Saksfremlegg Saksnr.: 10/3909-26 Arkiv: PLNID 19980073 Sakbeh.: Linn Skjold Sakstittel: KLAGEBEHANDLING VEDTAK OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN TRANSFARELVMOEN Planlagt behandling: Planutvalget Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Fylkesmannens klage på kommunes vedtak tas til følge. Med hjemmel i PBL 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Transfarelvmoen med det formål å oppføre bolighus på gnr 39 bnr 48. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksopplysninger:... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Vedlegg: 1. Klage fra Fylkesmannen, datert 18.05.11 2. Uttalelse fra Paul Håkon Nilsen, datert 14.06.11 3. Bilder fra gnr 39 bnr 48 4. Luftfoto, 1:1000, datert 14.06.11 5. Melding om vedtak, datert 01.12.10 Bakgrunn: Paul Håkon Nilsen søkte 24.11.10 om dispensasjon fra reguleringsplan for furuskogområdet på Transfarelvmoen. Bakgrunn for dispensasjon er at søker ønsker å kjøpe gnr 39 bnr 48 og oppføre bolighus på eiendommen. Et slikt tiltak krever en planendring eller dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser da det i følge 4.1.3 i gjeldende reguleringsplan ikke tillates fysiske inngrep i naturvernområdet. Dette punktet understrekes ytterligere i 4.1.5; innenfor området er det ikke tillatt å føre opp bygninger eller andre faste installasjoner av noe slag. Planadministrasjonen har behandlet saken etter plan- og bygningslovens 19-2, og avslo søknaden gjennom delegert vedtak datert 01.12.10. Paul Håkon Nilsen påklaget dette vedtaket, og saken ble fremmet som klagesak til Planutvalget 13.04.11. Planutvalget valgte å innvilge dispensasjon jfr. 19-2. Fylkesmannens klage Fylkesmannen i Finnmark har som berørt part i saken påklaget kommunens vedtak i brev av 21.3.11 (vedlegg 1). Klagen er fremsatt innen klagefristen av en part med rettslig klageinteresse, jfr. forvaltningslovens 28 og 29.
I sitt brev henviser Fylkesmannen til sitt brev datert 07.02.11, i tillegg påpekes de følgende punktene: - Tomtens størrelse: Kultur- og landbrukssektoren sa i sin høringsuttalelse at det ikke var noen innvendinger mot at det ble gitt dispensasjon på 0,5 daa til plen, gårdsplass og bolig. Eiendommen er på drøyt 7 daa og det er ikke redegjort nærmere i kommunens vedtak hvordan vilkåret skal forstås. Fylkesmannen har i samtale med Nilsen forstått det slik at de omtalte 0,5 daa er areal som tillates berørt, ikke total tomtestørrelse. Den reelle tomtestørrelsen vil derfor bli større, og det påpekes at nabotomten med tilsvarende bygninger er på ca 1,5 daa. - Naturvernområde: Den aktuelle tomten ligger i et spesialområde naturvernområde i gjeldende reguleringsplan for Transfarelvmoen. Formålet med planen er å bevare furuskogen som et spesielt landskapsområde og som klimavern. Jfr. planens bestemmelser tillates ingen inngrep i området, og 4.1.5 understreker at det ikke er tillatt å oppføre bygninger eller andre faste installasjoner av noe slag. - Kommuneplanes arealdel: I forslaget til ny kommuneplan, er området ikke lagt ut som område for boligbygging. Bak arbeidet med kommuneplanen ligger mye arbeid og overveielser for disponeringen av kommunens arealer. Det er i ny kommuneplan avsatt store områder til boligbygging. - Plan- og bygningslovens 19-2: Lovparagrafen hjemler kommunens rett til å gi dispensasjon. Fylkesmannen mener at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt ved å gi tillatelse til bygging samt at ulempene ved å innvilge søker dispensasjon er klart større enn fordelene. - Utløpet til Transfarelva: Omsøkt eiendom ligger i umiddelbar nærhet til Transfarelva som er et varig verna vassdrag. Eiendommen og omkringliggende areal er en del av et attraktivt friluftsområde. Fylkesmannen ser det som viktig at strandnære friluftsområder i nær tilknytning til Alta by, ikke bygges ned til fortrengsel for allmennhetens interesser. - Presedens: En innvilgelse av søknaden kan medføre at det blir vanskelig å avslå nye søknader om boligtomter i så vidt viktige natur- og friluftsområder. Fylkesmannen konkluderer i sin klage med at avstanden mellom formålsområdets bestemmelser og nytt omsøkt formål er så stor at en dispensasjon som omsøkt vil vesentlig tilsidesette hensynene som spesialområdet skal ivareta. Fylkesmannen ber også i sin klage kommunen beskrive de avveininger og vektninger, konkret på stedet og juridisk som ligger til grunn for klagebehandlingen. Klagen fra Fylkesmannen har blitt oversendt søker som påpeker følgende i sitt brev datert 14.06.11 (vedlegg 2): - Søker påpeker at selv om tomten grenser opp mot sjøen, vil husbygging eller annen virksomhet på eiendommen ikke berøre de deler av eiendommen som ligger innenfor hundremetersbeltet. Selve huset skal stå ca 120 meter fra sjø. - Landbrukssektoren og skogbrukssjefen i Finnmark har ingen innvendinger mot at det gis dispensasjon på ca 0,5 daa til plen/gårdsplass og bolig. Disse instansene er lokalkjent i området. - All virksomhet på eiendommen vil skje i nært samarbeid med jordbrukssektoren og skogbrukssjefen, og eksisterende skog vil bestå som før. - Det påpekes at en del av uttalelsene i klagen fra Fylkesmannen tyder på manglende lokalkunnskap.
Vurdering: Kommentarer til Fylkesmannens klage Fylkesmannen påpeker i sin klage at det ikke er redegjort for hvordan vilkåret i Planutvalgets vedtak skal forstås. Planutvalget ber om at eiendommen bebygges i tråd med skog- og landbruksmyndighetens uttalelse datert 25.01.11. Som det påpekes vil søkers reelle tomtestørrelse være ca 7 daa, noe som er svært stor tomt i forhold til nabotomten på ca 1,5 daa. I ny kommuneplan 2.2.5: arealkrav til småhusbebyggelse, fastslås tomtestørrelsen i nærområde til 700-900 m 2. En tomt for boligbebyggelse på ca 7 daa vil derfor være svært stor i forhold til de føringer som legges i kommuneplanen. Det påpekes likevel at det kun er 0,5 daa som skal benyttes til oppføring av bolig. Omsøkt eiendom ligger i nærheten av utløpet til Transfarelva, og NVE har i et tidligere høringsinnspill påpekt at man bør være restriktive med å tillate utbygging tett mot et vernet vassdrag. NVE påpeker også at området rundt utløpet til Transfarelva brukes aktivt av Altas befolkning. I sin klage sier også Fylkesmannen at man ikke bør bygge ned naturområder i nær tilknytning til Alta by. En befaring til tomten viser at det går turstier langsmed eiendommen samt at en tursti krysser over omsøkt eiendom (se også vedlegg 3). Administrasjonen mener det er grunnlag for å si at en etablering som omsøkt vil være til hinder for ferdsel gjennom område i forhold til hvordan stiene per dags dato er etablert.
I ny kommuneplan er reguleringsplanen for området videreført som gjeldende mens arealet mot øst er videreført som LNF uten bestemmelser om spredt utbygging. Dermed har man i arbeidet med kommuneplanen ikke ansett Transfarelvmoen som et område som ønskes utbygd som boligområde. Prosessen rundt kommuneplanen har vært lang og omfattende, og når man dispenserer fra planen allerede før den er vedtatt, uthuler man et juridisk bindende dokument på en uheldig måte. I plan og bygningslovens 19-2 står det at: dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Området er avsatt til naturvernområde med det formål å bevare furuskogen på Transfarelvmoen, og reguleringsplanens bestemmelser tillater ikke fysiske inngrep av noe slag. Administrasjonen har i sin vurdering av saken, både i vedtak og tidligere saksfremlegg, påpekt dette punktet. En dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser vil i aller høyeste grad stride mot hensynene i planens formålsbestemmelser da tiltaket ikke kan gjennomføres parallelt med at man sikrer skogen mot nedbygging. Det står klart i loven at dersom dette kriteriet ikke er oppfylt, finnes det ikke juridisk grunnlag til å gi en dispensasjon. Et vedtak som innvilger dispensasjon vil dermed være i strid med loven. Fylkesmannens vurdering tilsvarer administrasjonens. Dersom det imidlertid skulle vise seg at administrasjonens vurdering av at bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt er uriktig, må det likevel vises at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I denne saken er det fremvist en rekke ulemper både fra Fylkesmannen og fra tidligere høringsrunde: Tiltaket undergraver kommuneplanens arealdel. Trafikksikkerheten i området er ikke tilfredsstillende for boligbebyggelse (bl.a. mangel på gang og sykkelvei). Området mangler offentlig vann- og avløpsanlegg. Området mangler opparbeidede lekeplasser. En dispensasjon sikrer ikke en helhetlig vurdering av utviklingen av området slik en reguleringsplanprosess gjør. Det ingen sosial infrastruktur i nærområde. I et langsiktig perspektiv er det uheldig å bygge ut strand- og friluftsområder i nær tilknytning til Alta by. Fare for reduksjon av kvalitet på friluftsområde og strandsonen blant annet gjennom innskrenkning av sti nettet i området. Fare for privatisering av tilgrensende friluftsområde og strandsone. Fare for presedens. Det er klart at en innvilgelse vil ha fordeler for søker, men fra et areal- og samfunnsmessig perspektiv har administrasjonen vansker med å se fordelene ved en innvilgelse av dispensasjon som omsøkt. Per dags dato er det ikke mangel på boligtomter i Alta, og den nye kommuneplanen legger opp til over 4000 nye boenheter. Det er dermed ikke noe akutt behov for nye boligtomter som tilsier at man bør dispensere i strandenære friluftsområder. Kommentarer til søkers uttalelse Søker påpeker at eksisterende skog vil bestå som før. Etter en befaring på området, mener planadministrasjonen at det vanskelig kan la seg gjøre å oppføre et bolighus på eiendommen uten at dette fører til inngrep i eksisterende skog. At dette gjøres i dialog med
skogbrukssjefen, vil sannsynligvis gjøre inngrepet mindre. Det er imidlertid sannsynlig at det må lages en fylling, evt. støttemur, som følge av høydeforskjeller i bakre del av eiendommen, noe som vil gjøre inngrepet mer omfattende. Videre påpeker søker at selv om tomten grenser opp mot sjø, vil husbygging eller annen virksomhet på eiendommen ikke berøre deler av eiendommen som ligger innenfor hundremetersbeltet. Omsøkt tiltak ligger utenfor strandsonen, men deler av eiendommen utgjør et svært attraktivt åpent område langs stranden (vedlegg 3). En etablering av bolig vil ikke være til direkte hinder for ferdsel, men det er grunnlag for å tro at en etablerings vil ha negative innvirkninger på annen utnyttelse av strandsonen. Det er også fare for at området privatiseres. Søker påpeker også at landbrukssektoren er lokalkjent i område mens deler av Fylkesmannens uttalelser tyder på manglende lokalkunnskap. Søker utdyper ikke ytterligere hvilke punkter dette gjelder, så dette er vanskelig å kommentere. Konklusjon: De punktene som fremsettes i Fylkesmannens klage sammenfaller i stor grad med dem som ligger til grunn for administrasjonens avslag av 01.12.10 samt saksutredningen for klagebehandlingen den 14.03.11. I sin klage påpeker Fylkesmannen at kriteriene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 ikke er oppfylt. Administrasjonen har tidligere påpekt det samme og har vurdert saken slik at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å gi en dispensasjon i saken. Ved opprettholdelse av vedtaket risikerer kommunen at vedtaket blir erkjent ugyldig eller omgjort om klagen oversendes Fylkesmannen for videre behandling. Administrasjonen opprettholder tidligere innstilling og vil anbefale at klagen fra Fylkesmannen tas til følge. Administrasjonen anbefaler søker å komme med innspill ved neste rullering av kommuneplanens arealdel eller fremme saken som en reguleringsplan. Det vil gi grunnlag for å gjøre en mer helhetlig vurdering av Transfarelvmoen med hensyn til boligutnyttelse, friluftsområde og strandsonen.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Berit Erdal Leder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan