SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5591-25 Arkiv: PLNID 20120018 Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Sakstittel: DETALJREGULERING FOR MARIENLUND BOSENTER - OFFENTLIG ETTERSYN Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i PBL 12-10 vedtas forslag til detaljreguleringsplan for Marienlund bosenter, bestående av plankart og bestemmelser datert hhv. 25.08.17 og 05.09.17, lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert 25.08.17 2. Planbestemmelser datert 05.09.17 3. Planbeskrivelse datert 05.09.17 Bakgrunn: Stiftelsen Utleieboliger AS planlegger i samarbeid med Alta kommune etablering av et nytt boligområde med inntil 46 nye boenheter på Marienlund. Forslag til reguleringsplan ble behandlet av Planutvalget i møte den 28.06.17, men ble vedtatt sendt i retur til forslagsstiller med bakgrunn i flere vesentlige mangler i plandokumentene. Revidert planforslag er nylig oversendt kommunen og saken fremmes derfor på nytt til førstegangsbehandling. Kort om planforslaget: Planforslaget består av plankart (vedlegg1), planbestemmelser (vedlegg2) og planbeskrivelse (vedlegg 3) datert 02.06.17. Planområdet som utgjør om lag 11 dekar er lokalisert på Midtbakken mellom de to kommunale veiene Kirkebakken og Marienlund, se kartutsnitt på neste side. Stiftelsen og Alta kommune er grunneiere innenfor planområdet.
Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet. Innenfor planområdet planlegges det etablert følgende bygningsmasse i 2 etasjer, se kartutsnitt neste side: 1. Et bygg (A) med avlastnings- og pleieboliger (14 boenheter) og P-kjeller. 2. To bygninger (B og C) med omsorgsboliger (16 boenheter) 3. Tre (D1-D3) bygninger for utleieboliger (16 boenheter) Situasjonsplan som viser plassering av bygninger og utforming av utomhus areal.
Utleieboligene skal bygges i regi av Stiftelsen mens den øvrige bygningsmassen skal bygges ut i kommunal regi. Planområdet får 3 kjøreatkomster via kommunal veg Marienlund i nord. Det planlegges etablert til sammen 48 biloppstillingsplasser, hvorav 16 i parkeringskjeller og de resterende som bakkeparkering. For en mer utførlig beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte plandokumenter (vedlegg 1-3). Planstatus: Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt som fremtidig byggeområde for offentlig/privat tjenesteyting med plankrav. Ifølge planens bestemmelser er det angitt at planområdet har et potensiale på 40 boenheter oppført som blokkbebyggelse. Kartutsnitt fra kommuneplanens arealdel. Planområdet angitt med rød farge. Høringsuttalelser: Basert på varsel om planoppstart i 2013 kom det inn til sammen 10 høringsuttalelser. En oppsummering av disse etterfulgt av forslagsstillers kommentarer er gjengitt i vedlegg 3. Det foreligger ikke varsel om innsigelse fra noen av sektormyndighetene. Statens vegvesen har i sin høringsuttalelse påpekt at det bør opparbeides en gang- og sykkelvegforbindelse langs Kirkebakken. Denne ble regulert i 2016 og er nylig ferdigstilt. Flere av høringsuttalelsene går på viktighetene av å sikre byløypa som går gjennom planområdets østre del. Plasseringen av byløypa er i etterkant av at innspillene ble avgitt justert noe lengre østover og innspillene vurderes derfor å være ivaretatt. Lokallaget for Norsk forbund for utviklingshemmede (NFU) uttrykte i en tidlig fase av planprosessen skepsis til formen/størrelsen på prosjektet. Ifølge forslagsstiller har man med bakgrunn i innspillet justert planforslaget og det som nå fremmes oppgis å være et omforent forslag.
Økonomiske konsekvenser: I planprosessens innledende fase var tanken at hele planområdet skulle bygges ut i regi av Stiftelsen utleieboliger. Utbygging av området betinger imidlertid tilskudd fra Husbanken. Husbankens tilskuddordning til heldøgns omsorgsboliger kan imidlertid kun utbetales kommunen og ikke videreformidles til andre, heller ikke til en 100 % kommunal eid boligstiftelse. Partene har derfor konkludert med at byggene A, B og C må bygges av kommunen, mens utleieboligene til sosialt vanskeligstilte (bygg D1-D2) kan bygges ut av Stiftelsen selv. Egen sak knyttet til utbygging av området ble behandlet av kommunestyret den 04.04.17 (sak 28/17) og planadministrasjonen kommenterer derfor ikke dette nærmere. Vurdering: Generelt: Kommunens behov for omsorgsboliger med heldøgns bemanning til yngre brukere har økt betydelig de siste årene og det er derfor gjennom omfattende prosesser avklart at man ønsker å etablere flere nye boenheter på Marienlund. Planforslaget som nå fremmes er et resultat av en omfattende «modningsprosess» og har blitt til gjennom flere drøftingsrunder mellom forslagsstiller, ulike brukergrupper og Alta kommune v/helse- og sosialsektoren og planmyndighetene. Forholdet til kommuneplanen: Antall boenheter(46) i planforslaget vurderes å ligge veldig tett opp til antallet kommuneplanen åpner for (40). Det vurderes som viktig å sikre god utnyttelse av sentrumsnære byggeområder såfremt dette ikke går på bekostning av tilgrensende områder. Planområdet har en svært sentrumsnær beliggenhet med nærhet til alle sentrale funksjoner samtidig som det har kvaliteter som tilsier at det vil gi god bokvalitet til de som skal bebo området. En fordel med dette er at beboerne og de ansatte blir mindre «bilavhengige» og med bakgrunn i dette har planmyndigheten i nært samråd med helse- og sosialsektoren valgt å anbefale at man aksepterer en noe lavere parkeringsdekning enn kommuneplanens bestemmelser legger opp til. En betydelig del av parkeringsplassene opparbeides dessuten som kjellerparkering, noe som reduserer behovet for bakkeparkering betraktelig. Risiko og sårbarhetsmessige forhold: Byggegrunn: Det har blitt utarbeidet en geoteknisk rapport og en uavhengig kontroll av denne (vedlegg 3) hvor det konkluderes med at det er påvist kvikkleire innenfor planområdet. I rapporten konkluderes det med at området har tilstrekkelig lokal- og områdestabilitet for utbygging av flere boliger. For å sikre at hensynet til byggegrunnen blir ivaretatt er det lagt inn en hensynssone på plankartet, hvor det henvises til rapporten som angir hvilke tiltak som må følges opp i forbindelse med detaljprosjekteringen av de nye bygningene. Trafikkstøy: Det har blitt utarbeidet en egen støyutredning som inneholder et beregnet støysonekart som viser utbredelse av gul støysone, som også er angitt som hensynssone på plankartet. I rapporten konkluderes det med at utearealene vil få støynivå som ligger under grenseverdi.
Oppretting av feil og mangler i opprinnelig planforslag: Manglene og feilene som var i det opprinnelige planforslaget er nå utbedret av forslagsstiller, noe som gjør at planforslaget nå vurderes å ha god kvalitet. Forslagsstiller har også oversendt kommunen 3D-modeller av planlagt bygningsmasse, noe som gir muligheter for en veldig god visualisering av hva som planlegges bygd innenfor området. 3D illustrasjon av planlagt bygningsmasse sett fra Marienlund (kommunal veg). 3D illustrasjon av planlagt bygningsmasse sett fra Bakkeveien/Moreneveien.
Ved å bruke kommunens 3D-verktøy (Cityplanner) kan alle på en enkelt måte gå inn å se hvordan planlagt bygningsmasse vil se ut fra ulike synsvinkler. 3D programmet kan benyttes gjennom å benytte følgende sti: http://cityplanneronline.com/alta/altai3d Oppsummering: Det er dokumentert et stort behov for etablering av flere boligsosiale boenheter i Alta by. Planforslaget vurderes å være grundig bearbeidet og løsningene som foreslås er et resultat av flere runder med tett dialog mellom forslagsstiller og planmyndighetene. Planforslaget vurderes å ligge innenfor rammene av gjeldende kommuneplan og planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at det legges ut til offentlig ettersyn. Alta, 18.09.17 Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.