SAKSFREMLEGG. Saksnr.: 13/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Hallgeir Strifeldt DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN TRANSFARELVMOEN - EIENDOM 39/48

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnr.: 13/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Hallgeir Strifeldt Sakstittel: DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN TRANSFARELVMOEN - EIENDOM 39/48 Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra reguleringsplan for Transfarelvmoen av , for bygging av enebolig på eiendommen gnr 39 bnr 48 i Transfarelv som omsøkt, og vist i situasjonsplan datert Begrunnelsen for dispensasjon fremgår av saksfremlegget. Saksutredning: Vedlegg: 1. Søknad om ny dispensasjon, datert Referat oppstartsmøte Oversiktskart, datert Kartutsnitt med omsøkte plassering, datert Gjeldende reguleringsbestemmelser 6. Situasjonsplan, datert Andre saksdok.: Sak: 13/3289- Dispensasjon fra reguleringsplan Transfarelvmoen- eiendom Gnr/bnr 39/48. Sak: 12/4079- Detaljregulering for Gnr/bnr 39/48 Transfarelvmoen Sak: 10/3909- Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Transfarelvmoen- Paul Håkon Nilsen. Bakgrunn: Verte AS har på vegne av Paul Håkon Nilsen fremmet søknad, datert (Vedlegg 1), om dispensasjon for oppføring av enebolig under Gnr/bnr 39/48 på Transfarelvmoen i Alta kommune (Vedlegg 2). Eneboligen ønskes plassert utenfor 100 meters beltet langs sjø og vassdrag, i forlengelsen av den eksisterende bebyggelsen på nordvestsiden av Transfarelvmoen, se kartutsnitt i vedlegg 3 og figur 1. Adkomst til eneboligen er ment å gå

2 over eiendom Gnr/bnr 39/1 på adkomstvei som allerede benyttes av eiendom Gnr/bnr 39/99, se kartutsnitt (Vedlegg 1) og Figur 1, det må tinglyses veirett over eiendom Gnr/bnr 39/1. Det er ment at den nye boligen skal ha privat vann- og avløpsanlegg, utslippstillatelse for privat avløpsanlegg er innvilget den (Sak: 11/963). Figur 1: Viser omsøkte tiltak. Planstatus: Gjeldende plan for området er reguleringsplan for Transfarelvmoen av Området er regulert til spesialområde Naturvernområde. Formålet med planen er å bevare furuskogen på Transfarelvmoen som et spesielt landskapsområde og som klimavernsone jfr. bestemmelsenes første avsnitt. Videre fremgår det under 4 i bestemmelsene blant annet at skogen i området skal vernes (4.1.1), det tillates ingen fysiske inngrep i naturvernområdet bortsett fra vedlikehold av veier (4.1.3), innenfor området er det ikke tillatt å føre opp bygninger eller andre faste installasjoner av noe slag (4.1.5). Se gjeldende bestemmelser i vedlegg 4. Kommuneplanens arealdel for Alta (KP) vedtatt har ikke lagt opp til noe omregulering av dette området. Det er sagt at gjeldende reguleringsplan for Transfarelvmoen skal gjelde fullt ut jf. vedlegg 1 til bestemmelser for KP. Tidligere sakshistorikk:

3 Tiltakshaver har tidligere søkt om dispensasjon for samme tiltak sak: 10/3909. Det resulterte i en prosess som kan oppsummeres slik: 1. Søker fikk administrativt avslag på søknad om dispensasjon den Søker påklaget vedtaket, og fikk omgjort administrasjons avslag i det politiske organet, Planutvalget den Fylkesmannen i Finnmark påklager vedtaket. 4. Sette Fylkesmann (Troms) opphever kommunens vedtak. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling. 5. Saken tas opp i planutvalget , der man enstemmig avslår søknaden. Planutvalget viser imidlertid til muligheten for igangsetting av privat reguleringsplan. På bakgrunn av planutvalgets henvisning fremmet Verte AS på vegne av Paul Håkon Nilsen, planforespørsel for detaljregulering av 1 enebolig på eiendommen 39/48, i brev datert , sak: 12/4079. Ettersom tiltaket er i direkte strid med gjeldende reguleringsplan og kommuneplanen, faller tiltaket inn under forskrift om konsekvensutredning 3 a., b. og d. og vedlegg II til forskriften, pkt. 2. og muligens pkt 15. Etter forskriften skal tiltaket da vurderes opp mot 4 - kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Etter forskriftens 5 skal ansvarlig myndighet (Alta kommune som plan- og bygningsmyndighet) i nødvendig grad ta kontakt med berørte myndigheter for å avklare om kriteriene i 4 kommer til anvendelse. Kommunen sendte ut forhåndshøringen i brev datert og det ble da etter innkomne høringsuttalelser konkludert med at tiltaket skulle utredes i forhold til forskriftens 4 c). er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser,. Oppstartsmøte ble avholdt den der gjensidig orientering angående detaljplanen ble gitt. I oppstartsmøte ble generelle tema knyttet til planarbeidet drøftet (se vedlegg 2, referat fra oppstartsmøte). Herunder ble det gitt informasjon om at planutvalget i møtet , i sak 8/13 har innvilget dispensasjon til fradeling av 2 nye boligtomter i nabolaget. Dette vedtaket var blitt stående på det tidspunktet som oppstartsmøtet fant sted. Fra administrasjonen ble det påpekt at dette vedtaket kan ha påvirkning på denne saken. Og at det kan oppfattes som vilkårlig forskjellsbehandling at den ene søker må gjennomføre reguleringsplan inkludert konsekvensutredning med de kostnader og tidsbruk dette medfører, når naboeiendommer får fradelt ved dispensasjon. Tiltakshaver har etter oppstartsmøtet valgt å avvente detaljregulering av eiendommen og heller fremme ny søknad om dispensasjon datert , ettersom tiltakshaver mener at det fremkommer en del feilinformasjon og at en rekke viktige tema er blitt for dårlig belyst i saksbehandlingen. Tiltakshaver har begrunnet sin søknad med følgende punkter: 1. Områdets bruk som friluftsområde 2. Områdets bruk kontra vern av furuskog 3. Fortetting av eksisterende områder jfr kommuneplanens arealdel

4 4. Bebyggelse på Transfarelvmoen Søknaden legges ved saken (vedlegg 1). Høring/merknader: Den nye dispensasjonssøknaden ble sendt på høring den I løpet av høringsperioden kom det inn til sammen 8 høringsuttalelser, en oppsummering av disse følger nedenfor: Alta kommune, Drift- og utbyggingssektoren, Kommunalteknikk uttaler i brev av at de ikke har merknader til saken. Alta kommune, Samfunnsutvikling, næring og landbruk, Skogbrukssjefen uttaler i brev av følgende: Omsøkte område består av furuskog med en lavere bonitet og er i følge økonomiske kartverk ikke dyrkbart, området kan brukes til beite. Furuskogen i dette området vokser ned mot havet og er særegent i Finnmarkssammenheng. Søker har fått avslag på søknad om dispensasjon fra reg. plan tidligere både fra Alta kommune og fra Fylkesmannen i Finnmark. Landbruksmyndighetene vurderte tidligere ut fra et jord- og skogbruksfaglig ståsted at søker kunne benytte inntil 0,5 daa til boligformål som omsøkt. En dispensasjon til boligformål i dette området er vurdert av planadministrasjonen å være i strid med gjeldende reguleringsplan for området Transfarelvmoen vedtatt der området er regulert til spesialområde Naturvern med skogvern som intensjon i planen. Hovedformålet med regulering til naturvernområde var bla. å unngå ytterligere oppdyrking på Transfarelvmoen samt å opprettholde skogen som et klimavernområde. Hogstform som plukkhogst samt forsiktig skjøtsel av skog er tillatt etter samtykke fra skogbruksmyndighetene. Området skal ikke avskoges. Skogbrukssjefen vurderer videre at området består av lav bonitet og glissen kystpreget barskog. Den kystnære barskogen er i seg selv spesiell for Finnmark, derfor er også Latharimoen som er i nærområdet vernet som naturreservat. Omsøkte område er regulert til naturvernområde, det i seg selv taler for at dette område ikke lenger har kommersielle skogbruksinteresser. Det vurderes dit hen at boligbygging av et begrenset areal ikke vil redusere klimavernfunksjonen i området nevneverdig, dette fordi det fortsatt vil stå et relativt bredt skogbelte på m. mot nord- vest (havet) og ca tilsvarende bredt skogbelte mot sør- øst (E6). Kommersielt skogbruk kan ikke drives pga arealstatus. Området kan ikke dyrkes både pga arealstatus og jordforhold. Det er lite eller ingen beitedyr i området, beitebruk vil derfor ikke være særlig konfliktfylt. Skogbrukssjefen har fattet følgende vedtak: Søknad til oppføring av bolig, garasje og etablering av uteareal på til sammen 0,5 daa tilrås jf. skogbrukslovens 1, 12, og jordlovens 9. Begrunnelse:

5 Skogbrukssjefen er meget restriktiv til å unngå nye omdisponeringer i skogområder som kan drives kommersielt, omsøkte område vurderes å ikke være et slikt område. Vernskogfunksjonen i området er vurdert opprettholdt med tilstrekkelig omkringliggende arealer med skog. Det er svært lite beitedyr i området og redusering av beiteareal ansees som ikke nevneverdig. Vilkår: Tiltaket må være igangsatt innen tre år. Alta kommune, Barn og unges representant, kulturvirksomheten uttaler i brev av følgende: - Selv om fartsgrensen er satt ned er trafikksikkerheten for barn/unge og andre myke trafikkanter ikke god. Vegen i området er en rett strekning som det kjøres fort på. Det er også trangt på brua over Transfarelva. Det kjøres mye tungtrafikk på strekningen. - Deler av vegen mot Lathari er også uten gatelys. - Det er ikke gang- og sykkelvei langs E6 i området. Hvis man ønsker å etablere flere boligtomter på Transfarelv, bør G/S vegen forlenges fra Lathari til Transfarelv. - Selv om ungene får skoleskyss vil de på fritiden ha behov for å bevege seg langs vegen til for eksempel fritidsaktiviteter og besøk. - På generelt grunnlag er det uheldig hvis boliger blir bygd nær strandlinjen. Ved å tillate boligbygging nær strandlinjen blir tilgjengeligheten for allmennheten redusert. - Det er uheldig å fradele en boligtomt uten at det skjer gjennom en reguleringsplan. Gjennom et planarbeid vil man kunne se hele området i forhold til bl.a. avkjørsler. Lekeplasser og turstier. Statens vegvesen, Region nord uttaler i brev av at de ikke har innspill til saken. Norges vassdrags- og energidepartement (NVE) viser til tidligere innspill datert og har ingen ytterligere merknader. NVE uttaler i deres tidligere innspill at tiltaket ligger utenfor utløpet av det vernede vassdraget, Transfarelva. Innløp og utløp av vassdrag har generelt en stor verdi for allmenne interesser i form av friluftsliv. Området rundt utløpet av Transfarelva brukes av lokalbefolkningen til bading og rekreasjon. NVE mener derfor at det er ekstra viktig å være restriktiv med utbygging i dette området. Det er utført flomberegninger ved utløpet av Transfarelva, området er ikke omfattet av 200 års flommen men NVE vil minne kommunen om hensyn til stormflo og klimapåvirkning for området. Det vises til rapport Estimater av fremtidig havnivåstigning i norske kystkommuner jf. Lengre øst for tiltaket er stranden sikret mot erosjon, noe som indikerer at området kan være utsatt for bølgeerosjon. Dette bør vurderes nærmere. Sametinget uttaler i brev av at etter beliggenhet, omfang og ellers kjente forhold kan de ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til den nye dispensasjonssøknaden.

6 Det minnes imidlertid om aktsomhetsplikten. Skulle det likevel under ev. Nye arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre strukturer/ spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegget formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Det minnes også om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet i følge kml. 4 annet ledd. Finnmark fylkeskommune utaler i brev av følgende: Planfaglige merknader Det omsøkte areal er regulert til spesialområde- naturvernområde, der skogvern er intensjonen med planen. Kommuneplanens arealdel har ikke lagt opp til noe omregulering av dette området. Søknaden må derfor behandles som en søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven. I lovkommentaren til plan- og bygningsloven vedrørende dispensasjon, kommer det klart frem at adgangen til å gi dispensasjon er avgrenset. Hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt, jf. Pbl Videre må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket må veies opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. De hensyn som loven sikter til er samfunnsmessige hensyn. Dette er hensyn som har blitt vektlagt gjennom en nøye og demokratisk utarbeidet prosess. Finnmark fylkeskommune kan ikke se at det fremkommer noe i søknad om dispensasjon som tilsier at det er en større fordel å dispensere fra plan enn å forholde seg til gjeldende plan. Videre kan dispensasjon skape presedens. Ut fra prinsippet om likebehandling betyr dette at kommunen må innvilge eventuelle nye søknader om dispensasjon. På denne måten risikerer kommunen å uthule sine egne planer. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Dette betyr at dersom det blir brann eller boligen blir skadet på annen måte må det en ny søknad til for å etablere den. Ut fra ovennevnte mener Finnmark fylkeskommune at tiltaket ikke bør iverksettes før kommuneplanens areladel og gjeldende reguleringsplan for området er endret. Kulturminnefaglige merknader Finnmark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk fredede kulturminner innenfor det aktuelle området og derfor ingen merknader til søknaden. Det minnes imidlertid om aktsomhetsplikten. Fylkesmannen i Finnmark uttaler i brev av at gjeldende plan for omsøkte område er reguleringsplan for Transfarelvmoen datert I planen er eiendommen regulert til spesialområde- naturvernområde. Formålet med planen er å bevare furuskogen på transfarelvmoen som et spesielt landskapsområde og som klimavern. I følge planens

7 bestemmelser tillates det ingen fysiske inngrep i naturvernområdet, dette understrekes ytterligere i innenfor området er det ikke tillatt å føre opp bygninger eller andre faste installasjoner av noe slag. I kommuneplanens arealdel er omsøkt område lagt ut som LNFRareal uten bestemmelser om spredt bebyggelse. Omsøkte tiltak er is trid med gjeldende plan og behandles som en dispensasjon etter plan- og bygningslovens Som det fremgår av lovkommentaren til plan- og bygningsloven er kommunens adgang til å gi dispensasjon avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunen skal også særlig vurdere konsekvensene av en dispensasjon, for eksempel om andre kan tenkes å søke dispensasjon på samme grunnlag. Søker mener at deler av området som omfattes for det meste er uten vegetasjon. Ut fra kart og bilder vil i alle fall boligen ligge i et område med tett furuskog, mens den østlige delen av arealet er mer åpent. Barskogen i Alta er utsatt for nedbygging og omdisponering, og Fylkesmannen mener det bør være tungtveiende grunner for å omdisponere skogareal i barskog til andre formål. Uansett om dette ene tiltaket ikke får stor konsekvens for formålet med arealvernet, så kan det skape presedens for senere søknader. Alta kommunes arealplan er nylig vedtatt og det er avsatt mange tomter til boligbygging i tiden fremover. Av den grunn ser Fylkesmannen det som uheldig dersom det skapes presedens om dispensering og utbygging i viktige naturområder. Det er etter Fylkesmannens vurdering ikke lagt frem noen vektige argumenter som tilsier at man bør fravike gjeldende plan. Etter Fylkesmannens syn vil en dispensasjon i dette tilfellet vesentlig tilsidesette hensynene som spesialområdet skal ivareta. Fylkesmannen går på bakgrunn av overnevnte imot at søknad om dispensasjon innvilges. Naturmangfoldloven 7 pålegger offentlig myndighet å synliggjøre sine vurderinger iht. Lovens 8-12 i sine besluttende vedtak. Konkret gjelder det også for kommunens vedtak i denne saken. Det bes om å bli orientert om kommunens vedtak i saken. Vurdering: Saken har vært behandlet tidligere som dispensasjonssak og blitt avslått etter klagebehandling. Planutvalget åpnet imidlertid for at det kan igangsettes regulering, selv om dette ikke er noen garanti for at en slik plan blir vedtatt. Et reg.planforslag ble aldri fremmet da det i samme periode ble fradelt tomter i samme område og søker valgte derfor å søke om ny dispensasjon, som adm har sendt på høring. Av høringsuttalelsene fremgår det at posisjonene er stort sett de samme som i forrige runde. Det vil si at partene ikke anser at søknaden inneholder nye opplysninger som skulle tilsi at det skal innvilges dispensasjon.

8 Tiltakshaver har som nevnt fremholdt i sin søknad fire forhold som man mener er dårlig belyst, eller inneholder feil. Dette gjelder: 1. Områdets bruk som friluftsområde Administrasjonens vurdering er at området benyttes til friluftsliv og adkomst for bolig og landbrukseiendom. Det er et poeng at dette ikke er en opparbeidet adkomst og parkeringsplass for friluftsområdet som sådan, og at det vil være mulig å komme til friluftsområdet selv om dette området blir nedbygget. 2. Områdets bruk kontra vern av furuskog Deler av området benyttes som parkering og adkomst til naboeiendommen 39/99. Skogbrukssjefen har godkjent at det kan gis tillatelse til endret bruk av 0,5 da til boligformålet, slik at skogens verneverdi for denne delen av eiendommen er begrenset. Det kan stilles spørsmål med hvor bevisst det var i sin tid at denne eiendommen ble innlemmet i verneskogplanen. 3. Fortetting av eksisterende områder jfr kommuneplanens arealdel Det vises her til LNF områder som potensielle fortettingsområder. I søknaden hevdes det at dette omsøkte området er avsatt til LNF-med spredt bebyggelse, og at kommuneplanen beskriver dette som potensielle fortettingsområder. Dette er positivt feil. Det er ikke avsatt til LNFR-spredt i dette området. Under KP behandlingen i 2011 var det et fokus og diskusjoner om Transfarelv skulle reguleres eller inngå som LNFR-spredt, men etter en samlet vurdering kom kommunestyret frem til at det ikke skulle åpnes for bebyggelse i dette området. Når det gjelder kommunens fortettingsstrategi er målet at denne fortettingen fortrinnsvis skal tas ut i sentrumsområdene i Alta der infrastruktur er tilstede. 4. Bebyggelse på Transfarelvmoen Planutvalget har innvilget dispensasjon til fradeling av to boliger på en naboeiendom, og det kan diskuteres om denne avgjørelsen skaper presedens for denne saken. Eiendommen er som tiltakshaver hevder den siste private eiendommen i en rekke, og som avslutter de private eiendommene i og mot verneområdet, slik at det kan ses stort på det, og se at dette er en del av samme området, selv om denne er innenfor verneområdet. Oppsummering: Som tidligere nevnt i saken har administrasjonen vurdert dette spørsmålet, og ser at det reises spørsmål om presedens i saken, og at dette kan være nye opplysninger i saken. Det må nevnes her at kommunestyret i møtet den , sak 63/13 har vedtatt at det skal igangsettes en revisjon av Kommuneplanens arealdel, spesifikt gjelder dette rullering av tema for LNFR spredt, geografisk angitt en rekke områder, herunder Transfarelv. Administrasjonen må anta at dette området vil bli vurdert gjennom denne behandlingen.

9 Administrasjonens samlede vurdering er at det er lite nytt i søknaden som ikke har vært vurdert tidligere og høringsinstansene har stort sett samme standpunkt som tidligere, slik at på denne siden av saken er det ikke hjemmel for å gi dispensasjon for bygging her. Statlig og regional myndighet går i mot at det kan innvilges dispensasjon. I og med at det er gitt dispensasjon for fradeling av to boligtomter i naboområdet, kan det virke som urimelig forskjellsbehandling, selv om denne eiendommen er avsatt til verneformål. Skogbrukssjefen har derimot gjort positivt vedtak i saken, og dermed er det store likhetstrekk mellom de to eiendommene sett ut fra beliggenhet, bygnings- og eiendomsstruktur. Med bakgrunn i dette vil administrasjonen innstille på at det gis dispensasjon til det omsøkte tiltaket. Alta 28/6-13 Berit Erdal Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder Arealplan