Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Plan Fylkesmannen i Oslo og Akershus Pb. 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/00172-142 Jochen Caesar 30.06.2017 Kommunedelplan for Nordre Frogn- anmodning om å trekke innsigelse Frogn kommune viser til høringsforslag for kommunedelplan for Nordre Frogn og innsigelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert 15.08.2016. Vi viser også til dialogmøtet hos dere fredag 24.03.17. I dette brevet foreslår kommunen tre endringer av plankartet. Vi ber om fylkesmannens vurdering, og hvorvidt dere trekker innsigelsene dersom endringene foreslått i del 1 innarbeides i endelig planforslag. Vi ber om snarlig tilbakemelding, senest innen 14.august 2017. Dette brevet inneholder to deler: - Del 1 beskriver forslag til endringer i plankartet. - Del 2 beskriver og begrunner potensialet for framtidig utvikling i Nordre Frogn i tråd med retningslinje R4 i regional plan for areal og transport. Del 2 er dels en begrunnelse for del 1, men også viktig for å oppnå omforent syn på både mulighetsrom og ønsket utvikling i Nordre Frogn. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 90 60 00 Org.nr. 963 999 089 Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro 1617.07.02720 1441 Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no www.frogn.kommune.no Side 1 av 10
Del 1: Innsigelser til nye boligområder- forslag til endringer Innsigelsen fra Fylkesmannen ble fremmet på grunn av det totale omfanget av nye boligområder som høringsforslag til kommunedelplanen åpnet for. Fylkesmannen mener planforslaget er i strid med nasjonale og regionale føringer for bolig-, areal- og transportplanlegging. Kommunen har etter høring revidert planforslaget slik at boligområdet Garder ikke lenger ligger inne i planen. Området vil vises som LNF, som i gjeldende kommuneplan. Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune hadde ikke innsigelser knyttet til andre konkrete området, og har varslet muntlig at de trekker sine innsigelser da de anser at kommunen har tatt hensyn til disse ved å ta Garder ut som boligområde. Kommunen forventer i utgangspunktet at regionale myndigheter er samkjørte når det gjelder innsigelser begrunnet med regional plan for areal og transport. I dialogmøtet 24.03 ba Fylkesmannen kommunen om ytterligere endringer, vurderinger og begrunnelse før de trekker sin innsigelse. Kommunen har to ytterligere forslag til endringer av plankartet, se nedenfor. Det ene forslaget ble diskutert på dialogmøtet. Det andre har så langt ikke vært tema. Endringer etter høring: Kommunen foreslår følgende endringer i plankartet 1. Garder, vist som boligområde endres til LNF i kommunedelplanen. 2. Svenneløkka vist som framtidig boligområde endres til kombinert formål bolig/fritidsbolig. Og får tilsvarende bestemmelser som øvrige kombinerte områder. 3. Lindskau/ Slåttebråtan vist som framtidig boligområde endres til LNF- område. Kommunen begrunner endringene slik: 1. På Garder ble et 200 daa stort boligområde foreslått i høringsforslaget. Kommunen deler synet på at Garder er i strid med regional plan for areal- og transport, og kommunestyret har vedtatt at Garder skal tas ut som boligområde, og heller vises som LNF. Det er lenge til kommunen vil trenge et nytt boligområde på denne størrelsen i Nordre Frogn. Kommunen vil vurdere å foreslå Garder til boligformål dersom det blir behov ved senere rulleringer av kommuneplanen. Vår ref.: 13/00172-142 Side 2 av 10
2. Svenneløkka har ligget som boligområde i 2 kommuneplanperioder og det ble igangsatt planarbeid i 2009. Området består i dag stort sett av hytter, og det er i liten grad fastboende på disse hyttene. En endring til kombinert formål vil åpne for fortsatt mulighet til å bruke, og endre hyttene, i tillegg åpnes det for en kombinasjon av hytter og boliger i reguleringsplanen. Statens Vegvesen uttalte i dialogmøtet stor skepsis til å satse på Svenneløkka som boligområde fordi det ligger på motsatt side av fylkesveg 156. Å bygge opp et lokalsamfunn på begge sider av en fylkesveg der det er forventet økt trafikk kan være uheldig og trafikkfarlig. Vegvesenet anbefalte at kommunen heller satser på områdene som ligger mellom fylkesvegen og Bunnefjorden. Ved å åpne for kombinerte formål dempes presset på å gjennomføre reguleringsplanen. Hytteeiere kan fortsatt bruke, og endre sine fritidsboliger, og i tillegg åpnes det for å regulere til både fritids- og boligformål. Kommunen vil beholde krav om felles planlegging (vist med hensynssone), samt krav om utbyggingsavtale som skal omhandle trafikksikker adkomst/planfri kryssing for gående og syklende fram, til Dal skole. Endringen vil ikke være til hinder for en reguleringsplan, og endring til boligformål, men kan være med på å dempe interessen- og dermed sørge for at andre områder, på andre siden av veien realiseres først. 3. På Lindskau/Slåttebråtan ligger et 14 daa stort areal vist med formålet framtidig bolig. Arealet har ligget med et slikt formål i to kommuneplanperioder, men det er så langt ikke startet arbeid med regulering. Kommunen foreslår at området endres fra framtidig bolig, til LNF område. Kartutsnittet under viser utsnitt av høringsforslaget. Arealet med blå ring foreslås endret til LNF- formål. Vår ref.: 13/00172-142 Side 3 av 10
Kommunen mener dette grepet er i tråd med forventninger og retningslinjene 5 til regional plan for areal og transport: Retningslinje R5 Det forventes at områder avsatt i gjeldende kommuneplaner til hovedformål bygg og anlegg, som ikke er regulert pr. vedtaksdato for den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus, og som ikke er i tråd med mål, strategier og retningslinjer i den regionale planen, vurderes tatt ut ved revisjon av kommuneplanens arealdel. Det forventes at en eventuell videreføring av slike arealer til utbyggingsformål i ny kommuneplan begrunnes. Kommunen har vurdert øvrige områder og mener at det ikke finnes tilsvarende andre arealer innenfor kommunedelplanen. Det ligger noen enkelteiendommer, med tilsvarende formål, men dette er bebygde fritidseiendommer som ligger inntil eksisterende boligeiendommer. Kommunen ser liten hensikt i å endre disse enkelteiendommene til fritidsformål. Eventuelt kan de legges med kombinert formål bolig/fritid. De arealene med litt størrelse som ligger som uregulerte områder til framtidig bolig ligger på Dal /Brevik. Kommunen mener det er viktig å holde på formålet for disse områdene. Mer om dette i del 2. Vår ref.: 13/00172-142 Side 4 av 10
Del 2: Hva er ønsket vekst og hvor bør den komme Målet om et styrket befolkningsgrunnlag ved Dal- Brevik er forankret i kommuneplan for Frogn 2013-2025. Dal skole har kapasitet til 175 elever, og for å fylle skolen er det anslått at det er behov for om lag 300 nye boliger. I henhold til regional plan for areal og transport skal minst 80 % av bolig- og arbeidsplassveksten i Frogn skje i kommunesenteret Drøbak. Dersom vi legger kommuneplanens målsetting om 100 boliger årlig til grunn kan det bygges inntil 20 boliger årlig i Dal skolekrets. 300 nye boliger innebærer et 15 års perspektiv på boligbygging, med omlag 20 boliger årlig. fritidskjøring. Frogn kommune mener det er avgjørende for å få til en god og bærekraftig vedlikeholds vekst i Dal skolekrets at prinsippet om vekst innenfra og ut legges til grunn også i Nordre Frogn. Det er riktig å bygge boliger på Dal og Brevik, før det bygges i nye områder lenger unna. Dette vil styrke lokalmiljøet, sikre infrastruktur og kunne gi gode ringvirkninger. Busstilbudet på Dal er blitt bedre de siste årene, men er fortsatt begrenset. Utbygging på Dal/Brevik vil derfor i utstrakt grad være bilbasert og ikke i tråd med foreslåtte mål for stedsutvikling og klimamål. Nærhet til lokale funksjoner kan likevel bidra til redusert Det bør være en målsetting at minst 200 av de ønskede 300 boligene skal ligge i gang- avstand til Dal skole, og ha mulighet for å tilknyttes kommunal vannledning. Kommunen mener en slik utvikling er i tråd med forventninger og retningslinjene 4 til regional plan for areal og transport: Retningslinje R 4: Utvikling utenfor prioriterte vekstområder Det forventes at utvikling utenfor prioriterte vekstområder begrenses til det som er tilstrekkelig for å sikre gode og stabile bomiljø, og skjer innenfor rammene av dimensjoneringsgrunnlag for vekst som er beskrevet i R3. Utvikling utenfor prioriterte vekstområder bør skje innenfor allerede etablerte byggeområder, og det bør også her legges til rette for en utvikling som bygger opp under kollektivtransport og bruk av sykkel og gange. Ved oppstart av kommunedelplanen foretok rådmannen en gjennomgang som viste at Nordre Frogn har mange avsatte boligområder. Behovet er derfor trolig ikke først og fremst å avsette nye arealer, men sikre utvikling i de områdene som allerede er avsatt. Samtidig er potensialet i allerede regulerte tomter på Dal/Brevik svært lite. Det Vår ref.: 13/00172-142 Side 5 av 10
er per dags dato potensialet for om lag 30 nye boliger på Dal/Brevik i ferdig regulerte områder. I tillegg er det kun to områder på Dal/Brevik som er uregulerte boligområder med potensiale for nye boliger: Svenneløkka, og Dalbanen. For å oppnå en utvikling som bygger opp under sykkel og gange må kommunen sette av nye arealer til bolig kommunedelplanen. Kommunen fikk i 2013 innsigelse til 6 nye boligområder i Nordre Frogn. I forslag til kommunedelplanen er 4 av disse tatt ut, og vist med LNF- formål. De to gjenværende områdene er Kjøya og Brevik sørvest. Kommunen ser det som svært uheldig og mot hensiktene med kommunedelplanen å ta ut disse boligområdene. Vi ønsker tvert imot at regionale myndigheter gir en tilslutning til at dette er boligområdene som bør satses på fremover. Rent drikkevann bør sikres Sikring av rent og nok drikkevann er en forutsetning for fradeling og boligbygging. Nordre Frogn har hatt vedtak om spredte vann- og avløpsløsninger, men erfaring med slike løsninger gjør at kommunen nå ser behov for å sikre kommunal infrastruktur. Ut i fra et folkehelseperspektiv er det viktig at Nordre Fogn og spesielt Dal/Brevik området tilknyttes en offentlig vann- og eventuelt avløpsordning. Det bør i liten grad åpnes for nye byggeområder som ikke tilrettelegges for godkjente fellesløsninger for drikkevann. Ås kommune har i 2015 uttalt at de har kapasitet til å tilby vann til 1500 personer via sjøledning. Dette betyr at hele området Dal/Brevik, inkludert skole og områder foreslått til boligområder kan få rent vann fra Ås. Ved å legge vann- og avløpsledninger samtidig som det anlegges gang- sykkelvei langs Brevikveien spares kostnader til graving og anleggsarbeid. Det bør sikres vann til skole, eksisterende boligområder mellom Brevik og Dal, nye boligområder herunder Kjøya og Svenneløkka, samt eventuelt Brevik sør-vest. Hvorvidt det skal kreves tilkobling for fritidseiendommer må vurderes ut fra kapasitet Vår ref.: 13/00172-142 Side 6 av 10
Utbyggingsmønster- og potensialet utenfor Dal/Brevik Frogn kommune har et tett utbyggingsmønster i dag der om lag 90 % av befolkningen bor innenfor det som er definert som bygrensa til Drøbak. Øvrig befolkning bor temmelig spredt. Dal skolekrets er den største skolekretsen i areal i Frogn, og dekker et areal som er enda større en kommunedelplanen. Enhver ny bolig innenfor skolekretsen vil potensielt kunne bidra til å styrke elevgrunnlaget. I årene 2016-2019 forventes det ferdigstilt 68 boliger i Dal skolekrets. («forventet boligbygging» /HP 2017-20). Kun et fåtall av disse ligger på Dal- Brevik. Kommunen har laget en ny oversikt over potensialet for nye boliger i Nordre Frogn. I henhold til denne oversikten er potensialet i gjeldende plan 347 nye boliger, mens potensialet i revidert høringsforslaget er 550 nye boliger. Begge tallene omfatter 106 ferdig regulerte boligtomter, i tillegg omfatter de 68 ulovlig bebodde hytter (som altså ikke vil medføre befolkningsøkning). Planforslaget åpner for 100 nye boligtomter på Dal/Brevik. Et viktig grep i kommunedelplanen er å ta i bruk kombinert formål bolig/fritidsbolig i områder som er egnet. På Flaggstangåsen er det i gjeldene plan framtidig boligformål, mens i planforslaget er dette erstattet med kombinert formål. Det samme gjelder området på Blylaget nord for Hasla. I praksis medfører denne endringen ikke at det nødvendigvis blir færre boliger, men det åpner for en fleksibilitet som trolig er nødvendig i konverteringsområder. Det er i dag mange som bor permanent i en fritidsbolig. Om lag hver tredje folkeregistrerte adresse er en hytte, hvor det ikke er lov å bo. Å følge opp slike ulovligheter er utfordrende. Ved å åpne for fleksibilitet, og ta bort kravet om felles planlegging (men fortsatt krav om regulering), er det enklere å konvertere eiendommer enkeltvis. Samtidig tror kommunen at fleksible, kombinerte formål, vil dempe presset på å endre til bolig, ved at hytteeiere også har mulighet til fortsatt å bruke, og endre hyttene på lovlig vis. På denne måten åpner man for konvertering av fritidsboligene til helårsbolig og samtidig gis det mulighet for hytteeierne til å beholde og oppgradere sine fritidseiendommer innenfor rammen av gjeldende bestemmelser. Det gis sterke restriksjoner for området. Fradeling av nye eiendommer kan ikke gjennomføres før det er hjemlet i en reguleringsplan. Ved konvertering til helårsbolig eller ved oppføring av ny bolig stilles det også reguleringskrav. Vår ref.: 13/00172-142 Side 7 av 10
Reguleringsplanen trenger ikke omfatte hele området, som tidligere, men adkomstvei fra nærmeste offentlig vei (eller regulert privat vei) må inngå i planen. Det totale potensialet i områdene med kombinert formål, inkludert Svenneløkka, er konvertering av 130 hytter til helårsbolig. 65, altså 50 %, av disse ligger i gjeldende kommuneplan med formål «fremtidig bolig» og over 20 % er allerede i dag brukt som helårsbolig. I tillegg kommer ca. 20 ubebygde tomter i disse områdene. Men all erfaring tilsier at de som ønsker å konvertere bor der allerede (altså blir det ingen befolkningsendring). Videre tilsier erfaring at vi må ha et langt lengre perspektiv enn 30 år på en slik utvikling. Ved å ta i bruk kombinert formål åpner planen for en ny fleksibilitet, som er bedre tilpasset situasjonen. I henhold til bestemmelsene er det plankrav for konvertering, men de store hensynssonene med krav om felles planlegging er tatt bort, og det er dermed åpnet for mindre planområder. Bruken av kombinert formål gjør at det smalede potensialet for nye boliger blir stort, men kommunen mener at perspektivet i denne sammenheng må være langt lengre enn de tidligere omtalte 30 år. En konvertering av samtlige områder vil ligge over 50 år frem i tid. Kommunen forbeholder seg retten til å vurdere føringer ved oppstart av planarbeid. Potensialet for nye boliger i kommunedelplanen er på den ene siden stort. Samtidig tilsier erfaring at boligutvikling i Nordre Frogn går sakte. Konklusjon: På bakgrunn av endringene foreslått i del 1, og beskrivelser i del 2 ber vi om fylkesmannens vurdering, og hvorvidt dere trekker innsigelsene dersom endringene innarbeides i endelig planforslag. Vi ber om snarlig tilbakemelding, senest innen 14.august 2017. Vedlegg: Oppdatert forslag til plankart, kommunedelplan Med hilsen Randi M. Tornås Kommunalsjef Jochen Caesar Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vår ref.: 13/00172-142 Side 8 av 10
Vedlegg: KDPNF-revidert forslag Kopi: Statens vegvesen Region øst Postboks 1010 2605 LILLEHAMMER Vår ref.: 13/00172-142 Side 9 av 10
Mottaker: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Pb. 8111 Dep 0032 OSLO Vår ref.: 13/00172-142 Side 10 av 10