Byplankontoret Planident: r20150039 Arkivsak:15/40606 Detaljregulering av Tiller-Ringen 58, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : 14.7.2016 Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Norconsult Solem Arkitektur som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller Zolen og Månen AS v/ Gunnar Barstad og Robert Sotberg c/o Systor Trondheim AS, Bromstadvegen 2, 7045 Trondheim. Planbeskrivelsen bygger på plankonsulentens beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Planstatus I kommuneplanens arealdel er området vist som nåværende boligbebyggelse. Planforslaget er i samsvar med føringene i kommuneplanen. Gjeldende reguleringsplaner er: R208 Hårstadmarka, Hårstad, gnr.325/1 og Tiller-ringen med tilliggende bebyggelse fra nr. 43 til 86, vedtatt 25.10.2001. I denne planen er omsøkte eiendom avsatt til boliger med muligheter til fortetting. R318 Hølbekken, søndre boligkvadrant, Heimdalsbyen, vedtatt 25.05.1988
Side 2 Planområdet, eksisterende forhold Avstand til Trondheim sentrum er ca. 9-10 km. Planområdet omfatter eiendommen Tiller-ringen 58, gnr. 325 bnr.19 som er på ca. 2350 m2 samt adkomstveg til Tiller-ringen. Eiendommen ligger innenfor området som omfattes av konsesjon for fjernvarme. PlanID r318 Planområdet PlanID r208 Grunnforhold: Tilgjengelige data (www.ngu.no) beskriver løsmassene på eiendommen som torv og myr og tykk strandavsetning. Forurensning i grunnen Eiendommen er ikke merket av som forurenset på aktsomhetskartet for Trondheim kommune. Grønnstruktur/naturverdier Den planlagte bebyggelsen ligger inntil viktig grønnstruktur, og gjennom denne går det en belyst offentlig turvei som om vinteren blir brukt som skiløype/lysløype. Barn og unges interesser. Det er ikke registrert barnetråkk i området. Hårstad skole og Hårstad barnehage ligger nært planområdet med trafikksikker løsning. Kulturminner. Det foreligger ingen registreringer av kulturminner innenfor planområdet, jfr. søk i den nasjonale kulturminnedatabasen Askeladden. Trafikkforhold. Fra krysset Tiller-ringen/Tillerbruvegen er lenken av Tiller-ringen en blindveg (stengt ved Hårstadryggen) og fungerer som adkomstveg til tilstøtende eiendommer inkludert adkomst til Hårstadryggen, totalt for ca. 60 boliger. Det er ingen trafikkskapende virksomheter på denne veglenken av Tiller-ringen. Teknisk infrastruktur. Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Avstand til ledningsnett er ca. 270m. Vannledning: Nærmeste vannledning, med tilkobling for forbruksvann/brannvannligger i selve Tillerringen.
Side 3 Spillvann/overvann: Øst for tomten ligger det en spillvannsledning og en overvannsledning, men det er ingen informasjon om dimensjoner eller materialtype. Derfor har man valgt å utelukke tilknytning fra nye boliger inn på disse eksisterende ledninger. På nordsiden av eiendommen går det en tursti. I forbindelse med denne stien ligger det en spillvannsledning på Ø300mm, samt en overvannsledning på Ø800mm. Tillerringen 58 blir kobletinn på disse ledningene. Sosial infrastruktur. Tiller-ringen 58 ligger nært Hårstad barnehage, som er en kommunal barnehage med ca. 75 barn. Tiller-ringen 58 ligger også nært Hårstad barneskole, som er en barneskole for 1.- 7. trinn og har ca. 380 elever. Det er trafikksikker skoleveg fra Tiller-ringen 58 til skole og barnehage via offentlig turveg. Tillerbyen har godt utbygd helsetilbud, og annen offentlig og privat tjenesteyting. Utbyggingen av Tiller-ringen 58 omfatter 8 nye boligenheter. Erfaringstall tilsier at denne formen for utbygging genererer ca. 0,3 barn pr. alderstrinn. Beskrivelse av planforslaget På en tomt med en enebolig og en frittliggende garasje, omkranset av et offentlig friområde, planlegges åtte boliger i kjede på hver side av felles adkomstvei. Boligene er adskilt fra hverandre med overbygd biloppstillingsplass med mulighet for takterrasse. Boligene er i 2 etasjer uten kjeller. En felles lekeplass avslutter planområdet mot grøntstrukturen i vest. Adkomsten er på en eksisterende vei for nabobebyggelsen med tilknytning til Tiller-Ringen. Stedstilpassning. Ny bebyggelse blir liggende i randsonen mellom frittliggende villabebyggelse langs Tillerringen i vest og konsentrert småhusbebyggelse i øst som i hovedsak består av rekke- og kjedehus i 2-3 etasjer. Solforhold Området har gode solforhold. Vegetasjon i sør vil i en viss grad ha betydning for solinnfall, spesielt tidlig om våren og sent på høsten. Denne skogen er samtidig en del av offentlig friareal og må sikres mot ukontrollert hogst for å bedre solforhold for de mest aktuelle boligene. Kulturminne og kulturmiljø Planlagte tiltak har ingen negative innvirkninger for kulturminne og kulturmiljø. Biologisk mangfold og naturmiljø Det forventes ikke at tiltaket vil gi vesentlige negative virkninger på biologisk mangfold eller naturmiljøet. Det vurderes at området er tilstrekkelig undersøkt, og at en utvidet undersøkelse i henhold til 9 i naturmangfoldloven, ikke er nødvendig. Transport, trafikk og trafikksikkerhet Det må foretas utbedring av felles avkjørsel fra Tiller-ringen. Dagens vegstandard tilfredsstiller ikke økt trafikk fra 8 nye boenheter og må oppgraderes med hensyn til bæreevne og fast dekke. Det tilrettelegges for felles avfallshåndtering på avsatt fellesområde. Valgte løsning med parkering på egen grunn betraktes som en trafikksikker løsning. Plassering av lekeplass medfører ingen trafikk der barna leker.
Side 4 Rasfare Det er ikke registrert rasfare eller geotekniske forhold som skulle tilsi vanskeligheter med foreslått bebyggelse. Planområdet ligger utenfor område for mulig havstigning. Arealbruk og konsekvenser for tilstøtende grønnstruktur Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealanvendelse og minimumskrav til arealutnyttelse. Terrengsnitt gjennom byggeområde Planlagt utbygging er tilpasset eksisterende terreng, og det planlegges ikke terrenginngrep, f.eks. skjæringer og fyllinger som berører tilstøtende grønnstruktur, se terrengsnitt ovenfor. Tilgjengeligheten til grønnstruktur i nærmiljøet blir ikke forringet som følge av utbyggingen. Beredskap og ulykkesrisiko Økt ferdsel med bil i Tiller-ringen vil ikke medføre noe merkbar økt risiko for trafikkulykker. Boligfortetting vil kunne medføre økt risiko for boligbranner. Adkomst med brannbil til alle boliger er sikret i planen. Barn- og unges oppvekstvilkår Det er tilrettelagt for egen lekeplass på 200 m 2, dvs 25 m 2 felleslekeareal pr. boenhet regulert som fellesareal. Hver boenhet har over 25 m 2 med gode leke og utearealer på egen grunn, som også gir trygge lekemuligheter for de minste barna. Nytt byggeområde ligger tett inntil grønnstruktur, som er bevokst med store trær, noe som gir mulighet for variert lek. Kort avstand til skole og barnehage vil gi tilgang til et tilrettelagt aktivitetsområde for barn og unge etter skole og barnehagens åpningstider. Samlet sett framstår området meget godt egnet for barn og unge. Annen infrastruktur Utbyggingen er relativt liten i omfang og vil ha liten innvirkning på skolekapasiteten i området. Utbyggingen vil gi noe økt avrenning for overflatevannet ved at det etableres noe tettere flater enn i dag. Beliggenheten medfører at det neppe må gjennomføres fordrøyningstiltak. Nødvendige tekniske anlegg knyttet til vann- og avløpstiltak skal være etablert før det gis brukstillatelse for byggetiltak. Plan for VA-tiltak skal godkjennes i forbindelse med rammesøknad. Teknisk infrastruktur Tilrettelegging av 8 nye enheter utløser ikke behov for tiltak på offentlig ledningsanlegg, og er heller ikke til ulempe for omkringliggende bebyggelse. Grøftetrase gjennom grønnstruktur kan revegeteres eller benyttes som snarveg/turveg til skole og barnehage.
Økonomiske konsekvenser for kommunen Planområdet omfatter privat eid grunn og fellesareal. Byplansjefen legger til grunn at kommunal infrastruktur (veg, skole, vann- og avløpsforhold m.m.) har tilstrekkelig kapasitet til å dekke de økninger som planlagt utbygging vil medføre. Side 5 Planprosess og innkomne innspill Med bakgrunn i anbefalinger gitt i oppstartsmøtet, ble oppstart av planarbeid kunngjort. Berørte naboer og offentlige organ ble informert gjennom brev og e-post. Frist for innspill ble satt til 10.10.15. Det er gjennomført samrådsmøte med naboer mht til bruk av felles adkomstveg og plassering/skjerming vedrørende plassering av avfallsløsning. Videre er det avholdt 2 arbeidsmøter med kommunen. Spesielt har planens avgrensning mot grønnstruktur vært et vesentlig tema, samt plassering av lekeplass og adkomstløsninger til boligene. Sammendrag av merknader etter fristens utløp den 10.10.15 med forslagstillers kommentarer. NVE, 25.9.15. Grunnet begrenset kapasitet vil NVE ikke komme med konkrete innspill til melding om oppstart av planarbeid. For å lette høringsprosessen ber NVE om at det kommer tydelig frem hvilke vurderinger og konklusjoner som er gjort. Forslagstillers kommentar Tilgjengelige data (www.ngu.no) beskriver løsmassene på eiendommen som torv og myr og «tykk strandavsetning» Skredsonekart (www.skrednett.no) viser at planområdet ligger i god avstand til kvikkleiresone «Tillerrønningen» som har faregrad høg. Konklusjon er at reguleringsplanen vurderes å ha tilstrekkelig sikkerhet mot alle typer skred iht TEK10. Selv om reguleringsområdet ligger under marin grense, ligger området utenfor risikoområde for kvikkleire (NVE 2015). Mht at området ligger utenfor aktsomhetsområder, samt kjennskap til området, anser en det ikke som nødvendig med videre kartlegging, jfr pkt 4.3 i NVE s veileder 7/14 «Sikkerhet mot kvikkleireskred» på reguleringsplannivå. Ut i fra føre-var prinsippet og at området ligger under marin grense, er det tatt inn egen planbestemmelse knyttet til gjennomføring av anlegget. Utbyggingsplanene skal vurderes mht til fare for ras/skred før alle former for tiltak på eiendommen kan settes i gang. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, 07.10.15. Vedrørende. overordna føringer har fylkesmannen ingen merknader til eventuell. omdisponering av grønnstruktur såfremt grønnstrukturens funksjon ikke endres. Fylkesmannen forutsetter at arealutnyttelsen er i samsvar med KPA. Det vises til gjeldende grenser for støy i anleggsfasen. Angitte støygrenser i T-1442/2012 skal sikres i planbestemmelsene med henvisning til tabell 4 i 1442/2012. Hvis det er mistanke om forurenset grunn, må det gjøres en miljøteknisk undersøkelse. Bygninger som skal rives skal kartlegges for ev innhold av miljøgifter. Hvis det skal gjøres inngrep utenfor tomta, f.eks. i tilstøtende bekkedal, må det tas inn bestemmelser som istandsetting etter terrenginngrep.
Side 6 De minner om utarbeidelse av ROS-analyse, bl.a. vurdering mht til fremtidige klimaendringer. Det må avklares om tiltaket medfører noen støypåvirkning. Barn- og unges interesser må ivaretas, og det bør fremgå hvordan planområdet er tenkt knyttet til eksisterende gang- og snarveger til skole og til grønnstruktur. De ber om at universell utforming blir ivaretatt i planleggingen. Forslagstillers kommentar Område som omfattes av reguleringsplan er eksisterende villatomt som ikke benyttes til grønnstruktur. Arealbruk og utnytting er i samsvar med KPA, og er ivaretatt i planbestemmelser. Ut i fra tidligere bruk som villaeiendom, er det ingen indikasjoner av forurenset grunn. Området/tomta inngår heller ikke i tilgjengelige databaser over forurenset grunn. Planlagte tiltak medfører ingen inngrep i tilstøtende bekkedal. Det kan være behov for oppgradering av avløpsledninger. Løsninger er vurdert mht. klimaendringer. ROS-analysen er justert mht. pkt. 37. Planforslaget ivaretar trafikksikker adkomst til skole og grønnstruktur, Området er tilnærmet flatt, noe som gir gode løsninger for privat og felles leke- og oppholdsarealer. For øvrig legges KPA s bestemmelser til grunn ved utforming av uteområder og boliger. Grunneiere av Tiller-ringen 56 og 60. Påpeker at dagens adkomstveg til planområdet er av dårlig standard. Adkomstvegen er også adkomst til deres eiendommer, Tiller-ringen 56 og 60. Vegen vil neppe tåle anleggstrafikk, og hensynet til adkomst og parkering må ivaretas i anleggsperioden. Er hensynet til traseer for el og fiber kjent? De ber om møte for avkaringer. Forslagstillers kommentarer Det er gjennomført samrådsmøte med grunneiere, forslagsstiller og utbygger. De forhold som tas opp av eierne i Tiller-ringen 56 og 60 ble gjennomgått der det ble enighet om følgende: Det skal presiseres i planbestemmelsene at adkomstvegen er felles for eksisterende og ny bebyggelse. Plass for avfallshåndtering skal skjermes mot Tiller-ringen 60. Krav tatt inn i planbestemmelsene. Eksisterende veg fra byggeområde til Tiller-ringen skal opparbeides med fastdekke. Krav og gjennomføring er tatt i planbestemmelsene. Spørsmål knyttet til anleggsgjennomføringen, bl.a. riggplass, parkering i anleggsfasen ble tatt opp. Det er tatt inn i planbestemmelsene krav om plan for anleggsgjennomføringen, bl.a. til parkering og hvordan trafikkavviklingen skal skje i anleggsfasen. Oppsummering samråd og medvirkning. Alle innkomne innspill er behandlet. Innspillene fra fylkesmannen og NVE har innhold som krever videre oppfølging i plansaken, og senere ved gjennomføring av planen, og er ivaretatt. Innspillet fra beboere i Tiller-ringen 56 og 60 er etterkommet. Virkninger av planforslaget Utbygging vil bidra til å imøtekomme behovet for fortetting i Trondheim. De negative konsekvensene, som først og fremst er at tiltaket kunne bli en belastning for det offentlige grøntarealet, er imøtekommet ved at en del av skogen som ville være mest utsatt, er inkludert i planområdet.
Side 7 Boligområdet vil være et godt oppvekststed for barn og unge, med nærhet til naturområder, skole og barnehage. Adkomstveien fra Tiller-ringen skal rustes opp med fast dekke for å kunne ta den økte trafikken. Planlagt gjennomføring Planen tenkes gjennomført så snart som mulig etter at planen er godkjent. Avsluttende kommentar Denne planbeskrivelsen belyser utforming av reguleringsplanen med bestemmelser. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget fremgår av saksfremlegget.