Sameiet Herslebsgt. 9-11. Nye bad 24.02.2014
Usbl teknisk avdeling Trond Hagen og Lasse Handegård Usbl har lang erfaring i rådgiving og prosjekt- og byggeledelse vedr. våtrom, rørutskifting og annen bygningsrehabilitering Pr. i dag rehabilitert over 3000 bad i flere boligselskap. Usbl er borettslagets representant overfor entreprenør gjennom hele byggesaken. All kommunikasjon vedr. tilvalg og praktiske spørsmål skjer med entreprenørs byggeleder på stedet.
Utgangspunkt for prosjektet Bygningen er ca. 23 år gammel. Badene er bygget som prefabrikerte kabiner. Flere undersøkelser og erfaringer(lekkasjer og skader) viser at badene ikke er i god stand, og at det oppstår utilsiktede skader som gjør at tiltak er nødvendige. Våtromsnormen legges til grunn for nye bad Erfaringer fra NBI/SINTEF brukes Prosjektet vedtatt i Sameiermøte 2012.
Status Bygget ca1990. dvs. bad og rør er ca 23 år! Bad bygget opp på enkel måte som var relativt ny i byggeåret. Usbl har foretatt undersøkelser, og det er foretatt destruktive inngrep for å avdekke årsakssammenhenger. Det er også hentet inn tilleggsekspertise for vurdering av belastninger Det er påvist flere uheldige løsninger i byggemåten. Feil i avløpsløsninger fra bad Feil i byggemåte av kabiner med belastning på baderomsvegger som gir sprekker og skader. Svake brannskiller Få bad pusset opp i kombinasjon av alder gjør at tidspunktet er inne.
Typisk sprekk i vegg Disse sprekkene finnes også på vegger og innkassinger og andre steder i badene. Man kan ikke rehabilitere badene uten å endre konstruksjon 6
7
Utskifting av rør og rehabilitering av bad Krevende prosjekt for alle parter God kontroll av kvalitet og utførelse Når prosjektet er ferdig er alle bad tette, og man har garantier.
Ved et prosjekt; Får jeg badet slik jeg vil? - Muligheter for individuelle valg av fliser innenfor gitte rammer. - Mulighet for tilvalg av utstyr/innredning innenfor et utvalg. - Planløsning vil i liten grad kunne endres(ikke wc) grunnet rørplassering. - Dører byttes. Hele vegg mot entre rives, og bygges ny.
Hva skjer i leiligheten? Arbeidene tar ca. 6 uker i leiligheten Ca. en 2-3 uker uten vann(kjøkken), ca 6 uker uten toalett. Dette kan variere. Det etableres midlertidig bad i kjeller mens arbeidene pågår. Man kan bo i leilighetene, men det er mye støv og støy! Det anbefales å finne annet sted å bo mens arbeidene i egen leilighet pågår! Bærbare toalett for de med spesielle behov. Hjemmesykepleien bør, for de det evt. gjelder, kontaktes og informeres om at det kan være økt behov for hjelp/avlastningsplass.
Alt utstyr demonteres. Gulvfliser fjernes og vegger renskes inn til opprinnelige overflater i eksisterende bad eller rives i sin helhet. Vegg med dør rives og bygges ny med noe endret plassering! Utskifting av alle rørstammer, rør i bad og nye sluk.
Det tas hull mellom leilighetene og nye rør monteres. Det avsettes stoppekraner i hver leilighet. Gulvet tettes og det brannsikres. Det vurderes om alle gulv skal skiftes i sin helhet!
Ny bad bygges etter gjeldende krav og forskrifter. Våtromsnormen følges så langt som mulig. Strenge krav til systemer og kvalitetssikring.
Ny membran på gulv. Nye varmekabler/matter. Flislagt gulv og vegger.
Hva arbeidene kan omfatte Nye bad Gulv med membran, varmekabler og fliser Vegger med membran og fliser Vann/avløpsstammer skjules i flislagt innkassing Vannrør skjules i størst mulig grad. Ny senket himling med downlight m/dimmer Tilkopling til el-anlegg. Nytt vegghengt wc Opplegg for vaskemaskin Ny servant med skap, overskap med speil, og dusj med dører. Tilkopling kjøkken Kjøkken må evt. re-/de-monteres for adkomst
Prosjektering - Valg av entreprenør Det er foretatt befaringer og forundersøkelser i borettslaget Det er utarbeidet en detaljbeskrivelse av arbeidene på bakgrunn av dette Det er hentet inn priser fra kvalifiserte entreprenører som grunnlag for vedtak i Borettslaget. Tilbudene er gjennomgått og kontrollert, og det er avholdt møter med tilbydere. Ut i fra tilbud og forhandlinger er Oslo Byggentreprenør AS som rimeligste tilbyder valgt. 16
Herslebsgt. 9-11 - BUDSJETT Budsjett Basert på tilbudspriser Renovering bad m/innredning Spe il, se rvant m/skap og armatur, dusve gge r/armatur, oppl.vaske maskin PRISER P ROSJE KTKOSTNADE R 1.00 ENTREPRENØR KOSTNAD Tilbud Entreprenør (poster er regulert) 10 522133 Armerte dekker 1400000 Innre dning 1260000 Andre opsjone r 400000 Sum entreprise 13 582 133 Uforusette konstander ca 15% av entreprisekostnad 2 000 000 BUDSJE TTE RTE ADMINISTRASJONSKOSTNADE R 2.00 PROSJEKT OG BYGGELEDELSE USBL Fase 3 563 000 Arkite kt/konsule nte r 90000 Kopie ring/ge byre r 50000 SUM EKSKL. MVA 16 285 133 25 % MVA 4 071 283 BUDSJE TTE RT TOTALKOSTNAD INKL. MVA. CA 20 356 17 416
Prosess videre Om Generalforsamlingen vedtar prosjektet Signering av kontrakt med entreprenør. Detaljprosjektering og planlegging av det enkelte bad i samarbeide med eier. Gjennomføring av et «pilotbad». Dette for å kvalitetssikre valg av løsninger. Gjennomføring. 18
Eksempel fremdrift 24.02.2014: Endelig vedtak Ca. 01.04.2014: Lånetilsagn/finansiering på plass Ca. 01.04.2014: Entreprenør starter sin detaljplanlegging April/mai 2014: Gjennomføring pilotbad Mai/juni 2014: Befaring av leiligheter og bestilling av tilvalg 28.juli 2014: Oppstart arbeidene i leilighetene Desember 2014: Arbeidene ferdige Varighet pr berørte bad: ca 6 uker. Detaljert fremdriftsplan med alle oppstarter og overleveringer utarbeides i god tid før oppstart OBS! Endelig fremdrift vil kunne endres!
HERSLEBS GATE 9 11 NYE RØR OG BAD
OM OSS Etablert i 1989. Nybygg, vedlikehold og rehabilitering. Stor variasjon i type prosjekter og kunder. Alt fra små enkeltoppdrag for private kunder til skoler og museer for kommune og stat. Størst aktivitet på rehabilitering av eksisterende bygningsmasse. Ansatte: Kontoradministrasjon: 5 Prosjektledere: 8 Anleggsledere: 6 Formenn: 4 Tømrere: 41 Tømrerlærlinger: 8 Sentral godkjenning tiltaksklasse 3. Solid økonomi. Vår viktigste reklame er omtale fra fornøyde kunder. www.obe.no
TILVALG Det blir gjennomført førbefaringer med tilvalgsmøter i alle leiligheter ila våren. Det blir etablert showroom i Herslebs gate. Fliser kan velges fra FagFlis. OBE vil i samarbeid med USBL og styret velge fire standardfliser til gulv og vegg som kan velges uten tillegg i pris. VVS-utstyr kan velges fra HAFA. Under følger noen eksempler fra deres sortiment.
HAFA LIFE
FREMDRIFT HERSLEBS GATE 9-11 Våren 2014: Tilrigging, pilotbad og tilvalgsregistrering. 28. juli: Oppstart baderomsprosjekt. 19. desember: Ferdigstilling baderomsprosjekt. Varighet pr berørte bad: ca 6 uker. Detaljert fremdriftsplan med alle oppstarter og overleveringer utarbeides i god tid før oppstart.
Når arbeidene er ferdige får alle et sertifikat med dokumentasjon på hva som er gjort, og hvilke garantier som gjelder! 25