STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 033/10 Forvaltningsutvalget 22.04.2010 009/10 Kommunestyret 28.04.2010 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post NOTVIK Hans Erik Schultz 08/2103 09/24027 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GN 54/2 M.FL., NOTVIK - 2. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Strand kommune godkjenner reguleringsforslag fra offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Byggegrensen langs riksvegen endres til 25 m. 2. Jøssangvegen justeres slik at den ligger helt utenom tomt B13 (gn 54/3). 3. Tomt nr 14 og 15 slås sammen til en tomt med atkomst fra den interne boligvegen. 4. Fortau ved busslomme sør for Jøssangvegen reguleres bare langs selve holdeplassen. 5. Det vises ikke konkret utforming av intern veg i småbåthavnen. Avkjørsel opprettholdes som i forslag fra offentlig ettersyn. 6. Båthavnen reduseres med 10 m i forhold til planforslaget fra offentlig ettersyn. 7. Ny rekkefølgebestemmelse: Ny bebyggelse i området kan ikke oppføres før infrastrukturen er etablert i samsvar med reguleringsplanen og fremtidig utbyggingsavtale. Det gjelder også for fortau fra Skjersvik boligfelt og til Tunglandsvegen. Med etablert infrastruktur menes at forhold knyttet til reguleringsplan, grunneieravtaler og finansiering er avklart. 8. Bestemmelsene redigeres som ønsket av kystverket og suppleres med følgende tillegg foreslått av Lyse Energi: Prosjektering av VVA og kabler skal samordnes og dokumenteres avklart før opparbeiding av feltet starter. 22.04.2010 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Morten Næss, H fremmet forslag om å ta ut punkt 3 og 6 i innstillingen fra rådmannen. Votering: Rådmannen sin innstilling unntatt punkt 3 og 6 ble enstemmig vedtatt.
Punkt 3 i innstillingen fikk 5 stemmer og ble vedtatt. Barkved, Næss og Torbjørnsen stemte i mot dette punktet. Punkt 6 i innstillingen fikk 2 stemmer, Fjetland og Gausland og ble avvist. FVA-033/10 VEDTAK: Strand kommune godkjenner reguleringsforslag fra offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Byggegrensen langs riksvegen endres til 25 m. 2. Jøssangvegen justeres slik at den ligger helt utenom tomt B13 (gn 54/3). 3. Tomt nr 14 og 15 slås sammen til en tomt med atkomst fra den interne boligvegen. 4. Fortau ved busslomme sør for Jøssangvegen reguleres bare langs selve holdeplassen. 5. Det vises ikke konkret utforming av intern veg i småbåthavnen. Avkjørsel opprettholdes som i forslag fra offentlig ettersyn. 6. Ny rekkefølgebestemmelse: Ny bebyggelse i området kan ikke oppføres før infrastrukturen er etablert i samsvar med reguleringsplanen og fremtidig utbyggingsavtale. Det gjelder også for fortau fra Skjersvik boligfelt og til Tunglandsvegen. Med etablert infrastruktur menes at forhold knyttet til reguleringsplan, grunneieravtaler og finansiering er avklart. 7. Bestemmelsene redigeres som ønsket av kystverket og suppleres med følgende tillegg foreslått av Lyse Energi: Prosjektering av VVA og kabler skal samordnes og dokumenteres avklart før opparbeiding av feltet starter. 28.04.2010 KOMMUNESTYRET Behandling: Behandlingsprotokollen fra møtet i FVA utdelt før behandlingen. Det ble for øvrig ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Innstillingen fra forvaltningsutvalget ble enstemmig vedtatt. KOM-009/10 VEDTAK: Strand kommune godkjenner reguleringsforslag fra offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Byggegrensen langs riksvegen endres til 25 m. 2. Jøssangvegen justeres slik at den ligger helt utenom tomt B13 (gn 54/3). 3. Tomt nr 14 og 15 slås sammen til en tomt med atkomst fra den interne boligvegen. 4. Fortau ved busslomme sør for Jøssangvegen reguleres bare langs selve holdeplassen. 5. Det vises ikke konkret utforming av intern veg i småbåthavnen. Avkjørsel opprettholdes som i forslag fra offentlig ettersyn. 6. Ny rekkefølgebestemmelse: Ny bebyggelse i området kan ikke oppføres før infrastrukturen er etablert i samsvar med reguleringsplanen og fremtidig utbyggingsavtale. Det gjelder også for fortau fra Skjersvik boligfelt og til Tunglandsvegen. Med etablert infrastruktur menes at forhold knyttet til reguleringsplan, grunneieravtaler og finansiering er avklart. 7. Bestemmelsene redigeres som ønsket av kystverket og suppleres med følgende tillegg foreslått av Lyse Energi: Prosjektering av VVA og kabler skal samordnes og dokumenteres avklart før opparbeiding av feltet starter.
Jørpeland, 08.04.2010 Jon Ola Syrstad rådmann
Vedlegg Dok.dato Tittel 08.04.2010 Planforslag fra off. ettersyn.pdf 08.04.2010 Uttalelser.pdf 08.04.2010 Rådmannens forslag til endringer.pdf 1. Sammendrag Privat reguleringsforslag for et areal på rundt 40 daa i Notvik har vært på høring og offentlig ettersyn. Planen omfatter også Jøssangvegen med forslag om fortau frem til Skjersvik boligfelt. I området foreslås frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med til sammen vel 40 boliger. I tillegg foreslås ca halvparten av strandsonen regulert til friområde og halvparten til småbåthavn. Ved 1. gangs behandling foretok forvaltningsutvalget en rekke endringer før offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler en noen nye endringer i forhold til planforslaget fra offentlig ettersyn, disse endringer vurderes å være så begrensede at det ikke er nødvendig med ny høring. 2. Fakta Planforslaget er nærmere beskrevet i vedlagte dokumenter. Det gjøres oppmerksom på at bare kart og bestemmelser er justert som følge av endringene ved 1. gangs behandling, ikke planbeskrivelsen. I kartet fra offentlig ettersyn er båthavnen feilaktig redusert med ca 10 m i forhold til vedtaket. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles etter Plan- og bygningslovens kapittel 12. 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak I kommuneplanen fra 2003 er området mellom Jøssangvegen og riksvegen avsatt til boligformål med krav om reguleringsplan før utbygging. Området mellom sjøen og Jøssangvegen er i hovedsak LNF-område med eksisterende naust avsatt til naustområde. 5. Innkomne uttalelser Vedlagt er følgende uttalelser fra offentlig ettersyn: Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen, viser bl.a. til den europeiske landskapskonvensjon og savner vurderinger av forslaget i forhold til landskapskvaliteter i området. Området kunne ha vært mer attraktivt som boligområde om det for eksempel var tatt mer hensyn til steingardene ved regulering av grøntstruktur/uteareal. Statens vegvesen godtar redusert byggegrense langs riksvegen på 25 m, dvs inntil 4 m mer enn i planforslaget. Støyskjermingstiltak må etableres utenfor vegvesenets grunn og rekkverk må godkjennes av vegvesenet. Kystverket har ikke spesielle merknader, men anbefaler mindre redigering av bestemmelsene. Fiskeridirektoratet har ikke spesielle merknader.
Lyse Energi foreslår bestemmelse om samordning av prosjektering av VVA og elkabler. Inntil høyspentlinjen gjennom området er flyttet må ny bebyggelse overholde forskriftsmessig avstand til denne. Evy og Oddbjørn Jøssang (gn 54/7) har kommentarer vedrørende brønn som kan bli berørt av utbygging. Planlagt båthavn ligger i område som brukes som friluftsområde; er det nødvendig med større båthavn vil det være bedre å utvide eksisterende båthavn ved Skjærsvika. Toralf Jøssang og Helge Jøssang (gn 54/1) har kommentarer vedrørende brønn som kan bli berørt av utbygging. Martin Notvik (gn 54/3) viser til bestemmelsene om at hans eiendom skal ha felles avkjørsel med ny tomt. Dette vil redusere verdien av eiendommen og det foreslås at ny tomt får avkjørsel på egen eiendom, mot øst. Gn 54/3 vil ikke avgi grunn til utvidelse av vegen. Det gjøres oppmerksom på at drikkevannsledning går gjennom planlagt byggefelt fra brønn på oppsiden av rv 13. Magne Notvik (gn 53/77,85,162,171) har kommentarer vedrørende bekk og brønn som kan bli berørt av utbygging i planområdet. Bjørg Lillian Eidem (gn 53/139) vil avgi areal til fortau mot økonomisk godtgjøring og oppføring av mur i stein. Kjell Notvik for utbyggerne. Kommentarer vedr. fortau, atkomstveg til båthavnen og størrelse på båthavnen. 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Planforslaget fra offentlig ettersyn godkjennes, evt. med endringer. Omfattende endringer kan medføre behov for nytt offentlig ettersyn eller avgrenset høring. Alt. 2: Planforslaget avvises. Forslagsstiller kan i tilfelle kreve reguleringsspørsmålet forelagt kommunestyret. 7. Vurdering og konklusjon I uttalelsene tas opp følgende tema: Landskapstilpasning Fylkeskommunen etterlyser bl.a. en landskapsanalyse som grunnlag for planen, for å sikre at landskapskvalitetene i området ivaretas og medvirker til godt bomiljø. Konkret stilles det spørsmål om bl.a. integrering av steingarder i grøntstrukturen. Selv om det ikke er foretatt en omfattende og detaljert analyse av landskapet er rådmannens vurdering at med foreslått tetthet i boligområdet kan en ikke unngå omfattende planeringer som vil medføre store endringer i det eksisterende landskap. For å sikre et best mulig resultat ut fra denne tetthet er det i bestemmelsene krav om at flere mindre delområder må planlegges og planeres under ett. Rådmannen vil derfor ikke foreslå endringer i utbyggingsmønsteret eller i utforming av grøntområdene. Byggegrense mot riksveg Rådmannen vil anbefale at vegvesenets krav om 25 m byggegrense fra senterlinjen på riksvegen godtas. Det vil bare medføre at byggeområdet i område KS1 reduseres med ca 75 m². Endring i bestemmelsene Rådmannen vil anbefale at bestemmelsene redigeres i tråd med forslag fra kystverket og at de suppleres med bestemmelse som foreslått av Lyse Energi as.
Felles avkjørsel Ved 1. gangs behandling ble det etter forslag fra administrasjonen vedtatt at tomt B15 ikke skulle få direkte avkjørsel til Jøssangvegen men ha felles avkjørsel med nabotomten B13, dvs med gn 54/3. Begrunnelsen for dette er at det ikke bør etableres nye direkte avkjørsler til Jøssangvegen og slett ikke i innerkurven hvor tomt B15 ligger. Eier av B13 går imot å få redusert eiendommen med en slik avkjørsel og ønsker ikke en slik løsning, heller ikke om avkjørselen legges i felles tomtegrense. Forslagsstiller ser ikke at en ny avkjørsel vil få dårlig frisikt da det etableres fortau og kan også om nødvendig bygge endret avkjørsel til B13 fra en felles avkjørsel i tomtegrensen. Rådmannen kan ikke anbefale at det etableres nye enkeltavkjørsler på Jøssangvegen. Å legge avkjørsel fra B15 over tomtene mot øst frem til den interne boligveg er mulig, men vil være både teknisk og økonomisk mindre gunstig enn å legge ny felles avkjørsel i grensen med B13. Ut fra uttalelsene anses det som vanskelig å få etablert felles avkjørsel og rådmannen vil derfor anbefale at B15 utgår som selvstendig tomt og legges til B14. Om en på et senere tidspunkt kan finne en frivillig løsning på å få en annen avkjørsel enn direkte til Jøssangvegen kan en komme tilbake til en mindre reguleringsendring. Eksisterende brønner og bekker Ved utbygging må utbygger ta nødvendig hensyn til eksisterende private brønner og ledninger samt bekker i planområdet. Båthavn Ved 1. gangs behandling foreslo rådmannen en begrensning av båthavnen til øst for den fjellrygg som danner et naturlig skille mellom arealene langs strandsonen og en annen adkomstløsning. Bare den endrede adkomstløsning ble vedtatt, men ved en misforståelse ble båthavnen redusert med 10 m langs sjøen i forslaget som ble sendt til offentlig ettersyn. Det er flere uttalelser i forhold til båthavnen, både at den ikke er i samsvar med vedtaket og at eksisterende naustområde/båthavn ikke bør utvides i det hele tatt da det vil skje i et strandområde som anvendes til friluftsliv og nye plasser heller bør legges i tilknytning til båthavnen i Skjærsvik. Rådmannen beklager at vedtaket om båthavnen ikke ble vist korrekt på kartet som ble offentliggjort. Rådmannen vil likevel anbefale at båthavnen reduseres slik i forhold til vedtaket ut fra hensynet til landskapstilpasningen; en slik reduksjon vil redusere antall båtplasser med 6-8 plasser, men vil bety er stor fordel for friluftsområdet som vil bli bedre skjermet fra båthavnen og det vil bety mindre inngrep i fjellryggen som ellers skiller båthavnen og friluftsområdet. I en uttalelse foreslås adkomstvegen til båthavnen endret slik at den begynner ved krysset Jøssangvegen-ny boligveg. Rådmannen kan ikke anbefale at krysset flyttes. I planen er det omtrent der eksisterende avkjørsel er plassert og en flytting mot øst vurderes ikke å gi mindre terrenginngrep, snare tvert imot. Selve traseen internt i båthavnen kan imidlertid vurderes friere. Plassering av denne og intern parkering med mer behøver ikke fastlegges detaljert i reguleringsplanen; rådmannn vil derfor anbefale at bare selve avkjørselen fra Jøssangvegen vises i planen. Internt vegsystem med mer i båthavnen vil i øvrig bli privat. Plassering og lengde av fortau Spørsmål om kompensasjon og utforming av nye forstøtningsmurer vil bli tatt opp i forbindelse med utbyggingsavtale og grunnforhandling når planen skal gjennomføres. Fortauets plassering ut for B15 (gn 54/3) anbefales justert slik at hele vegen ligger utenfor eiendomsgrensen. Dette betyr at vegen må forskyves mot sjøen for å få plass for fortauet, men det er plass for det imellom eiendomsgrensene. Fortau ønskes kun ført frem til friområdet nord for B6. Etter dette punktet er det to tomter og område KS1 hvor det i følge beskrivelsen skal være 9 boliger slik at fortauet vil betjene 11 boliger. Selv om det er bratt og derfor vil medføre
forholdsvis større terrenginngrep enn ellers i feltet vil rådmannen anbefale at det ikke tas ut av planen. For best mulig trafikksikring bør det være fortau langs hele vegen. Busslomme med fortau Rådmannen vurderer plasseringen av busslommer med mer som best i forhold til de eksisterende forhold; å flytte busslommen i østgående retning lenger øst vil bety større terrenginngrep/fylling selv om en slik plassering etter krysset vanligvis anses for bedre. Rådmannen kan for øvrig anbefale at fortauet i denne busslomme reduseres slik det ønskes, det er ikke behov for fortau langs inn- og utkjørselen. Veg mot øst Ved 1. gangs behandling ble det vedtatt å regulere en privat veg frem til eiendomsgrensen mot øst, ca 100 m opp for Jøssangvegen, for å sikre adkomst til en eventuell fremtidig utbygging her. Grunneierne ønsker denne tatt ut da naboen har takket nei til et samarbeid. Rådmannen vil anbefale at vegen opprettholdes med tanke på at det likevel kan bli behov for den på et senere tidspunkt da området mot øst er avsatt til boligområde både i gjeldende kommuneplan og i forslag til ny kommuneplan. Det vil naturligvis ikke være nødvendig å opparbeide den som en del av den foreliggende reguleringsplan, men traseen bør sikres i tilfelle utbygging mot øst som ellers vanskelig kan få god adkomst. Utbygging Ved utbygging av boligområdet skal reguleringsplanen følges og gjennomføres. Rådmannen vil peke på at fortausutbyggingen langs Jøssangvegen vil være en del av utbyggingen, og at det tidligere i forbindelse med regulering og utbygging av Skjersvik boligfelt er vedtatt at også ny bebyggelse i Notvikområdet skal være med å finansiere fortauet fra Tunglandsvegen til Skjersvik. Dette og andre forhold rundt gjennomføringen av planen vil bli tatt opp i egen utbyggingsavtale. For å hjemle en slik avtale må det være rekkefølgebestemmelse knyttet til fortauet. Rådmannen vil derfor foreslå at følgende bestemmelse medtas i planen: Ny bebyggelse i området kan ikke oppføres før infrastrukturen er etablert i samsvar med reguleringsplanen og fremtidig utbyggingsavtale. Det gjelder også for fortau fra Skjersvik boligfelt og til Tunglandsvegen. Med etablert infrastruktur menes at forhold knyttet til reguleringsplan, grunneieravtaler og finansiering er avklart. Som det er påpekt i en uttalelse er det for dette felt ikke større behov for fortauet de ca 30 m fra avkjørselen til feltet og videre mot øst langs Jøssangvegen. Rådmannen vil anbefale at dette fortau opprettholdes i planen, men avventer opparbeidelse til det eventuelt blir ny boligbygging lenger øst.