Saksprotokoll Sommerfrydveien 3, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Arkivsak-dok. 17/4362 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 06.09.2017 17/105 2 Bystyret 28.09.2017 17/120 Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3, med plankart datert 27.04.2017, sist revidert 28.08.2017 og bestemmelser sist revidert 28.08.2017. Bystyret har behandlet saken i møte 28.09.2017 sak 17/120 Møtebehandling Votering Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3, med plankart datert 27.04.2017, sist revidert 28.08.2017 og bestemmelser sist revidert 28.08.2017. side 1 av 1
ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 17/4362-24 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Bystyret Møtedato Sommerfrydveien 3, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3, med plankart datert 27.04.2017, sist revidert 28.08.2017 og bestemmelser sist revidert 28.08.2017. Vedlegg 1. Kart og foto 2. Forslag til plankart 2. Plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Illustrasjon av mulig løsning, plan og snitt 6. Merknader 7. Forslagsstillers kommentarer til merknadene 8. Risiko- og sårbarhetsanalyse - ROS 9. Støyvurdering Sammendrag/problemstilling Planforslaget er i tråd med overordnede nasjonale og regionale føringer og kommunens arealpolitikk slik det fremkommer av kapittel 12 i kommuneplanens samfunnsdel. Naboene har gitt utrykk for at det blir vel tett, og er bekymret for trafikkøkningen de mener det vil føre til. Dette kom frem under befaringen da saken var til behandling i kommuneplanutvalget 19.04.2017, og saken ble sendt tilbake til rådmannen for justeringer. De offentlige myndighetene mener det bør sikres et visst antall boenheter, og at parkeringsdekningen bør være lav og maksimumsbegrenses. Rådmannen har lagt vekt på at planforslaget gir en viss fleksibilitet og legger til rette for hensiktsmessige boliger egnet for barnefamilier rett ved skole og «oppvekstområde», samtidig som at det er tilpasset bebyggelsesstrukturen i området. Planen bør ikke detaljeres ytterligere. Rådmannen anbefaler at Arendal Bystyre vedtar forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Trafo arkitektur as på vegne av Birkenlund Eiendom AS. Dokumentnr.: 17/4362-24 side 1 av 6
Hensikten med planarbeidet er å rive eksisterende enebolig og legge til rette for tett småhusbebyggelse med maksimum 6 boenheter og adkomst fra Gamle Songevei. Området omfatter gnr. 508, bnr. 293, 149 og 333, med tilstøtende veiarealer, og er 2088 m 2. Da saken var til behandling i Arendal kommuneplanutvalg 19.04.2017 første gang, ble planområdet befart som del av behandlingen. Naboene var tilstede og fremsatte sine synspunkter. Det ble også gitt avklarende informasjon angående trafikksituasjonen. Dette gav grunnlag for å sende saken tilbake til rådmannen for justeringer. Plandokumentene ble justert, og Arendal kommuneplanutvalg vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn i møtet 10.05.2017. Planforslaget har lagt ute til offentlig ettersyn i perioden 19.05. 03.07.2017. Følgende endringer er gjort: Plankartet: Området for renovasjon er avsluttet 2 meter unna nabo i øst. Området for vegetasjonsskjerm mot Sommerfrydveien 1 har fått eget formål, f_vsk1 Byggegrense mot Sommerfrydveien 5 er tegnet på. AV3 tilført for lite privat område Betegnelser endret; offentlig kjørevei fra o_veg til o_k1. Bestemmelsene: 3.04 som fastsetter minimumsnivå for planering, utgår. 3.07 om parkeringsdekning er endret til: 3.05 «Det skal avsettes maksimum 1,5 parkeringsplass pr. boenhet. Parkeringsplassene skal opparbeides innenfor byggeområde BK 1. Det skal avsettes minimum 1,5 sykkelparkering pr boenhet. Sykkelparkering skal enten ordnes i fellesanlegg innenfor BK1 eller vises tilrettelagt ved den enkelte boenhet.» 3.06 er tilført: «Det tillates inngrep i terreng, terrasser og støttemurer i terreng utenfor angitte byggegrenser.» 6.01 er endret til (teknisk forskrift ivaretar de krav som lå i opprinnelig bestemmelse); «Hver boenhet skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. (dvs. Lden 55 db.)» Ny bestemmelse: 4.03 for privat område AV3. Endringene er gjort for å imøtekomme bemerkningene i saken, og utløser ikke behov for nye høringer. Kommunen mottok merknadene som er oppsummert og kommentert under: Merknader Aust-Agder fykeskommune, brev datert 22.06.2017: De mener planen er i tråd med nasjonale og regionale føringer når det gjelder fortetting. Gang- og sykkelavstand til bysentrum og nærhet til kollektivtilbud tilsier at parkeringsdekningen i området bør være lav. Det anbefales at Arendal kommune reduserer på krav om biloppstillingsplass og stiller et makskrav fremfor et minimumskrav. Det bør videre redegjøres for trafikkøkningen og trafikksikker skolevei. Med angitt gjennomsnittlig planeringshøyde åpner planen for en terrengbearbeiding som tilsier at hele tomta kan planeres ut på høyde med Gamle Songevei med en eller flere murer i bakkant. Dette vil ikke defineres som terrengtilpasning. De gir derfor faglig råd om at bestemmelse 3.04 vurderes i forhold til å ivareta steds- og terrengtilpasning og estetikk. Seksjon for kulturminnevern har ikke kjennskap til noen automatisk freda kulturminner i området. Fylkeskommunen har vært på befaring i meldingsperioden, og ser ikke behov for nærmere undersøkelser, de anser med dette at undersøkelsesplikten iht. kulturminneloven 9 som oppfylt. De mener det bør tas inn en bestemmelse om aktsomhetsplikten jf. kulturminneloven 8 annet ledd. Rådmannens kommentar: Se felleskommentarer under. Aktsomhetsplikten i kulturminneloven 8 ivaretas av eget lovverk, og skal ikke gjentas i reguleringsbestemmelser. Dokumentnr.: 17/4362-24 side 2 av 6
Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert 26.06.2017: Fylkesmannen er i utgangspunktet positiv til en fortetting i sentrumsnære områder som aktuelle, men vil understreke at kommunen i slike saker må ha et særlig fokus på en god utnyttelse, tilrettelegge for gange- og sykkel samt å ivareta nærmiljø og bokvalitet. Det er ikke redegjort for hvilke klimarelaterte grep som kan være relevante å gjøre i dette sentrale området. De mener planforslaget hjemler store arealer til parkeringsanlegg, og at parkeringsdekningen bør settes til maksimum, ikke minimum, 1 pr boenhet, og at det må avsettes plass til sykkelparkering. Videre gir de råd om at det settes byggegrense mot øst, med hensyn til terrengtilpasning. Vegetasjonsskjerm mot nabo bør ha eget formål. Fylkesmannen gir faglig råd om at bestemmelse 6.01 for utearealer omarbeides da den er uklar. Det er heller ikke beskrevet hvordan planforslaget ivaretar kommunens krev til grøntanlegg, møteplasser og tilsvarende. Det skulle også vært bedre redegjort for hvordan ny avkjørsel og ekstra bilreiser fra planområdet vil påvirke dagens trafikksituasjon for gående og syklende langs skoleveien. Fylkesmannen konkluderer likevel med at Birkenlund er godt egnet for fortetting. Rådmannens kommentar: Se felleskommentar under. Når det gjelder forventningene om at det skal redegjøres nærmere for klima og energi, mener rådmannen slike redegjørelser hører til på et overordna plannivå. Det er ikke gjort noen spesielle grep i denne saken angående disse temaene, annet enn at beliggenheten tilsier lite transportbehov. Det er også godt tilrettelagt med alt som trengs av infrastruktur. Bestemmelsen 6.01, som omhandler støy er endret til å sikre at boenhetene får tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende lydforhold. Øvrige støyhensyn blir dekket av kravene i teknisk forskrift, som ikke kan skjerpes eller lempes på, i reguleringsbestemmelser. Esben Arnesen, Sommerfrydveien 1, brev datert 29. juni 2017: I utgangspunktet er han fremdeles imot enhver form for utbygging av Sommerfrydveien 3. Forslaget fra utbygger er for omfattende på en så liten tomt. Et slikt fortetningsprosjekt bør stilles i bero til andre større planer i kommunen er realisert. De negative konsekvensene for nærmiljøet er så store at politikerne bør se denne utbyggingen i et helhetlig perspektiv. Han mener han er den naboen som blir mest brutalt rammet av utbyggingen. Plassering av lekeplass i hans tomtegrense synes han er totalt uakseptabel, og vil bety verdiforringelse av hans eiendom, og utløse krav om en betydelig erstatning for tapte verdier. Hans garasje må sikres i forhold til utkjøring og fremkommelighet. Utbygger og rådmannen prøver å bagatellisere de negative konsekvensene av en ny utkjørsel til Birkenlundveien, som brukes av hundrevis av elever hver dag. Skoleveien blir farligere og mer ulykkesutsatt ved enda en ny utkjøring til Birkenlundveien. Generelt hevder han at i de fleste utbyggingsplaner tar utbyggerne kraftig i i forhold til fortetning og spekulerer i at de får det som de vil selv om politikerne reduserer deres opprinnelige forslag. Han forventer at hans merknader blir hensyntatt og at hele prosjektet blir skrinlagt. Rådmannens kommentar: Det ble gjort noen endringer med hensyn til Arnesen da saken ble justert i april; Det ble lagt inn vegetasjonsskjerm mot eiendomsgrensen, og høyden på nærmeste bygning ble redusert med en etasje. Planforslaget endrer ikke forholdene for hans garasje. Når det gjelder trafikk, se felleskommentarer under. Bjarne Mathiesen, v/ Allan Mathiesen, Gamle Songevei 60, e-post datert 2. juli 2017 m. vedlagt brev: De synes 5 boenheter er for mye på denne lille tomta. Elever blir frakta og hentet hver dag til skolen og denne veien er ikke brei. Hver kveld og i helger er trafikken ekstrem frem og tilbake fra idrettshallen. De har selv fått negative signaler når de har forespurt kommunen om nytt garasjebygg på tomta, på grunn av for mye trafikk. Videre er de bekymret for lukt, måker eller katter, og mye støy fra søppelrommet. Søppeldunkene burde stå ved hver sin inngangsdør, slik at folk tar mer hensyn når de håndterer egen søppel. Det de reagerer mest på er utkjørsel til en ganske trafikkert vei, og søppelrommet rett foran huset. Rådmannens kommentar: Når det gjelder trafikk, se felleskommentarer under. Området som er avsatt til renovasjon er endret ved å avgrense det 2 meter unna nabogrensen. Dokumentnr.: 17/4362-24 side 3 av 6
Statens vegvesen, e-post datert 28.08.2017: Planen grenser opp til og tar med seg deler av fylkesveg nr. 22 Gamle Songevei. Mot vest er siktsonen noe kortere enn beskrevet, i underkant av 40 meter. Ut i fra at vegen har en 30 km/t fartsgrense er dette likevel akseptabelt. I forhold til krav om kjøp/innløsning av areal som de ikke eier i dag, kan det være uheldig at areal til offentlig veggrunn O_AV1 går inn over naboeiendommen Sommerfrydveien 1. De ber derfor om at grensen til offentlig veggrunn i planen justeres lik eiendomsgrensene forbi denne eiendommen i dag. Atkomst til garasjen for Sommerfrydveien 1, er etter det de kan se, ikke vist i planen. I forhold til den nye avkjørselen til boligene bør det settes krav om fysisk avgrensing (grøft, eller liknende) av sidearealene slik at det ikke blir mulig å parkere i siktsonene og på offentlig veggrunn. I kommunedelplan for sykkel er denne strekningen viktig og det er tenkt sykkelfelt med fortau. Det må komme en egen reguleringsplan for å kunne gjennomføre tiltak for gående og syklende. Rådmannens kommentar: Forslagsstiller har hatt eget møte med Statens vegvesen for å komme frem til tilfredsstillende løsninger når det gjelder byggegrense til vei og utforming av siktsoner. Dette ble gjort før offentlig ettersyn. Areal regulert til AV (annet veiareal) innenfor naboens grunn er endret til AV3 og ligger nå utenfor offentlig eiendom. Det er krav om at vegmyndighet skal godkjenne tekniske planer. I den forbindelse blir det ny mulighet for å få inn fysisk avgrensing mellom p-plassen og det som er avsatt til veigrunn/ grøft. Det stilles derfor ikke krav direkte i planbestemmelsene om dette. Rådmannens vurdering Felleskommentar til merknadene: Når det gjelder utnytting og fortetting kommer det bemerkning fra overordnede myndigheter om at det må sikres et minimum antall boenheter, mens naboene ønsker en sterk reduksjon. Forslagsstiller ønsker å beholde en robusthet i planen, og det ønskes ikke et minimumsantall boenheter. Rådmannen mener det dreier seg om så få boenheter at det ikke har noen betydning i den store sammenhengen om det blir færre boenheter enn det planen setter rammer for i dette nabolaget. Det er satt maksimumsbegrensning i stedet for minimumskrav til parkering, men med det samme antall som før. Det er også stilt krav når det gjelder sykkelparkeringsplasser, men dette kan også løses utenfor hver enkelt bolig, noe som er mer naturlig med den typen boliger som det sannsynligvis vil bli her. Naboene som har uttalt seg i saken er bekymret for trafikkøkning som følge av planforslaget. Konsulenten svarer på det at ÅDT (årsdøgntrafikken) vil øke fra 4100 til ca. 4135 ÅDT. Planforslaget vil dermed ikke medføre vesentlig økt trafikkmengde i Gamle Songevei. Ny avkjørsel er også sikret med forsvarlige siktsoner, og er oversiktlig. Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) I kommuneplanen er området avsatt til detaljeringssone, dvs. gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. I kapittel 12, arealpolitikk står det at en viktig målsetting må være å redusere transportbehovet, og bygge tettere. Det skal også planlegges for god bokvalitet, med gode uteoppholdsarealer, som legger til rette for sosiale møteplasser, og i nærheten av servicetilbud og friområder. Planforslaget er i tråd med føringene i kommuneplanen. Reguleringsplan Området er omfattet av reguleringsplan for «Birkenlund med mer», vedtatt 09.10.1956. Eiendommen er regulert til boligformål og en garasjerekke langs Gamle Songevei. Det er behov for ny reguleringsplan for å få regulert ny avkjørsel fra Gamle Songevei og flere boenheter enn det som var intensjonen for hver enkelt tomt den gangen gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår I tilknytning til skolen er det idrettshall, som benyttes til et utall ulike organiserte aktiviteter på kveldstid og i helgene. Det er et grøntdrag med en lekeplass lenger inne i Sommerfrydveien, og planforslaget legger til rette for en egen liten småbarnslekeplass. Med dette er det gode muligheter for lek og utfoldelse i umiddelbar nærhet til planområdet. Under befaringen 19.04. fikk kommuneplanutvalgets medlemmer og saksbehandler informasjon om trafikkforholdene. Naboene mener det er mye trafikk, og at fartsgrensene ikke blir overholdt. Dokumentnr.: 17/4362-24 side 4 av 6
Gamle Songevei er veien inn til hele boligområdet på Birkenlund, en stor skole og idrettsanlegg. Veien er stengt for gjennomgangstrafikk i Songebakken, og all biltrafikken må derfor gå forbi planområdet. Skolebarn fra Sommerfrydveien må krysse Gamle Songevei for å komme til skolen, og fortauet er lagt langs den andre siden av veien. Skoleveien fra planområdet er svært kort og anses å være trygg forutsatt at fartsgrenser overholdes. Statens vegvesen har motsatt seg flere fotgjengeroverganger på strekningen. Der det er mest logisk for skolebarna å krysse veien er det oversiktlig og fartsgrensen er 30 km/t. Trafikksikkerhet I vedtaket fra Arendal kommuneplanutvalg 10.05.2017 ble det bedt om at det skulle sees på trafikksikkerhetstiltak på Gamle Songevei. Trafikksikkerhetsgruppa har uttalt i et møte at det allerede er gjennomført trafikksikkerhetstiltak rundt Birkenlund skole, og at det ikke er ytterligere tiltak i deres umiddelbare planer for dette området. Som en nødløsning ble blant annet Songebakken stengt for gjennomkjøring for å begrense trafikken inn mot skolen. Det er også fartshumper i veien. De mener det er en trygg situasjon, men vurderer løpende trafikksikkerheten rundt skolene. Skolens rektor svarer i en e-post at skolen arbeider aktivt med å motivere elever til å gå/sykle til og fra skolen. De har jevnlige «aksjoner» langs veien hvor de minner de som kjører forbi om dette, og at ungene kan slippes av ved butikken å gå de siste meterne opp til skolen. De opplever at det er noen biler i denne veien når skolen starter om morgenen, og for mye på de dagene hvor det er dårlig vær, brøytekanter osv. Trafikksikkerhetsgruppa jobber generelt med at flere skal sykle og gå, og har særlig fokus på områdene rundt skolene. Det er tanker om å etablere definerte soner rundt skolene, «hjertesoner», der det ikke skal være lov til å kjøre bil. Etter rådmannens syn får ikke den ønskede utbyggingen noen vesentlig negativ påvirkning på trafikksikkerheten. Usikkerheten nabolaget føler er knyttet til kjøreadferd og brudd på fartsgrenser, noe som ikke kan endres i en reguleringsplan. Støy Planområdet er utsatt for noe støy fra Gamle Songevei. Det er avsatt støysone i plankartet. Bygningene må bygges med avbøtende tiltak ihht. kravene i teknisk forskrift. Når det gjelder uteoppholdsarealer er det foreslått en bestemmelse som lyder at hver boenhet skal ha tilgang på uteoppholdsarealer med tilfredsstillende lydforhold. Når det gjelder lekeplassen faller den så å si utenfor gul støysone, og er ifølge støyrapporten ikke nødvendig å skjerme. Universell utforming Innenfor planområdet er det en høydeforskjell på 10 meter. Ved å legge avkjørsel til Gamle Songevei kan det tilrettelegges for universell utforming frem til boligenes innganger. Boligene vil ha tilgjengelighet i henhold til teknisk forskrift, TEK10. Landskapsvirkninger og estetikk I følge planbeskrivelsen skal boligene legges inn mot terrenget, med parkering og inngang i sokkeletasje. Det er viktig at de nye boligene har en skala tilpasset eksisterende bebyggelse og at de ligger godt inn i terrenget. Den ønskede utbyggingen vil medføre terrenginngrep. Det er derfor tatt med i bestemmelsene hvordan sår i terrenget skal repareres og maks høydeangivelse til murer i terrenget. Sosial infrastruktur Birkenlund skole og oppvekstområde ligger rett nord for planområdet. I den andre retningen ligger butikk med posttjeneste og bussholdeplass. Alt dette er mindre enn 5 minutter unna. Like nord for skolen ligger tur- og lysløype som går igjennom et stort sammenhengende friområde, med mange ulike muligheter for utøvelse av friluftsliv. Teknisk infrastruktur Kommunal veimyndighet har ingen merknader til planforslaget. Dokumentnr.: 17/4362-24 side 5 av 6
Når det gjelder vann og avløp er sanering ferdig i Gamle Songevei, men Sommerfrydveien er ikke renovert. Det er nok brannvannskapasitet i området. Østre Agder brannvesen har uttalt seg til saken, og skriver at byggverk skal plasseres og utformes slik at rednings- og slokkemannskap har brukbar tilgjengelighet til og i byggverket for rednings- og slokkeinnsats. Miljøkonsekvenser og naturhensyn Kystområdene i Arendal er kartlagt av biologer og det er flere observasjoner av arter i artsdatabanken. Planforslaget kommer ikke i konflikt med kjente og registrerte naturverdier. Prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 vurderes derfor som godt ivaretatt. Risiko- og sårbarhet Vurderingen viser at det er liten sannsynlighet for hendelser med alvorlige konsekvenser. Videre kan selvsagt brann inntreffe, og planområdet er undersøkt i henhold til krav i merknaden fra brannvesenet. Det er sikret nok slokkevann og tilgjengelighet for brannmannskapene. Ulykker kan også skje, men det vil bli tatt hensyn til dette, med bl.a. å utforme avkjørsel etter kravene fra vegvesenet, og forholde seg til gjeldende regelverk når det gjelder utsprengning av tomta. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 30 august 2017. Dokumentnr.: 17/4362-24 side 6 av 6