tiltaket er lite, så oppfyller det ikke lovens krav. Klager har videre anført at det er gjort endringer på inngangspartiet til bolig i samme rekke; gnr 160 bnr 478, Nattlandsveien 111 C. Klager anfører at det således ikke er tale om en helhetlig utforming av rekkehuset i dag. Hensynet til å ivareta rekkehusets fasade mht. kulturell verdi gjør seg dermed ikke gjeldende i særlig grad. Det klager viser til, er at det er oppført et tak/vindfang ved inngangspartiet til Nattlandsveien 111 C. Fagetaten anser at momentet allerede er tatt i betraktning i vårt vedtak. Selv om det er oppført tak/vindfang ved noen inngangspartier, er byggets fasade tilnærmet uendret siden det ble oppført. Videre er eiendommen listet opp i registreringsrapporten over verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel. Rapportens punkt 3.1, s 5 sier dessuten at det er grunn til å verne om «gode og representative eksempler blant det som fremdeles er forholdsvis opprinnelig.» Også Byantikvarens uttalelse tilsier at byggverket, slik det fremstår i dag (etter oppføringen av tak/vindfang), har kulturell verdi. Bygget har således bevart sitt opprinnelige arkitektoniske uttrykk, og har kulturell verdi i henhold til pbl. 31-1. Siden bygget har kulturell verdi, er det kommunens plikt å se til at den kulturelle verdien så vidt mulig blir bevart. Tiltaket innehar ikke de visuelle kvaliteter som kreves etter pbl. 29-2, og etter 31-1. Å tillate tiltaket innebærer en endring av bygget og bygningsmiljøet på en måte som forringer den kulturelle verdien, og kravet til at byggets ytre så vidt mulig blir bevart ansees ikke oppfylt i denne saken. På bakgrunn av ovennevnte opprettholder fagetaten sin konklusjon om at tiltaket er i strid med pbl. 31-1 og 29-2, og at søknaden derfor må avslås. 4.3 Dispensasjoner Vedtaket slår fast at tiltaket krever dispensasjon fra avstandskravet i pbl. 29-4 annet ledd. Klager anfører at kommunen med hjemmel i 29-4 tredje ledd bokstav b kan godkjenne tiltaket uten at det er nødvendig med dispensasjon etter loven. Spørsmålet er om tiltaket er omfattet av bestemmelsen i pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b, slik at bestemmelsen kan anvendes i denne saken. Pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b sier at kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrensen enn nevnt i annet ledd eller i nabogrense, ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Tiltaket i denne saken er et skur på 3 m2, som er et tilbygg til huset plassert i tilknytning til eksisterende inngangsparti. Spørsmålet er om dette er et «lignende mindre tiltak» i lovens forstand. 4
Bestemmelsens ordlyd taler for at bestemmelsen er ment å omfatte frittliggende mindre tiltak, og ikke tilbygg, jf. ordlyden «garasje, uthus og lignende mindre tiltak». Ordlyden gir ingen veiledning på hvor lite byggverket må være for å omfattes av bestemmelsen. I følge byggteknisk forskrift 6-4 er tiltaket omfattet av bestemmelsen når verken samlet bruksareal eller bebygd areal for bygningen er over 50 m 2. I direktoratet for byggkvalitets veileder til byggteknisk forskrift presiseres det at tiltaket i tillegg til å oppfylle kvadratmeterkravet, må være frittliggende. Tiltaket i denne saken er ikke frittliggende, men et tilbygg til huset. I henhold til lovens ordlyd og veileder til byggteknisk forskrift 6-4, er tiltaket ikke omfattet av bestemmelsen i pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b. Konklusjonen er på denne bakgrunn at tiltaket krever dispensasjon fra avstandskravet i pbl. 29-4 annet ledd for å bli tillatt. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage av 17.11.2011 6. Notat fra byantikvaren av 1.11.2011 7. Vedtak av 27.10.2011 5