Side 1 av 9 Arkivsak: 06/2112 SAMLET SAKSFRAMSTILLING NY REGULERINSPLAN FOR SAGVEGEN 31 - ENDRING AV REGULERINGSPLANFOR OMRÅDENE VED SAGVEGEN(NR. 584) Saksbehandler: Johanne Aasnæs Sørum Arkiv: L12 &21 Saksnr.: Utvalg Møtedato 227/08 HAMAR FORMANNSKAP 25.06.2008 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 25.06.2008 sak 227/08 Vedtak: Hamar formannskap som kommunens faste utvalg for plansaker tar privat planforslag fra Akershus eiendomsutvikling til behandling og anbefaler med hjemmel i plbl 23, 27-1 nr 1 og 30 at det utarbeides ny reguleringsplan for Sagvegen 31. Hamar formannskapet finner det nødvendig å vurdere opprettholdelse av bestemmelser om begrensning i detaljvarehandel og forbud mot kjøpesenterutvikling med felles klimatiserte soner. Det er også nødvendig å vurdere utforming av bebyggelse og uteområder i forhold til kommuneplanens arealdel og målsetting om utvikling av bybebyggelse langs Vangsvegen. Med hjemmel i plbl 27-1 nr 2 legger derfor kommunen to parallelle planforslag som sammen illustrerer aktuelle utfordringer for planområdet, ut til offentlig ettersyn. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar formannskap som kommunens faste utvalg for plansaker tar privat planforslag fra Akershus eiendomsutvikling til behandling og anbefaler med hjemmel i plbl 23, 27-1 nr 1 og 30 at det utarbeides ny reguleringsplan for Sagvegen 31. Hamar formannskapet finner det nødvendig å vurdere opprettholdelse av bestemmelser om begrensning i detaljvarehandel og forbud mot kjøpesenterutvikling med felles klimatiserte soner. Det er også nødvendig å vurdere utforming av bebyggelse og uteområder i forhold til kommuneplanens arealdel og målsetting om utvikling av bybebyggelse langs Vangsvegen.
Side 2 av 9 Med hjemmel i plbl 27-1 nr 2 legger derfor kommunen to parallelle planforslag som sammen illustrerer aktuelle utfordringer for planområdet, ut til offentlig ettersyn. Utredning: VEDLEGG: - Oversiktskart - Brev fra Spir Plan+Arkitektur 8. mai 2008 med oversendelse av planforslag: o Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser datert 7. mai 2008 o Plankart i målestokk 1:1000 o 3D-illustrasjoner o Trafikkmessig vurdering datert 9.mai 2008 - Plankart i målestokk 1:1000 utarbeidet av Hamar kommune - Bestemmelser i tabell sammenligning av privat forslag og kommunens forslag Utrykte vedlegg fra forslagstiller: - Grunnundersøkelser datert april 2007 - Kopi av innkomne merknader ved oppstart HOVEDPUNKTER/OPPSUMMERING: Akershus eiendomsutvikling fremmer privat forslag om reguleringsendring for Sagvegen 31 (Lefdahl). Utfordrer kommunens vedtatte bestemmelser om kjøpesenterlokalisering og lokalisering av detaljvarehandel. Ellers mye positivt i planforslaget mht mer urban bygningsmasse, byrom med mer, ihht kommuneplanens arealdel 2005-2016 Avvik fra gjeldende plan: o foreslår å tillate forretninger i felles klimatisert sone o foreslår å tillate detaljvarehandel uten å begrense det til kun plasskrevende varer o + 1000 m2 bruksareal til forretning o foreslår å utelate krav om gjerde/skjermvegetasjon mot nabobebyggelse og regulert lekeplass o parkeringshus Rådmannen anbefaler reguleringsendring, men fremmer alternativt reguleringsforslag og foreslår å legge begge alternativer ut til offentlig ettersyn for å belyse aktuelle problemstillinger knyttet til: o kjøpesenterutvikling/trafikkproduksjon/lokalisering av handel o estetiske og funksjonelle krav bl.a. relatert til formingsveileder Vangsvegen. o Lekeplass og krav om skjerming o mm FAKTA: Spir Plan+Arkitektur fremmer på vegne av Akershus eiendomsutvikling forslag til endret reguleringsplan for Sagvegen 31. Planforslaget er godt beskrevet i vedlagte planbeskrivelse der det også er redegjort for oppstart, innkomne merknader mm.
Side 3 av 9 Hovedtrekkene er svært lik gjeldende reguleringsplan, men det legges opp til økt utnyttelse og utvidelse av muligheten for detaljvarehandel inkludert mulighet for kjøpesenterutvikling. Noen av de nye trekkene i reguleringsplanforslag som økt gesimshøyde og parkeringshus er allerede tillatt, jfr dispensasjonsvedtak i formannskapet mars 2007 (sak 70/07) Hovedtrekk i planforslaget i forhold til vedtatt reguleringsplan: Vedtatt plan: Alternativ 1 Privat planforslag: Gjeldende reguleringsplan, vedtatt 2004: Privat forslag til ny/endret reguleringsplan (alt.1): - Industri/forretning/kontor - Forretning/kontor + parkeringshus som eget formål - Tillatt maks 5800 m2 bruksareal forretning - Tillatt maks 6800 m2 bruksareal forretning, en økning på ca 1000 m2 forretningsareal - Ikke tillatt med to eller flere forretninger i felles klimatisert sone (= hindrer etablering kjøpesenter) - Ikke tillatt med detaljvarehandel, annet enn plasskrevende varer - Parkering: Ikke sagt noe om parkeringshus, men ikke forbudt heller overflateparkering, evt kjeller OK - Krav om gjerde/vegetasjonsbelte som skjerming mot bolig og lekeplass i vest - Slyngende og lite bymessig avgrensing av felles private adkomstveger. - Åpner for over 2000 m2 forretningsareal felles klimatisert sone (= mulighet for kjøpesenterutvikling) - Foreslår å tillate detaljvarehandel som klær, sko med mer i tillegg til plasskrevende varer - Parkering: Tillatt oppført 3600 m2 parkeringhus (allerede bygd jfr dispensasjon) - Foreslår å ta ut krav om skjerming mot bolig og lekeplass i vest - Urban/bymessig utforming av felles/private adkomstveger oppretting av veglinjer. (men tar ikke med plassdannelse mellom gammel og ny bebyggelse) VURDERING:
Side 4 av 9 Innledende vurdering av framlagt planforslag: Det framlagte planforslaget har flere gode sider, bl.a.: - at det legges opp til mer bymessige rammebetingelser for bebyggelsen jfr kommuneplanens arealdel, - tar ut industriformål, - parkeringhus framfor bakkeparkering, - oppstramming av internt vegnett Planforslaget utfordrer også kommunens overordnede planer og hensynet til eksisterende bomiljø: - foreslår å åpne for detaljvarehandel utover plasskrevende varer - foreslår å åpne for kjøpesenterutvikling Kommunen må ta standpunkt til om det er aktuelt, og evt i hvor stor grad det er aktuelt å utvide spekteret av bransjer for handel samt mulighet for kjøpesenterutvikling i forhold til: - kommunens strategi for lokalisering av handel og kjøpesenterlokalisering - trafikkavvikling i forhold til miljø i boligområder - trafikkavvikling i forhold til framkommelighet på riksveg - hensynet til boligmiljø i nærområdet mht aktivitet/naboskap etc - mm Viktige hensyn som må ivaretas: - Legge til rette for riktig og framtidsrettet utbygging i hht langsiktig oppfyllelse av kommuneplanens arealdel og målsetting om utvikling av bybebyggelse i dette området. - Samtidig legge til rette for overgangsløsninger som ivaretar både nåværende og framtidig situasjon. - Sikre godt nok bomiljø for eksisterende boliger i Sagvegen. Her er trafikk et sentralt tema. Også sikring av bomiljø med tilrettelegging av lekeplass med mer. - Rett aktivitet på rett plass i kommunen. Kjøpesenter og typer forretningsvirksomhet Planforslaget reiser en rekke prinsipielle spørsmål som i første rekke utfordrer kommunens kjøpesenterbestemmelser jfr kommuneplanens arealdel 11 som forbyr etablering av kjøpesentre i form av forretninger på til sammen mer enn 2000 m2 felles klimatisert sone. Foreliggende planforslag legger opp til 6800m2 bruksareal for forretningsformål fordelt på to bygg med henholdsvis 5340 m2 og 1460 m2 bruksareal med mellomliggende parkeringshus. Parkeringshuset og bygget på 5340 m2 (F1) er allerede oppført (Lefdahl). Planforslaget medfører en forholdsvis beskjeden økning på 1000m2 samlet bruksareal forretningsformål i forhold til gjeldende reguleringsplan. I utgangspunktet er det ikke grunn til å ha vesentlige innvendinger mot dette. Det viktigste spørsmålet er hvilke krav/begrensninger som skal gjelde for forretningvirksomheten ut fra: - Hensynet til lokalisering av handel og kjøpesentre - Hensynet til begrenset tilslutning til hovedvegnett og fare for stor trafikkbelastning for tilstøtende boligområde.
Side 5 av 9 Grunneier foreslår å tillate detaljvarehandel unntatt dagligvarehandel. Ut fra hensynet til trafikk, adkomst og lokalisering av handelsvirksomhet, mener kommunen at man fortsatt bør ha fokus på plasskrevende varer og ikke bør tillate detaljvarehandel som klær- og sko- og andre mindre plasskrevende varer. Derimot har man kommet til at funksjoner som lege, tannlege, fysioterapeut etc muligens kan vurderes ut fra lokaliseringhensyn. Dette er ennå ikke drøftet med grunneier, men begrunnes i erfaring av at slik virksomhet bør ligge lett tilgjengelig med kollektivtransport (Vangsvegen mest brukte busstrase) samtidig som det synes som om endel slike virksomheter har behov som ikke alltid kan dekkes i sentrum. Det kan også være aktuelt å ta opp igjen spørsmålet om mindre dagligvarebutikk. Heller det en klær, sko, bøker, blomster, glassmagasin og andre småvarer/service som man gjerne forbinder med kjøpesentra. Sportsforretninger kan avhengig av varespekter og forretningskonsept vurderes som plasskrevende varer. Også klær, sko og andre mindre plasskrevende vareslag opptrer som del av varespekter i større forretninger, men det må antakelig aksepteres så lenge det er en naturlig og etablert del av varespekteret. Det er viktig å tilrettelegge for forretninger og tjenester som oppsøkes grunnet konkrete behov og begrense muligheten for et mangfold og kombinasjoner som til sammen danner et særskilt trafikkskapende miljø. Generelt er det positivt av industriformål utelates og erstattes av forretningsareal på dette området langs Vangsvegen. Det antas å være riktig arealbruk i forhold til kommunens strategier for lokalisering av næring og tilgangen på ulike næringsarealer. Estetikk, funksjon og utforming av bygninger og utearealer Forut for dispensasjonen for oppføring av Lefdahlbygget var det er dialog mellom tiltakshaver og kommunen basert på mulighetene for å tilpasse nybygg til mer urbane utviklingstrender jfr målsetting i kommuneplanens arealdel om bybebyggelse langs Vangsvegen. Foreliggende forslag til formingsveileder for Vangsvegen var også sentral i denne diskusjonen. Opprinnelig forslag var å plasser bygningen tilbaketrukket på tomta med parkeringsarealer opp mot Vangsvegen. Selv om fasadeutforming og materialbruk i Lefdahlbygget har vært gjenstand for kritikk, holder Plan og utviklingsavdelingen fast ved at det er riktig å: - legge bygningsmassen opp mot Vangsvegen for en mer urban avgrensing av Vangsvegen som et byrom. Dette er også et element i å understreke det åpne rommet foran meieribygget. (Dette er parkeringsplass i dag, men har betydelig potensial for utvikling.) - Etablere parkering i parkeringshus framfor bakkeparkering - Utvikle uterommet mellom nybygg og det bevaringsverdige meieribygget på en slik måte at det skapes et urbant byrom som fremhever samspillet mellom gammel og ny bygningsmasse Planforslaget er godt mht avgrensing av bebyggelse, men bør suppleres med bestemmmelser som sikrer kvalitet og funksjon i bygninger og uteareal jfr utkast til formingsveileder for Vangsvegen. Det er til dels vanskelig å omforme prinsipper fra formingsveileder til konkrete
Side 6 av 9 reguleringsbestemmelser, men det er nødvendig å prøve å finne en løsning på dette dersom prinsipper og intensjoner fra formingveileder skal sikres gjennom reguleringsplaner. Trafikk og parkering Forslagstiller har latt utarbeide en egen vurdering av trafikkmessige konsekvenser (følger vedlagt). Denne bygger på erfaringstall og konkluderer med at trafikkproduksjonen vil ligge på 1500-2000 biler per virkedøgn. På årsdøgnbasis anslås trafikken til å ligge noe lavere, 1200-1600 biler per døgn. Trafikkproduksjon og spørsmål om framlagte vurdering er korrekt/tilstrekkelig, drøftes ikke nærmere nå fordi kommunen stiller spørsmål ved foreslått arealbruk. Parkering er ivaretatt ved et parkeringshus som i følge planbeskrivelsen har kapasitet på ca 170 plasser. Dette utgjør ca 1 plass per 40 m2 bruksareal næringsformål. Dette er parkeringsdekning i overkant av kravet om 1 p-plass per 50m2 bruksareal i Hamar kommune sine parkeringsvedtekter. En kan diskutere om det er riktig å ha så god parkeringsdekning, men løsningen anbefales fordi - området er uten mulighet til fleksible parkering i gater pga boligområde Riksvegn med mer. Forebygger parkeringsbelastning i boliggater. - kan være nyttig å ha litt å gå på ved evt framtidig utvikling av arealer rundt det gamle meieribygget. Gjeldende reguleringsplan åpner for lavere parkeringsdekning enn forskriften ved samarbeid om felles parkeringsløsninger som er offentlig tilgjengelige. Lekeplass / barn og unges interesser Utvikling av bygningsmasse for handel med tilhørende trafikk påvirker bomiljø også for barn og unge samtidig som det gir tjenestetilbud for barn og unge på samme måte som alle andre aldersgrupper. I gjeldende reguleringsplan fra 2004 er det tilrettelagt for at bomiljøet i Sagvegen kan være et trygt bomiljø uten gjennomgangstrafikk med egen lekeplass. Det er gode gang- og sykkelvegforbindelser i omgivelsene. Lekeplass ble regulert i 2004 og vil i framtida gi et romslig uteoppholdsareal som alternativ til hagene og tilfredsstiller kommunens egne krav til kvartals- og sentrallekeplass i etablerte områder. I gjeldende reguleringsplan er det et rekkefølgekrav om at lekeplassarealet skal være ryddet., planert og fristilt for bruk som lekeplass. Dette kravet er oppfylt i forbindelse med oppføring av Lefdahlbygget. Lekeplassarealet er i privat eie og forutsettes erverves eller sikres ved langvarig bruksrett for fullt ut kunne fylle sin funksjon. Planforslaget/reguleringsendring som er framlagt nå omfatter ikke regulert lekeplassareal og medfører for så vidt ikke vesentlige endringer i påregnet arealbruk inntil lekeplassen. Men forslag til ny regulering for Sagvegen 31 har heller ikke ivaretatt krav om gjerde og skjermende vegetasjon mellom næringsbygg m varelevering og tilstøtende lekeplass/boligområde. Dette er en utfordring som må løses. Alternativer Anbefaler reguleringsendring. På et planfaglig grunnlag anbefales det at reguleringsplan endres for Sagvegen 31. Det anbefales ikke å beholde gjeldende reguleringsplan uendret.
Side 7 av 9 Dette begrunnes primært med at plan og bygningslovens 23 som sier at reguleringsplaner skal utarbeides i den utstrekning det er nødvendig for å trygge gjennomføringen av oversiktsplanleggingen etter loven. 23 sier videre at rikspolitiske bestemmelser, fylkesplan og arealdelen av kommuneplanen skal være retningsgivende for utarbeiding av reguleringsplaner. Gjeldende reguleringsplan er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel mht vedtak om utvikling av bybebyggelse langs Vangsvegen. Lokalisering av handelsvirksomhet er et viktig tema i forhold til fylkeskommunale og rikspolitiske målsettinger inkl pågående arbeid med revisjon av SMAT-planen. For øvrig vektlegges: - oppfølging av dispensasjon for oppføring av Lefdahlbygget (FS sak 70/07) - Mulighet til å innarbeide prinsipper fra nedlagt arbeid med formingsveileder for Vangsvegen fordi forslaget til formingsveileder er en utdyping av kommuneplanens vedtatte arealbruk i området. - Plbl 27-1 som pålegger kommunen å ta reguleringsplaner opp til revisjon når det er påkrevet. Alternative forslag framfor å avvise planen/be om bearbeiding før ny behandling/offentlig ettersyn. Planforslaget avviker fra viktige prinsipper i overordnede kommunale planer. Det kunne vært avvist med hjemmel i plbl 30 fordi det åpner for kjøpesenterutvikling i strid med kommuneplanens arealdel. Siden planendring er ønskelig og de spørsmålene som reises også har interesse for uttaleinstansene, foreslås det å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn i stedet for å avvise/utsette videre behandling. For å illustrere alternativer og utfordringer har Plan og utviklingsavdelingen utarbeidet utkast til et parallelt planforslag. Begge alternativene følger saken som vedlegg. Alternativ 1 Alternativ 2 Privat forslag til ny/endret reguleringsplan (alt 1): - Forretning/kontor + parkeringshus som eget formål - Tillatt maks 6800 m2 bruksareal forretning, en økning på ca 1000 m2 forretningsareal Parallelt alternativ utarbeidet av plan og utviklingsavdelingen (alt. 2): - OK. Positiv endring å ta ut industriformål. - OK. +1000 m2 næringsareal anses som riktig mht byforming og neppe som stort problem forutsatt at virksomhetene har begrenset trafikkproduksjon.
Side 8 av 9 - Åpner for over 2000 m2 forretningsareal felles klimatisert sone (= mulighet for kjøpesenterutvikling) - Foreslår å tillate detaljvarehandel som klær, sko med mer i tillegg til plasskrevende varer - Parkering: Tillatt oppført 3600 m2 parkeringhus (allerede bygd jfr dispensasjon) - Foreslår å ta ut krav om skjerming mot bolig og lekeplass i vest - Urban/bymessig utforming av felles/private adkomstveger oppretting av veglinjer. (men tar ikke med plassdannelse mellom gammel og ny bebyggelse) - Foreslår å beholde forbud mot felles klimatiserte soner jfr gjeldende reguleringsplan sitt alternativt mulighet for felles klimatisert sone knyttet til arealkrevende varer. - Foreslår å opprettholde forbud mot detaljvarehandel utover plasskrevende varer (så som klær og sko). - Foreslår i stedet å tillate lege, fysioterapeut etc etter ny vurdering av lokaliseringskriterier for slike. God kollektivdekning, begrenset trafikkskaping. Erfarer at enkelte slike bransjer har arealbehov som ikke alltid kan dekkes i sentrum. - OK. Parkeringshus anses som mer bymessig løsning enn arealkrevende bakkeparkering. - Dette kravet må ivaretas. Foreslår primært å ta inn krav om gjerde/vegetasjonsbelte på næringsareal som skjerming mot bolig og lekeplass jfr gjeldende reguleringsplan. Sekundært kan man vurdere å legge deler av vegetasjonsbelte på lekeplass, men opparbeiding må da pålegges næringseiendom som rekkefølgekrav. - OK. Positiv endring. - I tillegg utvide planområdet til å omfatte også ubebygd areal /plass mellom gammel meieribygning og nybygg for å sikre utvikling av dette som et urbant byrom i området. - mm - Ta med spesialområde / bevaring for sikring av meieripipa. Den er en viktig del av meieribebyggelsen men falt ved en feil utenfor bevaringsområde i plankartet i gjeldende reguleringsplan. (feilretting) - mm Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Planforslaget er en endring av gjeldende plan med en mindre økning i bruksareal. - Økning på 1000m2 forretningsareal (økning fra 5800m2-6800m2) - Tillatelse til etablering av parkeringshus på 3600 m2. Disse endringene vurderes ikke å utløse krav om konsekvensutredning. Kommunen slutter seg til forslagstillers vurdering i at planforslaget/endringen ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at det med utgangspunkt i private planforslag gjennomføres endring av reguleringsplan for Sagvegen 31.
Side 9 av 9 Det anbefales at planforslaget fra Akershus eiendomsutvikling / Spir Plan + arkitektur (alternativ 1) legges ut til offentlig ettersyn sammen med kommunens eget parallellforslag (alternativ 2) og at disse to alternativene til sammen danner grunnlag for uttalelser til planforslaget inkludert synspunkter på lokalisering av forretningsvirksomhet og utforming av bebyggelse og ubebygde områder/byrom. Før endelig beslutning er det viktig med en grundig vurdering av type handelsvirksomhet og rammebetingelser for handel på eiendommen. Dette bør drøftes på åpent grunnlag i forhold til overordnede målsettinger for lokalisering av handel og hensiktsmessig eiendomsutnyttelse. Dette må vurderes både i forhold til kommunens ønsker om framtidig utvikling og i forhold til eksisterende kompliserte adkomstsituasjon inkludert hensynet til tilliggende boligområder. Svein M Skaaraas