MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 15.12.2011 11/158 Kommunestyre 25.01.2012 11/158 Arkivsaksnr: 2011/1421 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR LØSBERGA II BOLIGOMRÅDE. Trykte vedlegg: - Plankart (Multiconsult), dat. 29.08.11 - Reguleringsbestemmelser (Multiconsult), dat 29.08.11 - Beskrivelse (Multiconsult), dat 29.08.11. Ikke trykte vedlegg: - Illustrasjonsplan (Multiconsult), dat 29.08.11 - Prinsippsnitt terreng og boliger (Multiconsult), dat 29.08.11 - Støyvurdering/ -beregning (RG-prosjekt), dat. 29.08.11 - Vegprofiler (Multiconsult), dat 25.05/ 07.07.11 - VA-plan (RG-prosjekt), dat 12.07.11. - Notat (PlUt), dat. 26.04./ 24.07.11 - Møtereferat (Nærdal) dat 24.08.11 - Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn 14.10. 25.11.11. - Formannskapssak 11/104, møte 29.09.11 (utlegging off. ettersyn). Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Løsberga II boligområde, datert 29.08.11 gis følgende endringer: 1. Ny bestemmelse 4.2: "Høyspent el-kabel forutsettes ført inn i området via veg V1 og østligste del av veg V2 fram til område E1 ". 2. Det gjøres nærmere presiseringer vedrørende bi-leilighet og hybler i bestemmelse 3.1.1. Bestemmelsen gis følgende ordlyd: "Innen de ulike delområdene tillates oppført frittliggende eneboliger. Innen hver tomt tillates i tillegg til hovedleilighet 1 to-romsleilighet eller inntil 2 hybler/hybelleiligheter. Maksimum bruksareal for to-romsleilighet eller for 2 hybler/ hybelleiligheter settes til 60m2".
3. Bestemmelse 3.1.3, første avsnitt: Forklaring på beregning av utnytting i %BYA korrigeres, og gis følgende formulering: "Tomteutnyttelsen beregnes som andel bebygd areal - %BYA. Utnytting beregnes som forholdet mellom bebygd areal (bolig, garasje/bakkeparkering, boder) og tomteareal." Forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljplan) for Løsberga II boligområde. Plankart og bestemmelser er datert 22.02.11, og sist revidert i hht. formannskapets vedtak 15.12.11. Behandling i Formannskapet - 15.12.2011: Leif Røkke foreslo at siste setning i punkt 2 tas ut. Stein Erik Aalberg foreslo at 60 m2 endres til 80 m2. Votering: Rådmannens forslag til vedtak og innstilling så nær som siste setning i punkt 2 ble enstemmig vedtatt. Leif Røkkes forslag om at siste setning tas ut ble vedtatt med 7 mot 2 stemmer. De to som stemte mot Røkkes forslag var 2 representanter fra Ap. Vedtak Formannskapet - 15.12.2011: Forslag til reguleringsplan for Løsberga II boligområde, datert 29.08.11 gis følgende endringer: 1. Ny bestemmelse 4.2: "Høyspent el-kabel forutsettes ført inn i området via veg V1 og østligste del av veg V2 fram til område E1 ". 2. Det gjøres nærmere presiseringer vedrørende bi-leilighet og hybler i bestemmelse 3.1.1. Bestemmelsen gis følgende ordlyd: "Innen de ulike delområdene tillates oppført frittliggende eneboliger. Innen hver tomt tillates i tillegg til hovedleilighet 1 to-romsleilighet eller inntil 2 hybler/hybelleiligheter. 3. Bestemmelse 3.1.3, første avsnitt: Forklaring på beregning av utnytting i %BYA korrigeres, og gis følgende formulering: "Tomteutnyttelsen beregnes som andel bebygd areal - %BYA. Utnytting beregnes som forholdet mellom bebygd areal (bolig, garasje/bakkeparkering, boder) og tomteareal." Innstilling Formannskapet - 15.12.2011: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljplan) for Løsberga II boligområde. Plankart og bestemmelser er datert 22.02.11, og sist revidert i hht. formannskapets vedtak 15.12.11. Behandling i Kommunestyre - 25.01.2012: Enst. vedtatt som formannskapets innstilling. Vedtak Kommunestyre - 25.01.2012: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljplan) for Løsberga II boligområde. Plankart og bestemmelser er datert 22.02.11, og sist revidert i hht. formannskapets vedtak 15.12.11.
Saksopplysninger: Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (kursiv skrift): Generelt. Multiconsult as har på vegne av utbyggingsselskapet Løsberga as oversendt planforslag for Løsberga 2 boligområde. Planarbeidet ble kunngjort igangsatt i august 2010. Arealet er i kommunedelplan Sentrum avsatt til boligformål (område B47). Området er sentralt beliggende på Løsberga, med avstander på ca 2 km til bysentrum og 0,2-1,0 km til skole, grendehus idrettsanlegg og barnehage i Lø-Figga-området. Nytt område ligger like nord for Løsberga 1. etappe, hvor boligbygging har pågått de siste 3-4 år og nå er bortimot fullt utbgyd. Regulert område Løsberga 2 er ca 27 daa. Området er grunnlendt, med et tynt løsmasselag over fjellet eller fjell i dagen. Området har vært skogbevokst med barskog, men skogen er nå uthogd for størstedelen av området. Området er nordvest-vendt, den laveste delen til dels meget bratt. Det er meget gode utsiktsforhold, solforholda er også gode med unntak av deler av vinteren. Det er tidligere klargjort at det ikke er kjente kulturminner innen området. Området som reguleres går noe lenger nedover skråningen (10-15m) enn arealet avsatt i kommunedelplanen. Forslagsstiller begrunner dette med at en ønsker å utnytte området best mulig til boligtomter uten at det går på bekostning av landskapskvaliteter og turmuligheter. En kan fra rådmannens side ikke se at dette medfører natur- eller samfunnsmessige konsekvenser som tilsier innvendinger mot dette. Planforslaget. Atkomst til nytt område (veg 1) tar av fra Tyttebærvegen, i ca 30m avstand fra kryss med Løsbergvegen. Ny atkomstveg går herfra nordover i 10% stigning langs kanten av skråning, før vegen forgreines etter ca 160m, med ei kort arm nordover med atkomst til delområde B1 med 4 boligtomter, og ei hovedarm vestover som gir atkomst til delområde B2-B5, med de resterende 18 tomtene. Det forutsettes 2-felts veger med vegbane 4,5-5,5m inkl. skulder, og at vegene opparbeides med fartsdempere, dimensjonert for hastighet 30 km/t. Sentralt i området er det innregulert leikeområde på ca 1,2 daa, og dessuten er ei lokal høgde i tilknytning til leikeplassen regulert som naturområde. Tomtestørrelsene er varierende fra ca 0,6 daa til 1,0 daa. Det tillates at det innen hver tomt etableres en 2-roms bi-leilighet eller 2 hybler i tillegg til hovedbolig. Boligene tillates oppført med tre etasjeplan, og med bebygd areal %BYA i intervallet 20-30%. Boligområdet vil som småhusområde få relativt sterk utnytting, med mulighet for bygging av relativt store hus (bruksareal BRA innen boligen, ca 300 m2 eller litt mer). Boligene skal ha flatt/ tilnærma flatt tak, eller saltak innen 22⁰ for boliger innen delfelt B2, B3 og B5. Garasjering/ parkering forutsettes på hver tomt. Vann- og spillvannsledninger for området forutsettes tilknytta offentlig anlegg i Løsbergvegen. Spillvann må pumpes. Overvann forutsettes ført til lokal infiltrasjon, med til dels tilførte infiltrasjonsmasser. Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn perioden 14.10. 25.11.11: Formannskapet vedtok i møte 29.09.11 å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn. Saken ble samtidig sendt en del faginstanser, utvalg, mv. til uttalelse. Det er innkommet følgende uttalelser til planen (resymert):
Statens vegvesen, region midt, dat. 20.10.11: Fornøyd med at støyforhold er kartlagt og at det er stilt krav til støytiltak før boligene tas i bruk. Høge skjæringer ned mot E6 kan utgjøre fare for personskader. Tiltak i boligfeltet, drenering mv. kan også influere på nedenforliggende E6. Ser derfor gjerne at bestemmelsenes 2.2 omskrives noe slik at hensynet til påvirkning mot E6 blir bedre ivaretatt. Fylkesmannen i NT, dat.24.11.11. Landbruksavdelingen: Ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Ingen merknader. Kommunalavdelingen: Det er gjennomført en god ROS-analyse der ulike relevante forhold er vurdert og der det er satt opp hvilke tiltak som må gjøres for å unngå uønskede konsekvenser. NT fylkeskommune, dat 15.11.11. Et grundig planmateriale. Utbygging vil innebære et tydelig inngrep i landskapet. Deler av området vil bli eksponert mot byen, deler av bebyggelsen kan gi silhuettvirkning. Oppfølging av de detaljerte bestemmelsene er avgjørende for et godt resultat mht. terrengtilpasning og fjernvirkning. Savner krav om ivaretakelse av naturterreng/ vegetasjon i den grad det er mulig, samt krav om revegetering av deler av tomtearealet. Overvannshåndtering gjennom infiltrasjon i grunnen er avhengig av at det ikke er for sterk dominans av harde flater. Kulturminner: Med bakgrunn i eksisterende dokumentasjon og vurdering av terreng finner en ikke at det foreligger konflikt i forhold til kjente kulturminner. Har derfor ingen innvendinger mot planen. Ukjente kulturminner kan imidlertid finnes. Minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven. Ber om at dette videreformidles til de som skal gjennomføre arbeidet. Gjør oppmerksom på at uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. NTE nett, dat. 29.11.11. Eksisterende nettanlegg er begrenset, men må ivaretas (viser til vedlegg). Tiltakets behov for strømforsyning er ikke innregulert. Ser av beskrivelsen at det er avsatt plass til trafo innen området. Etterlyser samhandling og dokumentasjon på nytt behov og berørt anlegg. Oppfordring om bruk av kartsymbolikk, med beskrivelse i reguleringsbestemmelsene. For høyspent-trase bør det reguleres hensynssone, og for nettstasjon bør egen farge og sone benyttes. Ber om å bli kontakta for avklaring av tiltak i forhold til eksisterende nettanlegg og synliggjort utbygging av nytt. Steinkjer eldreråd, møte 16.11.11. Vedtak: Det anlegges fortau langs kjørevegene. Det blir viktig å få på plass gatelys og et godt vintervedlikehold på de bratte vegene. Boligtomtene skal også kunne bebygges av eldre. Tom Andre Vennes, udatert. Ber om at reguleringsbestemmelse 3.1.1 tas bort eller endres slik at det blir mulig med mer utleie enn 1 to-romsleilighet eller 2 hybler. Foreslår at det åpnes for hybelleiligheter i stedet for
hybler. Hybel og hybelleilighet er likestilt i skatteetatens definisjon så lenge enheten er under 40 m2 og ikke kommer under kategorien familieleilighet. Argumenter for endring: - Ikke marked for hybler med delt kjøkken/ bad innen dette området, pga. for stor avstand til skoler/ studiesteder. - Stort marked for selvstendige hybelleiligheter/ større utleieleiligheter. - Minimal forskjell på hybler og hybelleiligheter; delt kjøkken/ bad kontra eget. Verken flere personer eller biler knytta til boligen. Skatteetaten regner hybel/ hybelleilighet som det samme. - Utleiemuligheter gjør det lettere for unge/ enslige å etablere seg og realisere et byggeprosjekt i nye boligområder. Det forutsettes at byggeprosjektene ligger innenfor tillatt utnytting og at parkering dekkes. Redegjør for skatteetatens og øvrige instansers definisjon, bl.a. med 40 m2 som grense nedad for to-romsleilighet og at utleieenhet under 40m2 er å betrakte som hybel/ hybelleilighet. Selvstendig enhet krever egen inngang. Mener derfor at hybel og hybelleilighet bør likestilles i reguleringsplanen. I boligfeltet Løsberga 1 er det 4 av 36 eneboliger som er oppsatt med utleiemuligheter. Tror ikke det vil bli mange i nytt felt heller. De fleste ønsker ikke utleie i egen bolig. For andre er dette avgjørende for realisering av bolig, bl.a for undertegnede. Har solgt hus i Løsberga 1 for å kunne bygge nytt hus i Løsberga 2 med utleie av mer enn 1 enhet, noe det var mulighet for i Løsberga 1. Det ville være god boligpolitikk å legge til rette for at unge/ enslige skal få mulighet til å bygge hus i område som Løsberga ved hjelp av utleiemuligheter og leieinntekt. Sparbygg as, udat. Firma Sparbygg har meldt interesse for 6 boligtomter innen B4-området. Mener det bør være 25% tomteutnytting innen B4, så vel som innen B2. Ut fra reguleringsplanen ser det ut som det er planlagt boliger i 3 plan og tilnærma samme stil i alle områder. Rådet for funksjonshemmete (møte 23.11.11), Repr. barns interesser i plansaker (e-post 29.11.11) har uttalt at de ikke har merknader til planforslaget. Saksvurderinger: Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (kursiv): Planforslaget er utarbeidet etter samråding med kommunens planmyndighet, og vi er således godt kjent med de vurderinger og løsninger som nå legges fram fra forslagsstilleren. Generelt synes planforslaget å være en helhetlig avveid og god løsning mht. disponering og utforming av arealene, og de krav som settes til opparbeidelse og utbygging. Deler av nytt område vil bli eksponert mot byen. I og med at feltet ligger mellom to skogkledte høyder vil dette trolig i betydelig grad redusere silhuettvirkningen. Det er likevel klart at nytt område sammen med første etappe samt skjæring for E6 vil framstå som tydelige inngrep i landskapselementet Løsberga, men dette er vurdert og tatt stilling til gjennom behandling av planer to faser tidligere.
Opparbeidelse av området vil medføre relativt store terrenginngrep, og det er foretatt en detaljert vurdering vedr. høyder på ferdig terreng, husplassering, atkomst mv. Det forutsettes at grunnarbeid innen hvert delfelt skal skje samtidig, med tanke på tilpassing til nabotomt og tilstøtende terreng. På mange av tomtene vil det være aktuelt å terrassere terrenget, og ta opp nivåforskjell på to etasjer fra øvre til nedre side på huset. Det er viktig at tilsåing/ tilplanting utføres som en helhetlig del av utbygginga, slik at en unngår at store steinmasser blir liggende utildekt. Et utbyggingsprinsipp der en hadde bygd grupper på 4-6 hus i rekke kunne bidratt til mindre terrenginngrep og trolig mer bevart vegetasjon, men forslagsstiller har ikke ønsket å utarbeide plan etter dette prinsippet. Ut fra boligområdets størrelse og etablering av fartsdempere vurderes ikke behov for separat gangbane langs atkomstvegene. Terrengforholdene gjør det vanskelig å oppnå universell utforming av alle anlegg. Det stilles imidlertid krav som tilfredsstiller rullestolatkomst fra garasje til boliginngang. Innen leikeplass er det satt krav om god tilgjengelighet og bruksmuligheter for alle brukergrupper. Leikearealet synes generelt godt egna, både i forhold til plassering, størrelse og tilstøtende større grøntområder. Det er utført støyberegning i forhold til E6- trafikken. Beregningene viser at det for boliger innen delområde B4 er nødvendig med støyskjerming av uteareal for å oppnå kravene i departementets retningslinjer T-1442. Konkrete tiltak skal beskrives i byggesøknad, og være ferdigstilt før boligen tas i bruk. Det er foretatt en risiko-/ sårbarhetsanalyse. Trafikk og fare for ras, ulykker i forbindelse med bratt terreng ansees som det mest relevante. Som nevnt ovenfor er trafikken begrensa, og fartsdempere/ lavt fartsnivå ansees som tilstrekkelig virkemiddel for sikring av myke trafikanter. Utbygging kan skje i flere etapper, og anleggstrafikk kan skje etter at boliger er tatt i bruk. Samla etappevis gjennomføring vil bidra til å begrense dette. Bratte skråninger/ stup må gis tilfredsstillende sikring. ----------------------------------------- Planforslaget er drøfta med avd. oppvekst/ repr. for barns interesser i plansaker, avd. for helse v./ kommunelegen, enhet for veg, trafikk, park, enhet for utbygging. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges. Det vises til mer omfattende beskrivelse og vurdering av planforslaget i egen beskrivelse for planen. Supplerende saksvurdering på bakgrunn av innkomne uttalelser: Til uttalelse fra Statens vegvesen: En mener bestemmelse om Sikkerhet 2.2 har en formulering som også krever sikring mot E6. Det er i bestemmelsen angitt at det skal foretas både sikring under anleggsarbeid og permanent, både innen området og mot tilstøtende omgivelser. Bratte skråninger, skrenter og stup er konkret nevnt. Til uttalelse fra NT fylkeskommune: En er enig i at det tas vare på/reetableres vegetasjon, både pga. overvannshåndtering og av estetiske grunner. Innen boligtomtene må det påregnes en så stor masseforflytning at det i liten/ ingen grad vil være mulig å bevare eksisterende terreng/ vegetasjon. Det er i reguleringsbestemmelse 3.1.2 satt krav om at nye fyllinger skal dekkes med organisk materiale og tilsåes/ tilplantes, og at dette skal skje samtidig med tomteopparbeidelsen.
Det er i retningslinjer til planen angitt at innen grøntområdene bør eksisterende vegetasjon evalueres og i stor grad bevares, og også suppleres. En finner at ivaretakelse/ reetablering av vegetasjon, i den grad det er mulig, er tilstrekkelig ivaretatt gjennom ovennevnte bestemmelse/ retningslinje. Til uttalelse fra NTE nett: Areal til energianlegg trafo er innregulert i planforslaget (område E1). Det forutsettes at høyspent el-kabel, fra eksisterende anlegg i Løsbergvegen, føres inn i området via veg V1 fram til E1. En finner ikke grunnlag for å regulere inn hensynssone i plankartet. Nærmere detaljering omkring traseføring samordnes med andre lednings-/ kabelføringer gjennom byggeplan. Etter nærmere samråding med NTEs saksbehandler foreslås tatt inn som ny bestemmelse 4.2 at høyspent el-kabel forutsettes ført inn i området til E1 via veg V1 og østligste del av veg V2. Til uttalelse fra Steinkjer eldreråd: Med bakgrunn i begrensa antall boliger har en funnet det akseptabelt med blanda trafikk innen atkomstvegene. Vegutforming, med bl.a krav om fartsdempere tilpassa hastighet 30 km/t er tiltak for å holde farten på et lavt nivå. Planen tar ikke stilling til gatelys, men det er vanlig rutine at gatelys etableres ved opparbeidelse av vegene. Til uttalelse fra Tom Andre Vennes, vedr. begrensninger i leilighet/hybler i tillegg til hovedleilighet.: Bakgrunnen for planbestemmelsen om en begrensning på hva som tillates av bo-enheter innen hver tomt ( 3.1.1) er at det i senere år har vært en tendens til at det utover hovedleilighet har blitt etablert bi-leiligheter og/ eller flere hybler/hybelleiligheter. Dette har medført store hus/konflikt i forhold til byggegrenser og manglende parkeringsmuligheter. Økt trafikk på atkomstveger er også en konsekvens. Generelt er det i alle reguleringsplanene satt begrensning for maksimum utnytting, samt krav til parkeringsdekning. Muligheter for parkeringsdekning innen regulerte tomter er begrenset, både pga. tomtestørrelse og terreng, samt at ei tomt også skal ha mulighet til uteoppholdsareal. Det er neppe noe helt entydig forståelse av forskjellen mellom begrepene hybel og hybelleilighet. Som nevnt i uttalelsen må en hybelleilighet forstås som enhet som har egen inngang og bad/wc. Hybel kan dele disse rommene med andre, men slike rom kan også inngå som en del av hybelen. Disse forhold kan indikere at en hybelleilighet vil ha et større areal enn en hybel, men der hybelen også er utstyrt med eget bad/wc vil denne arealforskjellen være liten. Begrepet hybelleilighet indikerer imidlertid at dette er en egen enhet, eller leilighet, og vil stort sett være det samme som 1-roms leilighet. Etter Statistisk sentralbyrås definisjon har en leilighet minst 1 rom og kjøkken. Reguleringsbestemmelse 3.1.1 åpner for inntil 2-roms leilighet, dvs. leilighet med 1 rom i tillegg til oppholdsrom. Det er i forslag til bestemmelse ikke satt noen arealgrense, verken for hybler eller 2-roms leilighet. Dette kan åpne for at det bygges uforholdsmessige store enheter, som senere kan inndeles i flere rom, uten at dette er meldepliktig. Etter nærmere vurdering finner en at det bør settes en begrensning på bruksareal for bi-leilighet eller to hybler. Ei grense på 60 m2 ansees tilstrekkelig for en 2-romsleilighet eller 2 hybler/ hybelleiligheter. En finner ikke grunnlag for å åpne for større leiligheter enn 2-roms, da dette vil bidra til å uthule intensjonen med bestemmelsen.
Det foreslås derfor at det innen hver tomt tillates i tillegg til hovedleilighet 1 to-romsleilighet eller 2 hybler/hybelleiligheter. Maksimum bruksareal for to-romsleilighet eller for 2 hybler/ hybelleiligheter settes til 60m2. Til uttalelse fra Spar-bygg as. Maksimum grad av utnytting er satt ut fra tomtestørrelse, terreng samt muligheter for realisering av funksjonelle og estetisk gode løsninger ved utbygging. Det må for øvrig bemerkes at planen angir måltall for maks. utnytting som bebygd areal, ikke som tomteutnytting. Angitt utnytting for de ulike delområdene opprettholdes. Vedr. formulering av reguleringsbestemmelse 3.1.3: I første avsnitt, forklaring på beregning av bebygd areal i %BYA: Her er defineringen av dette forholdstallet blitt snudd. Dette korrigeres.