NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tove Hardangen L.nr.: 3108/2009 Arkivnr.: 19990013/L12 Saksnr.: 2008/824 Utvalgssak Reguleringsplan for Grønlia, 1. gangsbehandling. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 23.06.2009 56/09 GRUNNLAG Tidligere behandlinger ( 1998-2006) Kommuneplanens arealdel VEDLEGG 1 Forslag til reguleringsplan, datert 13.03.08. 2 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 13.03.08 3 Planbeskrivelse, datert 13.03.08 Vedlegg på politikerrommet: Forslag til reguleringsplan i A3-format datert 13.03.08. SAMMENDRAG På vegne av hjemmelshaver Else Falk med flere er det utarbeidet forslag til reguleringsplan for Grønlia, gbnr 45/623, 45/573, 42/213 og 42/216 ved Stenseth, Krokstadelva. Planområdet foreslås nyttet til oppføring av 3 frittliggende terrasseblokker med tilhørende arealer. Planområdet omfatter i tillegg del av eksisterende sti gjennom friområdet nord for Grønlia. Adkomst til planområdet er tenkt fra Merkurveien. Rådmannen anser saken som godt utredet og anbefaler at planforslag med bestemmelser datert 13.08.08 legges ut til offentlig ettersyn. Side 1
OPPLYSNINGER Planstatus / Historikk Området er i dag uregulert. En bebyggelsesplan ble vedtatt i 1964, men er ikke lenger gyldig. Etter at Stenseth Terrasse var utbygd ble det aktuelle området avsatt som friområde i kommuneplan av 1998. Nytt forslag til reguleringsplan ble forhåndsvurdert etter 30 den 16.08.00. Tiltakshaver hadde ikke blitt varslet om at området var avsatt til friområde i kommuneplanen og etter klageadgang vedtok planutvalget i 2001 å dispensere fra kommuneplanen ved å tilrå endring til boligformål. Oppstart ble varslet første gang i 2002. I gjeldende kommuneplan er planområdet igjen avsatt til boligformål. Kunngjøring av oppstart Ny oppstart av planarbeid ble kunngjort i Drammens Tidende og Eikerbladet den 31.03.08. Naboer og instanser ble skriftlig varslet den 31.03.08. Det ble mottatt 13 innspill som i følge forslagstiller skal være tatt hensyn til og innarbeidet i planen. Utbyggingsavtale Det er ikke varslet utbyggingsavtale for denne planen. Planstatus Området er uregulert men er avsatt til område for utbygging/fortetning i nåværende boligområder i hht kommuneplanens arealdel, Jfr 2.2.2.d. I vest grenser planområdet til reguleringsplan for Stenseth Terrasse, godkjent i 1974. Beskrivelse av planområdet Illustrasjon 1: Planområdet i forhold til tilliggende bebyggelse. Planområdet ligger nederst på nedre Stenseth Terrasse, nordøst for kirkegården på nordsiden av Gamle Riksvei, grensende terrassebebyggelsen i Merkurveien. Mot sør grenser planområdet i hovedsak til byggeforbudsbeltet fra høyspenttrasén. Planområdet størrelse er ca 6,7 daa. Beskrivelse av planforslaget Side 2
Planforslaget legger opp til 3 frittliggende terrasseblokker med tilhørende utearealer, dvs felles adkomstveg/parkering, grøntområde, småbarneslekeplasser, kjørbar gangvei samt del av eksisterende sti gjennom friområdet nord for Grønlia. Illustrasjon.2 Illustrasjonsplan Hver terrasseblokk vil ha 4 etasjer (ekskl parkeringsetasje) med 2 leiligheter pr. etasje (dvs. 8 leiligheter pr blokk og 24 leiligheter til sammen). Leilighetene nås via utvendig trapp eller heis fra parkeringsetasjen. Åpen parkeringsetasje legges på grunnplan. Det er satt av 24 parkeringsplasser i parkeringsetasje og 25 plasser på grunnplan. Felles uteoppholdsareal vil ligge på oversiden/nordsiden av blokkene. Der er det avsatt to småbarnslekeplasser. Eksisterende gangveg fra vest (nord for terrasseblokkene i Merkurveien) forlenges og sammenbindes med sti gjennom friområdet opp til Stenseth skole. Adkomst til planområdet er tenkt fra Merkurveien i vest via viadukt/passasje under høyspentmastene. Utnyttelse, byggehøyder og utforming Foreslått utnyttelse: I henhold til reguleringsbestemmelsens 5.5.1 foreslås %-BYA=50% av tomtens samlede areal medregnet areal for overflateparkering. Om det regnes BYA uten parkering (slik gjort i eldre planer på Stenseth så vil %-BYA tilsvare ca.20% som tilsvarer øvrige byggeområder med terrrasseblokker på Stenseth). Side 3
Illustrasjon.3 Bebyggelsen sett i snitt, og i forhold til utearealer. Utforming, materialbruk og estetikk Parkeringsetasjen vil ligge i nivå med planert terreng slik at leilighetene og utomhusarealet på oversiden nås via heis fra eller via utvendige trapper. Bebyggelsen vil få en høyde på ca 15,0m, sett ut fra kotehøyder i illustrasjonsmaterial (vedlegg 3). Alle leiligheter får tilgang til trinnfri L-formet terrasse, noe som bryter opp fasadene og gjør at leilighetene får visuell kontakt med beplanting etc. mellom blokkene, eller mot øst og vest. Det er lagt vekt på at bebyggelsen skal utformes til å få et sammenhengende og helhetlig preg med høye krav til estetikk, utforming og farger. Jfr. reguleringsbestemmelsenes 5.2. Lek- og uteoppholdsareal I tråd med kommuneplanen kreves det i reguleringsbestemmelsenes 5.3. at alle leiligheter skal ha minimum 30 m 2 uteoppholdsareal. Av dette skal minimum 10 m 2 være privat terrasse. Terrassene får beliggenhet mot sørøst og sørvest. Videre er det avsatt ca. 1300 m 2 til grøntområde/uteoppholdsareal nord for blokkene. I dette felles inngår to småbarnslekeplasser på minimum 50m 2 hver. Fellesområdet forbindes med sti opp mot Batteriet og mot Stenseth skole. Trafikk og parkering Parkering Reguleringsbestemmelsenes 5.4 krever 2,0 biloppstillingsplasser pr leilighet. Av disse skal 3 % (eller minimum 2 stk) utformes som HC-parkering. Til sammen er det satt av 49 parkeringsplasser der halvparten vil få plass i parkeringsetasje, resten på avsatt fellesområde trafikkareal. Det skal avsettes plass til felles sykkelparkering. Avkjørsel Det legges opp til adkomst fra Merkurveien i vest, via kulvert mellom stolpene i høyspenttraséen. Denne løsningen er gjort i samarbeid med Buskerud kraftnett som er eiere av høyspentlinjen. Avkjørselen inngår i trafikkområdet på nedsiden/sørsiden av blokkene. VURDERING Planforslaget anses som godt utredet. Tiltakshavers planbeskrivelse er omfattende og inneholder alle relevante utredningstema. Rådmannen har i sin vurdering valgt å kun omtale Side 4
de deltemaene som anses som avgjørende for gjennomføring av planforslaget. For omtale av øvrige deltema vises det til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Foreslått utnyttelse, byggehøyder og utforming: Utbyggingen legger opp til %-BYA=50%. I følge Kommuneplanens bestemmelse 2.2.2 d) er utnyttelsen %-BYA=30% i dette området for eneboliger. Området består for øvrig av lignende tett bebyggelse (Stenseth terrasse). Om det regnes BYA uten parkering (slik gjort i eldre planer på Stenseth så vil %-BYA tilsvare ca. 20 %). Da planforslaget ivaretar krav til uteoppholdsarealer, lekeplass og parkering anser Rådmannen at området kan utnyttes med %- BYA=50% som er i samsvar med tilstøtende bebygde områder på Stenseth. De planlagte fem etasjer (parkeringsetasje + fire boligetasjer) får en høyde på ca 15 m. Dagens terrasseblokker i Merkurveien har høyde på ca 14,5m. Ny bebyggelse kan derfor sies å være tilpasset omgivelsene, og terrassetrinnene bidrar til at bebyggelsen glir inn i terrenget uten å virke dominerende. Tiltakshavers fasadetegninger viser hovedfasaden oppdelt i terrasser og utbygg og store vindusflater. Prosjektets størrelse, utforming og høyder ansees å bidra til et moderne innslag i området, men likevel tilpasset eksisterende bebyggelse. Lek- og uteoppholdsareal Felles lekeplass Det er avsatt to småbarnslekeplasser på hver minimum 50m 2. Lekeområdet vil ligge på et nivå høyere enn bebyggelsen slik at solforholdene her blir gode. Lekeplassen vil ikke berøres av trafikk annet enn tillatt kjøring (flytting, syketransport og lignende) på kjørbar gangveg mellom lekeplassene og blokkene. Uteoppholdsareal Kommuneplanens krav til uteoppeholdsarealer er oppfylt i reguleringsbestemmelsenes 5.3 hvor det kreves 30m 2 uteoppeholdsareal pr.leilighet. Av dette skal minimum 10 m 2 utgjøres av privat terrasse. Videre er det avsatt ca. 700 m 2 (dvs. 600m 2 når areal til lekeplass trekkes fra) til felles uteoppholdsareal nord for blokkene. Dette gir et samlet uteoppholdsareal på 35m 2 pr boenhet. Planforslaget ansees derfor å ha oppfylt krav til uteoppholdsareal. Opparbeidelse av lek- og uteoppholdsareale sikres i rekkefølgekrav i bestemmelsenes 9.3, hvor det heter at: før første boenhet tas i bruk skal tilgrensende uteoppholdsarealer og lekeplasser være ferdig opparbeidet i hht godkjent utomhusplan. Med denne bestemmelsen ansees tilfredsstillende lek- og uteoppholdsareal være sikret. Sol- og skyggeforhold Det er ikke gjort sol- og skyggeberegninger for utbyggingen. Området anses solrikt og lekeog utomhusarealene ligger høgt og fritt fra skygger fra øvrig bebyggelse i området. Trafikk og parkering Atkomst Avkjørsel vil bli via Merkurveien på nedsiden/sørsiden av ekisterende terrasseblokker. Inn til planområdet må trafikken krysse høyspenttraséen ved å passere gjennom en viadukt/passasje (se illustrasjon 5). Rådmannen anser at dette er eneste mulige adkomst til området, og har ingen bemerkninger da utformingen er gjort i samsvar med linjeeier. Oppføring av kulverten skal være klar før det gis brukstillatelse i henhold til rekkefølgebestemmelsen Jfr 9.4. Side 5
Illustrasjon 4. Viadukt fra Merkurveien inn til planområdet. Parkering Reguleringsbestemmelsenes 5.4 krever 2.0 biloppstillingsplasser pr. leilighet. Av disse skal minimum to utformes som HC-parkering. Til sammen er det satt av 49 parkeringsplasser der halvparten vil få plass i parkeringsetasje, resten på avsatt fellesområde trafikkareal. Dette gir parkeringsdekning på 2.04 pr leilighet. Sykkelparkering skal avsettes ihht samme paragraf. Skoleveg Fra planområdet til Stenseth skole går det en sti (turveg) gjennom friområdet som ungene i nabolaget benytter som skolevei i dag. Avstanden til Stenseth skole er ca 300m. Vinterstid kan barna eventuelt benytte gangveien langs Nordlysveien som skoleveg. Det er tatt inn i rekkefølgebestemmelse 9.2 at stien skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før første boenhet tas i bruk. Videre heter det blant annet i reguleringsbestemmelsens 5.3 at: Reguleringsplanen er utvidet til å omfatte opparbeiding og opprusting av eksisterende turstinett i vest. Turvegen knyttes direkte til byggeområdet og opprustes i bredde med gruset dekke. Med disse bestemmelsene anser Rådmannen skoleveg og trafikksikkerhet for gående og syklende for beboere i planområdet som tilfredsstillende. Kollektivtransport Busseholdeplassen ved Stenseth har gode bussforbindelser i retning mot Drammen eller mot Krokstadelva/ Mjøndalen og med timesavganger i rute mellom Vikersund og Oslo S. Til bussholdeplassen i Gamle Riksvei er det ca 300 meter. Idet kollektivtilbudet er meget godt ansees dette fortettingsprosjektet å være i tråd med mål for samordnet areal- og transportplanlegging. Støy Støyutredning er ikke utført men området ansees ikke være utsatt for vegtrafikkstøy. Idet bestemmelsenes 4.3 krever at `boligbebyggelsen, uteoppeholdsarealer og lekearealer ikke skal utsettes for støy over grenseverdier fastsatt i Miljøverndepartementets T-1442, anses sikring av støykrav ivaretatt. Side 6
Risiko og sårbarhet Det er ikke utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse for dette prosjektet. Det er ikke påviste fareområder i planområdet. Grunnforhold Tiltakshaver har fått utført grunnundersøkelser med konklusjon av at byggene kan forankres til fast fjell. Det er også gjort vurdering av overvann. (se vedlegg 3) Det er ikke foretatt radonmåling, men leilighetene får ikke direkte tilknytning til bakkenivå. Tidligere behandlinger Da saken ble forhåndsvurdert etter plan- og bygningslovens 30 den 16.08.00, var området avsatt til friområde i daværende kommuneplan av 1989. Planområdet ble tilbakeført som boligformål i kommuneplanen vedtatt 28.03.07. Under planprosessens gang har tiltakshaver mottatt flere innspill fra Rådmannen som nå synes å være godt innarbeidet i planen. Rådmannen anser planforslaget med bestemmelser som tilfredsstillende, samt at rådene fra forhåndsvurderingen og innkomne merknader er ivaretatt. Planforslaget med bestemmelser anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2. KONKLUSJON Forslaget til reguleringsplan for Grønlia er i tråd med føringene i kommuneplanens arealdel og vurderes å kunne bli et viktig bidrag i fortetting av ekisterende boligområder. Rådmannen anser planmaterialet som godt utarbeidet og anbefaler at planforslag med plankart og bestemmelser av 13.03.08 legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: Med hjemmel plan- og bygningloven 27-1, punkt 2, vedtar Planutvalget forslag til reguleringsplan for Grønlia med tilhørende bestemmelser, datert 13.03.08 legges ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at det omsøkte er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har tilpasset bebyggelsen til eksisterende terrassebebyggelse i området. Planforslaget sikrer forbindelse mellom eksisterende gangveg og stiforbindelse til friområdet opp mot Stenseth Skole og Batteriet. Behandling i Planutvalget - 23.06.2009: Planutvalget drøftet seg fram til følgende tilleggforslag: Til 2. gangs behandling ønskes utredet og innarbeidet helårs gangvei fram til Neptunveien. Votering: Rådmannens innstilling med utvalgets tilleggsforslag enstemmig vedtatt. Side 7
Vedtak i Planutvalget - 23.06.2009: Med hjemmel plan- og bygningloven 27-1, punkt 2, vedtar Planutvalget forslag til reguleringsplan for Grønlia med tilhørende bestemmelser, datert 13.03.08 legges ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at det omsøkte er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har tilpasset bebyggelsen til eksisterende terrassebebyggelse i området. Planforslaget sikrer forbindelse mellom eksisterende gangveg og stiforbindelse til friområdet opp mot Stenseth Skole og Batteriet. Til 2. gangs behandling ønskes utredet og innarbeidet helårs gangvei fram til Neptunveien. Side 8