FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2009/2273 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Jan Hornung Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 17/12 19.01.2017 Reguleringsplan gnr/bnr 40/9 - Stave - ny 1.gangsbehandling Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12 10 og 12 11 å legge forslaget til revidert reguleringsplan for gnr/bnr 40/9 - Stave datert 12.4.2010, revidert 3.12.2013 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.3.2010, revidert 3.12.2013 ut til nytt offentlig ettersy. Før reguleringsplanen legges ut skal følgende endringer foretas: 1. Avgrensning av planen endres slik at tomt 4, 5, 6 og 7 utgår 2. Bestemmelsene 5 pkt. 1 om oppfylling av terreng utgår. Bestemmelsene tilpasses redusert antall tomter. Behandling i Teknisk utvalg - 19.01.2017: Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Brev fra Siv.ark A.O. Penne datert 3.06.15 2. Meklingsprotokoll 15.05.15 3. 2.gangsbehandling Teknisk utvalg 11.03.15 4. Reguleringsplan datert 12.4.2010 revidert 3.12.2013* 5. Reguleringsbestemmelser datert 15.3.2010 revidert 3.12.2013* 6. Planbeskrivelse, uten dato.* 7. Særutskrift 1.gangsbehandling sak 10/169 møtedato 26.8.2010.* 8. Brev fra administrasjonen til Penne vedrørende mangler i plan. Datert 25.11.2013 9. Oppdaterte dokumenter etter høringsrunde datert 3.12.2013 8. Arkeologisk undersøkelse, datert 5/12/2010*. 9. Fotomontasje, datert 15/11/2012.* 10. Fylkesmannen i Vest-Agder, Landbruksavdelingen, 4/10/2010* 11. Hilde Marit Stave og Liv Torunn Stave, 6/10/2010.* 12. Vest-Agder Fylkeskommune, 21. desember 2012.* 13. Brev fra enhet for landbruk, Farsund kommune* 14. Brev om offentlig ettersyn datert 7.9.2010 15. Annonse med offentlig ettersyn datert 8.9.2010.
Vedlegg: Alle dok merket med* Saksutredning: Siv.ark A.O.Penne har på vegne av Jan Mikalsen utarbeidet et forslag til reguleringsplan for deler av eiendommen gnr 40 bnr 9 på Stave. Området er i dag bebygd med en låvebygning. Planområdet er 7,9 daa, hvorav 7,1 daa er klassifisert som fulldyrka jord i gårdskart. Det er gjennom planprosessen utarbeidet flere versjoner av planen hvor tiltakshavers prefererte forslag til reguleringsplan legger opp til 7 boligtomter i området. Den ene boligtomten er ønsket utnyttet til oppføring av et leilighetsbygg. Planprosessen: Melding om oppstart av planarbeidet ble kunngjort og utsendt ved brev til naboer den 20.11.09. 1.gangsbehandling Teknisk utvalgs møte 26.08.10: Fremlagt planforslag inneholdt totalt 6 tomter. Administrasjonen ga i forbindelse med utlegging råd om at forslaget ble tilpasset avgrensning for spredt bygging i kommuneplanen, og at tre av boligtomtene ble tatt ut. Teknisk utvalg vedtok å legge tiltakshavers forslag til plan ut til offentlig ettersyn med 5 mot 2 stemmer Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 08.09.10-08.10.10 og i den forbindelse kom det inn følgende merknader: Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 4.10.10: Reiste innsigelse mot hele planforslaget ut fra nasjonale hensyn til jordvern. Av uttalelsen fremgikk at kommunen bør utarbeide en områdeplan for hele Stave, hvor grensen mellom jordbruksarealene og bebygd sone blir definert. Påpekte at planbeskrivelse ikke nevner biomangfold. Statens vegvesen, brev datert 7.10.10: Hadde en rekke merknader til planforslaget bla. av kartteknisk karakter. Mente det trolig ikke er behov for støyavbøtende tiltak ut fra trafikkmengder på stedet. Viste til at bestemmelsen om støyvoll i 3 er i strid med frisiktsone, og mente at bestemmelsen må utgå. Skrev at to meter langs FV675 må reguleres til annet vegareal. Siktlengder langs fylkesvei kan reduseres til 45 m, 4 m inn i avkjørsel. Viste videre til at arealformål for frisiktsone i østre del ikke er angitt og at atkomstveg bør føres mer direkte ut mot fylkesveg tilnærmet parallelt med eiendomsgrense bl.a. for å frigjøre tomteareal. Mente videre at bestemmelse om at avkjørsel skal stige 0,5 over fylkesveg burde utgå siden terrenget nå faller fra fylkesveg. Ga råd om at det fremgår av planforslaget om veg i planområdet skal være privat eller en offentlig veg, og å ta inn bestemmelse om gjerde på lekeplass mot fylkesveg. Ønsket videre en rekkefølgebestemmelse om at avkjørsel/kryss med fylkesveg skal være godkjent av Statens vegvesen før den tas i bruk, og at byggeplan søknad om avkjørsel sendes inn til Statens vegvesen før bygging blir igangsatt.
Agder energi nett, e.post 11.10.10: Hadde ingen merknader til planen. Vest-Agder fylkeskommune, brev datert 4.10.10 og 21.12.12: Ga faglig råd om å gjennomgå reguleringsplanen og bestemmelsene med sikte på kvalitetssikring. Reiste innsigelse til planforslaget da ødelagt gravhaug i området ikke er undersøkt. Fylkeskonservator var ikke fornøyd med skissert orientering av bebyggelsen som ikke følger bestående bebyggelse. Det ble gitt faglig råd om å redusere tillatt bebygd areal på garasjene og boligene og at maks takvinkler blir begrenset til 40-42 grader. Det ble videre gitt råd om at det inntas en bestemmelse som omhandler utforming, materialbruk og farger. Innsigelse knyttet til fornminner er trukket i e-post fra fylkeskonservator datert 21.12.12 på grunnlag av revidert reguleringsforslag som ble sendt fylkeskonservator på en begrenset høring. Fylkeskonservator skriver i e-posten at det bør inntas i bestemmelsene at gravhaugen skal skjermes under anleggsarbeidet, for eksempel med gjerde. Barnas talsperson, brev datert 14.10.10: Anbefaler at lekeplassen ved fylkesveg blir gjerdet inne. Har utover dette ingen merknader. Private merknader: Hilde Marit Stave og Liv Torunn Stave, brev mottatt 7.10.10: Mener planen er i konflikt med nasjonale mål om jordvern. Viser til at bussholdeplassen er lite trafikksikker med plassering i et treveiskryss. Mener utbyggingen vil lage presedens for bygging i LNF område. Forslagsstiller siv.ark A.O.Penne har den 3.03.13 levert et revidert planforslag, hvor de innkomne merknadene til planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn er gjennomgått. A.O Pennes kommentar til Fylkesmannens uttalelse: «Kommuneplanen har tillatt bygging av boliger i området og nye nærliggende bebyggelsen ligger uheldig til med tanke på drift av dette området. Bruk av naturgjødsel har blitt svært vanskelig med ny boligbebyggelse helt inntil jordet. Se også nedenfor. Med hensyn på biologisk mangfold er planområdet et jorde som har vært sprøytet mot ugress, pløyd, kalket, gjødslet og slått regelmessig og har ingen verdier med tanke på biologisk mangfold. Det er en monokultur i den forstand at jordet er sådd med gress/eng for bruk som for. Området ligger innenfor det som er vist som mulig boligområde i gjeldene kommuneplan. Avgrensingen er gjort med prikkete område og ikke klar avgrensing. Det antas at det betyr at området kan tilpasses i en detaljplan. Det bes om at planen tas til behandling med Fylkesmannens innsigelse. A.O Pennes kommentar til privat merknad fra Hilde Marit Stave og Liv Torunn Stave: Kommuneplanen har tillatt bygging av boliger i området. Her er det lagt vekt på å utnytte området med små tomter for å få plass til fest mulig enheter på arealet i forhold til vanlige eneboliger. Arealmessig tisvarer dette ca 3 enebolig på landet enheter. Bussholdeplassen er kun tatt med i planen som en eksisterende plass. For dette området ligger det godt til med kryssingsfri adkomst. Fornminner ar avklart og innarbeidet i planen i samarbeide med Fylkeskonservatoren. A.O Pennes kommentar til merknad fra Vest-Agder fylkeskommune: Kulturminner er registrert, se vedlegg. Planen er justert i samsvar med dette. Bla er bygg 1 lagt slik at en ikke trenger å berøre gravgaugen i området. Gangadkomsten til bussholdeplassen er lagt der det er foretatt utgraving av Fylkeskonservatoren for ikke å berøre ytterligere arealer
Fylkeskonservatoren ba også om at bebyggelsen ble illustrert i en fotomontasje. Etter felles befaring ble denne utarbeidet, se vedlegg. Fylkeskonservatoren bekrefter i e-post datert 21. desember 2012, se også 3.5 nedenfor A.O Pennes kommentar til merknad fra Statens vegvesen: Vegvesenets krav er oppfylt. Avkjørselen er litt svinget for å unngå å berøre nabo mot øst.. A.O Pennes forslag til revidert planforslag Forslag datert 12.04.10 Forslag sist revidert 3.12.13 Forslagsstillers innspill til endring av reguleringsplanen innebærer følgende endringer i forhold til opprinnelig planforslag: Økning av antall tomter fra 6 til 7 ved at bestående låve beholdes som et boligbygg. Frisiktsoner fra avkjørsel redusert. Frisiktsone på naboeiendommen mot øst angitt med formål Grøntkorridor for gangferdsel flyttet lengre vest Fornminne markert som hensynssone bevaring og bestemmelser om hensynssonen er inntatt i bestemmelsene. Inntatt rekkefølgebestemmelse i bestemmelsenes 3 om at lekeplass skal være opparbeidet og gjerdet mot fylkesvegen før det gis brukstillatelse til leiligheter. Det er i reguleringsbestemmelsenes 4 angitt hvilke områder som skal være private og hvilke områder som skal være offentlige. Annet trafikkareal er angitt som offentlig, lekeplass er angitt som felles for bebyggelsen og de resterende områdene er angitt som private. Det er inntatt en ny bestemmelse om at tomtene i felt B2 kan oppfylles tilsvarende som på gnr 40 bnr 74 Begrensning av maks takvinkel er endret fra 38-45 til 37-42 o. Maks begrensning for garasjer på 40 m2 i reguleringsbestemmelsene er fjernet og er inntatt med en bestemmelse om at garasjer inngår i BYA for bolig med maks 110 m2. Det er inntatt egne bestemmelser for bygg 1 som er «låvetomta». Ut fra disse kan tomta bebygges med boligbygg i tre etasjer med garasjer og boder i underetasje. Gesimshøyde maks. 9,5 meter. Leilighetsstørrelse skal være min 80 m2. Bestemmelser om støyvoll i 3 pkt. 7 er tatt ut Det er inntatt et nytt punkt i bestemmelsenes 5 pkt. 10 om at «beboere skal gjøres kjent med at boligene ligger i landbruksområde og at naturgjødsel benyttes som en del av landbruksdriften i området. Bestemmelsene i 5 er erstattet med en bestemmelse om at avkjørsel skal være godkjent av vegvesenet før den tas i bruk, og at byggeplan sendes vegvesenet til godkjenning før bygging blir igangsatt.
2.gangsbehandling Teknisk utvalgs møte 19.02.15: Utvalget besluttet enstemmig å innstille på å godkjenne forslag til reguleringsplan i henhold til siste revisjon av plan og bestemmelser 3.12.13. Utvalget oppnevnte samtidig to medlemmer til forhandlingsutvalg for mekling. Mekling: Mekling med Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen ble avholdt 12.05.15. Ved mekling ble det etter en del diskusjon enighet om en løsning som begge parter ga sin tilslutning til. Resultatet innebar at Fylkesmannen aksepterte tomtene 1-3 med tilhørende atkomstveier, mens tomtene 4-7 tas ut av planen. Siv.ark A.O Penne har på bakgrunn av meklingsresultatet bedt om at kommunen likevel opprettholder planen med 7 tomter og at planen heller blir sendt departementet for avgjørelse. Etter meklingsresultatet er innspill om tomteområde vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplanen for området, uten at det er tatt inn noen utvidelse av området for spredt bygging. Utsnitt område for spredt bygging på Stave i forslag til kommuneplan utlagt til offentlig ettersyn Vurdering: For å tilpasses innsigelsene knyttet til fornminner ble planen som i 2010 ble utlagt til offentlig ettersyn sendt fylkeskonservator på en begrenset høring. Revidert plan ble imidlertid ikke forelagt naboer og øvrige offentlige instanser slik at disse har hatt anledning til å uttale seg til endringene. Revidert plan kan på denne bakgrunn ikke fremlegges for sluttbehandling. På denne bakgrunn finner en å måtte gi råd om å omarbeide forslagstillers forslag til revidert plan, redusere omfanget av denne i samsvar med forhandlingsresultatet og legge planen ut til nytt offentlig ettersyn.