LØSBERGA 2 - BOLIGOMRÅDE

Transkript

1 STEINKJER KOMMUNE REGULERINGSPLAN - Detaljregulering REGULERINGSBESTEMMELSER LØSBERGA 2 - BOLIGOMRÅDE Plankartet er datert: Saksbehandling: Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn Offentlig ettersyn 2.gangs behandling Vedtak i kommunestyret XX.XX.2011 XX.XX.- XX.XX.2011 XX.XX.2011 XX.XX.2011 Bestemmelsene er sist revidert: GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 27,4 daa. Innen planområdet er arealene regulert til følgende reguleringsformål: - Bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse, energianlegg, avløpsanlegg og lekeplass - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: kjøreveg, annen veggrunn - Grønnstruktur: naturområde, tursti - Hensynssoner: frisiktsone ved veg 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 KRAV OM NÆRMERE DOKUMENTASJON Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres utomhusplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims- /mønehøyder, adkomstforhold, parkeringsløsninger for biler og sykler, interne kjøreog gangveger, løsning for varetransport, renovasjonsløsning, løsning for håndtering av overvann og plan for opparbeidelse av utearealer med evt. forstøtningsmurer og sikringsgjerder. Situasjonsplanen skal angi kotehøyder for ferdig terreng. Situasjonsplanen skal i nødvendig grad ta med tilstøtende arealer selv om dette ligger utenfor tomtearealet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og tre-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri, perspektiv) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 STØY Ekvivalent støynivå for utendørs oppholdsareal skal tilfredsstille de krav som er satt i Miljøverndepartementets T 1442 Retningslinje for støy i arealplanleggingen. Innendørs gjelder krav i Norsk standard NS 8175 klasse C. LØSBERGA 2 REGULERINGSBESTEMMELSER 1

2 2.2 SIKKERHET Under anleggsarbeid må det foretas nødvendige sikringstiltak slik at det ikke oppstår fare eller skade innen området eller tilstøtende omgivelser. Bratte skråninger, skrenter og stup må gis permanent tilstrekkelig sikring, som gjennomføres samtidig med ferdigstilling av utbyggingstiltakene. 3. OMRÅDER FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 BOLIGER FRITTLIGGENDE SMÅHUSBEBYGGELSE, B1, B2, B3, B4 og B Boligtyper: Innen de ulike delområdene tillates oppført frittliggende eneboliger. Innen hver tomt tillates i tillegg til hovedleilighet 1 to-romsleilighet eller inntil 2 hybler. I tillegg til bolighus tillates det for alle tomter oppført carport eller garasje Krav om samtidig grunnarbeid Grunnarbeid for tomtene innen hvert delområde skal utføres samtidig slik at nytt terreng tilpasses nabotomter og tilgrensende naturmark. Nytt terreng skal bygges opp med terrasserte fyllinger og natursteinsmurer som tar opp høydeforskjeller mellom etasjene. Store fyllinger skal unngås. Nye steinfyllinger skal gis en tiltalende utforming og dekkes med organisk materiale og tilsåes/ tilplantes. Dette skal gjennomføres samtidig med tomteopparbeidelsen. Endringer av dagens terreng innenfor planområdet skal tilpasses eksisterende terreng utenfor planområdet Tomteutnyttelse: Tomteutnyttelsen beregnes som andel bebygd areal - %-BYA. Utnytting beregnes som forholdet mellom tomtestørrelse og summen av bebygd flate (bolig + garasjer/ carporter og utendørs boder) og parkeringsareal på bakke. For delområdene gjelder følgende maksimaltak for utnytting: - B1 og B2: 25 % - B3 og B4: 20% - B5: 30% Maksimum bebygd areal for garasjer/ carporter og utendørs boder er 50 m Plassering av bygninger på tomta Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Angitte omriss av planlagt ny bebyggelse er retningsgivende. Garasjer/ carporter tillates plassert inntil 1 m fra tomtegrense. Garasje/carport med innkjøring vinkelrett fra kjøreveg skal ikke plasseres nærmere enn 5 m fra tomtegrense mot veg. Garasje/carport med innkjøring parallelt med kjøreveg skal ikke plasseres nærmere enn 2 m fra tomtegrense mot veg Utforming av bygningene; - takform og høyder Generelt: Regulerte møneretning på plankartet angir møneretning for saltak og hovedretning for bygningsvolum ved flate tak eller pulttak. LØSBERGA 2 REGULERINGSBESTEMMELSER 2

3 Høydeplassering av boligene er oppgitt med kotehøyde for overkant golv i inngangsetasje. Avvik på + - 0,5 m aksepteres forutsatt at krav om maksimal stigning beskrevet i punkt oppfylles. Maksimal mønehøyde for garasjer/ carporter er 3,0 m målt fra gjennomsnittelig terreng. Garasje/ carport for tomt 1 og 7 tillates bygd med sokkel. Garasjer/ carporter i delområde B2 og B5 tillates tilrettelagt med takterrasse oppå. Det tillates også takterrasse på garasje innen B3 hvis denne bygges sammen med bolig. B1 Bebyggelsen innen delområde B1 skal ha flate tak eller pulttak hvor maksimal tillatt takvinkel er 5 grader - fall mot nord/ nord-øst. Innen områdene B1 tillates oppført boliger i to etasjer med sokkel. Maksimal gesimshøyde (øvre gesims ved pulttak) skal være maksimalt 8,0 m over gjennomsnittelig ferdig terreng ved bygning. Inngangsnivå skal være i 1. etasje på følgende angitte kotehøyder: Tomt 1: +85,0 i 1. etg. Tomt 3: +85,0 i 1. etg. Tomt 5: +84,5 i 1. etg. Tomt 7: +84,0 i 1. etg. B2 og B3 Bebyggelsen innen delområde B2 og B3 skal ha flate tak eller pulttak hvor maksimal tillatt takvinkel er 5 grader (- fall mot nord nord/vest) eller saltak med maksimal takvinkel 22,5 grader. For pulttak er tillatt høyde for øvre gesims tilsvarende tillatt mønehøyde for saltak. Evt. takopplett eller ark skal underordne seg takets hovedform, og ikke oppta mer enn 1/3 av takflatens lengde. Innen områdene B2 og B3 tillates oppført boliger i to etasjer med sokkel. Maksimal mønehøyde (øvre gesims ved pulttak) skal være maksimalt 8,0 m over gjennomsnittelig ferdig terreng ved bygning. Inngangsnivå skal være i sokkeletasje på følgende angitte kotehøyder: Tomt 2: +85,5 i sokkeletg. Tomt 4: +85,0 i sokkeletg. Tomt 6: +84,0 i sokkeletg. Tomt 8: +83,5 i sokkeletg. Tomt 10: +82,5 i sokkeletg. Tomt 12: +80,5 i sokkeletg. Tomt 14: +79,5 i sokkeletg. B4 Bebyggelsen innen delområde B4 skal ha flate tak eller pulttak hvor maksimal tillatt takvinkel er 5 grader - fall mot nord eller nord-øst Innen område B4 tillates oppført boliger i en etasje med to sokkeletasjer under. Maksimal gesimshøyde er 4,0 m over inngangsnivå. Inngangsnivå er i 1. etasje på følgende angitte kotehøyder: Tomt 16: +77,0 i 1. etg Tomt 18: +76,0 i 1. etg. Tomt 20: +75,0 i 1. etg. Tomt 22: +74,5 i 1. etg. Tomt 24: +74,0 i 1. etg. Tomt 26: +73,5 i 1. etg. LØSBERGA 2 REGULERINGSBESTEMMELSER 3

4 B5 Bebyggelsen innen delområde B5 skal ha flate tak eller pulttak hvor maksimal tillatt takvinkel er 5 grader (- fall mot nord/vest) eller saltak med maksimal takvinkel 22,5 grader. For pulttak er tillatt høyde for øvre gesims tilsvarende tillatt mønehøyde for saltak. Det tillates ikke takopplett eller ark. Innen område B5 tillates oppført boliger i to etasjer med sokkel. Maksimal mønehøyde (øvre gesims ved pulttak) skal være maksimalt 8,0 m over gjennomsnittelig ferdig terreng ved bygning. Inngangsnivå skal være i sokkeletasje på følgende angitte kotehøyder: Tomt 17: +77,0 i 1. etg. Tomt 19: +76,5 i 1. etg. Tomt 21: +76,0 i 1. etg. Tomt 23: +75,5 i 1. etg. Tomt 25: +75,0 i 1. etg Estetikk og materialbruk Bebyggelsen skal ha et enkelt og moderne formspråk, med knapp detaljering og tydelig volumoppbygging. Det tillates ikke villmarkskledning, løse sprosser eller påhengt ornamentikk. Det skal nyttes materialer som gir høy estetisk kvalitet. Yttervegger skal være i trepanel, pussa mur eller betong. For å hindre dominerende fjernvirkning skal fasader være i mørke jordfarger (variasjoner av brunt, svart og grått). Taktekking skal være i matt, mørke grått eller svart materiale. For alle boligene innen planområdet (med unntak av tomt 2, 7, 14, 25 og 26) gjelder krav om at det på vegg mot sektoren nord-øst (mot uteplass på nabotomt) bare tillates høytsittende vindu med underkant lysåpning minimum 1,7 m fra overkant innvendig golv Adkomst og parkering Kommunens vegnormaler skal legges til grunn for utforming av avkjørsler fra kommunal veg inn til boligene. Hovedadkomst til boligene fra offentlig kjøreveg og parkeringsplass skal ikke ha større stigning enn 1:8. Gangadkomst fra parkering/ garasje til hovedinngang skal oppfylle krav i TEK 10 og ikke ha større stigning enn 1:20 og repos for hver 0,6 m høydeforskjell. I h.h.t. kommunal vedtekt kreves 2 biloppstillingsplasser pr boenhet, hvorav minst 1 skal være i garasje/ carport. For toroms bi-leilighet kreves 1 biloppstillingsplass. For inntil 2 hybler kreves 1 biloppstillingsplass. Det kreves dessuten oppstillingsplass i garasje eller bod for minst 3 sykler for hovedleilighet, for 2 sykler for to-roms leilighet, og for 1 sykkel per hybel Renovasjon For hver tomt skal det avsettes tilstrekkelig areal for renholdsbeholdere inklusiv oppstillingsplass med god tilgjengelighet fra offentlig veg Støyskjerming innen B4 For tomtene innen B4 skal det gjennomføres fasadetiltak som sikrer tilfredsstillende innendørs støynivå i tråd med krav i Norsk standard. For de samme tomtene skal det også skjermes et utendørs uteoppholdsareal hvor grenseverdiene i T 1442 tilfredstilles. Planlagte støytiltak skal beskrives i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Tiltakene skal være ferdigstilt før boligen tas i bruk. LØSBERGA 2 REGULERINGSBESTEMMELSER 4

5 3.2 ENERGIANLEGG; AVLØPSANLEGG, E1 og A1 Innen område E1 skal oppføres trafo. Innen område A1 skal det oppføres pumpeanlegg for å pumpe opp avløp fra boligene. 3.3 LEKEPLASS, LEK1 Område avsatt til felles lek og opphold er felles for alle boligene innenfor planområdet. Lekeplassen skal opparbeides i takt med utbygging av boligområdet. Området skal utformes slik at det har god tilgjengelighet og bruksmuligheter for alle brukergrupper. 4 OMRÅDER FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 KJØREVEG - V1, V2 og V3 Kjøreveg V1 og V2 er regulert som offentlig veg. V3 er felles veg for tomtene 12 og 14. Kjøreveg V1 skal frem til kryss med V2 ha vegbredde på 5,5 m inklusive skulder, og 1,5 m veggrunn på hver side, totalt 8,5 m. V2, V3 og V1 nord for kryss med V2 skal ha vegbredde på 4,5 m inklusive skulder, og 1,5 m veggrunn på hver side, totalt 7,5 m. V2 skal mellom profil ca. 120 og ca. 190 anlegges med inntil 1 m breddeutvidelse pga. kurvatur. Maksimal tillatt stigning på offentlig veger er 10 %. Lengdeprofiler ( C1-tegning ) og tverrprofiler (U1- og U2-tegning og U3-tegning ) som følger planen er retningsgivende for opparbeidelsen av vegene. På vegene skal det opparbeides fartsdempere basert på 30 km/t som fartsgrense. Avkjørsler angitt på plankartet er retningsgivende. Trafikkarealer avsatt til veggrunn i tilknytning til kjøreveger skal gis en tiltalende utforming. Det tillates gress og vegetasjon forutsatt at dette ikke er til hinder for sikt og vedlikehold av veg og teknisk infrastruktur. 5 GRØNTSTRUKTUR 5.1 GRØNNSTRUKTUR - GN1 og GN2 Innen områdene avsatt til grønnstruktur, naturområde skal det opparbeides stier som knytter seg til eksisterende stinett i området. Stiene skal være tilgjengelige for allmennheten. Innen område GN1 tillates det tilrettelegging med bord, benker, gapahuk og lignende i tråd med bruken som naturbasert aktivitets- og oppholdsområde for beboerne i område samt øvrige turgåere. Hele arealet skal være tilgjengelig for allmennheten. Det skal opparbeides forbindelse som kobler sti til veg 1 ved ca profil 120. Tiltaket skal utføres og ferdigstilles samtidig med veg V1, og gi tilfredsstillende funksjonalitet og sikkerhet ved bruk av stien. LØSBERGA 2 REGULERINGSBESTEMMELSER 5

6 6 HENSYNSSONER 6.1 FRISIKTSONER Innenfor frisiktsone ved veg tillates ikke sikthindringer med større høyde enn 0,5 meter over plannivå på tilstøtende veger. Retningslinjer til planen: Vegetasjon: Innen grøntområder GN1 og GN2 bør eksisterende vegetasjon evalueres og i stor grad bevares. Det kan suppleres med ny vegetasjon innen områdene. Tekniske anlegg: traséendring eller ombygging av kommunale vann- og avløpsanlegg tillates ikke uten kommunal godkjenning. LØSBERGA 2 REGULERINGSBESTEMMELSER 6