Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 27.03.06 Arkivkode: L12 Jnr.: 03/03387-33 Utvalg Møtedato Saksnr. Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret 06.04.06 024/06 Revidering av reguleringsbestemmelser for Varden SAKEN GJELDER Viser til vedtaket av reguleringsplan for Varden i kommunestyret den 16.02.06. Rådmannen mener at vedtaket fører til en unødvendig ekstra reguleringsprosess, selv ved eventuell senere forslag til utbygging som er innefor rammene gitt i reguleringsplanen for Varden. INNSTILLING: Reguleringsbestemmelser (revidert 27.03.06) for Varden legges til grunn som mindre vesentlige reguleringsendringer.
BEHANDLING I DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER - 30.03.2006: Leder fremmet følgende forslag: Reguleringsbestemmelsenes 3.2 pkt 3.2.1 og 3.2.2 endres slik: 3.2.1 Felt BS 1-2 kan bebygges med frittliggende eneboliger. 3.2.2 Maksimalt tillatt bebygd areal er 25 % av tomtens nettoareal. (Resten av punkt 3.2.2 som i rådmannens forslag) Nytt punkt: 3.2.9 Innenfor felt BS 1-2 skal det legges særlig vekt på skånsom terrengtilpasning av bebyggelsen, samt hensynet til å bevare utsikten fra utsiktspunktene ved og nedenfor RV157. Det ble enstemmig vedtatt å sende saken videre til kommunestyret uten innstilling. VEDTAK I DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER - 30.03.2006: Saken sendes videre til kommunestyret uten innstilling. 2
BEHANDLING I KOMMUNESTYRET - 06.04.2006: Slinde (MdG) foreslo saken utsatt. Forslaget falt med 7 stemmer. Ordfører fremmer følgende forslag fra panutvalget: Reguleringsbestemmelsenes 3.2 pkt 3.2.1 og 3.2.2 endres slik: 3.2.3 Felt BS 1-2 kan bebygges med frittliggende eneboliger. 3.2.4 Maksimalt tillatt bebygd areal er 25 % av tomtens nettoareal. (Resten av punkt 3.2.2 som i rådmannens forslag) Nytt punkt: 3.2.9 Innenfor felt BS 1-2 skal det legges særlig vekt på skånsom terrengtilpasning av bebyggelsen, samt hensynet til å bevare utsikten fra utsiktspunktene ved og nedenfor RV157. Votering: Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 6 stemmer (6 SV), som ble avgitt for ordførers forslag. Slinde (MdG) fremmet følgende protokolltilførsel: Beklager at saken kommer opp til behandling etter kl 2230 og at det i realiteten ikke åpnes for reell debatt i en så vanskelig og viktig sak. Økt eller redusert utnyttelsesgrad av en slik tomt fortjener en forsvarlig debatt. Ordføreren anskueliggjør at saken berører et viktig spørsmål, nemlig i hvilken grad utsikten berøres ved utbyggingsforslaget. VEDTAK I KOMMUNESTYRET - 06.04.2006: Reguleringsbestemmelser (revidert 27.03.06) for Varden legges til grunn som mindre vesentlige reguleringsendringer. BAKGRUNN Forslag til mindre vesentlig reguleringsendring. Viser til kulepunktene 2 og 5 i kommunestyrets vedtak den 16.02.06: I området BS 1 og BS 2 og BS 3 kan det bygges enebolig, rekkehus eller lavblokk med 40% BYA dersom dette behandles og godkjennes i bebyggelsesplan. Bebyggelsesplanen skal behandles av kommunestyret. 3
Rådmannen forstår at kommunestyret ønsker ha til vurdering den bygningsmessige utformingen av Varden etter reguleringsplanen er vedtatt. Kravet om bebyggelsesplan som skal behandles i kommunestyret er identisk med et nytt reguleringskrav for området. Jamfør plan- og bygningsloven 28 2 er forskjellen på reguleringsplan og bebyggelsesplan at vedtaksmyndigheten er delegert til det faste utvalget for plansaker. Rådmannen ser det svært lite hensiktsmessig å gjennomføre en ny reguleringsprosess når et eventuelt utbyggingsforslag kommer inn. Eiendommen vil da kunne få en prissetting tilsvarende ett ikke planavklart område. RÅDMANNENS VURDERING Byggesaker bør primært ikke være gjenstand for behandling i kommunestyret. Måten planen og dens bestemmelser er utformet på kan skape tvil rundt dette. Av hensyn til den videre salgsprosessen mener rådmannen at forholdet bør vurderes. Reguleringsplanene bør generelt være godt nok avklart slik at påfølgende byggesak blir kurant. Med det menes at reguleringsplanen skal fastsette de nødvendige rammene kommunestyret ønsker å gi. For øvrig er det ikke uvanlig å kreve bebyggelsesplan ved lite detaljerte reguleringsplaner. Reguleringsplanen for Varden er å anse som detaljert utfra bestemmelsene som er gitt. Ved større byggeprosjekt er det krav om rammesøknad. Rammesøknaden skal da avklare om byggesøknaden er i trå med gjeldende reguleringsplan. Dersom byggesaken ikke er i samsvar med gjeldende plan, må det enten dispenseres eller gjøres en planendring dersom tiltaket skal godkjennes. I denne sammenheng er dette avvik som bør forelegges politisk behandling. Forslag til endringer i reguleringsbestemmelsene og kommunestyrevedtaket Rådmannen foreslår følgende endringer for å sikre kommunestyrets intensjon for Varden utbyggingen: 2.4.3. For bebyggelsen feltene F1, F2, F3, og BS1, BS2, BS3 skal materialvalg og fargevalg tilpasses omgivelsene og miljøet rundt. Både virkningen på nært hold og fjernvirkningen fra Oslofjorden vektlegges. [Endringene er oppdaterte i bestemmelsene, datert 27.03.06., som er lagt ved saken.] Kulepunkt 2 og 5 i vedtaket fra kommunestyret i møte den 16.02.06 tas ut. Kulepunkt 2 er ivaretatt i 2.1 i reguleringsbestemmelsene. Mens kulepunkt 5 blir ivaretatt med en utbyggingsavtale sammen med en rammesøknad. Utbyggingsavtale Dersom politikerne ønsker detaljert styring med den videre prosessen anbefaler rådmannen at det lages en utbyggingsavtale. Når kommunen går ut med salgstilbudet bør forslag til utbyggingsavtale ligge ved med krav om illustrasjonsplan. Eventuelle kjøpere bør da legge ved illustrasjonsplan. Illustrasjonsplanen skal være lik illustrasjonsplanen som senere vedlegges i rammesøknaden. 4
Føring for den videre salgsprosessen: Det utarbeides forslag til utbyggingsavtale som skal ivareta kommunens interesse for Varden. Utbyggingsavtalen skal inneholde krav om illustrasjonsplan som da skal være gjenstand for behandling i kommunestyret. Illustrasjonsplanen skal vise hvordan utbygging skal bli. Når salgstilbudet legges frem bør forslag utbygginsavtale ligge ved med krav om illustrasjonsplan. Eventuelle kjøpere bør da vedlegge en slik illustrasjonsplan. Samme illustrasjonsplan skal også vedlegges i senere rammesøknad ved byggesaksbehandlingen. Kristina Nilssen rådmann Ole Magnus Huser plan- og bygningssjef Saksbehandler: Kai Øverland avdelingsarkitekt Vedlegg: 1 Reguleringsbetemmelser revidert 27.03.06 Utrykt vedlegg er i reguleringsmappen. 5