BERGEN OG OMLAND HAVNEVESEN Dato: 21. mai 2010 BGHAS /10 Bergen og Omland havnestyre Dokken Vest. Utbyggingsplan - kostnadsanalyse, investeringsanalyse og finansieringsplan ELGL HAV-6312-200701128-52 1. Bakgrunn/formål Havnestyret behandlet i møte 12.03.10 (sak 26/10) sak om utbyggingen av Dokken Vest der det ble gjort rede for sakens bakgrunn, saksgangen frem til nå, reglene for saksbehandling og for hvordan saken har utviklet seg etter sommeren 2007. Havnestyret fattet på bakgrunn av redegjørelsen og den beskrevne vurdering av saken følgende vedtak: 1. Havnedirektøren bes om å utarbeide en fullstendig utbyggings- og finansieringsplan for ferdigstillelse av det påbegynte prosjektet i Dokken Vest. 2. Saken legges deretter på nytt frem for Havnestyret, jfr. vedtektenes 10 nr. 1 3. Når finansieringsplan og utbyggingsplan er vedtatt av havnestyret, avlegger styret sin innstilling til Havnerådet, jfr. vedtektenes 10, pkt. 3 4. Deretter oversendes saken til Bergen Bystyre via Byrådsavdeling for finans, konkurranse og eierskap for endelig avgjørelse, jfr. vedtektenes 11, siste ledd. Formålet med denne saken er å fremlegge en fullstendig utbyggings- og finansieringsplan for Dokken Vest slik at prosjektet kan komme på et riktig formelt spor for endelig ferdigstillelse. 2. Utbyggingsplan Plan for utbygging av Dokken Vest ble første gang presentert for Havnestyret 15.06.7 (sak 24/07) i form av beskrivelse av et forprosjekt som ble gjennomført av Multiconsult AS. I dette forprosjektet ble det forutsatt utbygging av Dokken Vest i tre byggetrinn innenfor godkjent reguleringsplan. Behovet for utbyggingen er begrunnet i et økende antall anløp av større skip. Eksempelvis vil Fjordline fra høsten 2012 ha daglige avganger fra Bergen til Hirtshals. I tillegg gjør ett stadig større antall cruiseskip som er meldt de nærmeste årene at det haster å få ferdigstilt den påbegynte kaien. 1
I forprosjektet er det redegjort for grunnlaget for kalkyle, grunnforhold og fundamentering, trinnvis utbygging, miljøforhold, tekniske anlegg samt kalkyler. Rapporten fra Multiconsult AS med beskrivelse av forprosjektet vedlegges saken (Forprosjekt Dokken Vest datert 4.06.07). I forprosjektet ble det valgt å dele utbyggingen i tre trinn med to alternative konstruksjonstyper cellespunt og pelekai. De viktigste parametrene ble angitt som følger: Beskrivelse Byggetrinn 1 Byggetrinn 2 Byggetrinn 3 Totalt Areal 18000 m2 10000 m2 14000 m2 42000 m2 Kailengder 195 m 220 m 340 m 765 m Dybde kaifront 10-14 m 14 m 14 m Steinmasser 250000 m3 160000 m3 215 000m3 625000 m3 Pris Cellespunt 104.560.000,- 102.520.000,- 132.870.000,- 339.950.000,- Pris Pelekai 108.750.000,- 104.760.000,- 124.080.000,- 338.590.000,- Pris pr. m2 6.041,- 10.476,- 8.862,- 8061,- I forprosjektet inngikk det også bygging av to ro/ro-ramper. I ettertid er prosjektet nedskalert ved at en har besluttet å stille byggetrinn 2 og 3 i bero (sak 26/10) og tatt bygging av ro-ro rampe ut av prosjektet. Den endelige kailengde som innvinnes er nå satt til 185 meter. Dersom det på et senere tidspunkt er aktuelt å fullføre også byggetrinn 2 og 3, er det fullt mulig å gjennomføre dette. 2.1. Fysisk/teknisk utforming Prosjektet ble fysisk påbegynt i 2008 slik det er beskrevet i sak 29/08 som ble behandlet i havnestyremøte 10.10.08. Til sammen 204.000 m3 stein ble høsten 2008 fylt i hopen mellom Dokkeskjærskaien og Frieleneskaien slik det fremgår av illustrasjonen under. Illustrasjonen viser byggetrinn 1 på 17,5 daa og arealet som utløses til sambruk (ca. 60 daa) 2
Utfylling av masse er ferdig og har ligget lenge nok til komprimering med overhøyde, slik at det nå er klart for utplanering til riktig høyde. Overskuddsmassene skal brukes til ytterligere utfylling mot kaikant. Det er valgt pelekai fordi denne kan bygges fra sjø og arbeidet kan organiseres slik at deler av det kan pågå i cruisesesongen. Valget begrunnes også med at kai på Hurtigruteterminalen og kai på Mongstad er pelekaier og representerer således våre siste erfaringer med kaibygging. Prinsippskisse snitt av kaikonstruksjon Prinsippskissen viser pelene og betongplaten og den ønskede overgang til bakareal. Denne løsningen gir drifts- og vedlikeholdsfordeler. Den løsning som endelig velges vil være avhengig av forhandlinger med den entreprenør som blir valgt og de metoder og utstyr denne har til rådighet. Det vil i forhandlingene legges til grunn at en eventuell annen løsning må innebære samme eller bedre kvalitet enn den løsning som prinsippskissen viser. Kaien skal bygges opp til kote + 2,5 som er 50 centimeter høyre enn dagens Frieleneskai og dette skal utlignes innover denne. Høyden er den samme som på Mongstadkaien. Kaiene rundt Hurtigruteterminalen er fra ca år 2000 og er bygget opp til kote + 2,25. Begrunnelsen for å heve høyden er en tilpassing til høyere normalvannstand og klimaendringer. PIANC, som er en upolitisk non-profit organisasjon som lager anbefalinger for bygging og utvikling av bærekraftige havner og farvann, anbefaler en minstehøyde for nye kaier som ligger en meter høyere enn høyeste observerte vannstand. På kommunens klimakart (prognose) ligger kaiene på Hurtigruteterminalens område under vann 10 dager i året. 3
2.2. Prosess/utbygging Tillatelser Utbygging med utfylling av Dokken Vest er omhandlet i reguleringsplan for Bergen kommune med bystyrevedtak av 28. september 1998. Utbyggingen er også tatt inn i kommuneplanen for Bergen indre havn. Det er gitt rammetillatelse fra Bergen kommune for utbyggingen, jfr. vedtak av 19.08.08. Det er også gitt igangsettingstillatelse til utfylling i sjø i samsvar med rammetillatelsen, jf. vedtak av 15.09.08. Igangsettingstillatelsen gjelder utfylling av hopen mellom Dokkeskjærskaien og Frielesneskaien. Det kreves egen igangsettingstillatelse for bygging av kaien. Fylkesmannen gav også tillatelse til utfyllingen etter forurensningsloven ved vedtak av 19.06.08. Det er også gitt tillatelse fra BOH til utbyggingen etter havne- og farvannsloven ved vedtak av 26.08.08. De sider av prosessen knyttet til selve utbyggingen som krever formell godkjenning fra rett myndighet må så langt anses å være tilfredsstillende ivaretatt. Rammetillatelse etter Plan- og bygningsloven går ut etter tre år eller etter to års stillstand i arbeidet. Senest i høsten 2009 ble det lagt ned hovedrør for overvann. Dette var innenfor igangsettingstillatelse for fyllingen av masse. Hvordan myndighetene regner utbyggingen av kai er usikkert (ref. telefonkontakt med Bergen kommune). Det er grunn til å anta at faktisk arbeid på selve kaien må settes i gang innen tre år etter at rammetillatelsen ble gitt. Det vil også være behov for igangsettingstillatelse, men det kan ikke søkes om dette før entreprenør er valgt. Konkurransegrunnlag Dersom den videre saksbehandling fører til at Bergen kommune finner å kunne godkjenne utbyggings- og finansieringsplanen slik vedtektene krever, vil neste trinn i prosessen være å lyse ut anbudet internasjonalt i EØS-området. Konkurransegrunnlaget er i det alt vesentlige ferdigstilt. Etter anbudskonkurranse ble firmaet Dr. techn. Olav Olsen AS valgt til å utarbeide konkurransegrunnlaget som ble levert 01.10.09. Samme firma har, med utgangspunkt i konkurransegrunnlaget, nylig utarbeidet et kostnadsoverslag som danner utgangspunkt for en justert investeringsanalyse. Kostnadsoverslag og investeringsanalyse omtales senere i saken. Konkurransegrunnlaget er utformet slik at det skal være mulig å konkurrere om en fastpris på konkret innhold og om akseptable timepriser på tilleggsarbeid som ikke kan fastsettes på utlysningstidspunktet. I kalkulasjonen av slike tilleggsarbeider er det tatt utgangspunkt i erfaringer fra bygging av Mongstadkaien, som er av samme type. Mongstadkaien er 86 m. lang og kostet nær 38 mill.kr. ferdigstilt 2007. 4
Anskaffelsen er omfattet av Lov om offentlige anskaffelser og forskrift om innkjøpsregler for oppdragsgivere innen vann- og energiforsyning, transport og telekommunikasjon (forsyningssektorene). Spørsmålet om valg av konkurranseprosedyre har vært vurdert både av firmaet Dr. techn Olav Olsen AS (e-post fra siv. Ing. Kjell T. Sørensen datert 18.09.09) og av Bergen kommunes innkjøpsavdeling (e-post datert 24.09.09, og det konkluderes med at det er anledning til å velge en prosedyre med forhandlinger. Av førstnevnte vurdering fremgår det at "det synes klart at en entreprise på kaiutvidelse i Dokken faller inn under Forsyningsforskriften, og at oppdragsgiver dermed står fritt til å velge prosedyren "konkurranse med forhandling", selv om entreprisen har en verdi over EØS terskelverdien." Også en vurdering etter Anskaffelsesforskriften tilsier at en slik prosedyre kan benyttes. Dersom disse vurderingene blir lagt til grunn, lyses oppdraget ut som en totalentreprise. Deretter velges et mindre antall tilbydere ut etter prekvalifisering. Det forhandles så med disse etter kjente kriterier om en løsning som minst tilfredsstiller kravene i konkurransegrunnlaget. Den entreprenøren som blir valgt vil være ansvarlig for detaljplaner og bruk av underentreprenører. BOH behøver derved ikke lage tegningsmateriale utover de skissene som fremkommer i konkurransegrunnlaget. BOH har god erfaring med at totalentrepriser skaper mindre arbeid i ettertid ved at man ved eventuelle reklamasjoner kan forholde seg til entreprenøren som kontraktspart. Videre tidsplan Dersom utbyggingsplanen blir godkjent, er det en målsetting at prosjektet ferdigstilles før cruisesesongen 2012 er på topp. Trenden er et økende antall cruiseanløp av skip som stadig blir større. Dette krever økt kapasitet ved kaier som har tilstrekkelig lengde for å kunne ta i mot store skip. Samlet gjennomføringstid for hele prosjektet er beregnet til 74 uker, inkl. den tid som medgår til selve anbudsprosessen. Gjennomføringstiden for totalentreprisen på kaien er satt til 10 måneder, men avhengig av valg av entreprenør anslås spennet i optimal gjennomføringstid til 10 +/- 2 månder. For at kaien skal stå ferdig til ønsket tid, er det derfor nødvendig at anleggsarbeidet starter opp senest mars/april 2011, noe som igjen innebærer at selve anbudsprosessen bør igangsettes senest primo oktober 2010. Av grunner det er redegjort for over, har en valgt å bygge en pelekai. Pelene må bestilles separat, og avhengig av tilgang på stål, kan leveringstiden være opp til seks måneder. Disse bør derfor settes i bestilling parallelt med at en legger entreprisen ut på tilbud. Kostnadene til innkjøp av peler vil ventelig, avhengig av stålprisen, ligge et sted rundt NOK 5 mill. Dette innebærer at det også for dette innkjøpet må igangsettes en anbudsprosess. For ikke å miste tid vil det være hensiktsmessig å gjennomføre denne prosessen med forbehold om Bystyrets godkjenning av utbyggings- og finansieringsplan, slik at pelene eventuelt kan bestilles så snart som mulig etter at saken har vært behandlet og etter en forutgående anbudsprosess. Et annet kritisk moment det må tas hensyn til, er innhenting av igangsettingstillatelse. Det er i utgangspunktet totalentreprenør som er ansvarlig for å innhente nødvendige godkjennelser for igangsetting av byggearbeidene. Det må tas høyde for at prosjektets fremdriftsplan ikke blir forsinket av en søknadsprosess. Dr. techn. Olav Olsen AS redegjør for hvordan dette praktisk kan håndteres i en e-post datert 09.04.10: 5
"Avhengig av entreprenørens egen fremdriftsplan og behandlingstid i kommunen, kan søknadsprosessen for igangsettingstillatelse medføre forlenget gjennomføringstid hvis søknad om igangsettingstillatelse sendes inn av entreprenøren basert på egen prosjektering. For å motvirke dette, har det ved flere prosjekter vært praktisert at søknad sendes inn av et annet selskap basert på forprosjektering og at tillatelsen blir transportert til totalentreprenøren." Det tas sikte på at en søknad om tillatelse for å sette i gang byggeprosjektet blir sendt Byggesaksavdelingen i Bergen kommune tidsnok til at prosjektet ikke forsinkes. 3. Kostnader, investeringsanalyse og finansieringsplan 3.1. Kostnader Kostnadsberegninger fra 2007 har konkludert med et investeringsbehov for byggetrinn 1/pelekai på tett oppunder 110 millioner kroner. Dette beløpet var iberegnet ro-ro rampe. Rampen er nå tatt ut av prosjektet, noe som fører til at den opprinnelige investeringsberegningen kan reduseres med minst 10 mill. Det er allerede brukt om lag 25 mill. til forprosjekt og utfylling av steinmasser. Nye beregninger utført av firmaet Dr. techn. Olav Olsen viser et investeringsbehov som tilsvarer det opprinnelige når en justerer for prisstigning og endring i prosjektplanene. De opprinnelige beregninger var foretatt av Multiconsult AS i forbindelse med forprosjektering. Av hensyn til den anbudskonkurranse med forhandlinger som eventuelt skal avholdes, beskrives ingen detaljer i kostnadsberegningen i denne saken. Beregning av kostnader bygger på nøkterne vurderinger. Av prosjektplanen følger det at den nye kaien blir liggende 50 cm høyere enn tilstøtende kaier, noe som vil kreve særlige tilpasninger. Det er ikke foretatt beregninger av kostnader til en slik tilrettelegging. Det mangler også et helhetlig estimat over kostnader til infrastruktur på kaien. Dette vil bli utarbeidet når prosjektet er tilstrekkelig bemannet. Det understrekes likevel at det er nødvendig å sikre tilstrekkelig økonomi i prosjektet for å dekke både de kostnader som allerede er beregnet, og de tilleggskostnader som vil påløpe i forhold til tilpasninger/tilrettelegging og infrastruktur. For å sikre en forsvarlig prosjektgjennomføring og ferdigstillelse av ny kai i Dokken Vest, har Bergen og Omland havnevesen behov for å kunne disponere et investeringsbeløp på inntil kr 90 millioner. 3.2. Investeringsanalyse Ernst & Young har foretatt en investeringsanalyse av ferdigstillelse av Dokken Vest, byggetrinn 1 i desember 2009. Det ble også foretatt en analyse av alternativt å tilrettelegge landområdet uten etablering av kaifront, men med plastring og sikring av steinmassene. Dette alternativet ble vurdert som langt dårligere enn å ferdigstille kaien. Det ble ikke tatt hensyn til allerede investerte midler i Dokken Vest, det er situasjonen etter at steinmassene er fylt i sjøen som er lagt til grunn for analysene. Den økonomiske analysen tar utgangspunkt i at investeringsbeløpet er kr 100 mill, noe som gir en nåverdi på kr 72,5 mill. Med utgangspunkt i et investeringsbeløp på kr 90 mill vil ferdigstillelse av Dokken Vest gi en nåverdi på kr 81,1 mill. Forutsetningene er de samme uansett investeringsebeløp. Det er lagt inn en jevn økning i skipsanløp frem til 2020 og også en årlig økning på 3,5 % i godsmengden 6
i 20 år fremover. I den økonomiske analysen er det videre tatt høyde for leieinntekter og vedlikeholdskostnader, og investeringen er forutsatt lånefinansiert. Rentekostnaden er estimert til 5,5% på investeringskostnaden, og kalkulasjonsrenten er satt til 7,5%. Nedbetalingstiden på lån er satt til 50 år. Det knytter seg usikkerhet til hva den virkelige kostnaden for prosjektet vil bli før en har gjennomfør anbudskonkurranse med forhandling, og det er den endelige kostnaden for prosjektet som vil kunne angi en mer eksakt nåverdi. 3.3. Finansiering Arbeidet med å ferdigstille makeskiftesaken om havneeiendommene mellom BOH og Bergen kommune er fortsatt ikke avsluttet, og det er på det nåværende tidspunkt derfor vanskelig å anbefale salg av eiendommer for å finansiere investeringen. Investeringen forutsettes derfor finansiert gjennom låneopptak med en nedbetalingsplan på 50 år. BOH har ikke økonomisk handlingsrom for å kunne finansiere et prosjekt i denne størrelsesorden over egne budsjetter de nærmeste årene. Ved brev av 06.09.09 (ref.: 200701128-32) oversendte Bergen og Omland havnevesen Havnerådets vedtak i sak 09/09 til Byrådsavdeling for finans, konkurranse og omstilling: "Havnerådet for Bergen og Omland havn viser til ak 33-99 fra møte i Bergen og Omland havnestyre 15.06.09 og vedtar å fremme sak for Bergen kommune om å godkjenne forslag om ferdigstillelse og finansiering av prosjektet Dokken Vest med låneopptak stort kr. 100 mill i Bergen kommunale lånefond med sikkerhet i BOH's eiendomsmasse." Lånesøknaden bør opprettholdes, men lånesummen justeres ned til kr. 90 mill slik at den tilsvarer kostnadsestimatet. Når eiendsomssaken på et senere tidspunkt har funnet sin løsning og dersom en finner det hensiktsmessig, kan hele eller deler av lånet innfris ved salg av eiendom. 4. Konklusjon En har i saken tatt sikte på å fremstille en fullstendig utbyggings- og finansieringsplan for ferdigstillelse av det påbegynte arbeidet i Dokken Vest, slik BOH's vedtekter stiller krav om. Slik saken nå står, vil de besluttende organer måtte vurdere de alternativene som foreligger, nemlig enten å ferdigstille prosjektet, eller å sikre, eventuelt fjerne steinmassene som er fylt i sjøen. De økonomiske analyser som er foretatt, viser at det mest lønnsomme er å ferdigstille prosjektet. Havnedirektøren vil på dette grunnlag anbefale en ferdigstillilse av byggetrinn I på Dokken Vest. 7
Forslag til vedtak: 1. Havnestyret godkjenner den fremlagte utbyggings- og finansieringsplanen for Dokken Vest. 2. Saken oversendes oversendes Havnerådet med anmodning om godkjenning av utbyggings- og finansieringsplan, jfr. Vedtektenes 10, pkt. 3 3. Havnestyret ber om at Havnerådet deretter oversender saken til Bergen bystyre via Byrådsavdeling for finans, konkurranse og omstilling for endelig avgjrøelse, jfr. Vedtektenes 11, siste ledd Geir Olav Mandt Havnedirektør Eli Glambek Spesialrådgiver Vedlegg: Forprosjekt Dokken Vest datert 04.06.2007 Investeringsanalyse for Dokken Vest datert 16.12.2009 Statusrapport Dokken Vest (sak 26/10) behandlet i Havnestyret 12.03.2010 8