Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Jørstadsjøen småbåthavn Saksbehandler: E-post: Tlf.: Bernt Arne Helberg bernt.arne.helberg@innherred-samkommune.no 74048219 Arkivref: 2007/1412 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 28.03.2007 27/07 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Jørstadsjøen småbåthavn datert 02.02.07 med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL 27-1,2. Vedlegg: 1 reg-betemmelser 2 Planbeskrivelse 3 Plankart, datert 02.02.07 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Nøst båtservice har i samarbeid med Jørstadsjøen småbåthavn BA fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for småbåthavn på Ytterøya. RG-Prosjekt v/håvar Brøndbo har utarbeidet planforslaget. Planen omfatter et anlegg for opptil 100 båter samt legger til rette for videre utvikling av Nøst båtservice. Se tiltakshaver sin beskrivelse av planen for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. Se vedlegg 03. 90 av 177
Oversiktskart Medvirkning: Kunngjøring: Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Levangeravisa og Trønderavisa 11.01.07. Det er ikke kommet merknader eller forespørsler til planarbeidet. Barnerepresentanten: Planforslaget er forelagt barns representant i plansaker i Levanger, som ikke har merknader til planen. Landbrukssjefen: Landbruksmyndigheten i samkommunen har heller ikke merknader til planforslaget. Kulturminner: Tiltakshaver har vært i kontakt Fylkeskonservatoren og fått frigitt landdelen, men marienearkeologen har ikke fått undersøkt sjøområdene. Fylkesmannen: Nødvendige mudrings- og sprengningsarbeider er omsøkt i brev til fylkesmannen 5. januar 2007. Det er gitt signaler om at svar ikke vil bli gitt før reguleringsplanen er vedtatt. Planstatus: Området er avsatt til LNF- område i arealdelen av kommuneplanen, og er således i strid med formålet i overordna plan. 91 av 177
Skråfoto av Nøst båtservice og planområdet Vurdering: Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Grunnforhold: I følge forslagsstiller er grunnforholdene i området stabile og består i hovedsak av fjell. Radonstråling: Det går et belte over Ytterøya som er spesielt utsatt for radonstråling fra grunnen, men kjenner ikke til at dette gjelder det aktuelle planområdet. Kjemikalier: Nøst båtservice benytter en del kjemikaler i forbindelse med virksomhet. Vi forutsetter at eventuell utslipp til jord/sjø/luft tas hånd om etter gjeldende regelverk slik at det ikke blir til ulempe for brukere av småbåtanlegget, naboer eller omgivelsene forøvrig. Fylkesmannens sjekkliste: Forøvrig har vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: http://www.fylkesmannen.no/fmt_fagomrade.asp?tgid=2820&gid=2981&amid=1005322 Støy: Forslagstiller forutsetter at gjeldende krav i miljøverndepartementets T-1442 Retningslinje for støy i arealplaner overholdes. Dette gjelder både for småbåthavna og innenfor industri/lager område. Dette er sikret i bestemmelse 2.2. Naturverdier: Strandsone: Det er lagt opp til mudring og sprenging i strandsonen, slik at den naturlige strandsonen delvis bestående av svaberg, vil bli omskapt til en kaikant. Forutsatt at dette gjøres på en kvalitetsmessig god måte, anses dette som tilrådelig på en kort strekning i tilknytning til en sjøbasert næringsvirksomhet. 92 av 177
Grøntstruktur/kulturlandskap: Det er i dag en smal randsone av villniss mellom næringsbedriften og dyrkamarka, men ingen verdifull trevegetasjon. Se bilde forrige side. Den planlagte veien blir liggende i denne randsonen og danne en markert grense mot dyrkamarka. Biologisk mangfold: I biologiskmangfold registreringene ligger planområdet i likhet med resten av Ytterøy, under området for hjortevilt. Vi antar imidlertid at det ikke er nødvendig å ta spesielle hensyn i dette tilfellet. Utover dette kjenner vi ikke til spesielt verdifulle biotoper innenfor området. Bygninger og andre konstruksjoner: Det anses som viktig at aktuell bebyggelse harmonerer mest mulig med tradisjonell bebyggelse i dette kulturlandskapet, både når det gjelder dimensjoner og takvinkel. Det er positivt at bestemmelsene sier at møneretning skal være tilnærmet vinkelrett på stranden, fordi dette harmonerer med tradisjonell naust og andre sjøhus i strandsonen. Maks mønehøyde på 9 meter anses som en høyde som vil gi bygningsmasse som i størrelse ikke vil bryte med dimensjonene i dette jordbrukslandskapet. Stiller imidlertid spørsmålstegn ved om det store spennet i tillatt takvinkel, 18 35 grader, er tilstrekkelig presist til å sikre en enhetlig bygningsmasse på stedet. Minimumstakvinkel anses også å gi for flatt tak. Tillatt takvinkel vil derfor bli drøftet med forslagstiller, med sikte på å stramme opp bestemmelsen litt før planen legges fram for 2.gangs behandling. Planen har ingen beskrivelse av dimensjoner, materialer og standard på kaianlegg, div. overbygg m.m, men det forutsettes at kvaliteten på disse konstruksjonene sikres gjennom byggesaksbehandlingen. Byggegrensa er satt til 15 meter fra Fv. 135, som er i samsvar med retningslinjer for fylkesveger. Friluftsliv/gangadkomst: Kjenner ikke til at området er spesielt attraktivt og mye i bruk som friluftlivsområde i dag. I og med at området er regulert til privat småbåtanlegg er ikke området automatisk tilgjengelig for allmennheten, men uansett vil mange ha nytte av småbåtanlegget. Gangtrafikk til småbåtanlegget er forutsatt å skje gjennom industri/lagerområdet. Dette legger et ansvar på driver av Nøst båtservice, som må ta hensyn til gående spesielt i området ved slippen. Dette anses imidlertid som en forsvarlig løsning i og med at bedriften har en forholdsvis begrenset størrelse og oversiktlig drift. Trafikken til småbåtanlegget vil også trolig være størst utenfor ordinær arbeidstid. Biltrafikk/parkering/trafikksikkerhet: Privat adkomstvei til småbåtanlegget og adkomst til Nøst båtservice, har felles avkjørsel fra FV 135. Vegen er imidlertid lagt i utkanten av industri/lager området og anses som en akseptabel løsning, selv om det trolig vil bli noe felles bruk av vegen. Det er ikke satt av en egen privat parkeringsplass for småbåtanlegget, men parkering er forutsatt å skje sammen med båtopplag m.m innenfor området for privat småbåtanlegg 93 av 177
på land. Dette er en lite ønskelig situasjon, og derfor vil muligheten for å sette av en egen parkeringsplass bli drøftet med forslagsstiller før 2. gangs behandling. Universell utforming: Vi arbeider for å få inn følgende bestemmelser om universell utforming i alle reguleringsplaner. Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40% av boligene skal oppføres med livsløpsstandard Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Dette bli drøftet med forslagsstiller med sikte på bestemmelsene tas inn før 2. gangs behandling. Setningen som omhandler boliger er ikke aktuell i dette tilfellet. Utbyggingsavtale/vann og avløp: Det er ingen kommunal infrastruktur i området og tiltaket baserer seg bare på lokale vann og avløpsløsninger. Det er derfor konkludert med at det ikke er behov for utbyggingsavtale. Plankart og bestemmelser: Ingen kommentarer til uttegning av plankartet og til formuleringer i bestemmelsene. Konklusjon: Planforslaget legger til rette for videre drift og utvikling av Nøst båtservice, kombinert med et anlegg for lokale fiskere og småbåtfolk. Dette er et positivt tiltak og den framlagte planen viser i all hovedsak en god løsning, som trolig vil fungere bra for alle parter uten at det går på bekostning av andre verdier og interesser i området. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte til uttalelse. 94 av 177
Ark. nr.. 99009/BR Plandato Vedtak kommunestyre Sist endret Reguleringsplan Jørstadsjøen småbåthavn REGULERINGSBESTEMMELSER 1 REGULERINGSFORMÅL Det regulerte området er vist på plankartet med reguleringsgrense. Innenfor reguleringsgrensa er arealet regulert til: BYGGEOMRÅDER - Industri / lager OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER - Kjøreveg SPESIALOMRÅDER - Privat veg - Privat småbåtanlegg, sjø - Privat småbåtanlegg, land - Frisiktsone ved veg 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Avkjørsel skal utformes og vedlikeholdes i henhold til kravene i Statens vegvesens normaler for veg og gateutforming og forskrifter til 43 i vegloven. 2.2 Det skal ikke foregå støyende virksomhet som er i strid med T-1442 Retningslinje for støy i arealplanlegging (Miljøverndepartementet 2005). 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Arealet som i planen er vist som område for industri / lager skal brukes til slipp og serviceanlegg for båter opp til ca 100 tonn med tilhørende virksomhet og installasjoner. Gangadkomst til småbåthavn kan skje over området. 95 av 177
3.2 Ny bebyggelse på området skal ikke overstige 35% av tomtearealet (% BYA). Høyde fra gjennomsnittlig planert terreng skal ikke overstige 6m til raft og 9m til møne. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 18 og 35 grader, og møneretning tilnærmet vinkelrett på strandlinjen. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene. I tillegg til nye bygg kan det oppsettes andre installasjoner over og under bakken som er nødvendige for driften av anleggene. Foruten slipp og et kaianlegg, kan dette være bl.a. vinsj med evt. overbygg, container, dieseltank med evt. overbygg med dertil tilhørende anlegg. Nødvendig mudring, utsprengning og evt. øvrige terrenginngrep for å etablere anlegg som vist kan gjennomføres. 4 SPESIALOMRÅDER 4.1 Privat småbåtanlegg sjø Det skal etableres anlegg for småbåter som vist i planen. Anlegget kan ha kapasitet på inntil 100 båter. Nødvendig mudring, utsprengning og evt. øvrige terrenginngrep for å etablere havn som vist kan gjennomføres. 4.2 Privat småbåtanlegg land Området vist som privat småbåtanlegg land kan benyttes til parkering, opplagring av båter og annen aktivitet som naturlig hører til småbåthavna. Ny bebyggelse på området skal ikke overstige 20% av tomtearealet (% BYA). Høyde fra gjennomsnittlig terreng i forkant skal ikke overstige 2,5m til raft og 4,5m til møne. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 18 og 35 grader, og møneretning tilnærmet vinkelrett på strandlinjen. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene. 4.3 Frisiktsone ved veg I område regulert til frisiktsone tillates det ikke vegetasjon, gjerder, murer eller andre sikthindre med høyde større enn 0,5m over tilstøtende vegers planum. 96 av 177
Nøst Båtservice Jørstadsjøen Småbåthavn BA Jørstadsjøen Småbåthavn Reguleringsplan RG-PROSJEKT AS www.rg-prosjekt.no E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: 942958722 Dato 02.02.0 7 Prosjekt nr. L07001 97 av 177
RAPPORT Tittel: Jørstadsjøen småbåthavn Reguleringsplan Forfatter(e): Håvar Brøndbo Prosjektansvarlig RG: Håvar Brøndbo Oppdragsgiver: Nøst Båtservice / Jørstadsjøen Småbåthavn BA Rapport nr: 01 Dato: 02.02.2007 Ant. sider: 5 + 2 vedlegg Prosjekt nr. RG: L07001 Sammendrag: Nøst Båtservice har i samarbeid med Jørstadsjøen småbåthavn BA fått utarbeidet reguleringsplan for Jørstadsjøen småbåthavn på Ytterøya i Levanger. Planen omfatter et anlegg for opptil 100 båter samt legger til rette for videre utvikling for Nøst Båtservice. Stikkord: Reguleringsplan, mindre kaianlegg, småbåthavn Referanse: RG-PROSJEKT AS www.rg-prosjekt.no E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: 942958722 Kvalitetskontroll: Prosjektansvarlig Sidemannskontroll INNHOLD 98 av 177
1. SAMMENDRAG... 100 2. INNLEDNING... 100 3. PLANBESKRIVELSE... 101 Vedlegg 1: Reguleringsbestemmelser, datert 02.02.2007 Vedlegg 2: Reguleringsplan 1 : 1000, datert 02.02.2007 99 av 177
SAMMENDRAG RG-prosjekt har fått i oppdrag av Nøst Båtservice i samarbeid Jørstadsjøen Småbåthavn BA i oppdrag å utarbeide reguleringsplan for nytt kaianlegg og småbåthavn. INNLEDNING Nøst Båtservice planlegger utbygging av et mindre kai anlegg og marina knyttet til bedriftens anlegg på Ytterøy. Dette for at bedriften kan ta imot og levere tjenester til kunder uavhengig av værforhold og vann-nivå i fjorden. Det er dannet en båtforening, Jørstadsjøen Småbåthavn Ba, for drifting av deler av marinaen. Gruppen har vært i kontakt med Ørsta Marina Systems AS og fått utarbeidet forslag for utforming av småbåthavna. Figur 1 Oversiktskart Ytterøya (ikke i målestokk) Oppstart av planarbeidene er kunngjort i Levangeravisa og Trønder-Avisa 11.01.2007. Det er ikke kommet merknader eller forespørsler til planarbeidene. 100 av 177
PLANBESKRIVELSE Planområdet ligger på Ytterøya, ca. 4 km fra ferjeleiet ved Hokstad. Arealbruken er i dag regulert gjennom Kommuneplanens arealdel, og er her satt av til LNFområde. Området er ca. 15 da og ligger i nordhalling ned mot Trondheimsfjorden, med adkomst fra fv. 135. Følgende arealbruk inngår i planen: Byggeområder industri/lager: 2,7 da Trafikkområder: 0,3 da Privat veg: 0,2 da Småbåtanlegg, sjø: 8,7 da Småbåtanlegg, land: 0,9 da Frisiktsone ved veg: 0,3 da Småbåthavna er planlagt med plass for inntil 100 båter. Det er forutsatt at anlegget bygges ut i etapper i takt med etterspørselen. Havna bygges utelukkende som flytebrygge. De ytre elementene er bølgebrytere som vil sørge for rolige forhold inne i havna. På land er det satt av ca. 900m². Dette arealet er i hovedsak forutsatt benyttet til parkering og opplagring av båter. Det skal være mulig for minst 20 biler å kunne parkere på området. I tillegg planlegges det satt opp et servicebygg i forbindelse med havna. På tomta til Nøst Båtservice legges det opp til etablering av slipp og et mindre kaianlegg. Mot land er det planlagt noe mudring og sprenging for å kunne utnytte arealene best mulig. Arbeidene er omsøkt i brev til fylkesmannen 5. januar 2007. Mudringsmassene forutsettes deponert i sjøen, og fjellmassene benyttes på land. Anlegget vil også kunne benyttes som base for lokale yrkesfiskere. Miljøhensyn / beredskap Det forutsettes at gjeldende krav i miljøverndepartementets T-1442 Retningslinje for støy i arealplaner overholdes. For småbåthavna må dette reguleres gjennom krav til brukerne om maksimale hastigheter ved havna og eventuelt minsteavstander fra land. Eventuell etablering av ny støyende virksomhet på Nøst Båtservice må vurderes i forhold til retningslinjen. Økt vegtrafikk etter fv. 135 vil være marginal, og vil ikke føre til vesentlige økt vegtrafikkstøy for boliger langs vegen. Det er etter hva forslagstiller er kjent med ikke behov for å foreta spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom eller lignende. Grunnforholdene i området er stabile og består i hovedsak av fjell. Tekniske anlegg Det er ikke kommunale ledningsanlegg i umiddelbar nærhet av planområdet. Eventuelle tilbud om vann og avløp må baseres på lokale løsninger. Strøm er lagt fram i umiddelbar nærhet. 101 av 177
102 av 177
Levanger kommune Sakspapir Fåra 1719/228/1 m.fl. (v/ Hammervatnet) - endring av reguleringsplan Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no 74 04 82 73 Arkivref: 2006/8368 - /L12 Saksordfører: Petter Walseth (DNA) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 06.12.2006 88/06 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 28.03.2007 28/07 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Plannavnet utdypes slik på plankart og bestemmelser: Reguleringsplan for Fåra hyttefelt gnr. 228/1, ved Hammervatnet, Levanger kommune. Det gjøres følgende endringer på plankartets tegnforklaring: Det tilføyes at reguleringsformålet Annet fellesareal gjelder båtopplag. Følgende tilføyes reguleringsbestemmelsene: Tilføyes 3.1.1: Hytteplassering og møneretning skal godkjennes av kommunen. Ny 2.1.3: Avkjørsler skal godkjennes av kommunen. Forslag til endret reguleringsplan m/bestemmelser for Fåra, datert 10.10.06, med overnevnte endringer vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 10.10.06 3 Reguleringsbestemmelser 10.10.06 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Barnerepresentanten, 16.01.07. 5 NTE Nett AS, 23.01.07. 6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 07.02.07. 7 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 09.02.07. Saksopplysninger: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn jfr. PUKs vedtak 06.12.06, sak 88/06. Offentlig ettersyn varte fra 06.01.07 til 09.02.07. Det har kommet inn 4 uttalelser. Vurdering: Barnerepresentanten: 103 av 177
Ingen merknader. NTE Nett AS NTE har en del bestående strømnett i reguleringsområdet som det må tas hensyn til. Utbygger bes ta kontakt for videre avtale om strømtilførsel og ytterligere planlegging av dette dersom det er ønskelig. Kommentar: Et område omkring eksisterende høyspentlinje er allerede vist som fareområde. Vi har ikke funnet det nødvendig å legge inn eksisterende trafo, ved tomt 10, som eget reguleringsformål. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen Kan ikke se at regionale eller nasjonale landbruksinteresser berøres. Ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Ingen merknader. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Antar at det som er vist som annet fellesareal på kartet er det som er omtalt som felles båtopplag i bestemmelsene. Det bør også stå felles båtopplag på kartet, slik at planen blir mest mulig entydig. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Benevnelsen på plankartet endres i tråd med bestemmelsen. Nord-Trøndelag fylkeskommune Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Følgelig ingen innvendinger til planen. Likevel kan det fortsatt ligge upåviste, freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet. Uttalelsen gjelder ikke samiske kulturminner. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Annet Reguleringsbestemmelsene endres i tråd med PUKs vedtak ved førstegangsbehandling. Plannavnet tilføyes gårds- og bruksnummer samt beliggenhet ved Hammervatnet. Konklusjon Vi tilrår at planforslaget vedtas med endringer nevnt i saken. FØRSTE GANGS BEHANDLING 06.12.2006, PUK-SAK 88/06 Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.12.2006 Forslag i møte: Ingen 104 av 177
Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen 28.03.07 - Sakliste VEDTAK: Forslag til endret reguleringsplan m/bestemmelser for Fåra, datert 10.10.06, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1.2. Følgende tilføyes reguleringsbestemmelsene før sluttbehandling: Tilføyes 3.1.1: Hytteplassering og møneretning skal godkjennes av kommunen. Ny 2.1.3: Avkjørsler skal godkjennes av kommunen. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til endret reguleringsplan m/bestemmelser for Fåra, datert 10.10.06, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1.2. Følgende tilføyes reguleringsbestemmelsene før sluttbehandling: Tilføyes 3.1.1: Hytteplassering og møneretning skal godkjennes av kommunen. Ny 2.1.3: Avkjørsler skal godkjennes av kommunen. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser 10.10.06 3 Plankart 10.10.06 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Gjeldende reguleringsplan m/bestemmelser. 5 MDs avgjørelse i innsigelsessak, 26.6.2001 (stadfesting av reguleringsplan). Saksopplysninger: Planstyring AS har med oversendelse den 12.10.06 søkt om endring av reguleringsplan for Fåra, vedtatt 30.08.00, stadfestet av Miljøverndepartementet 26.06.01 og av reguleringsbestemmelser vedtatt endret i kommunestyret 17.09.03. Endringsforslaget begrunnes med ønske om egen vegatkomst fram til alle hyttene i området. Antall hytter og naust endres ikke. Det foreslås følgende endringer av plankartet: Det foreslås felles vegadkomst fra gårdsvegen og inn i hyttefeltet. Tidligere regulert felles parkeringsplass foreslås flyttet og begrenset noe. Tidligere regulert felles rekreasjonsområde foreslås endret til spesialområde friluftsområde. Byggeområdet for hyttene er foreslått med tomteinndeling, i stedet for punktfester. Planområdets begrensning er justert noe som følge av foreslått vegføring og ny parkeringsplass. Fareområde omkring høyspentlinje er tatt med i planområdet. I reguleringsbestemmelsene er atkomstvegen tatt med. For øvrig er det kun mindre justeringer i forhold til vedtatt. Det er tatt i bruk nye reguleringsformål der dette var hensiktsmessig. 105 av 177
Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen 28.03.07 - Sakliste Fylkesmannens miljøvernavdeling har, i forhåndsuttalelse til Planstyring AS, uttalt at de ikke har merknader til endringsforslaget forutsatt at den nye adkomstvegen ikke blir landskapsmessig uheldig. Gjeldende reguleringsplan, vedtatt 30.08.00 stadfestet 26.06.01. Endringsforslag 10.10.06. 106 av 177
Ortofoto 2004 + kartgrunnlag. Vurdering: Veg og parkering Fylkesmannen har forutsatt at adkomstvegen ikke må bli landskapsmessig uheldig. Ifølge konsulentens planbeskrivelse følger planlagt atkomstveg i stor grad bestående avlingsveg (se ortofoto), og vil ikke medføre større terrenginngrep. Vegens standard vil heller ikke kreve store inngrep i forbindelse med anleggsarbeider. Terrenget i området skrår ned mot Hammervatnet, og på grunnlag av 5-meters høydekurver anslår vi et gjennomsnittlig stigningsforhold på ca. 1/12 på nye vegstrekninger. Grunnet få høydekurver i området er skråningsutslag ikke beregnet/vist. Vi antar fjernvirkningen vil være ubetydelig. Mesteparten av planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø/vatn og foreslått ny veg er avsluttet ca. 35 meter fra Hammervatnet. Da hyttefeltet ikke er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, og foreslått vegføring ikke er avklart gjennom tidligere reguleringsplan, bør ny veg vurderes i fht. plan- og bygningslovens 17-2 Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen. Strandområder anses generelt å være attraktive for allmennhetens ferdsel og friluftsliv, men i dette tilfellet vil vedtatt hyttefelt gjøre området mindre attraktivt i så henseende. Da utbygging av hyttefelt ble avklart ved Miljøverndepartementets stadfesting av reguleringsplan i 2001, ble det også lagt til grunn at det ikke er knyttet nasjonale eller viktig regional interesser til området som berøres av det foreslåtte hyttefeltet. Vi anser at foreslått veg i allerede vedtatt hyttefelt ikke endrer de forhold plan- og bygningslovens 17-2 er ment å ivareta. Foreslått reguleringsformål felles veg innebærer at rettigheter kan erverves. Da deler av vegen benyttes som avlingsveg, er det foreslått i bestemmelsene at vegene er felles for hyttene i området og for hovedbruket. Endringsforslaget er forelagt kommunens landbruksenhet, som 107 av 177
muntlig har kommentert at de ikke har innvendinger. Endringer mht. jord- og skogbruksareal antas avklart med grunneier. Foreslått veg til tomt 1, 2 og 3 deler bl.a. tidligere regulert jord- og skogbruksområde i to, men noe areal syd for hytte 10 og 11 samt tidligere regulert parkeringsplass foreslås omregulert til jord- og skogbruk. Foreslått veg til hytte 4-9 pluss parkeringsplass vil ifølge ortofoto berøre dyrka mark. Vegføringen berører i liten grad fradelte hyttetomter. Avkjørsler er ikke vist på plankartet, og forutsettes avklart på byggesaksnivå. Dette bør tilføyes bestemmelsene. Vegbredder og kurveradier bør målsettes/angis på plankartet. Foreslått parkeringsdekning (1 plass på hver hyttetomt + 0,5 plass pr. tomt på felles parkeringsplass) er i sum lik kravet i gjeldene plan m/bestemmelser. Felles parkeringsplass viser 6 plasser, i samsvar med foreslått parkeringsdekning. Tomteinndeling, hytteplassering og møneretning I gjeldende plan er hytteplassering vist med symbol for tomtefester og møneretning er fastsatt. Utdrag fra gjeldende reguleringsbestemmelser: Hyttenes plassering er angitt med nummererte peler i marka. Pelen skal ligge innenfor hyttas yttervegger. Pelens bredside angir møneretning som også er vist på planen. Når det nå foreslås inndeling i tomter går overnevnte ut. Endringsforslaget viser ikke planlagt bebyggelse, møneretning eller byggegrenser. For å sikre en innbyrdes god plassering av hyttene kunne disse med fordel vært vist i planen. Dette krever imidlertid detaljerte terrengmessige vurderinger, og vi anser at dette kan avklares på byggesaksnivå når det også foreligger tegninger av bebyggelsen. Lokalisering av bebyggelse anses også ivaretatt gjennom plan- og bygningslovens 70 nr. 2, samt vist fareområde. Hyttenes møneretning bør være parallelt med terrengets høydekurver. At tidligere regulert fellesområde foreslås endret til spesialområde friluftsområde anses positivt med tanke på allmenn ferdsel. Vi antar likevel at dette i praksis vil ha liten betydning, grunnet hytteområdets beliggenhet og arealets nærhet til hyttene. Da kommunen har to reguleringsplaner med navnet Fåra, bør gårds- og bruksnummer evt. også beliggenhet ved Hammervatnet tilføyes plannavnet. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Saken gjelder endring av vedtatt reguleringsplan. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Fareområde for høyspentlinje er foreslått forskjøvet noe nordover, i fht. gjeldende reguleringsplan. Vi antar dette har sammenheng med nyere kartgrunnlag. Fareområdets bredde bør målsettes på plankartet. Konklusjon Det tilrås at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Før sluttbehandling bør det tilføyes bestemmelsene at hytteplassering, møneretning og avkjørsler skal godkjennes av kommunen. 108 av 177
109 av 177
110 av 177
111 av 177
112 av 177
113 av 177