DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING Saknr. 05/17 Saksbeh. Geir Andersen Jour.nr 17/8 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 13.2.2017 SAK 05/17: VEDLIKEHOLDSPLAN 2017 Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: Styret tar oppgradering og vedlikeholdsplan for 2017 til orientering. Paul Røland Daglig leder Geir Andersen Teknisk leder
Saksutredning Formål med saken Hensikten med denne saken er å presentere vedlikeholds- og oppgraderingsplan for 2017. Innledning Standarden på Drammen Eiendom KFs eiendomsmasse har blitt bedre de siste årene grunnet en langsiktig strategi som har gitt økte midler til vedlikehold. Bl.a. har store ombygginger medført økt standard på våre bygg, samt at salg av "slitne" bygg har redusert vedlikeholdsbehovet. Større rehabiliteringstiltak har også redusert det ordinære vedlikeholdsbehovet. Selv om etterslepet i manglende vedlikehold reduseres, så vil det fortsatt være et løpende vedlikeholdsbehov og en utfordring å ivareta økte forventninger til standard og tilpasninger. Budsjett 2017 Denne saken omfatter både planer for vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Vedlikeholdsmidler fra driftbudsjett utgjør 47,2 mill. eks. mva Investeringsbudsjettet utgjør 48,3 mill. inkl. mva Planen fordeler seg på ca 500 planlagte tiltak. Gjennomføring av planer De foreslåtte tiltakene er prioritert basert på vår vedlikeholdsstrategi hvilket betyr at tiltak er kartlagt og prioritert av drifts- og vedlikeholdsavdelingen, samt basert på løpende dialog med leietagere og hvor også leietagere er gitt anledning til å delta på vedlikeholdsbefaring. Tilstandsvurderinger som det ble arbeidet mye med i 2016 har også vært nyttig i våre prioriteringer. I jan/feb 2017 har det vært gjennomført møter med våre leietagere hvor planene har blitt presentert. Vedlagt: Vedlikeholds- og oppgraderingsplan for 2017
Drammen Eiendom KF Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Rødskog skole
Drammen Eiendom KF Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING... 3 1.1 STORE VERDIER, STORT ANSVAR... 3 2.1 DÅRLIG VEDLIKEHOLD ER DÅRLIG ØKONOMI... 3 3.1 VEDLIKEHOLD OG OPPGRADERING... 3 4.1 PLANPROSESS FOR BUDSJETT 2017... 4 5.1 VEDLIKEHOLDSBUDSJETT FORDELT PÅ TILTAK (TALL EKS. MVA.)... 5 6.1 INVESTERINGSBUDSJETT (TALL INKL. MVA.)... 5 7.1 EKSEMPLER PÅ VEDLIKEHOLDSTILTAK I DRIFTSBUDSJETT... 6 8.1 MIDLENE ER FORDELT ETTER BEHOV, PÅ UTVENDIGE OG INNVENDIGE TILTAK.... 6 1.1.1 Skoler... 6 1.1.2 Helse og omsorgsbygg... 6 1.1.3 Barnehager... 6 1.1.4 Kultur, park, idrett, administrasjonsbygg og øvrige bygg... 7 1.1.5 Boliger... 7 9.1 EKSEMPLER PÅ INVESTERINGSTILTAK (TALL INKL. MVA.)... 7 1.1.6 Skoler... 7 1.1.7 Helse- og omsorgsbygg... 8 1.1.8 Barnehager... 8 1.1.9 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg... 8 1.1.10 Boliger... 9 2 ENERGITILTAK / TEKNISK OPPGRADERING... 9 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 2 av 9
Drammen Eiendom KF 1 INNLEDNING Å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygninger er en av hovedutfordringene for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på verdien av bygningsmassen, og sørge for at brukerne får tilfredsstillende bygninger og lokaler. 1.1 Store verdier, stort ansvar Drammen Eiendom KF har ansvaret for til sammen ca. 380 000 m2 bygningsmasse fordelt slik: Skolebygg: Barnehager: Bo og servicesentre: Boliger - egne: Boliger i BBL: Administrasjonsbygg: Idrettsanlegg / kulturbygg: Øvrige bygninger: 117 000 m2 19 000 m2 34 000 m2 36 000 m2 30 000 m2 37 000 m2 47 000 m2 59 000 m2 Drammen Eiendom KF har en stor og kompleks bygningsmasse med mange behov og utfordringer. Det er derfor viktig å ha et godt planlagt vedlikeholdsprogram. Fjell BSS 2.1 Dårlig vedlikehold er dårlig økonomi Forsømt vedlikehold over tid genererer store investeringsbehov den dagen utbedringene endelig utføres. Dårlig vedlikehold fører også til økt misnøye fra leietakere og brukere, og lokaler med dårlig inneklima skaper helseplager med påfølgende sykefravær. Samtidig som det i samfunnet generelt forventes en økende standard, skjerpes også tilsynsmyndighetenes krav til funksjonalitet, inneklima og energibruk. 3.1 Vedlikehold og oppgradering Den gjennomsnittlige standarden på eiendomsmassen er høynet betydelig de siste årene. Dette skyldes i første rekke at man bevisst har prioritert overskudd og tilgjengelige midler til økt årlig vedlikehold, og flere eiendommer er enten rehabilitert eller solgt. Drammen Eiendom KF har spesielt prioritert oppgradering og vedlikehold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, samt tiltak som begrenser følgeskader. Det må også bemerkes at investeringsmidler som følger større oppgraderingstiltak i mange tilfeller reduserer behovet for vedlikehold, og i noen tilfeller vil det være 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 3 av 9
Drammen Eiendom KF formålstjenlig å utsette vedlikeholdet i påvente av slike prosjekter. På den måten frigis midler til andre nødvendige vedlikeholdstiltak. 4.1 Planprosess for budsjett 2017 Planen er gjennomført i.h.t vår vedlikeholdsstrategi hvor blant annet våre tilstandsvurderinger er lagt til grunn for en god faglig prioritering. For hvert bygg er det et driftsteam som består av driftsansvarlig, vedlikeholdsansvarlig og teknisk ingeniør som sammen lager tiltakslister for det enkelte bygg og eiendom. For å gjøre de rette prioriteringene foretas det også befaringer og møter med de fleste leietakere for å informere om, og ivareta deres ønsker og behov i tiltaksplanen. Basert på faglig tilstandsvurderinger og våre økonomiske rammer blir så planene forankret hos virksomhetslederne og deres respektive kommunaldirektører BUDSJETT 2017 Planen omfatter både vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Ifølge økonomiplanen for 2017 er det totale budsjettet til vedlikehold på kr 47,2 mill. eks. mva. mens budsjettet til investeringsmessige oppgraderinger er på kr. 48,3 mill. inkl. mva. Oppgraderingsmidlene er investeringsmidler som i hovedsak benyttes til oppgradering og rehabilitering av eksisterende eiendommer, samt viktige tilpassninger for brukerne av bygget. Av de nevnte 48,3 mill. er det avsatt kr. 5,4 mill. som er øremerket endringer, ombygginger og nye tiltak som skal finansieres i form av husleieøkning, og øvrig finansieres i husleiens avskrivingselement for å ta større rehabiliteringer og oppgraderinger. Budsjett er fordelt som følger: Område Vedlikehold (eks. mva) Mill. kr. Vedlikehold ordinære bygg Vedlikehold boliger 28,1 19,1 Sum vedlikehold eks mva 47,2 Område Investeringer (Inkl. mva) Mill. kr. Barnehager 4,5 Kultur & fritid 1,0 Ledelse organisasjon 1,0 Pleie og omsorg 6,0 Skole 9,0 Sosiale tjenester 10,8 Park og Idrett 4,0 DEKF ufordelte myndighetskrav Tekniske anlegg 12,0 Sum oppgradering inkl mva 48,3 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 4 av 9
Drammen Eiendom KF Planene fordeler seg på ca. 500 konkrete tiltak, og budsjettmessig er det avsatt en reserve for akutte hendelser som kan oppstå, som for eksempel ekstraordinære myndighetskrav og havari på tekniske anlegg, samt tiltak på ombygginger og endringer hvor virksomheten må foreta mer planlegging. Budsjettet er basert på foreløpige anslag, og endelige kostnader per tiltak vil først være klare etter anbud og sluttføring av de ulike tiltakene. Eventuelle avvik vil håndteres innenfor eksisterende rammer. 5.1 Vedlikeholdsbudsjett fordelt på tiltak (tall eks. mva.) Vedlikeholdsbudsjettet er på kr. 47,2 mill. Fordelingen av disse vedlikeholdsmidlene er som følger: 8,3 mill. til utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 12,5 mill. til innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 4,3 mill. til tekniske anlegg, samt til havarier på vann, avløp og varmeanlegg 19,1 mill. til indre vedlikehold av boliger 3,0 mill til indre vedlikehold av innleide sykehjem Indre vedlikehold av boligmassen skjer i hovedsak fortløpende i forbindelse med leietakerskifte. Økte rammer de siste årene har gjort det mulig å forbedre vedlikeholdet gjennom stadig flere tiltak, som igjen betyr mye for leietakers trivsel og opplevelse av arbeidsplassen. 6.1 Investeringsbudsjett (tall inkl. mva.) Det er avsatt kr. 48,3 mill. til rehabilitering- og oppgraderingstiltak med betydelig vedlikeholdselement i seg med økt standard for brukerne. Flere av tiltakene vil også ha inneklima- og energisparende effekt grunnet skifte til lavenergivinduer og forbedrede tekniske løsninger. En del av dette vil bidra til økt sikkerhet slik som oppgradering av el-tavler. Dette er rehabiliteringer og oppgraderinger som finansieres via avskrivingene. Av dette er det avsatt kr. 5,4 mill. som finansieres gjennom husleiekorrigeringer til ombygninger, funksjonsendringer og spesielle tilpasninger som gjøres for å tilrettelegge for driften til virksomhetene etter deres innspill. Dette kan være tiltak til universal utforming, tilpassinger for bedre drift i skoler osv. Dette retter seg spesielt mot helsebygg og skoler og noen tiltak på barnehager. 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 5 av 9
Drammen Eiendom KF 7.1 Eksempler på vedlikeholdstiltak i driftsbudsjett Midlene er fordelt etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. 1.1.1 Skoler Til skolene er det avsatt kr. 7,2 mill. I gymbygget på Åskollen skole skal det byttes panel og males utvendig. 1.1.2 Helse og omsorgsbygg Til helse og omsorgsbygg er det avsatt kr.4,8 mill. På Gulskogen BSS skal det legges nytt gulvbelegg på alle pasientrom. 1.1.3 Barnehager Til barnehagene er det avsatt kr.3,5 mill. Alle vinduer skal byttes ut i Svensedammen barnehage. 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 6 av 9
Drammen Eiendom KF 1.1.4 Kultur, park, idrett, administrasjonsbygg og øvrige bygg Til disse bygningene er det avsatt kr. 4,4 mill. Glasstaket skal utbedres på gamle Tollboden. 1.1.5 Boliger Det er budsjettert med kr. 19,1 mill. til boligene, primært til oppussing etter leieboerskifte. I tillegg er det satt av kr. 2,6 mill. til diverse utvendige tiltak. I Aabys gate 13 A-B skal det skiftes vinduer. 8.1 Eksempler på investeringstiltak (tall inkl. mva.) 1.1.6 Skoler I investeringsbudsjettet er det avsatt kr. 9,0 mill. til skolene, hvor av kr. 6 mill. er ordinære avskrivingsmidler, mens resterende kr. 3 mill. er avsatt til tiltak som vil kreve husleie. På Galterud skole skal det skiftes innvendige dører i store deler av bygget. 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 7 av 9
Drammen Eiendom KF På Bragernes skole skal vinduer på plan 5 og 6 byttes ut. 1.1.7 Helse- og omsorgsbygg I investeringsbudsjettet er det avsatt kr. 6 mill. til helse og omsorgsbygg, hvor av kr. 4 mill. er ordinære avskrivingsmidler, mens kr. 2 mill. er avsatt til tiltak som vil kreve husleie. På Konnerud BSS skal kantinen bygges om og fellesarealene får nytt gulvbelegg. 1.1.8 Barnehager For barnehagene er det avsatt kr. 4,5 mill. i investeringsbudsjettet. Bygg A på Jordbrekkskogen barnehage får nye vinduer og i 4 avdelinger skal det legges nytt gulvbelegg. 1.1.9 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg Til disse bygg er det avsatt kr. 6,0 mill. i investeringsbudsjettet. Oppgradering av kontorer i Thunegården. 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 8 av 9
Drammen Eiendom KF 1.1.10 Boliger For boliger er det avsatt kr. 10,8 mill. til utvendige og innvendige tiltak. I Øvre Stor gate 53 skal det legges nytt tak, og noen vinduer skal skiftes ut samt elektro og brannvarsling oppgraderes. 2 Energitiltak / Teknisk oppgradering I 2017 er det avsatt kr. 12 mill. til oppgraderinger av tekniske anlegg I 2017 sluttføres arbeidet med utfasing av olje som energibærer. Fjellheim tilknyttes fjernvarme, og på Åssiden skole vil elektrokjel med varmepumpe installeres. På Hallermoen skole skal det reetableres et nytt ventilasjonsanlegg. For å ivareta brannsikkerheten, og ytterligere øke personsikkerheten, er det planlagt oppgradering av gamle elektrotavler. På teknisk sentral Marienlyst skal det skiftes to store pumper som distribuerer varme i nærvarmenettet. For Sentral driftskontroll system som dekker 84 eiendommer er det satt av 0,75 mill til oppgradering datasystemet, primært til software. Fjernvarme på vei til Fjellheim Gamle sirkulasjonspumper i Marienlyst Energisentral. 7. februar Geir Andersen Teknisk leder 07.02.2017 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2017 Side 9 av 9