Sør-Aurdal kommune Saksframlegg Behandlet av Møtedato Saksnr. Formannskapet 10.10.2017 043/17 ArkivsakID JournalID Klassering Saksbehandler 17/782 17/8919 0540R079, L12 Aud Berit Anmarkrud Reguleringsplan for Teinvassåsen Hytteområde, planid 0540R079. Utlegging til offentlig ettersyn. Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID 27.09.2017 Planbestemmelser 22 9 17 163702 27.09.2017 Plankart_A1 163703 27.09.2017 Planbeskrivelse 12.9.17 163704 27.09.2017 VArapport_overordnet 163706 27.09.2017 Vegtegninger 163707 27.09.2017 Kommentarer til merknader ved varsel om oppstart 163708 27.09.2017 Kulturminnerapport_OFK 163709 02.10.2017 ROSanalyse 021017 163872 Saksopplysninger: Kommunen har fått oversendt til behandling forslag til detaljreguleringsplan for Teinvassåsen hytteområde, planid 0540R079. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for 145 nye tomter for fritidsbebyggelse med høy standard. Eksisterende fritidsbebyggelse inngår i tillegg i planforslaget. Planområdet er på ca. 1930 daa, og ligger på deler av gnr. / bnr. 83/12, 83/57, 83/38, 83/11 og 95/1. Planområdet er i kommunedelplanen for Teinvassåsen / Søbekksæter, vedtatt 17.12.2015, avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse, med krav om reguleringsplan, markert som F1. Planforslaget er utarbeidet av COWI AS, på oppdrag fra grunneierne Svein Anders
Brager, Helga og Henning Perlestenbakken, Svein Arne Nordby, og Anne Mari, Eirik Torkel og Ivar B. Waagaard. Det ble meldt oppstart av planarbeidet den 19.05.2016, med frist for innsending av innspill den 20.06.2016. Sammendrag av innspillene, med kommentarer, ligger som vedlegg til denne saken. Planområdet er avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse i kommunedelplanen for Teinvassåsen / Søbekksæter. Administrasjonen har derfor vurdert at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning med planprogram. For mer informasjon om planforslaget vises det til vedlagte forslag til planbeskrivelse, bestemmelser, plankart, ROS-analyse, overordnet VA-plan- og kart, innspill med kommentarer og kulturminnerapport. Vurdering: Per i dag er det relativt spredt hyttebebyggelse på Teinvassåsen, med enkel standard (uten strøm). Det er ikke strøm inn til Teinvassåsen. Samtidig ser vi både lokalt og nasjonalt at den største etterspørselen etter hytter er av høy standard, dvs. hytter med helårs adkomstveg, innlagt vann / avløp og strøm. Høystandardhyttene har i tillegg generelt vesentlig flere overnattingsdøgn enn hyttene av enklere standard. Et stort grep i kommunedelplanen for Teinvassåsen / Søbekksæter (vedtatt 2015) var å tilrettelegge for strømtilførsel inn til Teinvassåsen, ved å kreve strømfremføring inn til avsatt område for fritidsbebyggelse, F1, før bebyggelsen kan tas i bruk. Elektrisitet inn til Teinvassåsen vil endre området vesentlig, men det vil gi området større muligheter og skape mer aktivitet både for næringslivet og hyttemarkedet. For å få økonomi til å kunne føre inn strøm til Teinvassåsen, må det til et vesentlig antall nye tomter. Dette er bakgrunnen for at det ble avsatt 130 tomter innenfor område F1 i kommunedelplanen. Under utarbeidelsen av reguleringsplanen for F1 fikk administrasjonen en forespørsel fra konsulentselskapet COWI om å øke dette antallet til 145. Administrasjonen mener at dette er greit, så lenge tomtene er godt tilpasset hverandre, området og terrenget. 145 nye hyttetomter er relativt mange, og vil endre planområdet vesentlig. Men planområdet er lettkupert, og administrasjonen mener at området er godt egnet til fritidsbebyggelse. Det er i planforslaget i stor grad tatt hensyn til eksisterende fritidsbebyggelse, og arealene for de nye tomtene er utnyttet godt ved å konsentrere bebyggelsen i klynger. Administrasjonen har befart området overordnet, men har av kapasitet ikke hatt mulighet til å sjekke de enkelte tomtene. Administrasjonen fikk inntrykk av at tomtene er plassert vekk fra koller, eller dratt godt nok bak, slik at enkelte hytter ikke blir spesielt synlige på høydedrag. Med tanke på antall hyttetomter og varierende landskap innenfor planområdet, er administrasjonen noe forundret over at bestemmelsene ikke legger opp til differensierte tomtestørrelser, etc. Dette for å kunne skille ut enkelte tomteområder fra hverandre, og bedre tilpasse terrenget. Likevel tomtene har en varierende størrelse på 1000 1900 m². I bestemmelsene tillates det bebygd inntil 15 % BYA per tomt. Dette vil utgjøre noe forskjell på de enkelte tomtene, men administrasjonen antar likevel at en tydeligere differensiering ville vært mer hensiktsmessig.
Innenfor planområdet er det 2 setereiendommer, Kringletjernsetra og Dekaren. I retningslinjene i kommunedelplanen står det at det ikke skal plasseres ny bebyggelse nærmere enn 200 meter fra setrene. Bakgrunnen for denne retningslinjen er å hindre at setrenes betydning og historiske verdi blir redusert som følge av ny utbygging. I planforslaget er det likevel planlagt for ny bebyggelse kun 100 meter (sør og vest) for eksisterende seter Dekaren. Det er beskrevet i planbeskrivelsen at setereiendommen vil bli minimalt påvirket grunnet terrengforskjeller. Det er allerede noen eksisterende hytter i området som ligger nærmere setereiendommen enn de nye planlagte hyttetomtene. Administrasjonen vurderer at hensynet til setereiendommen er godt nok ivaretatt, og viser til planbeskrivelsen s. 22-23 for mer informasjon. Kulturarvenheten ved Oppland fylkeskommune har gjennomført befaring av planområdet for kulturminner. Det ble totalt funnet åtte automatisk fredede kulturminner. Alle de åtte kulturminnene er kullgroper. Fem av disse kulturminnene søkes gjennom høringen om å bli frigitt. Bakgrunnen for forespørselen om å få frigitt disse kulturminnene er for å få til en adkomstveg med best mulig tilpassing til terrenget. De fem forespurte kulturminnene er markert i kartet som bestemmelsesområde #1 - #5, med tilhørende bestemmelser. De tre resterende kulturminnene, som ikke blir berørt av utbyggingen, er vist på plankartet med hensynssone bevaring av kulturminner med tilhørende bestemmelser. Planforslaget vil bli sendt på høring til kulturarvenheten v/oppland fylkeskommune, som er korrekt instans til å behandle denne forespørselen / søknaden. Jamfør nettsiden skredatlas.no og temadata innlandet, så er det ingen fare- eller aktsomhetsområder for skred innenfor planområdet. Det går noen bekker innenfor planområdet, og det ser ut til at det er én tomt som vil bli berørt av en bekk. Dette gjelder en eksisterende, bebygd fritidstomt, BFF40. Bekken renner i god avstand fra eksisterende bygg på tomten. Ved eventuell søknad om mer bebyggelse på denne tomten, må byggesak ta hensyn til denne bekken. Enkelte planlagte hyttetomter ligger nærmere vann enn 100 meter. I disse tilfellene er det en høydeforskjell fra vann til hyttetomt, som gjør at tomtene ikke anses å være i konflikt med hensynet til avstand fra vann. (Se nærmere omtale av tomtegruppene i planbeskrivelsen.) Administasjonen har ellers noen kommentarer og anbefalinger til planbestemmelsene: 5.4: I planbestemmelsene 5.4 står det at det tillates uttak av masser innenfor planområdet. Beliggenheten av massetaket er ikke vist i plankartet, og det står heller ikke noe i planbestemmelsene om omfanget av masseuttaket. Plan- og bygningsloven forutsetter at omfang og lokalisering blir gjort i en reguleringsplan, og administrasjonen anbefaler derfor å fjerne denne bestemmelsen ettersom den er så utydelig. (Det kan evt. søkes dispensasjon senere om uttak av masser innenfor planområdet.) 6.1.1, fjerde kulepunkt: Jamfør planforslagets bestemmelser 6.1.2 og kommunedelplanens bestemmelser, så skal utomhus parkeringsareal på 30 m² inngå i bruksarealet på hver enkelt tomt. 30 m² tilsvarer minimum 2 biloppstillingsplasser. For å hindre misforståelser, anbefaler administrasjonen at parentesen rundt «biloppstillingsplass(er)» fjernes. 6.1.2, 2. avsnitt: I bestemmelsen står det at anneks skal plasseres i naturlig tun. Administrasjonen mener at det bør stå at alle byggene (hytte / anneks / garasje/uthus) skal stå i et naturlig tun. Administrasjonen anbefaler at setningen endres til følgende: «Byggene skal plasseres i et naturlig tun. Fradeling tillates ikke.» 7.1, 1. setning: Vedlagt VA-plan er overordnet, og det må utarbeides detaljert VAplan for de ulike områdene ved videre prosess. For å hindre misforståelse anbefaler
administrasjonen at 1. setning endres til: «Det skal utarbeides og godkjennes detaljert teknisk plan for vann- og avløpsløsning.» I bestemmelsene, 7.4, er det krav om at ny bebyggelse skal tilknyttes godkjente vann- og avløpsløsninger. Administrasjonen ønsker i utgangspunktet at anleggene dimensjoneres slik at også eksisterende fritidstomter kan knytte seg til VA-anleggene. I vedlagte overordnede VA-plan står det at VA-planen har tatt hensyn til at eksisterende hytter kan kobles til de ulike fellesanleggene i området der det er naturlig eller fornuftig å få til. Samtidig er det ikke sagt noe om dette i planbestemmelsene. Administrasjonen anbefaler at det legges inn to setninger i planbestemmelsene 7.4, for å sikre at eksisterende hytter kan kobles til felles VA-anlegg der det er fornuftig: «Der det er fornuftig skal VA-anleggene dimensjoneres slik at eksisterende hytter kan koble seg til disse. De eksisterende hytter / hyttetomter som har, eller som søker om ny utslippstillatelse, skal der det er mulig og fornuftig koble seg til felles VA-anlegg.» Administrasjonen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Teinvassåsen hytteområde, planid 0540R079, blir lagt ut til offentlig ettersyn med foreslåtte endringer. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 vedtar formannskapet å legge detaljreguleringsplan for Teinvassåsen hytteområde, planid 0540R079, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer i planforslagets reguleringsbestemmelser: - 5.4 fjernes fra bestemmelsene. - 6.1.1, fjerde kulepunkt: Parentesen rundt «biloppstillingsplass(er)» fjernes. - 6.1.2, 2. avsnitt: Avsnittet endres til følgende: «Byggene skal plasseres i et naturlig tun. Fradeling tillates ikke.» - 7.1, 1. setning endres til: «Det skal utarbeides og godkjennes detaljert teknisk plan for vann- og avløpsløsning.» - 7.4: Det legges inn to setninger: «Der det er fornuftig skal VA-anleggene dimensjoneres slik at eksisterende hytter kan koble seg til disse. De eksisterende hytter / hyttetomter som har, eller som søker om ny utslippstillatelse, skal der det er mulig og fornuftig koble seg til felles VA-anlegg.» 10.10.2017 Formannskapet Behandling: Som rådmannens forslag. Enstemmig. FS-043/17 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 vedtar formannskapet å legge detaljreguleringsplan for Teinvassåsen hytteområde, planid 0540R079, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer i planforslagets reguleringsbestemmelser: - 5.4 fjernes fra bestemmelsene. - 6.1.1, fjerde kulepunkt: Parentesen rundt «biloppstillingsplass(er)» fjernes. - 6.1.2, 2. avsnitt: Avsnittet endres til følgende: «Byggene skal plasseres i et naturlig tun. Fradeling tillates ikke.» - 7.1, 1. setning endres til: «Det skal utarbeides og godkjennes detaljert teknisk plan for vann- og avløpsløsning.»
- 7.4: Det legges inn to setninger: «Der det er fornuftig skal VA-anleggene dimensjoneres slik at eksisterende hytter kan koble seg til disse. De eksisterende hytter / hyttetomter som har, eller som søker om ny utslippstillatelse, skal der det er mulig og fornuftig koble seg til felles VA-anlegg.» Rett utskrift: Svein Anders Brager, Hedalsvegen 2058, 3528 Hedalen. Henning Perlestenbakken, Bragerhaugvegen 26, 3528 Hedalen. Helga E. Perlestenbakken, Bragerhaugvegen 26, 3528 Hedalen. Svein Arne Nordby, Greverudveien 4 c, 1395 Hvalstad. Anne Mari B. Waagaard, Vendla 77 c, 1397 Nesøya. Eirik Torkel Waagaard, Jonas Lies vei 1 a, 1412 Sofiemyr. Ivar A. Beinset Waagaard, Arnulf Øverlands vei 184, 0763 Oslo.