Byrådssak 104/17 Fana, Gnr. 96, Bnr. 78 m. fl., Jonsokhaugen boligområde, Reguleringsplan. Arealplan-ID 61790000. 2. gangs behandling ASRO ESARK-5120-201629397 -15 Hva saken gjelder: Rambøll AS fremmer på vegne av Jonsokhaugen AS planforslag for et område i Fana/Fanahammeren i Fana bydel med adkomst fra Fanavollen. Planens avgrensning innbefatter Fanavollen frem til kryss mot Krokeidevegen samt kryssløsningen. Planområdet er totalt på ca. 18.daa. Fig 1 Oversiktsbilde (Fana kirke oppe til høyre) Fig 2 Planforslag Bebyggelse Planforslaget legger til rette for 16 eneboliger med tilhørende garasje. Boligene skal oppføres med to etasjer i moderne formspråk og det åpnes opp for takterrasser. Det legges til rette for en utnyttelse % BRA = 50 %. Parkering er foreslått som bakkeparkering og løses innenfor den enkelte tomt. Det er avsatt areal sørvest i planområdet til avfallsbehandling. Eksisterende gårdsbolig med tilhørende låve og garasje forutsettes revet. Grønnstruktur Sentralt i feltet ligger et grøntareal avsatt til felles lekeplass og felles grøntareal. I grøntarealet (f_gn2) står det et tuntre som skal ivaretas, bestemmelser knyttet til feltet sikrer at det ikke er tillatt med inngrep som kan skade treet. Videre er det avsatt et felles grøntareal nordøst i planområdet som omtales som Jonsokhaugen. 1
Veg og transportløsninger Planforslaget omfatter Fanavollen ned til krysset med Krokeidevegen samt kryssløsningen. Krysset utbedres og det legges til rette for fortau fra Krokeidevegen til avkjøring Fanaflaten samt mot Fanastølen. Den private delen av Fanavollen foreslås i hovedsak videreført med dagens standard, men det legges opp til økt vegbredde enkelte steder. Videre foreslås det etablert felles avkjørsel for tomt 2 til 16 fra Fanavollen mot øst, mens avkjørsel mot eksisterende eneboliger i vest reguleres etter dagens løsning. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, vises imidlertid til fagetatens vurdering. Planhistorikk Jonsokhaugen har en lang planhistorikk. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 01.12.11 til 17.01.12, og revidert planforslag til 2. gangs behandling var komplett mottatt 21.12.12. Fagetaten pekte i fagnotat på en rekke momenter som ikke var løst i planforslaget. Dette gjaldt blant annet manglende avtale med grunneier om grunnavståelse til opparbeiding av veggrunn, ikke god nok adkomstveg og hensynet til Jonsokhaugen. Forslagsstiller ba byrådsavdelingen om å sende plansaken tilbake til fagetaten for å klargjøre forhold om grunnlag for opparbeidelse av tilkomstveg. Saken har blitt liggende siden den tid, med noe korrespondanse mellom plankonsulent og fagetat. Fagetaten mottok revidert materiale til videre 2. gangs behandling av saken den 22.09.2016. Det er fortsatt manglende avtaler med tilgrensende grunneier for grunnavståelse til opparbeiding av veg. Forslagsstiller vil likevel gå videre med behandling av saken selv om dette ikke er løst. Fagetaten har fremdeles en rekke kommentarer til planforslaget som nå er sendt inn til endelig behandling. Problemstillingene som ble tatt opp i 2012 er fortsatt et tema i plansaken. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.12.11 17.01.12. Det kom inn 13 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Manglende ivaretagelse av hul eik jfr. naturmangfoldloven. Manglende ivaretagelse av Jonsokhaugen som naturelement. Byantikvaren anbefalte at tunet med våningshus og løe ble ivaretatt i planen. Sikring av universell utforming gjennom bestemmelsene. Utvidelse av offentlig veg og innspill til reguleringsbestemmelsene knyttet til offentlig veg. Mangler knyttet til veg i området; smal vegbredde, manglende fortau, dårlig sikt, kraftig stigning med mer. Fylkesmannen hadde innsigelse mot planforslaget med bakgrunn i manglende ivaretagelse av tuntreet (hul eik jfr. naturmangfoldloven), nedbygging av kulturlandskapet samt at planforslaget la til rette for sekundærleilighetene uten at det var tilstrekkelig felles uteoppholdsareal. Forslagsstiller har rettet opp planforslaget i henhold til innsigelsen, og denne ble trukket av Fylkesmannen i e-post datert 22.03.13. Siden planprosessen har trukket ut i tid, ble det i 2015 gjennomført en tilleggs varsling til nye naboer. I forbindelse med dette kom det inn 4 merknader. Her ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Behov for fortau langs Fanavollen. Vegadkomst til Fanavollen 9 og 11 a, b må reguleres til eksisterende løsning. 2
Plassering av areal for renovasjon f_bre. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Det er gjort endringer i planforslaget i etterkant av offentlig ettersyn. Disse endringene medfører i hovedsak følgende: Tuntreet er sikret bevart og inngår i felles naturområde. Området omfattes av en hensynssone. Lekearealet er revidert. Deler av dette er endret til å omfatte naturområdet rundt tuntreet. Arealet rundt Jonsokhaugen er utvidet. Endringene av fellesarealene har medført at tomt 9, 10, 11 og 12 er justert. Det er lagt inn bestemmelser som sikrer 30 % universelt tilgjengelige boenheter, spesifikke tomter er pekt ut med bakgrunn i terreng på tomtene og egnethet. Planforslaget legger ikke lenger til rette for sekundærleiligheter. Planforslagets reguleringsbestemmelser var svært strenge med hensyn til utforming av boligene, dette er etter fagetatens anbefaling revidert. Det er gjort justeringer av f_ SV03 (avkjørsel mot vest). Det er regulert inn avkjørsler til eksisterende og nye boliger. Kommunal veg er utvidet og bestemmelsene endret etter innspill fra Trafikketaten. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Overordnet plan Planområdet er i samsvar med KPA 2010 der området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Planforslagets lokalisering er imidlertid i strid med samfunnsdelen til ny kommuneplan vedtatt i 2015 med fokus på «gå byen» og fortetting i områder som har gangavstand til hovedkollektivårene. Området ligger også utenfor område for fortetting i prinsippsak «strategisk temakart Bergen 2030». Fagetaten er derimot av den oppfatning at en moderat fortetting på inntil 16 eneboliger må kunne aksepteres her, da planen hadde oppstart i 2010 og bygger på gjeldende kommuneplan. Den nye strategien om fortetting bør derfor etter fagetatens vurdering ikke tillegges stor vekt i denne saken. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Forslagsstiller legger til rette for en utbygging av 16 eneboliger. Tomtene er relativt små,( mellom 410 og 649 m 2 ), i forhold til tillatt utnyttelse på % -BRA = 50 %. Fagetaten mener at tomt 16 må utgå og at tilgrensende tomter i øst bør utvides. Ved å ta ut tomt nr. 16, vil dessuten kvalitetene rundt Jonsokhaugen kunne ivaretas bedre. Fagetaten foreslår at felt B2 på 210 m 2 utgår da tomten er for liten til oppføring av egen bolig. Det foreslås at tomten reguleres til snuhammer med tanke på renovasjon. Vegløsning Planområdet har adkomst fra Krokeidevegen som er fylkesveg, videre via den kommunale delen av Fanavollen og til slutt via den private delen av Fanavollen. Planforslaget viser en utbedret kryssløsning fra fylkesvegen med fortau frem til nærliggende busstopp. Den kommunale vegen (o_sk2) er planlagt med fortau i henhold til krav for samleveg Sa1, men har etter bearbeiding nå en stigning på 1:8. Den private delen av Fanavollen (f_sv01) reguleres i hovedsak til dagens løsning med en vegbredde på 3,5 m. 3
Som påpekt i prosessen mener fagetaten at vegen må utvides til 4 m pluss skulder på 0,5 m på hver side på hele vegstrekket. Revidert planforslag som nå er innlevert, har delvis imøtekommet fagetatens øvrige kommentarer. Det er lagt inn en svingradius mellom Fanaflaten og Fanastølen som bedrer den eksisterende situasjonen noe, og stigning på veg er nå i henhold til fagetatens tidligere anbefalinger med stigning på maks 1:8. Ny adkomstveg (f_sv02) inn til boligene vil få tilstrekkelig standard. Fagetaten påpeker at frisikten må korrigeres til 4x45 m i henhold til vegnormen, der den i planforslaget er vist som 4x 20 m og 4x 30 m. Mangler avtale med nabo for utvidelse av adkomstveg Fanavollan (f_sv01)ligger på naboeiendommens grunn. Det er ikke oppnådd avtale med nabo om erverv av grunn til utbedring og utvidelse. Fagetaten er usikker på om planforslaget vil kunne realiseres, men kan ikke avvise planforslaget med bakgrunn i mangel på privatrettslig avtale. Reguleringsplanen kan gi grunnlag for vedtak om ekspropriasjon, men fagetaten oppfatter det slik at det i praksis er lite aktuelt å samtykke til ekspropriasjon i denne type saker fra kommunens side. Adkomst til Fanavollen 9,11a og 11b i revidert forslag 2016 Fig 3 Adkomst til Fanavollen 9 og B2 Snuhammer på B2 Adkomsten til Fanavollen 9 (f_sv03) har vært utarbeidet i ulike alternativer, se fagnotat. Endelig løsning via eksisterende vei (2016) har resultert i en resttomt, B2, ved siden av tomt for renovasjon. Fagetaten mener denne tomten må endres til snuhammer for å betjene renovasjonsbiler tilfredsstillende. Vedlagt illustrasjonsplan må rettes opp i forhold til endelig løsning. Avkjørsler Fra den kommunale delen av Fanavollen (o_sk2) er 4 eksisterende avkjørsler regulert inn. Fagetaten mener det ikke er behov for at alle avkjørslene til eiendommene blir regulert inn, og anbefaler at SV04 og SV05 tas ut av planforslaget. Veien o_sk2 har mer trafikk, og det er ønskelig å samle avkjørslene mest mulig på denne strekningen. Det er tilstrekkelig at avkjørslene knyttet til løen reguleres til annen veggrunn. Grønnstruktur og naturmangfold To naturområder og en lekeplass inngår i planforslaget. På det ene området står en verneverdig hul eik og det andre, Jonsokshaugen, er en terrenghøyde som er et karakteristisk landskapstrekk i området. Under offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen innsigelse til planforslaget blant annet på grunn av manglende sikring av tuntreet som er en hul eik. Hule eiker er sikret et spesielt vern etter forskrift til naturmangfoldloven. Planforslaget er nå endret slik at tuntreet står innenfor et område avsatt til naturområde, f_gn2, og hensynssone naturmiljø. Treet er markert som eksisterende tre som skal bevares i plankartet. Innenfor hensynssonen er det i henhold til bestemmelsene ikke tillatt å gjøre tiltak som kan skade treet ellers dets røtter. Fylkesmannens innsigelse er trukket i e-post av 22.03.2013. Fig 4 Sentralt lekeområde og tuntre i naturområde Mellom naturområdet og veg er det avsatt areal til felles lek som skal opparbeides. 4
Kolle øst i planområdet, Jonsokhaugen, er det mest framtredende landskapselementet i planområdet, og forslagsstiller har avsatt denne til naturområde f_gn1. Naturområdets avgrensning har vært drøftet med forslagsstiller i prosessen og vært justert noe. Fagetaten mener fortsatt at foreslått bebyggelse på tomt 16 kommer for nær opp til kollen og mener denne tomten må utgå og at tomtene 14 og 15 utvides noe ved å justere tomtegrensene. Uteareal og barns lek Fagetaten vurderer at krav om 50 m 2 til felles uteoppholdareal for 16 enheter er oppfylt i området f_blk og f_gn2 t.s 800 m 2. Naturområdet rundt Jonsokhaugen er ikke tatt med i beregningen av felles uteoppholdsareal, men skaper gode muligheter for variert lek og rekreasjon. Fig 5 Avgrensning i av naturområde i planforslaget og fagetatens forslag til utvidelse (rød strek) Rekkefølgekrav sikrer at lekeareal skal opparbeides før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Fagetaten mener imidlertid at det må stilles mer konkrete krav til opparbeidelsen d.v.s. at småbarnslekeplass skal opparbeides med minimum 3 ulike typer utstyr, eller andre elementer som ivaretar funksjoner for lek og aktivitet for aldersgruppen 1-7 år. I tillegg skal området utstyres med sandkasse, benk og bord. Dette for å ivareta voksnes interesser på lekeplassen. Hensynet til barn og unge er ivaretatt i planforslaget. Universell utforming Bestemmelse 5.3.2 er knyttet til universell utforming. I henhold til kommuneplanens arealdel skal 30 % av boenhetene være universelt uformet. Da noen av tomtene er bedre egnet for universell utforming, grunnet terrenget, har forslagsstiller ivaretatt dette formålet ved å peke ut tomt 7, 8, 9, 10 og 11 vist på illustrasjonsplan. Kulturminner I sin merknad til offentlig ettersyn anbefaler byantikvaren at det eksisterende tunet med våningshus og løe ivaretas i planforslaget. Forslagsstiller har stilt seg negativ til en slik løsning da dette vanskelig kan la seg kombinere med en utbygging på eiendommen. Videre henviser forslagsstiller til utarbeidede tilstandsrapporter som viser at de to byggene er i svært dårlig forfatning. Fagetaten har ikke stilt krav om at planforslaget omarbeides for å ivareta de eksisterende bygningene. Planmateriale Det er ikke utarbeidet oppdaterte snitt, perspektivtegninger eller sol/skyggediagram i etterkant av offentlig ettersyn. Fagetaten har ikke etterspurt dette da de utarbeidede illustrasjonene i hovedsak viser fremtidig situasjon. Illustrasjonsmaterialet som følger saken avviker noe fra endelige planforslag. Reviderte bestemmelser som følger saken er endret siden 2013, og her er viktige rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av offentlig veg fjernet. Reviderte bestemmelser, datert 21.09.2016, må derfor endres slik at rekkefølgekrav i bestemmelser datert 17.04.2013, blir tatt inn. I tillegg må det gjennomføres endringer av bestemmelser som fremkommer av fagnotatet. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet småhusbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Bredde på privat veg f_sv01 skal være 4 m + 0,5 m skulder på hver side langs hele strekningen. 5
- Naturområde f_gn1 må utvides i henhold til illustrasjon fig. 5. - Tomt 16 tas ut av planforslaget for bevaring av selve Jonsokhaugen, og grensen til tomt 14 og 15 justeres. - Det reguleres inn snuhammer ved f_bre på B2. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering Som fagetaten påpeker ligger planforslaget utenfor område for fortetting i prinsippsak «strategisk temakart Bergen 2030». Byrådet gjør oppmerksom på at det i tillegg er igangsatt to planarbeider i området. (Sagavika med maks utnyttelse 60% BRA og Fanastølen med 70-80 boliger.) Området ligger innfor gangavstand til dagligvarebutikk. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om en moderat fortetting på inntil 15 eneboliger kan aksepteres innenfor angjeldende planområde, da planen hadde oppstart allerede i 2010, høring i 2012 og 2015, og bygger på gjeldende kommuneplan. Saken skal ut fra dette ikke skape presedens ved fastsetting av framtidige fortettingsområder i Bergen. Byrådet ser på det som beklagelig når gårdstun i et vakkert kulturlandskap rives, og mener foreslått bebyggelse ikke tilfører området vesentlige nye kvalitetene som erstatning for de som går tapt. Boligene er små, er vist på små tomter og med parkering på hver enkelt tomt. Ved planlegging av tilsvarende tette områder i framtiden, mener byrådet det bør det legges til rette for felles parkering i utkanten av boliggruppen, gjerne tunløsninger med bilfrie fellesarealer mellom husene. Det er også ønskelig at plasseringen i landskapet, materialbruk og arkitektur planlegges mer bevisst for å framheve kvalitetene i kulturlandskapet. Byrådet mener fagetatens forslag om å utvide f_gn1 for å sikre kollen som et framtredende landskapstrekk i området er positivt, og at dette gjøres ved at tom 16 utgår og at avgrensningene av tomtene 14-15 justeres som følge av endringen. Som det framgår av forslag til vedtak, må det foretas flere trafikktekniske justeringer på plankartet, veibredden på kjøreveien må utvides og snuhammar innarbeides på B2. Byrådet er innforstått med at veiutvidelse inn på nabogrunn ikke er avklart med grunneier. Byrådet gjør oppmerksom på at Fanavollen, F_SV01, er felles adkomstveg for en rekke eiendommer utenfor planområdet. Kommunen kan ta stilling til eventuell ekspropriasjon for veiutvidelse i egen sak. Fylkesmannens innsigelse angående sikring av hul eik ble trukket i 2013. Byrådet foreslår planforslaget vedtatt med de endringene som framgår av forslag til vedtak. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende: A. Fana, Gnr. 96, Bnr. 78 m. fl., Jonsokhaugen boligområde, Reguleringsplan, Arealplan-ID 61790000,vist på plankart sist datert 21.10.2016 med følgende endringer/tillegg: a. Formålsgrense for f_gn1 utvides i henhold til illustrasjon fig 5 i saken. Det kan gjøres ved at tomt 16 utgår og avgrensning av tomtene 14-15 justeres som følge av endringen. b. Kjøreveg f_sv01 skal ha 4 meter vegbredde, pluss 0,5 m skulder på hver side langs hele vegstrekket. Det må i tillegg avsettes nødvendig annet vegareal til anleggsarbeid og grøfter. 6
c. Bredden på kjøreveg f_sv02 må målsettes. d. Tomtene skal nummereres på plankartet slik at tomter med krav om universell utforming i bestemmelse 5.3.2 kan identifiseres. e. Det etableres snuhammer på B2 ved f_bre, og resterende areal i B2 fordeles mellom boligformål, veg og annen veggrunn. f. Frisikt i kryss i henhold til vegnormen reguleres inn med 4x45 m i stedet for 4x20 m og 4x 30 m. g. SV04 og SV05 tas ut av planforslaget og skal inngå som annen veggrunn. h. Avkjørsel til bolig innenfor B2 skal legges via f_sv03. Kartet påføres avkjørselpil som er retningsgivende. B. Tilhørende illustrasjonsplan som er retningsgivende, datert 19.12.2012 med følgende endringer/tillegg: a. F_SV03 endres slik at det samsvarer med plankart. b. Stigningsforhold på adkomstveg f_sv02 påføres illustrasjonsplan. c. Fanavollen må legges inn med fremtidig løsning og ikke eksisterende løsning. d. F_GNI og tomtene 14-15 endres i samsvar med endringer i plankartet. C. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 21.09.2016 med følgende endringer/tillegg: a. 3.1, første punkt erstattes med: «Opparbeidelse av lekeareal f_blk med minimum 3 ulike typer utstyr, eller andre elementer som ivaretar funksjoner for lek og aktivitet. I tillegg skal området utstyres med sandkasse, benk og bord». b. Ny bestemmelse 3.4 : «Før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor B1 og B2 skal opparbeidelse av fortau(o_sf), kryss (o_skv) og kjøreveg (0_SK2 og f_sv01) være opparbeidet». c. 4. 2 endres: «Følgende områder er felles for felt B1 og B2: f_blk, f_gn1 og f_gn2. F_SV01 er felles for B1og B2 samt eiendommer utenfor planområdet som har sin adkomst via denne» d. Ny bestemmelse 6.1.3: «Driftsbygning på 95/42 kan ha tilkomst over annen veggrunn til kjøreveg o_sv01». e. Ny bestemmelse 6.1.4: «Felles kjøreveg f_sv01 oppgraderes til bredde 4 meter + 0,5 meter skulder langs hele strekningen». f. 6.3 tilføyes: «Alle parkeringsplasser for boliger skal ha strømtilførsel. Sykkelparkering skal være overdekket» g. 8.2 og 8.3 utgår (jfr 4.2) 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart, illustrasjonsplan og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 14. mars 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling 7
Vedlegg: Fagnotat datert 03.11.2016 medfølgende vedlegg: A. Plankart datert 21.10.16, B. Reguleringsbestemmelser, datert 21.09.16, C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 21.19.16, D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 02.11.16, E. Illustrasjonsplan datert 19.12.12, F. Snitt datert 18.11.11, G. Perspektiver, H. Lengdeprofil Fanavollen, I. Tilstandsrapport eksisterende bygg 1, J. Tilstandsrapport eksisterende bygg 2, K. Forslagsstillers kommentar til vegforhold L. Epost fra fylkesmannen datert 22.03.2013 8