Til : Dato : 15. Mars 2010 Sameiet Akersbakken 39 v/ Styreleder Harald Bergh Prosjekt : Akersbakken 39 Sak : Anbefalte Vedlikeholdstiltak 2010-2015 Revisjon 150310 Basert på tidligere utarbeidet VedlikeholdsPlan (VP) utført av A.L. Høyer 2003, Kort VP- laget for 20005-2010, samt nye opplysninger fra ny Vaktmester er det laget en ny revidert anbefaling på kommende vedlikeholdstiltak i perioden frem til 2016. Sameiets anbefalte vedlikeholdstiltak er følgende i prioritert rekkefølge : (postene er utredet grundigere senere i notatet) Post 1 : Drenering i bakgård Tiltak : Oppretting, utskiftning av slitasjedeler, nye dreneringsløsninger Tid for utførelse : mai - aug. 2010 Estimert Kostnadsramme : 250 000,- Vannlekkasjer med følgeskader inn i bygget og økt fare for forstsprengning mot støttemur. Post 2 : Vedlikehold og ev. utskiftning av VVB Tiltak : VVB viser tegn til lekkasjer og må vurderes nærmere. Estimert Kostnadsramme : 300 000,- Vannlekkasjer med følgeskader, varmtvannsproblemer. Post 3 : Taktekking og beslag Tiltak : Papptekkede tak begynner å vise tegn til sprekkdannelser og fare for lekkasje. Tid for utførelse : perioden april sept. etter 2012 Estimert Kostnadsramme : 800 000,- Vannlekkasje, Råte i treverk på oppforet tak og følgeskader.
Post 4 : Nedløp fra terrasser - Tilstand og avvik : Nedløpsrør har en overgang mellom rør fra terrasse og nedløpsrør som er støpt fast i muren som danner rekkverket for terrassene. Dette har for en av terrassene ført til følgeskader og er utbedret. Det kan være risiko for at dette skjer med de øvrige 5 nedløp mot Akersbakken. Tiltak : Utskiftning av overgang mellom horisontalt rør og vertikalt nedløpsrør tilsvarende som for prosjekt gjennomført på seksj. 606 Stalheim Før utbedring Tid for utførelse : 2010-2013 Kostnadsramme : 100 000,- Dette kan få følgeskader tilsvarende de som er avdekket inne hos 207 Westin, og må holdes under oppsikt. Etter utbedring (med unntak av varmekabler) Post 5 : s Heis - Tilstand og avvik : Heisen har mindre alvorligere feil enn tidligere. Dette innebærer at heisen vedlikeholdes / får service etter behov. Det er derfor kun medtatt et generelt beløp til vedlikehold av heis for de neste 5 år. Tiltak : Vedlikehold av heisens styringssystem og dørlukkermekanismer. Kostnadsramme : 200 000,- NB! Ikke byggets heis Engelstad Gårdservice følger opp denne heisen og sørger for reparasjon og vedlikehold ved behov. Post 6 : Brannvarslingsanlegg - Tilstand og avvik : Må utbedres av ekstern fagkyndig person. Tiltak : Utskiftning av hele eller deler av byggets brannvarslinsganlegg. Kostnadsramme : 500 000,- Nivå av brannsikkerhet.
Post 6 : Diverse mindre vedlikeholdstiltak - forefallende Tiltak : Utskiftning av defekte peisvifter, ventilasjons vedlikehold, diverse uforutsette tiltak i perioden. Dette er særskilt listet opp egen rapport fra Engelstad gårdservice. Av konkrete tiltak som støttes er følgende : - Utskiftning av systemnøkler for byggets fellesarealer - Lage sluk i heisgrube - Male gulv i el-tavlerom i garasjen, avfallsrommet og berederrom - Kople på kombinert bevegelse og lyssensor på lyset i baktrappen. Kostnadsramme : 450 000,- teknisk funksjon / komfort (omtales ikke i detalj skjønnsmessig vurdert ut ifra opplysninger i vedlikeholdsplan, samt rapport fra Engelstad Gårdservice) SUM alle poster 2 600 000,- ink. mva.
Post 1 Drenering i bakgård Tilstand og avvik Det er tydelig svikt i drenering av yttervegg knyttet til trappesjakt. Dette synes på vannblemmer og sig i malingen nederst i trappesjakt. Det er trolig også svikt i drenering mot støttemur, samt kjeller bod tilhørende eiendomsmegler Konsekvens Vannlekkasjer inn i yttervegg og kjeller arealer. Større vannmengder i stablet steinmur som får forstsprengning og blir presett ut av jord og frosttrykk. Dette vil svekke muren og kan over lengre tid medføre fare for at steinblokker raser ut. Tiltak Oppgraving ned til lavest mulig nivå, helst til man finner drensledning. Masseutskiftning til løs leca. Isolering med 5 cm XPS og grunnmurspapp. NB! Det må kontrolleres for vann, avløps og ev strømførende ledninger for tiltaket iverksettes. Anbefalt tid for utførlse og budsjettramme for vedlikeholdstiltak Mai august 2010 Tørr varm årstid. SUM kr. 250 000,- ink. mva.
Post 2 Vedlikehold og ev. utskiftning av VVB Tilstand og avvik OZO, Varmtvannsberedere (VVB) er fra 1989, levetid må påregnes begrenset til ca. 20-25 år. VVB har tegn til lekkasje og tilstand må utredes nærmere av rørlegger. Konsekvens Vannlekkasjer og manglende varmtvann Tiltak VVB må tilstandvurderes av ekspert og levetid / service må vurderes mot kost/nytte. Jeg vil personlig anta at berederne er modne for utskiftning og at ved montering av nye expressberedere vil dette bli et ENØK tiltak som kan lønne seg over tid. Anbefalt tid for utførelse og budsjettramme for vedlikeholdstiltak 2010-2015 SUM kr. 300 000,- ink. mva. (må vurderes og kalkuleres nærmere av ekspert)
Post 3 Taktekking og beslag Tilstand og avvik Papp-Taktekking har levetid på 20-30 år avhengig av kvalitet og hvor mye solpåkjenning og slitasje det utsettes for. På oppbygget tretak, for ventilasjonskanaler begynner pappen å sprekke kraftig, samt en del annen slitasje på taket for øvrig. Samlet vurderes det til at taket bør skiftes i perioden 2012-2015. Konsekvens Ved nedbør kan det etter hvert bli vannlekkasjer som får følgeskader for underliggende leiligheter og oppbygget tretak for tekniske føringer. Tiltak Nytt 1 lags takpapp etableres oppe på eksisterende papp. Alle beslag på gesimser og overganger byttes og lages noe større slik at det blir 20-30 mm dryppnese fra pusset fasade, i dag er det 5-10 mm som er lite og medfører tydeligere møkkstriper på fasadene i toppen. Anbefalt tid for utførelse og budsjettramme for vedlikeholdstiltak april sept 2012-2015 SUM kr. 800 000,- ink. mva. Tørr varm årstid