WSP Engineering AS RAPPORT. OPPDRAGSNAVN: Hagaløkka IV Sameie. EMNE: Tilstandsanalyse taktekking DOKUMENTKODE: ROT

Transkript

1 WSP Engineering AS RAPPORT OPPDRAGSNAVN: Hagaløkka IV Sameie EMNE: Tilstandsanalyse taktekking DOKUMENTKODE: ROT

2 Med mindre annet er skriftlig avtalt, tilhører alle rettigheter til dette dokument WSP Engineering AS. Innholdet eller deler av det må ikke benyttes til andre formål eller av andre enn det som fremgår av avtalen. WSP Engineering har intet ansvar hvis dokumentet benyttes i strid med forutsetningene. Med mindre det er avtalt at dokumentet kan kopieres, kan dokumentet ikke kopieres uten tillatelse fra WSP Engineering ROT Side 2 av 14

3 RAPPORT Oppdragsnavn: Oppdragsgiver: Kontaktperson: Emne: Dokumentkode: Hagaløkka IV Sameie Hagaløkka IV Sameie Are Røsnes Tilstandsanalyse taktekking ROT Ansvarlig enhet: Avd. Trondheim Utført av: Joakim Øvregård Tilgjengelighet: - Dato: SAMMENDRAG: Taktekkingen på boligblokkene til sameiet Hagaløkka IV har en overordnet tilstandsgrad 2, og har i hovedsak behov for ny taktekking på begge boligblokkene. Denne rapporten er et kortfattet sammendrag av tilstandsanalysen og gjengir: - Tilstand inklusiv angivelse av tilstandsgrad og konsekvensgrad, fordelt på bygningsdeler - Anbefalte tiltak - Kostnadsestimat for anbefalte tiltak - Enkel fotodokumentasjon tilhørende tilstandsanalyse REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV GODKJENT AV Joakim Øvregård Ole Morten Lagmannssveen WSP Engineering AS Postadresse: Engebrets vei 5, 0275 Oslo Telefon sentralbord: Epost: post@hoyerfinseth.no Org.nr: NO MVA

4 Innholdsfortegnelse ROT Side 4 av 14

5 1. EIENDOMSOPPLYSNINGER Objektet mht.: Basisinformasjon Gnr/Bnr, kommune 5/70 Asker kommune Anleggets egennavn Hagaløkka IV Sameie Anleggets adresse Hagaløkka 51, 53,55, 57, 59,61 Navn på eier Sameiet Hagaløkka Byggeår eller datering 1972 Opprinnelig funksjon Bolig Nåværende funksjon Bolig Grunnflate Ca1153m2 Vernestatus ROT Side 5 av 14

6 2. OPPDRAG OG UTFØRELSE WSP Engineering AS har fått i oppdrag av Hagaløkka IV sameie å foreta en enkel tilstandsanalyse av taktekking på bygningsmassen. Sameiet består av to boligblokker med ca 100 leiligheter fordelt over rundt ti etasjer. Hver blokk har tre innganger. Blokk D; Fredbos vei 57, 59,61, og blokk E; Fredbos vei 51, 53,55. Befaring ble foretatt av Joakim Øvregård fra WSP Engineering AS. Til stede var styremedlem Are Røsnes. På grunnlag av tilstandsanalysen er det utarbeidet et kostnadsoverslag for tiltakene, begge gjengitt i denne rapporten. Blokkene er bygd med stedstøpt betong i bærevegger og dekker. Yttertaket er oppforet tretak med rupanel. Mellom betongdekke og oppforet tretak er det isolert med sydde isolasjonsmatter fra byggeår. Taket er tekket i to omganger. Første taktekking er fra byggeår, og det øverste laget er i dag opplyst å være ca. 20 år gammelt. Følgende personer har gitt bidrag til analysen: Saksbehandler Firma Fag Funksjon/rolle Morten Holum WSP Engineering AS Oppdragsleder Ole Morten Lagmannssveen WSP Engineering AS KS Joakim Øvregård WSP Engineering AS Oppdragsmedarbeider Tilstand- og konsekvensgradering Tilstandsanalysen er utført på analysenivå 1 iht. NS Tilstandsgrad (TG) for hver enkelt bygningsdel er basert på en samlet vurdering av alle relevante symptomer vurdert mot et referansenivå der TG 0 tilsvarer den historiske bygningen som nybygd. Beskrevne tiltak er tiltak for å få aktuelle bygningsdeler på vedlikeholdsnivå (TG 0-1). Bygningsdeler med TG 0-1 er ikke omtalt i analysen. TG Hovedbetydning Tiltaksbehov Eksempel på tilstand 0 Ingen symptomer Ingen tiltak nødvendig Nylig vedlikeholdt/utskiftet 1 Svake symptomer Ordinært vedlikeholdsbehov Malingsslitasje, slitt gulvbelegg, etc. 2 Middels kraftige symptomer Moderate utbedringer nødvendig Lokal råteskade i panel, behov for utbedring/delvis utskifting 3 Kraftige symptomer (omfatter også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Store utbedringer nødvendig Lekkasjer i taket med følgeskader og store råteskader IU Tilstandsgrad ikke undersøkt Kan være behov for avdekking og videre utredning Konsekvenser av registrert tilstand er vurdert på bygningsdelsnivå. Konsekvenser er beskrevet med angivelse av konsekvensgrader og type konsekvens ROT Side 6 av 14

7 KG Beskrivelse 0 Ingen konsekvenser 1 Små og middels konsekvenser 2 Vesentlige konsekvenser 3 Store og alvorlige konsekvenser KG Type S Sikkerhet H Helse M Ytre miljø O Estetikk E Energi K Kulturminneverdi Beskrivelse Personskader, brann, innbrudd, sammenbrudd, nedrasing, svikt etc. Helseskader som følge av inneklima, støv, støy, stråling, mugg, sopp etc. Miljøbelastning i form av utslipp av klimagasser, støy etc. Skader, slitasje, svake reparasjoner/utbedringer etc. Varmetap, luftlekkasje etc. Bevaringsverdig, fredning, vern, tap av kulturminneverdi etc. V Virksomhetstap Konsekvens for bruker etc. Ø Økonomi Større kostnader, verdiforringelse, følgekostnader etc. L Lover og forskrifter Viktige avvik, behovet for disp.søknader, andre brudd etc. Kostnadsestimat Arealer er hentet ut fra satellittfoto og er ikke kontrollmålt på stedet. Kostnader er basert på veiledende priser fra Norsk prisbok og erfaringstall fra tilsvarende arbeider. Kalkylen er et estimat som skal danne grunnlag for et budsjett, og er ikke en komplett anbuds- eller komplett arbeidsbeskrivelse ROT Side 7 av 14

8 3. TILSTANDSANALYSE OG KALKYLE Bygningsdel Konstruksjon Tilstandsbeskrivelse/ Årsak Overordnet Konsekvens Tiltak Kode NS 3451: BYGNING 26 Yttertak 261 Primærkonstruksjo n Tekniske egenskaper, materialer, overflater etc Det er bygd oppforet tretak med rupanel over betongdekke. Mellom betongdekke og tretak er det rundt 60cm åpning. Tretaket er bygd med solid fall, så høyde varierer. Over betongdekke er det isolert med sydde isolasjonsmatter. 262 Taktekking Taket er videre tekket med to lag takpapp som er montert med rundt 20 års mellomrom. 262 Taktekking Demontering av beslag. Ved befaring ble det trakket rundt på taktekkinga, og det ble ikke observert svikt i underliggende taktro. Ved visuell kontroll ser taket at til å fortsatt ha noe restverdi, men større partier av taket er slitt og mye av toppsjiktet på pappen er utvasket. Alle beslag demonteres og erstattes av nye. TG TG Type KG Anbefaling 1 2 Ø 1 Det ble opplyst om at det har vært lekkasje i taket, så det tas hensyn til at noe rupanel må skiftes ut. Posten er rundsum som tar hensyn til at 10m2 rupanel per tak skiftes ut. 2 Ø 2 Det legges ny takpapp av egnet kvalitet på begge takene. Kosten tar hensyn til tekking, festemateriell og nødvendig lim/ fugemasse. Det er lagt inn 10% mer med hensyn til svinn. 2 Ø 2 Alle overgangsbeslag og gesimsbeslag skiftes ut for å sikre nødvendig levetid. Det er lagt inn at både overgangsbeslag og gesimsbeslag demonteres. Sum kr 7000,00 kr ,00 kr 73000, Glasstak, overlys, takluker Ventilasjonshatt som går over tak fra vaskerom i kjeller. 264 Takoppbygg Dårlig kvalitet på mur på heis/ trappehus. Vurderes til å fungere som tenkt. Det er en slik ventilasjonshatt pr bygg. Det er observert avskalling i overflate på deler av mur på heis/trappehus på oppgang 61, blokk D. Dette er konsentrert, og kommer nok av en dårlig betongblanding ved støping. 1 Ø 1 Demonteres, vedlikeholdes og monteres på nytt etter at ny taktekking er etablert. 2 Ø 2 Det er fra før utført korrosjonstest av armeringen, og det er ikke opplyst om dårlige verdier. All løs betong og puss pigges og skrapes løs, og det legges på nytt lag med puss over skadet område. Det tenkes at ca 10kvm må behandles. kr 2 200,00 kr 6 000, Gesimser, takrenner og nedløp 265 Gesimser, takrenner og nedløp Beslagsarbeid. Beslagsarbeid. Overgangsbeslag i overgang mellom heishus og taktekking. Ved visuell kontroll ser disse ut til å være av tilfredsstillende kvalitet, med unntak av et stykke på heishus i oppgang 59, blokk D. Gesimsbeslag over parapet/ gesims. Observert til å stort sett være av grei kvalitet. 2 Ø 2 Eksisterende beslag demonteres, og nye monteres etter at taktekking er etablert. Overgangsbeslag er montert på alle heis/ trappehus og danner overgangen mellom mur og taktekking. Beslag fases og fuges inn i betongvegg. 2 Ø 2 Alle gesimsbeslag over parapet skiftes ut for å sikre nødvendig levetid. Alle eksisterende gesimsbeslag demonteres og nye monteres etter at taktekking er etablert. Monteres med riktig fall inn mot takflaten. Antall meter er rundt gesims på begge bygg, pluss gesims på heis/ trappehus. kr ,00 kr , ROT Side 8 av 14

9 266 Himling og innvendig overflate 268 Utstyr og komplettering 269 Andre deler av yttertak 269 Andre deler av yttertak Maling, flikk og fug av innvendig overflate etter lekkasje. Rekkverk ved heis/ trappehus som er sentrisk på begge byggene. I Blokk D, oppgang 59 er det observert en lekkasje som ser ut til å komme fra tak på heis/ trappehus. Det er vurdert til at denne kommer fra dårlig beslag over gesims på heishus. Det er montert rekkverk ved gesims bak de største heishusa. Disse er montert gjennom taktekkingen, og skaper derfor et potensielt lekkasjepunkt. Ventilasjonshatter. Ventilasjonshatter som kommer fra kloakk/ soil. Det er observert rust og generell slitasje på disse. Taksluk. Sluk som går til innvendig taknedløp. Generelt sluker av støpejern. 2 Ø 2 Når taktekkingsarbeid er utført, skrapes all løs maling av, og underlaget grunnes og males med egnet maling. Det er tatt hensyn til at 6kvm med mur må flikkes på. 1 S 1 Nytt rekkverk monteres på en slik måte at det ikke bryter taktekkingen. Utføres også etter gjeldende regelverk hva angår krav til utvendig rekkverk. kr 4 560,00 kr ,00 2 Ø 2 Alle soil- luftehatter skiftes ut. kr ,00 2 Ø 2 Alle taksluk skiftes ut i sin helhet med sluker i rustfritt stål med varmekabler. Det er fire taksluk per bygg. Fire på hovedtak, og en per heishus. kr ,00 Snitt TG 2 1 A Sum estimerte kostnader eks mva 10 2 B Uforutsatte kostnader, %andel av A % eks mva 20 3 C Rigg og drift kostnader, %andel av A+B % eks mva 4 D Sum entreprenørkostnad eks mva 15 5 E Prosjekteringskostnad, %andel av A+B % eks mva 6 F Totalkostnad eks mva, sum D+E eks mva 25 7 G Merverdiavgift % mva 8 H Totalkostnad inkl mva inkl mva ROT Side 9 av 14

10 4. FOTODOKUMENTASJON Fotonummer referer til bygningsdelsnummer i tilstandsanalysetabellen. Der det er flere foto for samme bygningsdel, er et løpenummer lagt til : Overflate tak : Overflate tak og overgang taktekking- heis/ trappehus. 261: Oppbygging av tretak. Mellomrom mellom øverste betongdekke og tretak. 263: Ventilasjonshatt. Går i kanal til vaskerom i kjeller ROT Side 10 av 14

11 269-1: Viser soillufting med opprustet ventilasjonshatt : Innvendig nedløpsrør. Viser hvordan nedløpsrør fra taksluk er bygd opp i støpejernsrør : Typisk taksluk : Typisk taksluk ROT Side 11 av 14

12 265-1: Typisk overgangsbeslag i overgang taktekking- heishus/ trappehus : Typisk overgangsbeslag i overgang taktekking- heishus/ trappehus : Typisk gesimsbeslag : Typisk gesimsbeslag ROT Side 12 av 14

13 268-1: Typisk innfesting av rekkverk : Viser plassering og løsning av rekkverk : Det er lokalt dårlig overflate i betong på heis/ trappehus i blokk D, oppgang : Det er tidligere blitt utført korrosjonstesting ulike plasser på heishusene i blokk D ROT Side 13 av 14

14 266-1: Observert vannskade innvendig i heishus blokk D, oppgang : Observert vannskade innvendig i heishus blokk D, oppgang Gjenopprettelig signatur X Joakim Øvregård Utarbeidet av Signert av: Øvregård, Joakim (NOJO200298) X Ole Morten Lagmannssveen Godkjent av Signert av: Ole Morten Lagmannssveen ROT Side 14 av 14