Arkivsaksnr.: 14/1519 Lnr.: 20141/16 Ark.: PLAN 14/1519 Saksbehandler: planlegger Ingun Bjørgli Juul-Hansen Ohren-Snålen 3 - Vedtaksbehandling Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kapittel 12 Rådmannens innstilling: Lunner kommune opphever vedtak, K-sak 116/16 fra møtet 20.10.2016. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Lunner kommune detaljregulering for Ohren-Snålen 3. Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre - 3 uker fra underretning om vedtaket jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap. VI. Side 1 av 8
Sammendrag: Kommunestyret vedtok detaljregulering for Ohren-Snålen 3 i sitt møte 20.10.2016. Vedtaket innbefatter endringer som ikke har vært gjenstand for offentlig ettersyn (høring). Kommunestyret må omtale hva endringene innebærer for planen, og vurdere om nytt offentlig ettersyn er nødvendig. Administrasjonen anbefaler at planen vedtas slik den forelå ved offentlig ettersyn. Saksutredning: 1.Bakgrunn for saken Kommunestyret vedtok detaljregulering for Ohren-Snålen 3 i sitt møte 20. oktober 2016. Vedtaket (K-sak 116/16) lyder slik: Kommunestyrets vedtak innehar endringer som ikke har vært gjenstand for offentlig ettersyn. Kommunestyret må begrunne sitt vedtak, dvs beskrive hva begrepene lavenergibygg/passivhus innebærer, og på bakgrunn av dette, må det vurderes om det er behov for å legge planen ut til nytt offentlig ettersyn. Alternativt kan Kommunestyret endre sitt vedtak. Planforslaget er fremmet i overensstemmelse med gjeldende kommuneplans arealdel. Planforslaget ble, før det ble lagt ut til offentlig ettersyn, betydelig endret for å imøtekomme ønsker fra berørte naboer: veger og tomter flyttet planbestemmelser ble harmonert med eksisterende hyttefelt strenge krav til terrengtilpasninger for at feltet skal gli best mulig inn i landskapet og ikke framstå som et åpent sår i landskapet slik nabofeltet i vest, Mylla Panorama, framstår. Hyttestørrelsen ble begrenset til maksimalt 120 m2, i tråd med eksisterende hytter i området. Offentlig ettersyn har ikke medført merknader fra Fylkesmannen eller Fylkeskommunen eller andre fagmyndigheter som gir grunnlag for endringer i planforslaget. Fylkesmannen skriver bla: «Planforslaget ivaretar våre hensyn på en tilstrekkelig måte.» Side 2 av 8
2. Tiltakshavers tilbakemelding på Kommunestyrets vedtak Fagkyndig Areal+ og grunneierne ønsker ikke at disse endringene blir stående da de mener energikravene er tilstrekkelig ivaretatt i TEK10. 3. Vurdering 3.1 Planprosessen plan- og bygningsloven kapittel 12 En reguleringsplan-prosess skal sikre at alle parter og interesser skal høres og drøftes før endelig vedtak av planen. Medvirkning og åpenhet er et viktig grunnprinsipp i plan- og bygningsloven. Det er kommunen som legger reguleringsplaner ut til offentlig ettersyn. Det er kommunen som fra tidspunktet for offentlig ettersyn er ansvarlig for resten av planprosessen og innholdet i planene. I tilfeller hvor kommunen ønsker endringer av en plan, må dette gjøres når planen legges ut til offentlig ettersyn (høring). Tidspunktet er viktig for å sikre at endringene blir del av planprosessen ved at de blir gjort kjent og vurdert av alle parter i saken. Endringer som vedtas ved sluttbehandling av planen, må, hvis en skal unngå nytt offentlig ettersyn, være ubetydelige og uten konsekvenser for planen. Endringene som Kommunestyret har vedtatt i dette tilfellet, kan ha betydning for planen. Dette må vurderes når det framkommer hva som ligger i begrepene lavenergibygg/passivhus. 3.2 TEK 10. Kapittel 14 om energi Kravene i TEK10 14-15 er absolutte for alle bygg (fritid, bolig, næring m.fl.). Det gis ikke anledning til lavere krav, bortsett fra for laftede bygg hvor TEK10 har en unntaksbestemmelse. Kravene regulerer også fritidsboliger mellom 50 m2 og 150 m2. Fritidsboliger over 150 m2 kommer inn under boligstandard-kravene. Norsk Standard NS 3700 som ligger til grunn for TEK10, har kriterier for passivhus og lavenergihus, boligbygg: Passivhus-standard Lavenergihus klasse 1-standard Lavenergihus klasse 2-standard Kravene til passivhus-standard og lavenergihus klasse 1-standard er beregnet for boligbygg. Boligstandard-kravene er kostnadsdrivende med krav til bla balansert ventilasjonssystem, kjøleanlegg m.m i forhold til kravene i TEK10. Lavenergihus klasse 2-standard tilsvarer TEK10 bortsett fra strengere krav til bla tetthet som gjør at tømmerhus som laftede bygg ikke kan bygges. Side 3 av 8
Det bør være samfunnsøkonomisk nytte i å stille høyere krav enn TEK10 og Norsk Standard (NS 3700) til fritidsbygg som har lav bruk i forhold til boligbygg. Ved henvendelse til de 5 største leverandører av hytter opplyser de at hytter under 150 m2 leveres i henhold til TEK10 og Energimerke C dvs. som lavenergihus klasse 2. Hytter over 150 m2 leveres i henhold til boligstandard dvs. lavenergihus klasse 1. Dette inkluderer bla balansert ventilasjonssystem, kjøleanlegg m.m. Hytteleverandørene påpeker at det er først når byggene kommer opp i volumer over 150 m2 at det miljømessig er noe å hente på å stille strengere energikrav enn det TEK 10 legger opp til. 3.3 Alternative løsningsforslag Formannskapets vedtak (Fskap-sak 94/16) : I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Lunner kommune detaljregulering for Ohren-Snålen 3. Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre - 3 uker fra underretning om vedtaket jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap. VI. Administrasjonens vurdering: TEK10 gjelder med unntak for laftede bygg. For øvrig gjelder energikravene i lavenergihus klasse 2. Kommunestyrets vedtak (K-sak 116/16): I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Lunner kommune detaljregulering for Ohren-Snålen 3 med følgende endringer: Hyttene skal bygges som lavenergibygg/passivhus. Det tillates maksimum fire utelys, ingen oppvarmet grunn som gangvei eller parkeringsplass. Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre - 3 uker fra underretning om vedtaket jfr. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap. VI. Administrasjonens vurdering: Fordi hyttene er under 150 m2 mener administrasjonen lavenergibygg/passivhus tilsvarer lavenergihus klasse 2. Laftede bygg tillates ikke. I vedtaket bør det presiseres at med lavenergibygg menes lavenergihus klasse 2. Side 4 av 8
Passivhus-begrepet bør fjernes fra vedtaket da dette ikke er relevant å benytte for fritidsbygg. Når det gjelder begrensning i utelys og oppvarming, må det opplyses om at administrasjonen ikke har ressurser/kapasitet til å følge opp at slike pålegg etterleves. Vedtak om lavenergibygg/passivhus som stiller strengere energikrav enn TEK10 og lavenergihus klasse 2 vil skape presedens for kommende hytteplaner i Lunner. Et slikt vedtak må begrunnes ved å detaljere hva strengere krav innebærer i forhold til type byggematerialer, isolasjon, ventilasjon, oppvarming m.m. Det bør også begrunnes hvorfor Lunner kommune skal stille strengere energikrav til hytter enn TEK10 og Norsk Standard. 4. Konklusjon Alternativ 1: Lunner kommune opphever vedtak, K-sak 116/16 fra møtet 20.10.2016. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Lunner kommune detaljregulering for Ohren-Snålen 3. Samtidig oppheves den del av reguleringsplan for Ohren-Snålen 2 som overlapper med planforslaget. Alternativ 2: Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i K-sak 116/16 fra møtet 20.10.2016. Lunner kommune presiserer at med betegnelsen lavenergibygg/passivhus menes lavenergihus klasse 2. Lunner kommune presiserer at laftede bygg ikke kan bygges. Lunner kommune legger ikke detaljregulering for Ohren-Snålen 3 ut til nytt offentlig ettersyn da endringene ikke er av en slik karakter at planens innhold blir vesentlig berørt. Alternativ 3: Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i K-sak 116/16 fra møtet 20.10.2016. Lunner kommune presiserer at med betegnelsen lavenergibygg/passivhus menes :.. Lunner kommune legger detaljregulering for Ohren-Snålen 3 ut til nytt offentlig ettersyn. DOKUMENT I SAKEN: Side 5 av 8
Vedlagt til behandlende organ: Øvrige dokument: 14/17945 Oppstart av detaljregulering Mylla vest. Avsender:Gerd Gjørvad Haga 14/19212 Innspill og kommetarer vedrørende oppstart Avsender:Jon Inge Bruland regulering for Ohren/Snålen 3. 14/19268 Merknad til oppstart av detaljregulering for Ohren Avsender:Mette Melhus / Snålen3 Mylla Vest. 14/19122 Varsel om oppstart - Reguleringsplan for Orhen / Snålen 3 - Mylla Vest. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 14/19130 Innspill til reguleringsplan for Ohren/Snålen 3. Avsender:Jon Melhus 14/19160 Innspill til reguleringsplan for Ohren Snålen 3. Avsender:Lunner og Jevnaker sauebeitelag 15/5510 Merknader til oppstartsvarsel. Avsender:Areal+ AS 15/5513 Detaljregulering for Ohren/Snålen III - Avsender:Areal+ Tilbakemelding på innkommet planforslag mottatt 10.03.2015. 15/194 Planinitiativ og kart. Avsender:Petter Mogens Lund 14/19084 Innspill til reguleringsplan Ohren/Snålen 3. Avsender:Nordmarka beitelag 14/19235 Merknad til varsel om oppstart - Detaljregulering Ohren/Snålen 3. Avsender:Line og Jon Norbye 14/18715 Merknader til oppstart detaljregulering for Ohren/ Avsender:Kjersti Tvedt Morstøl Snålen 3 - Mylla vest. og Øivin Saaum 14/19092 Vedrørende varsel om oppstart av reguleringsplan. Avsender:Naturvernforbundet i Jevnaker 14/17729 Varselingsdokumenter. Avsender:Petter Mogens Lund 15/2259 Forslag plankart og arealregnskap. Avsender:Areal+ AS 14/18838 Inspill ved varsel om oppstart av detaljereguleringsplan for Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. Avsender:Arealpluss 14/15706 Kulturminnebefaring - Oppstart planarbeid Ohren / Avsender:Haga Snålen, Mylla vest i Lunner kommune. 14/14952 Oversender underskrevet referat Avsender:Arealpluss forhåndskonferanse detaljregulering Ohren/Snålen III. 14/17561 Varsel om oppstart av detaljreguleringsplan for Avsender:Arealpluss Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. 15/2042 Utkast: Ohren Snålen 3- Mylla Vest. Avsender:Areal+ AS 15/5509 Planforslag. Avsender:Areal+ AS 15/5512 Plankart og bestemmelser. Avsender:Areal+ AS 15/12988 Tilbakemelding på planforslag. Avsender:Petter Mogens Lund AREAL + 15/13129 Tilbakemelding på planforslag - retting kommuneplanens arealdel. Avsender:Petter Mogens Lund AREAL + 15/9898 ROS-merknader fra Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen 15/20190 Rettet planmateriale. Avsender:Areal+ AS 16/779 Detaljreguleringsplan for Ohren/Snålen 3 - Mylla Vest Lunner KommuneKopi av henvendelse til Avsender:Oivin Saanum og Kjersti Morstøl Areal+. 16/3268 Gjerdingsvegen Olimb - Mylla. Avsender:Arealpluss 15/17139 Oversendelse av tilbakemelding med revidert Avsender:Petter Mogens Lund planmateriale. 16/25 Invitasjon til medvirkningsmøte torsdag den 07. jan. 2016 Foreløpig forslag til reguleringsplan for Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. Areal + AS Avsender:Areal+ AS Side 6 av 8
16/178 Planarbeid for Ohren/Snålen - Mylla Vest i Lunner Avsender:Bjørn Dynna kommune. 16/824 Kommentar til utkast reguleringsplan for Ohren/Snålen 3Kopi av henvendelse til Petter M. Lund. Avsender:Mette Melhus 16/827 Merknad til detaljreguleringsplan for Ohren/Snålen Avsender:Otto Olsen Bygg AS 3 fra Jon Melhus. 16/904 Merknad til detaljreguleringsplan for Ohren Avsender:Line og Jon Norbye SnålenKopi av henvendelse til Areal+. 15/20189 Oversendelse av tilbakemelding med revidert Avsender:Areal+ AS planmateriale. 16/2284 Tilbakemelding planforslag. Avsender:Petter Mogens Lund AREAL + 16/179 Planarbeid for Ohren/Snålen - Mylla Vest i Lunner Avsender:Petter Mogens Lund kommune. 15/19602 Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. Plan/opplegg for medvirkning. Avsender:Petter Mogens Lund Areal + AS 15/8790 Spørsmål om antall tomter Ohren Snålen hyttefelt Avsender:Areal+ AS 3 og øvrig tilbakemelding. 16/826 Ny innspill vedr. Ohren/Snålen 3.. Avsender:Gro og Kai Presterud 16/776 Ohren / Snålen 3, innspill/ kommentarer til foreløpig utkast reguleringsplan. Avsender:Katrina Krafft og Jon Inge Bruland 15/12762 Detaljregulering for Ohren/Snålen III - Revidert Avsender:Aral+ AS planmateriale. 15/18779 Svar - Oversendelse av tilbakemelding med revidert planmateriale. Avsender:Petter Mogens Lund Areal + AS 16/14356 Høringsuttalelse for Ohren-Snålen 3 fra Nordmarka Avsender:Nordmarka Beitelag Beitelag. 16/8957 Planskjema offentlig ettersyn til regionale Avsender:Areal+ AS myndigheter. 16/8969 Vegplan for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/4099 Plandokumenter og invitasjon til møte. Avsender:Areal+ AS 16/10137 Sosi-fil for offentlig ettersyn. Avsender:Petter Mogens Lund 16/10136 Plankart for offentlig ettersyn. Avsender:Petter Mogens Lund 16/12279 Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren- Snålen 3 i Lunner kommune - høringsfrist 17. august 2016. Avsender:Jevnaker kommune 16/15842 Merknader ved offentlig ettersyn av planforslaget - Avsender:Oppland Oppland fylkeskommune. fylkeskommune 16/13245 Svar - Utsatt høringsfrist til 10. september - detaljregulering Ohren- Snålen 3. Avsender:Jevnaker Kommune Oppvekst 16/12872 Ber om utsettelse av høringsfrist - Offentlig Avsender:Jevnaker Almenning ettersyn detaljregulering for Ohren-Snålen 3. 16/8949 Planbeskrivelse datert 15.3.2016 for offentlig Avsender:Areal+ AS ettersyn. 16/8950 3D-modell. Avsender:Areal+ AS 16/4814 Bekreftelse for mottatt post. Avsender:Areal+ AS 16/8953 Plankart for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/8954 Illustrasjonsplan for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/8955 Planbestemmelser for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/14937 Høringsuttalelse - Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 16/19875 TEK 10 og NS 3700. Avsender:Anne Elisabeth Låveg 16/15250 Høringsuttalelse - Mylla vel. Avsender:Mylla vel 16/13253 Svar - Utsatt høringsfrist til 10. september - Avsender:Jevnaker Almenning Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren- Snålen 3. 16/4012 Vegprosjektering. Avsender:Areal+ AS 16/17374 Uttalelse til detaljregulering for Ohren -Snålen 3Foreløpig plan-id 14_1519. Avsender:Jevnaker kommune Side 7 av 8
16/4010 Ohren/ Snålen 3. Avsender:Areal+ AS 16/12743 Innspill - Offentlig ettersyn av Ohren- Snålen 3. Avsender:Jevnaker Kommune Oppvekst 16/11631 Offentlig ettersyn detaljregulering for Ohren- Snålen 3 i Lunner kommune - høringsfrist 17. august 2016. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 16/9613 Teknisk kontroll Av Detaljregulering for Avsender:Staten kartverk Ohren/Snålen 3 Mylla Vest, Lunner kommune. 16/8959 Sosi-fil for offentlig ettersyn. Avsender:Areal+ AS 16/17197 Høringsuttalelse om Ohren/Snålen 3 - Mylla vest. Avsender:Jevnaker Almenning Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987 2604 LILLEHAMMER, fmopost@fylkesmannen.no Oppland fylkeskommune, Postboks 988 2626 LILLEHAMMER, postmottak@oppland.org AREAL+, Storgata 64 A 2609 LILLEHAMMER, post@arealpluss.no Hadeland Energi, Jarenvegen 15-17 2770 JAREN, firmapost@henett.no Anne Gunvor Olimb Syversen, Leiv Eirikssons Gate 1 0271 OSLO, Kai Presterud, Lachmanns Vei 10 A 0495 OSLO, Ole Grumstad, Korsrudlinna 631 2720 GRINDVOLL, Jevnaker kommune, Kirkegata 3520 JEVNAKER, postmottak@jevnaker.kommune.no Lunner og Jevnaker Sauebeitelag, Halvorsbøleveien 49 3520 JEVNAKER, neveimsg@online.no Kjersti Tvedt Morstøl, Lærer Holes Vei 4 A 0378 OSLO, Øivin Saanum, Lærer Holes Vei 4 A 0378 OSLO, Nordmarka beitelag v/trond Henriksen, Storetjernsveien 179 3520 JEVNAKER, Inger Olaug Grumstad, Gamlevegen 40 2730 LUNNER, Marit Grumstad, Grindvollinna 19 2730 LUNNER, Hans-Jørgen Kristensen Bjøralt, Vangsgutua 46 2730 LUNNER, Astrid Othilie Eriksen, Per Sivles Vei 12 1472 FJELLHAMAR, Leiv Ottar Høen, Skårerlia 10 1473 LØRENSKOG, Eva Gerhardt, Smalgangen 18 0188 OSLO, Jorunn Margrethe Bretten, Haugerudbråtan 23 3408 TRANBY, Johannes Svinning Roen, Ulvengutua 30 2720 GRINDVOLL, svinniro@online.no Thor Gjermund Eriksen, Høybråtenveien 87 B 1088 OSLO, Jon Inge Bruland, Moltke Moes Vei 21 0851 OSLO, Katrina Krafft, Moltke Moes Vei 21 0851 OSLO, Kari Ohren Nordraak, Vestsidevegen 570 2860 HOV, Ola Petter Nordraak, Vestsidevegen 570 2860 HOV, Jon Erling Melhus, Orrebakken 18 0789 OSLO, Bjørn Dynna, Amundrudvegen 1 2770 JAREN, Mette Melhus, Rugdestien 12 0778 OSLO, Jon Norbye, Skjoldveien 33 0881 OSLO, Line Norbye, Skjoldveien 33 0881 OSLO, Anne Lise Roen, Ulvengutua 30 2720 GRINDVOLL, Thorstein Svinning Roen, Ulvengutua 30 2720 GRINDVOLL, Bodil Svinning Roen, Grindvollgata 12 2720 GRINDVOLL, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 8 av 8