Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 07/5417 /46435/10- PLNID 1684 Erik Eidesen Telefon: 77 79 06 45 14.10.2010 PLAN -1684- DETALJREGULERING TROFI - STAKKEVOLLVEIEN, 119/418,428 OFFENTLIG ETTERSYN Saken skal behandles i følgende utvalg: Byutviklingskomiteen ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA Rådmannens innstilling til vedtak: Forslag til detaljregulering av Trofi Stakkevollvegen, 119/418,428, datert 24.10.10, med tilhørende bestemmelser datert 17.11.10, legges ut til offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10 ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJA Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre byutviklingssjef... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA
01 Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Odd Berg Gruppen ønsker å videreutvikle den sørlige delen av Trofiområdet for å tilpasse tidligere industritomt til dagens virksomhet. De eksisterende gamle mellager-bygningene er ikke i tråd med dagens virksomhet i på eiendommen, og området fremstår som lite attraktivt og tilgjengelig. Formålet med planen er en omregulering fra industri- til forretningsog kontorformål. Planen er å erstatte de gamle bygningene i planområdet med et nytt og moderne kontorkonsept. Det planlegges for en betydelig økning i utnyttelsesgrad gjennom et moderne næringsbygg i tråd med føringer i kommunedelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Etablert prosjekt skal bli et viktig bidrag til den langsiktige prosessen med omforming, oppgradering og forskjønning av sjøsiden av Stakkevollvegen. Det planlegges for ca 17 500 m2 bruksareal fordelt på 15 000 m2 kontorvirksomhet, og 2500 m2 forretning ut mot Stakkevollvegen. Det ønskes også etablert en parkeringskjeller med ca 100 parkeringsplasser. Som et ledd i oppgradering av Stakkevollvegen vil etablering av tiltaket forutsette en omarbeiding av Stakkevollvegen i tråd med føringer i kommunedelplanen. Dette innebærer etablering av firearmet signalregulert kryss ved Grøholdtvegen samt etablering av fortau, sykkelfelt og nødvendige trafikkprioriteringer inn mot krysset (midtrabatt, venstresvingefelt, kollektivfelt). Skisseprosjektet viser et prosjekt med begrenset høyde mot Stakkevollvegen. Økning i høyde mot sjøen korrelerer i stor grad med helling i terrenget slik at bygningene fremstår med tilnærmet lik høyde. Konsekvenser Ønsket tiltaks størrelse har medført automatisk krav om konsekvensutredning, hovedsakelig i forhold til trafikk og tiltakets volum. Oppgradering av Stakkevollvegen og etablering av nytt firearmet kryss vil sikre gode forhold for alle trafikkantgrupper så langt dette er mulig. Utredning av ulike utbyggingsalternativ medførte at forslagsstiller valgte å redusere noe på ønsket utnyttelsesgrad, endre takplanen samt redusere høyden på byggene. Sannsynligheten for at bygningene blir en dominerende barriere for boliger langs Stakkevollvegen vurderes derfor som liten. Byutviklingssjefens vurdering Planforslaget er utarbeidet i nær dialog med kommunen, og er i tråd med føringene og intensjonene som ligger til grunn for kommundelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Planforslaget anbefales derfor lagt ut til offentlig ettersyn.
02 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart - 02. Forslag til reguleringsplankart 24.10.10 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 04.11.10 04. Forslagstillers planbeskrivelse 17.11.10 05. Uteromsplan + skisseprosjekt 27.10.10 05. Planprogram 06.01.10 06. Delutredning Trafikk 16.06.10 07. Delutredning ROS 23.06.10 08. Delutredning Grunnforhold 30.01.10 09. Delutredning Volumstudier 15.06.10 10. Alternativ 1 grunneiers utbyggingskonsept Utrykte vedlegg: Berørte planer og planstrategiske dokument Plan 229 Kommunedelplan for Stakkevollvegen - Tromsømarka
03 Planfakta Planområdets størrelse (daa) Gjeldene reguleringsformål Foreslåtte reguleringsformål Planlagt utfylling Maks tillatt bruksareal Parkeringsareal under bakken Tillatt bruksareal til forretningsformål (F/K) Ca. 20 daa Industri Forretning/kontor 3000 m 2 T-BRA = 17 600 m 2 2900 m 2 2500 m 2 04 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 28.02.08 Annonsert oppstart av planarbeid (og Oktober 2009 tilskrevet partene) Planprogram (fastsetting) 19.01.10 Komplett forslag til reguleringsplan 27.10.10
05 Byutviklingssjefens vurdering Bakgrunn Odd Berg Gruppens virksomhet i Terjevika langs Stakkevollvegen har endret seg over tid, og deler av det gamle anlegget er klar for utskifting. Dette gjelder den sørlige delen av eiendommen som i dag består av to eldre lagerbygninger. Bygningenes standard og endringer i virksomhet har medført ønske om etablering av nytt bygg og ny virksomhet på tomten. Eksisterende industrivirksomhet videreføres på den nordlige delen av eiendommen. Planavgrensning Forhold til overordnete planer Ønsket tiltak i planområdet er i tråd med prioriteringene i kommuneplanens arealdel 2007-2018. Kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka avsetter planområdet til formål forretning/kontor, og tiltenkt formål er derfor i samsvar med kommunens vedtatte prioriteringer for området. Forretningsarealet holder seg innenfor eksisterende rammer gitt i Fylkesdelplanen for kjøpesenter i Troms. Mål for planen Formålet med planen er en omregulering fra industri- til forretningsog kontorformål. Grunneier ønsker å sanere eksisterende, og lite funksjonelle, bygningsmasse, samt etablere et mer moderne og arealintensivt konsept med høy utnyttelsesgrad. Tiltaket er tenkt markedsført mot virksomheter innenfor teknologirelaterte bransjer. Planprogrammet har en uttalt intensjon om å realisere intensjonen i scenariet teknobyen som nevnt i strateginotatet for Stakkevollvegen.
Planen vil utløse et behov ombygging og forbedring av krysset Grøholdtvegen Stakkevollvegen i henhold til prinsipper gjeldende reguleringsplan for Stakkevollvegen (brede fortau, sykkelfelt i kjørebanen), og føringer i kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka. Dette gjelder særlig tilrettelegging for økt fremkommelighet for kollektivtransport. Hovedinnhold Planområdet som ønskes omregulert omfatter hele eiendom 119/418 og en mindre del av eiendom 119/428. I tillegg inkluderes tilgrensende del av Stakkevollvegen, samt hele krysset Grøholdtvegen Stakkevollvegen. Det ønskes etablert en bygningsmasse på ca 21.000 m 2 BRA fordelt på hovedsakelig kontorvirksomhet, og med 2500 m 2 handel vendt mot Stakkevollvegen. I tillegg ønskes det etablert i underkant av 3000 m 2 parkeringsareal under bakken. Eksisterende bruksareal er 2000 m 2 fordelt på tre lagerlokaler, hvilket tilsvarer en økning i bruksareal på 18.000 m 2. Eksisterende tomteareal for eiendom 119/418 er 8174 m 2. Realisering av ønsket tiltak forutsetter en utfylling som gir ca 3000 m 2 tilleggsareal (ekskludert eksisterende kaianlegg). En slik utfylling er i tråd med vedtatt utfyllingsgrense i kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka. Det ble utarbeidet tre utbyggingsalternativer i forbindelse med konsekvensutredningen. Hvert alternativ ble vurdert opp mot problemstillingene skissert i KU-tabellen. På bakgrunn av denne vurderingen (se vedlegg 9, volumstudier) har forslagsstiller valgt alternativ 1, som legger til grunn lavere høyde og litt lavere bruksareal enn alternativ 2 og 3. Alternativ 1 - Trofi
Bygget gir en redusert fasadelengde langs Stakkevollvegen og en relativt lav bygningshøyde i front for å minimere barrierevirkningen for boligbebyggelse på vestsiden av Stakkevollvegen. På grunn av sitt noe lavere volum er det alternativ 1 som resulterer i minst negative konsekvenser for omgivelsene i form av utsikt og skyggekasting. Alle uteområder skal etableres i henhold til krav om allmenn tilgjengelighet med store deler i hardt belegg, spesielt atkomstflatene. Det skal plantes trær og busker som léplanting mellom bygningene, samt i felles grønnstruktur langs atkomstveien til området. Krav til friområder og uterom i kommunedelplanen følges opp med etablering av promenade langs sjø, med tilliggende grøntområde mot nord, samt litt mer luftige lommer mellom K1 og K2. Det blir også beplantning mellom Stakkevollvegen og eksisterende melsilo. Både nybygg og nye uterom bidrar til en oppgradering, urbanisering og forskjønning av området. Forslagsstiller har valgt å legge den sammenhengende promenaden gjennom planområdet i sjøfronten foran ny bebyggelse (illustrasjon under). Dette legger føringer på plassering av promenade både for grunneier i sør (Bjørn Eiendom AS) samt for videre planlegging nordover på Odd Berg Gruppens egne eiendommer. Resultat av konsekvensutredning Det ønskes etablert 20.500 m 2 nytt bruksareal i planområdet, hvorav 2900 m 2 utgjør parkering under bakken. Volumet på ønsket utbygging utløste krav om konsekvensutredning. Konsekvensutredningen oppfyller de utredingsbehov som er identifisert i planprogrammet. Volumstudier I utredningsarbeidet for plassering av et relativt stort antall
kvadratmeter bruksareal har forslagsstiller både vurdert utbyggingsalternativ, samt vurdert ulike prinsipper for bebyggelsesstruktur (blant annet byggenes form). På bakgrunn av vurderinger i forhold til spesielt høyde, form og størrelse på byggetrinn har forslagsstiller landet på et alternativ med lavere utnytting og en mindre dominerende profil for omgivelsene enn det man så for seg tidligere i planarbeidet. De to byggene samt parkeringskjeller utgjør byggetrinn 1, mens byggene nærmest sundet utgjør et fremtidig byggetrinn 2. Valgt struktur og utforming gir en redusert høyde mot Stakkevollvegen, og vil dermed i mindre grad fremstå som en barriere for boligbebyggelsen på vestsiden. Bebyggelsen er utspredt i en vifteform mot sør, som gir gode lysforhold til alle fasader. Trafikk Økt aktivitet langs nedsiden av Stakkevollvegen vil gi mer trafikk i fremtiden, og en dominerende del av trafikken består av gjennomkjøring. Med fremskriving av dagens trafikktall vil veien bli overbelastet inn mot rundkjøring i Breivika, noe som i seg selv kan ha en avvisende effekt på gjennomgangstrafikken. Ny kontor- og forretningsvirksomhet på Trofi vil gi noe mer trafikk, men utgjør ikke noe problem for trafikkavviklingen totalt, så lenge det er ledig kapasitet i parallelt veinett (tunnelen). Krysset Stakkevollvegen Grøholdtdvegen vil få en ny arm med avkjørsel til Trofi. Signalregulert kryss gir en bedre løsning enn vikepliktsregulert kryss og rundkjøring for utkjøring til Stakkevollvegen fra tilførselsveiene.
Dette gir også muligheten for signalprioritering av kollektivtrafikken. Regulering av tilhørende del av Stakkevollvegen følger føringer og veiprofil angitt i kommunedelplanen. Eiendommens del av den fremtidig sammenhengende promenaden langs sjøsiden av Stakkevollvegen er lagt ut mot sjøen med tanke på plassering av bygninger, og hvor man leder den interne trafikken. Den reguleres som en gang- og sykkelvei. Det vil bli nødvendig med sikringstiltak mot sjø langs promenaden. Grunnforhold Det er funnet tungmetaller og hydrokarboner/olje som overskrider grenseverdier satt av SFT. Overskridelsen er hovedsakelig knyttet til fyllmasser på området. Det skal utarbeides en tiltaksplan for håndtering og disponeringsløsninger av forurenset grunn før terrenginngrep kan iverksettes. Tiltaksplanen skal godkjennes av Tromsø kommune. For overskridelser i sjø skal det utarbeides en risikovurdering i forhold til aktuelle tiltak i sedimenter. Risiko og sårbarhet Konsekvensutredningen har ikke identifisert noen større risiko knyttet til ønsket utbygging. Unntaket er trafikkskader som det er vanskelig å forsikre seg mot selv med nye trafikkløsninger og avbøtende tiltak. Sikkerheten for syklister og gående vil bli langt bedre ivaretatt gjennom etablering av fortau på begge sider av Stakkevollvegen, firearmet lyskryss ved Grøholdtvegen med egen fotgjengerfase, samt egne sykkelfelt i kjørebanen langs Stakkevollvegen. Det skal etableres nødvendige sikringstiltak langs sjø i friområdet (promenaden) for å sikre trygg ferdsel og opphold for alle brukere. 07 Konklusjon Planforslaget for detaljregulering av Trofi er den første planen som søker å realisere prosjekter i tråd med den nylig vedtatte kommunedelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Planforslaget tilrettelegger for en betraktelig økning i utnyttingsgraden på tomta, og søker å realisere et moderne og ambisiøst prosjekt på en tomt som de fleste assosierer med lite publikumsvennlig industrivirksomhet. Byutviklingssjefen/erieid Byutviklingssjefen vurderer at planforslaget og skisseprosjektet er i tråd med føringene i kommunedelplanen, og representerer et spennende første steg i prosessen med omdannelse av industriområdene langs sjøsiden av Stakkevollvegen. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn
... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA