DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEG G Elise Alfheim Arkiv: PLAID 260 Saksbehandler: Arkivsaksnr.: 14/345-45 Dato: 16.11.2015 DETALJREGULERING - DEL AV GNR/BNR 34/38 - KNIVEÅSEN NORDØST Bb2-2. GANGS BEHANDLING ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET/BYSTYRET Rådmannens forslag til vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Kniveåsen Nordøst Bb2 med tilhørende bestemmelser datert 09.11.2015, vedtas i medhold av plan og bygningslovens 12-12. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli - Byutviklingsdirektør ::: Sett inn innstillingen over denne linja
... Sett inn saksutredningen under denne linja DETALJREGULERING FOR KNIVEÅSEN NORDØST Bb2 2. GANGS BEHANDLING Hensikten med saken Hensikten med planen er å endre gjeldende reguleringsplan (vedtatt 2006) fra terrassert blokkebebyggelse til eneboligbebyggelse. Tomter og boliger kan da selges og bygges separat, og det vil ikke måtte bygges som ett prosjekt slik som ville vært tilfellet i gjeldende plan. Hensikten med saken er å legge forslag til plan med bestemmelser frem til sluttbehandling. Forslaget legges frem med de justeringer i planmateriale som ble forutsatt ved førstegangsbehandling av saken. Saksutredning Bakgrunn Litt historikk om planer for området: Planområdet har, med nytt planforslag, vært gjenstand for 3 reguleringer og omreguleringer siden 2002. 1. Den første planen ble vedtatt i Bystyret 17.12. 2002 Reguleringsplan for Kniveåsen, Deler av GNR 34 og BNR 2, Drammen kommune. Hensikten med denne planen var å sikre en kontrollert og helhetlig utvikling av Kniveåsen som boligområde. Området for Kniveåsen nord var da avsatt til boliger i med ulik tetthet (BYA 20-35%) med krav om bebyggelsesplan som skulle ivareta bl.a. krav til felles lekeareal. I denne planen var området som omfattes av forslag til ny plan, avsatt til Boliger, konsentrert terrassert bebyggelse (BYA 30%). 2. I Reguleringsplan for Kniveåsen Nord, vedtatt 29.08.2006, ble deler av det opprinnelige planområdet omregulert fra konsentrert småhusbebyggelse (BYA 25 %) og Boliger, konsentrert terrassert bebyggelse (BYA 30 %) til blokkebebyggelse (BYA 35 %). 3. I nytt planforslag ønskes området nå regulert tilbake til en lavere utnyttelse, fra blokkbebyggelse (BYA 35%) til områder for frittliggende småhusbebyggelse (BYA 20-25%). Kartet til venstre viser den opprinnelige reguleringsplan for Kniveåsen (vedtatt 17.12.2002). Svart linje viser avgrensning av Reguleringsplan for Kniveåsen nord (vedtatt 29.06.2006) som er vist i kart til høyre. Stiplet linje (på kart til venstre) viser omtrentlig avgrensning av fremlagt planforslag.
Saksgang Saken ble fremmet for 1.gangsbehandling 16.09.2014, men ble utsatt. Etter dialog mellom administrasjonen i kommunen og tiltakshaver, ble saken lagt frem på nytt 10.02.2015. Ved 1.gangs behandling av planforslaget, ble følgende tillegg vedtatt ved utleggelse av plan til offentlig ettersyn: 1. Tillatte byggehøyder må reduseres med en etasjehøyde. Det bør legges opp til at man kan få flere eneboliger/boenheter enn det som ligger i forslaget. 2. Utbygging av feltet Kniveåsen Nordøst 2 kan ikke sette i gang før det er etablert ballplass og kvartalslekeplass (felt p_l1 og p_l2) Reguleringsplanforslaget Planbeskrivelsen, plankartet, med bestemmelser og illustrasjonsplan, snitt og 3D visualisering gir en samlet framstilling av planforslaget (Vedlegg 1-9). Planområdet er lokalisert øst for Åskollen, mot Røysjømarka. Det er drøyt 7 km til Strømsø sentrum via Nordbyveien og drøyt 8 km via E18. Planen legger til rette for utvikling av frittliggende småhusbebyggelse (19 tomter med mulighet for inntil 38 boenheter). Parkering løses på den enkelte tomt. Det legges til rette for arealer til balløkke og lekeplass i henhold til krav og bestemmelser fra reguleringsplanen fra 2002 Reguleringsplan for Kniveåsen. Planen søker omgjøring fra gjeldende reguleringsplan med blokkbebyggelse (BYA 35 %) til frittliggende småhusbebyggelse (BYA 20-25 %). Dette medfører en reduksjon av antall boenheter sammenliknet med gjeldende reguleringsplan fra 130 enheter til 19 (38 enheter dersom de etableres med sekundære boliger). Endringer i planmaterialet oppfølging av vedtak Etter vedtak i formannskapet om utleggelse av planforslag til offentlig ettersyn, ble endringer i bestemmelsene og tilhørende plandokumentene gjort i tråd med vedtaket. Bakgrunn for de vedtatte endringer kan leses i saksfremlegg for 1.gangs behandling av planforslaget, vedlegg 18. I rekkefølgebestemmelsene ble det lagt inn krav som sikrer at lekeområdet og ballplassen skal være opparbeidet før brukstillatelse for første bolig. Bestemmelser om høyder ble redusert med en etasje, og det ble lagt inn krav som gir rammer for etablering av oppholdsareal på tak, samt lagt inn en bestemmelse som gir rammer for etablering av bod på tomtene. Relevante bestemmelser til planforslaget ved behandling og etter endring er samlet i vedlegg 15. Offentlig ettersyn og innkomne uttalelser Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 04.06.2015-15.08.2015. Det kom inn 11 eksterne og 1 intern uttalelse. Det ble ikke fremmet eller varslet innsigelser.
Offentlige instanser Brakar EB Nett Buskerud Fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Jernbaneverket Statens vegvesen, Region sør Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD) Interne kommentarer, Drammen Kommune Virksomhet Vann og avløp Foreninger med interesse i planarbeidet Norges Blindeforbund Grunneiere, naboer, gjenboere Marius og Alina Arnesen Anne Britt Olsen og Bjørn Tonny Stalsberg Julia Andersen og Jarle Grinderud Oppsummering av innkomne uttalelser, forslagsstillers kommentarer og rådmannens kommentarer er å finne i vedlegg 16. Alle høringsuttalelsene er samlet i sin helhet i vedlegg 17. Hovedproblemstillinger i uttalelsene: Planforslag gir et dårligere grunnlag for kollektivdekning enn det opprinnelige planforslaget. Planforslaget har ikke ivaretatt forholdet til et registrert kulturhistorisk veifar i området Forholdet til universell utforming bes ivaretatt Planforslaget er uavklart med hensyn til hvordan forhold og tilgjengelighet til de private VAledningene som ligger i grensen mellom planområdet og boligene i overkant (syd) ivaretas. Planforslagets byggehøyder og dets forhold til bebyggelse i sør. Rådmannens vurdering Kollektivbetjening Planområdets beliggenhet, med mellom 7 og 8 km til sentrum, har i dag begrenset kollektivdekning og relativt dårlig kobling mot boligområdene på Åskollen, med en ravinedal som skiller områdene fra hverandre. Kniveåsen nord er en del av et stort sammenhengende fremtidig boligområde i kommuneplanens arealdel. På lang sikt vil det være ønskelig at området får økt /god kollektivdekning slik at bilavhengigheten i området begrenses. Når en utbygging på Kniveåsen skal gjennomføres, bør en slik utvikling ivareta et langsiktig perspektiv med hensyn til fremtidige muligheter for kollektivtrafikk og ha spesielt fokus på gode løsninger for biltrafikk og parkering, gående og syklende for å ivareta gode bomiljø. Landskap og kulturminner Området ligger innenfor virkeområdet til Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjøområder i Oslofjordregionen. Retningslinjene pålegger en å ta ekstra hensyn til fjernvirkning og landskapshensyn fra fjorden. Kniveåsen nord øst har panoramautsikt innover mot sentrum og ut mot fjorden og er slikt sett også svært eksponert (synlig) fra fjorden. Utforming av bebyggelse og
terrengforming vil i dette tilfellet være vesentlig. Planforslaget tillater fyllinger på maksimalt 1 m høyde inntil 5m fra veggliv mot Drammensfjorden. Ved å redusere høyden på bebyggelsen med en etasje i tråd med vedtak fra formannskapet 10.02.2015, har man oppnådd en større grad av tilpassning til landskapet. Det kulturhistoriske vegfaret gjennom området er allerede svekket betraktelig gjennom de vedtatte planene for og utbygging i syd (ovenfor det aktuelle planområdet). Dersom vegfaret hadde vært ivaretatt i sin helhet, ville dette kunne hatt en funksjon som en grøntkorridor og friluftsområde, og vært et tilskudd for hele området. Dersom man skal ivareta den delen som er igjen av vegfaret i fremlagt planforslag, må hele planforslaget omarbeides vesentlig, og de hensyn som er ivaretatt i fremlagt planforslag (for eksempel ballplass og lekeplass) ville blitt satt på spill. Konsekvensene av å endre planforslaget i tråd med innspill vurderes derfor å være omfattende og negative for totalløsningen for barn og unge i området. Lekeplass og Ballplass Pr. i dag er det ferdigstilt/godkjent 360 boenheter innenfor det opprinnelige planområdet på Kniveåsen uten at leke-/ballplass er etablert. Forslag til ny plan sikrer beliggenhet og opparbeidelse av både kvartalslekeplass og ballplass i henhold til intensjonene i opprinnelig plan ( Reguleringsplan for Kniveåsen, Deler av GNR 34 og BNR 2, Drammen kommune ). Boligkvalitet, uteareal og grad av tilgjengelighet Universell utforming vil avhenge av hvor mange boenheter det bygges per boligtomt (1 eller 2). Terrenget i området er for bratt til at gangadkomst for sekundærbolig kan være trinnfri i samsvar med teknisk forskrift. Prinsippsnitt B (Vedlegg 5)- eksempel på løsning for bebyggelse (tomt 4 og 14). Bygningshøyder og forhold til nabobebyggelse
Bebyggelsen i fremlagt planforslag er trukket ned en etasje etter vedtak ved 1.gangsbehandling i februar 2015. I forslaget til planbestemmelser er nå det angitt at byggeområdet BF1 (nord for/nedside vei) skal ha maksimal gesims-/mønehøyde på 3,75 meter over høyden på senterlinjen på den regulerte veien. Bebyggelse i delområdet BF 2 (sør for/oppside vei) skal ha tillat maksimal gesims-/mønehøyde på 9,5 meter over senterlinjen. Det er også forutsatt at øverste etasje i delområde BF 2 skal trekkes tilbake i forhold til underliggende plan. Inntrukket fasadeliv og lav bebyggelse på nedsiden av vei gir en bedre tilpassning til omgivelsene, en avtrapping av bebyggelsen og en skala bedre tilpasset boliggaten. Høyden på bebyggelsen ases ikke å være til belastning for bebyggelsen i bakkant. Forhold til stikkledninger for vann og avløp for eiendommene i sør vil løses ved tinglysning av rettigheter til adkomst til ledningene, samt at adkomstforhold sikres via ballbane/lekeplass i vest. Sikring av disse rettigheter og heftelser er forutsatt dokumentert før deling av tomtene/byggestart i rekkefølgebestemmelse 4.6 f. Parkering og kjøreadkomst Det legges opp til 19 boenheter med mulighet for sekundærbolig, som gir 38 boenheter med overflateparkering. I vedlegg 9 vises hvordan parkering kan tenkes løst på den enkelte tomt. På grunn av smale tomter vil utkjøring og parkering oppta om lag halve tomtens grense mot vei. Konklusjon I forslag til detaljregulering av Kniveåsen Nordøst Bb2, er opparbeidelse av ballplass og kvartalslekeplass sikret. Dette har over lang tid vært etterspurt av beboere på Knive, og anses som svært viktig for barn og unge i hele boligområdet på Knive. Det legges også til rette for attraktive selvbyggertomter med mulighet for å realisere tomteverdi og utbygging raskt. Planen bygger ikke opp under et tilstrekkelig trafikkgrunnlag for miljøvennlig busstransport på lang sikt. Rådmannen anbefaler likevel at planen, på bakgrunn av den helhetlige løsningen og hensynet til barn og unge, vedtas. Vedlegg: - Vedlegg 1 Plankart - Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser datert 09.11.2015 - Vedlegg 3 Planbeskrivelse - Vedlegg 4 Illustrasjonsplan med snittlinjer - Vedlegg 5 Snitt AA - Vedlegg 6 Snitt BB - Vedlegg 7 3D Illustrasjon - Vedlegg 8 3D Illustrasjon - Vedlegg 9 Tomteutsnitt tomt 11 - Vedlegg 10 ROS analyse - Vedlegg 11 Støyanalyse - Vedlegg 12 Referat fra oppstartsmøte - Vedlegg 13 Utbyggingsavtale (2004) - Vedlegg 14 Notat fra tiltakshaver datert 05.01.2015 - Vedlegg 15 Endrede bestemmelser som følge av vedtak 10.02.2015 og innkomne høringsuttalelser ved offentlig ettersyn - Vedlegg 16 Innkomne høringsuttalelser Oppsummering og kommentarer
- Vedlegg 17 Innkomne høringsuttalelser - Vedlegg 18 Innkomne høringsuttalelser ved varsel om oppstart av plan oppsummering og kommentarer - Vedlegg 19 Saksfremlegg 1.gangsbehandling Reguleringsplan for Kniveåsen nordøst Bb2 - Vedlegg 20 Saksprotokoll utskrift av møtebok... Sett inn saksutredningen over denne linja