Boplikt på boligeiendommer i Tana kommune - Vurdering av innføring av nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense) etter 7 i konsesjonsloven.

Transkript

1 Deanu gielda - Tana kommune Arkiv: L70 Arkivsaksnr: 2016/840-2 Saksbehandler: Terese Nyborg Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 46/ Boplikt på boligeiendommer i Tana kommune - Vurdering av innføring av nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense) etter 7 i konsesjonsloven. Vedlegg 1 Boligfelt må pålegges boplikt i Tana kommune Rådmannens forslag til vedtak Alternativ 1 Det innledes ikke en prosess for å innføre nullgrense for konsesjon, etter 7 i konsesjonsloven, for å regulere omsetning av boligeiendommer i Tana kommune. Alternativ 2 For å sikre at boligeiendommer brukes som helårsbolig så innledes en prosess for å innføre nedsatt konsesjonsgrense, nullgrense, etter 7 i konsesjonsloven. Den vil i første omgang gjelde ved omsetning av boligeiendommer i regulerte boligfelt og avgrensede områder for spredt boligbygging. Saksopplysninger Masjok bygdelag har henvendt seg til kommunen med et ønske om at det innføres boplikt på hus i boligfelt for hele kommunen. Hvis det ikke lar seg gjøre så ber de om at det innføres boplikt i «boligfelt 1 og 2» i Masjok. Dette for å sikre bosetting i bygdene og forhindre at boligeiendommer, i første omgang i boligfelt, selges som hytter. De vil også at kommunen forhindrer at det gis bruksendring fra bolig til hytter. De viser til at den store pågangen fra kjøpere med interesse av fritidshus konkurrerer ut de unge som ønsker å etablere seg.

2 Arealplan I kommuneplanens arealdel og senere ved fradeling etter dispensasjon fra arealdelen, settes områder og tomter av til bolig eller fritidsformål. I kommuneplanens arealdel er det få regulerte boligfelt utenfor sentrumsområdet Luftjok Tana bru Skiippagurra. Det er satt av områder for spredt boligbygging i kommunen som har så mange boligtomter at de fremstår som boligfelt. Et eksempel er Bo 17 og 18 området i Masjokdalen som er vist i bilde. Vi regner med at det er området Masjok bygdelag kaller «Boligfelt 1 og 2» som de omtaler i sitt brev. I dette område er det 13 tomter som er tildelt til boligformål og en til næringsformål. Av boligeiendommene i dette område er det 4 eiendommer som i dag brukes til fritidsformål/eies av personer som ikke bor i kommunen. Kart 1 og 2. Område for spredt boligbygging Bo 17 og 18, arealplan for Tana kommune. Boplikt på eiendom kan ikke reguleres etter plan- og bygningsloven. Planstatus for eiendom kan ikke påvirke om kjøper av eiendom bruker den til fritidsformål eller ikke. De kommunale gebyrene på disse eiendommene vil være de samme som for en bolig. Hvis ikke en søknad om nedsettelse av, eller fritak fra gebyr, blir innvilget. Pris på omsatte eiendommer i Masjok gnr 14 og gnr 15. Kommunen har undersøkt pris ved omsetning av 15 eiendommer med boligformål i Masjok på gnr 14 og gnr 15. Prisene er tatt fra eiendomsregisteret i infotorg.no og fra konsesjonssøknader. Eiendommene, med boliger/bygninger på, er omsatt i perioden for mellom kr ,- til kr ,-. Det var to av de undersøkte eiendommer som var omsatt for over 1 million kroner. Prisnivået på eiendommene i denne sammenstilling samsvarer med prisnivået i de fleste områder utenfor sentrum.

3 Boplikt etter konsesjonsloven. For å innføre boplikt så kan kommunen innføre en s. k. nullgrense for konsesjon på boligeiendommer i forskrift etter 7 i konsesjonsloven. Det vil medføre at kjøper av boligeiendommer må søke om konsesjon uavhengig av størrelsen på eiendommen. Eneste unntak vil være de som arver eiendom som er under konsesjonsgrensen for landbrukseiendom. Konsesjonsloven 7. (nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom) For eiendom som omfattes av unntaket i 4 første ledd nr. 2 eller 4, kan Kongen ved forskrift sette konsesjonsfriheten etter 4 første ledd nr. 2 eller 4 og 5 første ledd nr. 1 ut av kraft for: 1. bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, 2. eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, 3. ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Er det ikke fastsatt i forskrift etter første ledd at konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 er satt ut av kraft, gjelder konsesjonsfriheten for nærstående etter 5 første ledd nr. 1 bare dersom eieren har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene forut for overdragelsen. Til denne eiertiden regnes også den tid andre som faller inn under 5 første ledd nr. 1 i forhold til erververen har eid eiendommen. Dør eieren før 5-årsfristen er ute, gjelder konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 fullt ut. Konsesjonsplikt etter forskrift gitt i medhold av første ledd, gjelder ikke når erververen forplikter seg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig i den tiden han eier eiendommen, enten av ham selv eller andre. En eiendom er i bruk som helårsbolig etter tredje ledd når erververen eller andre har tatt eiendommen i bruk som sin reelle bolig, jf. 6. Fristen for bosetting etter tredje ledd er ett år regnet fra ervervet. Forskrifter etter første ledd kan bare fastsettes etter anmodning fra kommunen, og så langt det anses nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål. Boplikt på mindre eiendommer Konsesjonsloven skiller mellom konsesjonsfrie og konsesjonspliktige eiendommer. Konsesjonsplikten er knyttet til arealstørrelsen på eiendommen, og om eiendommen er bebygd. For bebygde eiendommer er det konsesjonsplikt hvis eiendommen har over 25 dekar dyrket jord eller over 100 dekar totalareal. Nedsatt konsesjonsgrense betyr at all bebygd eiendom over 0 dekar er konsesjonspliktig med mindre eiendommen skal brukes som helårsbolig. Dette er en ordning som skal sikre bosetting på de små eiendommene, der det er behov for det. Nullgrense er altså en særordning som skal fange opp de små eiendommene. Tre typer boplikt Lovbestemt boplikt får den som overtar en landbrukseiendom over en viss størrelse og med bolighus fra nær familie, eller som har odelsrett til eiendommen. Da må erverver være folkeregistrert som bosatt på eiendommen i fem år. Hvis erverver vil slippe å bo, må vedkommende søke konsesjon.

4 Boplikt som et vilkår for å få konsesjon får den som kjøper en konsesjonspliktig eiendom på det åpne markedet. Personen må søke konsesjon, og kommunen bestemmer om det skal være personlig eller upersonlig boplikt. Hvis boplikten er upersonlig, kan du leie ut eiendommen. Boplikt i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense) er den tredje varianten. Det er boplikt på små eiendommer som normalt er under arealgrensene både for konsesjon og boplikt. Når man overtar en eiendom her, kan man slippe å søke konsesjon ved å bekrefte at eiendommen skal brukes som helårsbolig. Man kan velge om man vil bo der selv eller om man vil leie ut eiendommen. Boplikten er oppfylt så lenge noen er folkeregistrert bosatt på eiendommen. Innføring av nullgrense Nullgrense skal hjelpe kommuner til å opprettholde bosettingen. Nullgrense gjør at kommunen kan følge opp at eiendommer som er brukt som helårsbolig eller er planlagt for boligbruk ikke blir til brukt til hytter. Kommunene som har innført slikt regelverk mener dette er viktig for å ivareta et levende bomiljø i kommunen. Det er viktig for kommunen at områder som er planlagt brukt til bolig faktisk blir det av hensyn til arealbruk og infrastruktur i kommunen. Det er 65 kommuner som har regler om nedsatt konsesjonsgrense. I Nord-Norge er det 2 kommuner i Nordland og en i Troms som har vedtatt områder med nedsatt konsesjonsgrense. Oppfyllelse av boplikten der det er nullgrense For å oppfylle boplikten må kjøper selv, eller noen andre, stå folkeregistrert som bosatt på eiendommen. Eiendommen kan leies ut. Det er viktig å huske på at boplikten varer så lenge kjøper eier eiendommen. Arv av en større gård der folk har bodd Ved arv av eiendom der det er minst 25 dekar dyrket mark eller 500 dekar produktiv skog og et bolighus, er det lovbestemt boplikt på eiendommen. Er gården mindre enn dette, eller mangler hus, kan den overtas uten boplikt. Eksempel på forskrift etter 7 i konsesjonsloven: Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, Gratangen kommune, Troms. Hjemmel: Fastsatt av Statens landbruksforvaltning 18. februar 2011 med hjemmel i lov 28. november 2003 nr. 98 om konsesjon for erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv. 7 første ledd, jf. delegeringsvedtak 28. november 2003 nr. 1401, jf. delegeringsvedtak 8. desember 2003 nr I Konsesjonsfriheten etter konsesjonsloven 4 første ledd nr. 2 settes ut av kraft for Gratangen kommune for ubebygd tomt som er regulert til boligformål. II Konsesjonsfriheten etter konsesjonsloven 4 første ledd nr. 4 settes ut av kraft for Gratangen kommune for: Bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål. III Konsesjonsfriheten etter konsesjonsloven 5 første ledd nr. 1 settes ut av kraft for Gratangen kommune for eiendommer som omfattes av denne forskriftens punkt I og II. IV Denne forskrifta trer i kraft straks.

5 Vurdering For å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål, kan kommunen innføre en forskrift som endrer reglene slik at konsesjonsfrihet uten boplikt helt eller delvis ikke gjelder. Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense kalles ofte «nullgrense» og hjemles i konsesjonsloven 7. Det er den eneste hjemmel til å kreve boplikt på eiendom som kommunen kan håndheve for eiendommer som er mindre enn arealkravet til landbrukseiendommer. Nullgrense etter konsesjonsloven 7 er innført i 65 av 428 kommuner i Norge. Typisk i kommuner med mye folk og stort press på områder for fritidseiendommer, som Sørlandet og fjellbygdene nært de store byene. Tana har få regulerte boligfelt så en innføring av nullgrense vil da også måtte gjelde i områder som er satt av til spredt boligbygging for å få noen effekt. Oppfyllelse av boplikt kontrolleres mot folkeregisteret. Den som bor på eiendommen må være folkeregistret på eiendommen. Eiendommen kan leies ut som helårsbolig. Det vil medføre en uforholdsmessig stor innsats fra kommunen å kontrollere og hindre at boligeiendommer selges som, og brukes til fritidsformål. Innføring av nullgrense for konsesjon, boplikt, kan være en prisregulerende faktor. Gjennomgang av pris ved omsetning av15boligeiendommer i Masjok viste ikke at det er oppstått et urimelig høyt prisnivå i dette området. Nullgrense for boligfelt/områder for spredt boligbygging vil kunne oppleves som begrensende og urettferdig for de som vil selge eiendom og ønsker å oppnå høyest mulig pris. For å avhjelpe etterspørsel etter fritidshus vil det kunne etableres flere hyttefelt/tomter til fritidsformål i populære områder i Tana. Det vil kunne tas med i rullering av arealplan for kommunen. Det settes opp to alternativ til innstilling i saken. Alternativ 1 Det innledes ikke en prosess for å innføre nullgrense for konsesjon, etter 7 i konsesjonsloven, for å regulere omsetning av boligeiendommer i Tana kommune. Alternativ 2 For å sikre at boligeiendommer brukes som helårsbolig så innledes en prosess for å innføre nedsatt konsesjonsgrense, nullgrense, etter 7 i konsesjonsloven. Den vil i første omgang gjelde ved omsetning av boligeiendommer i regulerte boligfelt og avgrensede områder for spredt boligbygging.