SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200602538 : O: : 83-14 : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr BYGGESAKSUTVALGET 28.11.07 54/07 BYGGESAKSUTVALGET 09.04.08 19/08 ETTER UTSETTINGSFORSLAG NY BEHANDLING AV KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS AVSLAG PÅ DISPENSASJON I D SAK 776/2007, MELDING OM BOD. TILTAKSH.; BERNT A. MELBO, STED; BRATTHETLAND - GNR/BNR 83/14, Dokumenter i saken 1. Dok 16 Protokoll fra møte i Byggesaksutvalget den 28.11.2007, sak 54/07 2. Dok 14 Saksfremlegg til Byggesaksutvalget, sak 54/07 den 28.11.2007. 1. Dok 19 Oversiktskart, M=1:6000 2. Dok 19 Detaljkart M= 1:500 3. Dok 9 Innkalling til befaring, skriv fra bygningssjefen av 21.09.2007 4. Dok 8 Støtteskriv til klage v/advokat, datert 01.08.2007. 5. Dok 7 Klage fra tiltakshaver v/advokat, datert 19.07.2007. 6. Dok 5 D sak 776/2007 Avslag på dispensasjon og melding, datert 05.07.2007 7. Dok 4 Ny tegning og dispensasjonssøknad, mottatt 29.05.2007 8. Dok 3 Nytt kart, mottatt 15.05.2007 9. Dok 1 Søknad om garasje/uthus, datert 05.06.06 10. Dok 19 Godkjent, samt avslått, tegning i forbindelse med byggetillatelse i 1978. 11. Dok 19 Diverse bilder Fakta; Saken gjelder avslag på søknad om dispensasjon og byggetillatelse for en bod på eiendommen. Ved befaring så en at der var utgravet for/i ferd med å bli utgravet for grunnmur/kjeller for boden. Avstanden mellom bod og fritidsbolig var ca 12 m. Det ble videre konstatert at der var utført flere søknadspliktige tiltak på eiendommen, dette uten søknad og tillatelse. (Se saksfremstillingen under sak 54/07). Ut fra dette foreslo bygningssjefen følgende forslag til vedtak; 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 776/2007 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). Utvalget fattet imidlertid følgende enstemmige vedtak; Saken utsettes i påvente av neste sak på eiendommen for å gjøre en samlet vurdering og foreta befaring. Bygningssjefens vurdering. Ut fra dette fremlegges saken for ny behandling. De ulovlige tiltakene fremlegges til behandling i en ny sak, se denne. BSU 09.04.08 83/14 Side 1 av 2
Bygningssjefen ser ingen grunnlag for å endring av forslaget til vedtak og foreslår at det fattes følgende VEDTAK: 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 776/2007 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, 12.03.2008 Ola T. Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler Kopi av saksutredning til tiltakshaver: Bernt Arild Melbo, Hottavikstraen 24, 4048 HARFSFJORD. tiltakshavers advokat; Stavangeradvokatene Forsell, Netteland, Bjelland & Helgevold v/adv Netteland Postboks 490 Sentrum, 4003 STAVANGER BSU 09.04.08 83/14 Side 2 av 2
SAKSPROTOKOLL Arkivsak 200602538 Arkivkode O: : 83-14 Saksbehandler Odd Reidar Gausel Saksgang Møtedato Saknr Byggesaksutvalget 28.11.07 54/07 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS AVSLAG OM DISPENSASJON I D SAK 776/2007 VEDR. MELDING OM BOD PÅ FRITIDSEIENDOM. TILTAKSHAVER; BERNT A. MELBO, GNR/BNR; 83/14 - BRATTHETLAND. Rådmannen har i saksutredning datert 12.10.07 foreslått følgende: 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 776/2007 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). Sigurd Trones (Frp) satte fram følgende forslag: Saken utsettes i påvente av neste sak på eiendommen for å gjøre en samlet vurdering og foreta befaring. Ved alternativ votering over rådmannens forslag datert 19.10.07 og Trones sitt forslag, ble Trones sitt forslag enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes i påvente av neste sak på eiendommen for å gjøre en samlet vurdering og foreta befaring. Sandnes, 29. november 2007 Rett utskrift: Sissel Hellevik sekretær
SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200602538 : O: : 83-14 : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget 28.11.07 54/07 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS AVSLAG OM DISPENSASJON I D SAK 776/2007 VEDR. MELDING OM BOD PÅ FRITIDSEIENDOM. TILTAKSHAVER; BERNT A. MELBO, GNR/BNR; 83/14 - BRATTHETLAND. Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1:6000 2. Detaljkart M= 1:500 3. Dok 9 Innkalling til befaring, skriv fra bygningssjefen av 21.09.2007 4. Dok 8 Støtteskriv til klage v/advokat, datert 01.08.2007. 5. Dok 7 Klage fra tiltakshaver v/advokat, datert 19.07.2007. 6. Dok 5 D sak 776/2007 Avslag på dispensasjon og melding, datert 05.07.2007 7. Dok 4 Ny tegning og dispensasjonssøknad, mottatt 29.05.2007 8. Dok 3 Nytt kart, mottatt 15.05.2007 9. Dok 1 Søknad om garasje/uthus, datert 05.06.06 10. Godkjent, samt avslått, tegning i forbindelse med byggetillatelse i 1978. 11. Diverse bilder Fakta; Tiltakshaver meldte om oppføring av en bod på eiendommen på Brathetland. Mottatt tegning viste en bod i en etasje på flatt terreng, BYA (bebygget areal) på 16 m 2 og med mønehøyde 3,7 m over terreng. Søknaden viser at boden skulle ha en avstand fra hytta på 12,4 m. Dagens hytte er byggegodkjent i 1978 på ca 59 m 2 BYA. I underetasjen er der en kjeller på ca 23 m 2 samt en jordkjeller (ukjent høyde under tak) på ca 33 m 2 BRA (bruksareal). Eiendommen ligger i et område på Brathetland som i kommuneplanens arealdel er definert som LNF område (landbruk-, natur- og friluftsliv). I disse områder er det ikke tillatt å bygge nye fritidsboliger eller bygge til, eller på, etablert fritidsbebyggelse. Dette i henhold til kommuneplanens retningslinjer og kommentarer samt plan- og bygningslovens 20-6. Det ble søkt om dispensasjon fra kommuneplanen med utfyllende bestemmelser samt planog bygningslovens 20-6/ 23. Som særlig grunn er det oppgitt; Oppbevaring av redskaper, lagring av ved, vinterlagring av hagemøbler og diverse verktøy. Bygningssjefen v/saksbehandler var på befaring 28.06.2007. En så da at tiltakshaver hadde/var i ferd med å gravet ut for grunnmur for boden. Dette er ikke i henhold til søknaden som viser bod på flat mark. Videre så en at hytten var tilbygget uten søknad, BYA ble anslått til ca 72 m 2 BYA. I tillegg er hytten tilbygget en stor terrasse med full høyde under denne, også dette uten søknad. Under bygningssjefens vurdering i forbindelse med saken ble det først vist til et enstemmig vedtak i Utvalg for byutvikling av 11.01.06, sak 12/06: "Fritidsbebyggelse: Ved behandling av tiltak for fritidsbebyggelse i LNF-områder anbefales følgende størrelser på bebyggelsen lagt til grunn: Utenfor 100- meters beltet 70 m2 + 16 m2 bod BYA 83/14 BSU 28.11.07 Side 1 av 5
Deretter ble det vist til at hytta, etter ulovlig tilbygging, var på 72 m 2 BYA og samlet vil tiltaket bli i henhold til den grensen som utvalget her har sagt. Men samtidig viste bygningssjefen til uttalelse fra Fylkesmannen i en annen sak (2006/3368); Ettersom det allereie er kjellar under eksisterande hytte, kan vi ikkje sjå at det er vesentlige moment som taler for å tillate den oppførte bua. Bygningssjefen var her enig med Fylkesmannen i hans vurdering i denne type tilfeller hvor der er full kjeller i hytta. Den omsøkte plasseringen kunne heller ikke tilrås, normalt tillates boden plassert i en maksimal avstand på 4 6 m fra hytta, her var avstanden over 12 m og tiltakshaver hadde også allerede gravet ut for kjeller til boden, noe som heller ikke kunne godkjennes. De oppgitte særlige grunner var således ikke godkjennbare i dette tilfellet, da tiltakshaver, ifølge bygningssjefens vurdering, allerede hadde god lagringsplass i kjeller. Søknaden om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 23 (ad krav til utarbeidelse av reguleringsplan) jf 20-6 (ad virkning av kommuneplanen) ble avslått. Til sist påpekte bygningssjefen at den utgravde gropen også var søknadspliktig. Bygningssjefen påla derfor tiltakshaver å fylle igjen denne gropen Klage fra tiltakshaver; Tiltakshaver, v/advokat Odd Netteland påklaget avslaget i brev av 19.07.2007 (etter forutgående fristforlengelse grunnet ferie). Støtteskriv til klagen ble mottatt 02.09.2007. 1) (Da advokaten har benyttet 2 for to punkter, velger bygningssjefen å anse dette som punkt 1). Advokaten skriver at eiendommen ligger i et område som er definert som LNFområde, er uregulert og ca 1.500 m 2. På eiendommen er det en hytte på ca 65 m 2. Det vises til utvalg for byutvikling sine retningslinjer, bl.a. at en bod kan tillates bygget inntil 16 m 2. Videre vises det til at eiendommen ligger helt usjenert til, uten innsyn av naboer og inngjerdet. Alle naboer har akseptert oppføring av boden og saken burde være kurant. Der er også mange hundre hytter i Ims/Lutsi/Fløysvik, både i og utenfor LNF området, hvor det er oppført tilsvarende boder. 2) Det vises til at siden 60 tallet har det vært åpent for å anlegge fritidseiendommer i det aktuelle området, også med boder. Det har således vært praksis å bygge denne sort boder. Det har vært tilstrekkelig med nabovarsel og melding. Det vises igjen til UBU s retningslinjer. Advokaten påpeker at klageorganet må merke seg at dette er en anbefaling som ligger til grunn fra bygningssjefens side, hvilket innebærer at en i et konkret tilfelle kan avvike fra dette. Denne type søknader skal med andre ord være kurante. 3) Bygningssjefen har henvist til en uttalelse fra Fylkesmannen hvor denne skriver at der er allerede kjeller under den angjeldende hytta og at fylkesmannen ikke kan se at der er vesentlige momenter som tilsier at en skal tillate bod. Advokaten påpeker at dette bygger på en antagelse og ikke på de faktiske forhold da kjeller kun er 10 m 2. Resten er krypkjeller uten full høyde. Det vises også til at bygningssjefen ikke kan godkjenne plasseringen, da boder normalt ikke tillates i en større avstand enn 4 6 m fra hytta. Videre skrives det i vedtaket at det skal foreligge en utgraving av grop som skal være søknadspliktig. Noe hjemmel for denne påstanden finnes imidlertid ikke, og dette forholdet vedkommer heller ikke saken. 4) Advokaten påpeker her at vedtaket må oppheves da det er ugyldig. Grunnlaget for dette er, ifølge advokaten, at saksbehandler selv har vært på befaring uten å ha informert tiltakshaver/ansvarlig søker og laget en uriktig fremstilling av faktiske forhold. Dette gjelder bl.a. anførsel om full kjeller under hytta. 83/14 BSU 28.11.07 Side 2 av 5
En må her stille spørsmål om denne type saksbehandling, hvor saksbehandler, uten forhånds-godkjenning, tar seg til rette på eiendommen. Det vises her til Fvl. 16. Saksbehandlingen innebærer således et klart brudd på den kontradiksjon (motsigelse) som forvaltningsloven bygger på. Det bygger også på forvaltningslovens 17, da forvaltningsorganet har plikt til å påse at saken er tilfredstillende opplyst før vedtak fattes. Advokatens påstand er at vedtaket, på basis av det ovennevnte, er ugyldig. Det vises også til at hageutstyr og andre hageredskaper ikke kan lagres i en krypkjeller. Det er derfor at det er laget retningslinjer for oppføring av den type bod det her er søkt om, nettopp fordi en skal kunne sette tyngre utstyr, plenklippere og annet tungt eller uhåndterlig utstyr direkte på bakkenivå. Videre vises det til ildsfarlige vesker og brannrisiko. Advokaten påpeker også at vedtaket innebærer usaklig og vilkårlig forskjellsbehandling, en vil ved befaring se at så si alle hytter i området har en redskapsbod e.l. Kopling av den type argumentasjon og vilkår som bygningssjefen her har gjort, har Fylkesmannen i Rogaland allerede sagt er uakseptabel og lovstridig. Det vises i den anledning til Fylkesmannens sak 2006/13119. Her skriver fylkesmannen; Det følger av pbl. 7 at det kan stilles vilkår for å gi dispensasjon. Det er et krav at det vilkår som er stilt har naturlig sammenheng med den dispensasjon som ble gitt. Et vilkår om fjerning/endret plassering av et allerede oppført tiltak, vil kun ha naturlig sammenheng med å gi dispensasjon. Kommunen har imidlertid i denne saken vedtak formulert som et pålegg om retting med frist for retting og tvangsmulkt. Fylkesmannen mener dette ikke kan anses å være et gyldig vilkår som kan settes for en tillatelse. Advokaten konkluderer her med at dette kan overføres i nærværende sak, hvor man anfører at en hytte har kjeller, og at det da ikke kan tillates oppføring av redskapsbod. Forvaltningsorganet/bygningsrådet skal vurdere lokale forhold. I den sammenheng er det viktig å få klarhet om det er praksis innenfor et større eller mindre område for oppføring av denne type hytter. Videre skal det vurderes om det foreligger lokale forhold som tilsier at det kan brukes argumenter mot oppføring av bod, f.eks. allmennhetens interesser. Ingen av disse momenter kan gi grunnlag for avslag slik bygningssjefen har lagt til grunn i denne saken. Det vises også til kontakt med saksbehandler hvor det ble vist til at det var helt kurant å få dispensasjon. Saksbehandler laget således utkast til en håndskreven søknad som skulle brukes. Dessverre skriver advokaten, er denne saken nok et eksempel på den vrangvilje og motvilje som følger saksbehandlingspraksis i Sandnes kommune. Man vurderer alle praksis negativt, man følger ikke retningslinjene for byggesaksbehandling og retningslinjer i forvaltningslov og forvaltningspraksis for øvrig. Dette er sterkt å beklage. 5) Det forutsettes at klagen forelegges byggesaksutvalget som foretar befaring. Dette vil være helt nødvendig å foreta en påvisning på stedet. Bygningssjefens vurdering. Bygningssjefen vil først vise til befaring uten at dette er forhåndsvarslet og det advokaten har skrevet om forvaltningsloven. Bygningssjefen vil her vise til uttalelse fra Miljøverndepartementet i forbindelse med behandling av saker etter plan og bygningsloven, sak 98/1719 hvor det bl.a. skrives; Besiktigelse av en eiendom i forbindelse med behandling av en søknad etter plan- og bygningsloven (pbl.) er tillatt uten samtykke fra søker. Dette er også meddelt advokaten i eget brev. Deretter vil bygningssjefen vise til eiendommens historie. Tidligere eier søkte i 1978 om å bygge om og til fritidsboligen. Medfølgende søknad viste at den gamle hytta hadde kjellerdør, der var ikke snitt tegning som viste høyden i kjeller. 83/14 BSU 28.11.07 Side 3 av 5
Den første søknaden ble avslått da tegningen bl.a. viste store vinduer i kjellerens front, terrenghøydene var ikke korrekt inntegnet og en bad om en plantegning av kjeller. Ny søknad/tegning ble mottatt. Snitt tegning for tilbygget viste ca 3 m som høyde på kjelleretasjen (målt på tegning). BRA for dette tilbygget var ca 22,5 m 2, BYA 24 m 2. Kjellerplantegningen for tilbygget viste kjeller og fasadetegning viste at nesten hele kjelleren var nedgravet, maksimalt over terreng var ca 0,8 0,9 m (målt på tegning). Det ble deretter gitt dispensasjon fra datidens 82 i pbl. og byggetillatelse ble gitt for en hytte med grunnflate (BYA) på 59 m 2. Ut fra dette skrev bygningssjefen i D sak 776/2007; I underetasjen er der en kjeller på ca 23 m 2 samt en jordkjeller (ukjent høyde under tak) på ca 33 m 2 BRA. Ut fra klagens innhold bad bygningssjefen om befaring som ble foretatt 02.10.2007. En så da at den gamle delen av kjelleren hadde et bruksareal på ca 10 m 2, som klager hadde beskrevet, det øvrige av den gamle delen er å anse som krypkjeller uten bruksareal. Tilbyggets kjellerdel har tiltakshaver tatt i bruk til soverom, uten at dette er omsøkt. Ut fra dette har hytta en kjeller med bruksareal på ca 33 m 2. Bygningssjefen kan ikke akseptere at soveromsdelen skal holdes utenom kjellerarealet. Massen foran hele tilbygget er senere fjernet i flere meters bredde. Denne del av kjelleren fremstår nå som underetasje, over dette er det bygget en større terrasse, samt at hytta er tilbygget mot nordvest. Anslått BYA for hytta er ca 72 m2. Anslått BYA for terrasse (h over terreng ca 2,1 m) er ca 65 m 2. Arealet under terrassen inneholder også BRA, ca 60 m 2. Dette blir tatt opp i egen sak. I punkt 1 skriver advokaten at boden kan tillates bygget inntil 16 m2. Bygningssjefen vil her poengtere at det ikke er en selvfølge at eiendommen kan tilbygges med bod. I LNF området er det behov for dispensasjon for dette tiltaket og bygningssjefen kan ikke se at det foreligger særlige grunner i dette tilfellet. Det er heller ikke gitt at dispensasjon kan gis fordi naboer ikke har innvendinger til tiltaket. Punkt 2. Hva som er tillatt i tidligere år har mindre relevans for søknaden. Søknaden skal behandles etter lovene på søknadstidspunktet. En kan således ikke si at denne type søknad er kurante og, underforstått, tillatelse skal gis. Punkt 3 og kjellerstørrelse. Her vises det til det som bygningssjefen har skrevet ovenfor, kjeller er ca 33 m 2. Bygningssjefen vil også vise til kommende kommuneplan (som ikke er rettskraftig i denne saken) hvor det er skrevet i punkt 4.1.3; Rom for varig opphold i kjeller tillates ikke. Dersom det tillates kjeller kan det ikke oppføres bod. Disse to setninger bygger på den siste tids praksis på tilsvarende saker. Når det gjelder utgraving av grop og søknadsplikt så vil bygningssjefen stille spørsmål om hvorfor gropen er utgravet under der boden var planlagt? Forvaltningspraksis i de siste år har vært at boden plasseres 4 6 m fra hytta. Dette er også tatt med i forslag til ny kommuneplan (ikke rettskraftig for dette tiltaket). Punkt 4 og tatt seg til rette. Viser her til første avsnitt under bygningssjefens vurdering ovenfor. Det samme gjelder for full kjeller, se ovenfor. Bygningssjefen kan ikke se at utført saksbehandling strider mot Fvl. 16 og 17. Når det gjelder sak 2006/13119 og Fylkesmannes avgjørelse, så kan dette ikke direkte overføres til denne saken. Den omtalte saken gjaldt betingelser ved byggetillatelse (dispensasjon var gitt), denne saken gjelder avslag på dispensasjon. Bygningssjefen vil igjen påpeke at lover og regler endres. En kan således ikke forvente å få tillatelse til det som naboer fikk tillatelse til i tidligere år, under andre forhold, planer, lover og regler. 83/14 BSU 28.11.07 Side 4 av 5
Når saksbehandler eventuelt sa at dette var kurant, så vil bygningssjefen påpeke at denne samtalen var på Servicekontoret. Saksbehandler foretar ikke saksbehandling her, men gir råd og vink på generelt basis. Saksbehandler var således ikke kjent med at tiltakshaver hadde så pass stor kjeller under hytta. Hadde han visst dett, ville svaret vært annerledes. Bygningssjefen mener det advokaten her har skrevet om den vrangvilje og motvillighet som følger saksbehandlingspraksis i Sandnes kommune. Man vurderer alle tiltak negativt, man følger ikke retningslinjene for byggesaksbehandling og retningslinjer i forvaltningslov og forvaltningspraksis for øvrig.. er utidig og ikke tjener saken. Han bør holde seg til fakta uten å komme med personkarakteristikker. Punkt 5. Når det gjelder eventuell befaring så er det utvalget v/leder som bestemmer dette. Anmodningen vil bli tatt opp med leder. Til sist har bygningssjefen vurdert saken opp mot klagen i sin helhet. Bygningssjefen kan ikke se at det er fremkommet nye momenter i saken som skulle tilsi at vedtaket burde endres og av den grunn foreslår bygningssjefen at det fattes følgende VEDTAK: 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 776/2007 fastholdes. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, 12.10.2007 Ola T. Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler Kopi av saksutredning til tiltakshaver: Bernt Arild Melbo, Hottavikstraen 24, 4048 HARFSFJORD tiltakshavers advokat; Stavangeradvokatene Forsell, Netteland, Bjelland & Helgevold v/adv Netteland Postboks 490 Sentrum, 4003 STAVANGER 83/14 BSU 28.11.07 Side 5 av 5
Bernt Arild Melbo Hottavikstraen 24 4048 HAFRSFJORD Byggesak Sandnes, 21.09.2007 Deres ref.: Vår ref : 200602538-9 Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 83-14 INNKALLING TIL BEFARING. Gnr./Bnr: 83/14 Byggeadresse: BRATHETLANDSVEIEN 142 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Tiltakshavers advokat: Nybygg Bod Bernt Arild Melbo Stavangeradvokatene Forsell, Netteland, Bjelland & Helgevold v/adv Netteland Postboks 490 Sentrum, 4003 Stavanger. Bygningssjefen viser til sitt avslag på melding om tiltak, gitt i D sak 776/2007 av 05.07.2007, samt klage på dette vedtak v/adv. Netteland av 01.08.2007. Advokaten påpeker i sitt klageskriv at bygningssjefen har vært på befaring uten at dette er forhåndsvarslet. Bygningssjefen vil her vise til uttalelse fra Miljøverndepartementet i forbindelse med behandling av saker etter plan og bygningsloven, sak 98/1719 hvor det bl.a. skrives; Besiktigelse av en eiendom i forbindelse med behandling av en søknad etter plan- og bygningsloven (pbl.) er tillatt uten samtykke fra søker. I forbindelse med klagesaken er det ønskelig å foreta befaring på Deres eiendom for å vurdere klagen/klagens innhold. På grunnlag av dette bes det at De møter til befaring: 02.10.2007 kl. 14:00 Dersom tidspunktet ikke skulle passe eller det er spørsmål i forbindelse med befaring kan det tas kontakt med undertegnede saksbehandler. Ola T Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler Kopi : Tiltakshavers advokat. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Bernt Arild Melbo Hottavikstraen 24 4048 HAFRSFJORD Byggesak Sandnes, 05.07.2007 Deres ref.: Vår ref : 200602538-5 Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 83-14 D SAK 776/2007 AVSLAG PÅ DISPENSASJON OG MELDING Gnr./Bnr: 83/14 Byggeadresse: BRATHETLANDSVEIEN 142 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Nybygg Bod Bernt Arild Melbo Melding om tiltak, datert 05.06.2006, ble mottatt 08.06.2006. Meldingen hadde mangler og disse ble mottatt 15.05.2007 samt nye tegninger 29.05.2007 BRUKSAREALER (BRA) BOD: BEBYGGET AREAL (BYA) BOD: BRA u. etasje? m 2 BYA 16 m 2 BRA 1.etasje: 14 m 2 BRA, totalt:? m 2 BYA, totalt: 16 m 2 Fakta: Tiltakshaver melder om oppføring av en bod på eiendommen på Brathetland. Mottatt tegning viser en bod i en etasje på flatt terreng og med mønehøyde 3,7 m over terreng. Søknaden viser at boden skal ha en avstand fra hytta på 12,4 m. Bygningssjefen v/saksbehandler var på befaring 28.06.2007. En så da at tiltakshaver hadde/var i ferd med å gravet ut for grunnmur under boden. Dette da ikke i henhold til søknaden. Dagens hytte er byggegodkjent i 1978 på ca 59 m 2 BYA. Denne er senere blitt ulovlig tilbygget slik at den nå er ca 72 m 2 BYA. I underetasjen er der en kjeller på ca 23 m 2 samt en jordkjeller (ukjent høyde under tak) på ca 33 m 2 BRA. I tillegg er hytten tilbygget en stor terrasse med full høyde under denne. Eiendommen ligger i et område på Brathetland som i kommuneplanens arealdel er definert som LNF område (landbruk-, natur- og friluftsliv). Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 5 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
I disse områder er det ikke tillatt å bygge nye fritidsboliger eller bygge til, eller på, etablert fritidsbebyggelse. Dette i henhold til kommuneplanens retningslinjer og kommentarer samt planog bygningslovens 20-6. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen med utfyllende bestemmelser samt plan- og bygningslovens 20-6/ 23. Som særlig grunn er det oppgitt; Oppbevaring av redskaper, lagring av ved, vinterlagring av hagemøbler og diverse verktøy. Søknaden har ikke vært på høring. Hjemmelsgrunnlag: Kommuneplanen med utfyllende retningslinjer og kommentarer (LNF område) samt Plan- og bygningslovens 20-6. Eiendommen er uregulert. Nabovarsel: Naboer er varslet, ingen innvendinger er mottatt. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen vil først vise til et enstemmig vedtak i Utvalg for byutvikling den 11.01.06, sak 12/06: "Fritidsbebyggelse: Ved behandling av tiltak for fritidsbebyggelse i LNF-områder anbefales følgende størrelser på bebyggelsen lagt til grunn: Utenfor 100- meters beltet 70 m2 + 16 m2 bod BYA Dagens hytte, etter ulovlig tilbygging, er på 72 m 2 BYA og samlet vil tiltaket bli i henhold til den grensen som utvalget her har sagt. Bygningssjefen vil imidlertid vise til uttalelse fra Fylkesmannen i en annen sak (2006/3368); Ettersom det allereie er kjellar under eksisterande hytte, kan vi ikkje sjå at det er vesentlige moment som taler for å tillate den oppførte bua. Bygningssjefen er enig med Fylkesmannen i hans vurdering i denne type tilfeller hvor der er full kjeller i hytta. De oppgitte særlige grunner er således ikke godkjennbare i dette tilfellet da tiltakshaver har god lagringsplass i kjeller. Den omsøkte plasseringen kan heller ikke tilrås, normalt tillates boden plassert i en maksimal avstand på 4 6 m fra hytta og her har en allerede gravet ut for kjeller til boden, noe som heller ikke kan godkjennes. Bygningssjefen vil her pålegge tiltakshaver å fylle igjen denne gropen idet han påpeker at denne utgravingen også er søknadspliktig. Søknaden avslås. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 avslås søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 23 (ad krav til utarbeidelse av reguleringsplan) jf 20-6 (ad virkning av kommuneplanen) D sak 776/2007 Avslag. Side 2 av 3
Ved at søknad om dispensasjon avslås, avslås også meldingen om tiltak. En gjør oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til Bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler Vedlegg : Informasjon om rett til å klage over forvaltningsvedtak. D sak 776/2007 Avslag. Side 3 av 3