Søgne kommune Arkiv: 46/23 Saksmappe: 2016/3340-16057/2017 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 29.03.2017 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av anneks - GB 46/23 - Hellesvig 5 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 73/17 Plan- og miljøutvalget 26.04.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra fra LNF formålet i kommuneplanen, samt fra plankravet i kommuneplanen. Det gis også dispensasjon fra pbl. 1-8 - det generelle byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen, for oppføring av anneks som omsøkt. Reviderte tegninger mottatt av kommunen 10. mars 2017 ligger til grunn for tillatelsen. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: I vinduer som vender mot sjøen skal det benyttes glass som gir lite refleks. Taktekking skal være i mørk farge, med matt overflate. Alt avløpsvann fra annekset skal ledes til eksisterende utslippsløsning, som består i tett tank. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.04.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra fra LNF formålet i kommuneplanen, samt fra plankravet i kommuneplanen. Det gis også dispensasjon fra pbl. 1-8 - det generelle byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen, for oppføring av anneks som omsøkt.
Reviderte tegninger mottatt av kommunen 10. mars 2017 ligger til grunn for tillatelsen. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: I vinduer som vender mot sjøen skal det benyttes glass som gir lite refleks. Taktekking skal være i mørk farge, med matt overflate. Alt avløpsvann fra annekset skal ledes til eksisterende utslippsløsning, som består i tett tank. Bakgrunn for saken: På eiendommen er det fra før oppført fritidsbolig, med et samlet bruksareal på 79 m². Det søkes nå om oppføring av nytt anneks. Ettersom eiendommen i sin helhet er avsatt til LNF område i kommuneplanen betinger søknaden dispensasjon fra formålet i planen, fra plankravet, og fra det generelle byggeforbudet i pbl. 1-8 100 metersbeltet langs sjøen. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om oppføring av anneks, med BRA 19,8 m². Eiendommen er fra før bebygd med fritidsbolig med BRA 79 m². Søknaden er mottatt av kommunen den 7. desember 2016. Reviderte tegninger, mottatt 10. mars 2017, ligger til grunn for behandlingen.
Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen, fra plankravet og fra forbudet mot tiltak i 100- metersbeletet langs sjøen, i plan- og bygningslovens 1-8. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er i sin helhet avsatt til LNF område i kommuneplanen. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. c. Fritidsbebyggelse Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 138 m2 for tomter for fritidsbebyggelse som har eller skal ha parkeringsareal på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Hver tomt skal ha 1 parkeringsplass på minimum 18 m2. Det tillates kun en boenhet pr tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. Anneks med maks BRA = 20 m2 og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. Bestemmelsene for fritidsbebyggelse gjelder i utgangspunktet ikke omsøkte tiltak da eiendommen er avsatt til LNF område. Disse bestemmelsene har likevel tidligere vært brukt som retningsgivende i tidligere, lignende saker. I tillegg til bestemmelsene i kommuneplanen, gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Situasjonskart planlagt bebyggelse Skråfoto av eksisterende bebyggelse. Ca. plassering nytt anneks Eksisterende fritidsbolig Naturmangfoldloven: Fagleder miljø og landbruk har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og uttaler at de ikke har merknader til saken i notat av 13. desember 2016. Ytterligere vurderinger synes ikke å være nødvendig. Uttalelser fra annen myndighet:
Saken har vært forelagt Fylkesmannen i Aust - og Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling uttaler følgende i brev av 15. desember 2016: «Saken gjelder en bebygd hyttetomt på oversiden av Åloveien. Her søkes oppført et anneks på 19 kvm plassert ca. 8 m fra vestsiden av hytta. Avstanden til sjøen er her ca. 35 meter. Høyden over havet er nær 20 meter. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens LNF formål, samt forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det gis vilkår som sikrer at tiltaket bl.a. får en god naturtilpasning.». Det vises til uttalelsene i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vi ønsker å bygge et anneks for å tilfredsstille et økende plassbehov ved overnattinger. Det er ikke jordbruk på eiendommen og friluftsinteresser blir ikke berørt ved å bygge anneks på tomta. Tiltaket er på bebygd eiendom og vil ikke privatisere ytterligere. Derfor vil ikke hensynet bak kommuneplanens LNF-formål bli vesentlig tilsidesatt. Tomta er fradelt i den hensikt å brukes til fritidsformål. Eksisterende fritidsbolig på eiendommen er nøktern i utførelse og størrelse og administrasjonen deler søkers syn på at oppføring av anneks som omsøkt ikke vil påvirke landbruksinteresser, eller friluftsinteresser i området. Det faktum at tomta er fradelt og at det er oppført fritidsbolig på stedet medfører at området allerede er privatisert og dermed ikke aktuell hverken for landbruket, eller som friluftsområde. Annekset vil bli bygd 8 meter vest for vår eksisterende hytte, og med samme takvinkel. Annekset vil bli malt i samme farge hytta og med samme type takstein. Vindusflatene blir i hovedsak mot nord og litt mot øst, og vil gi minimalt med refleks mot sjøen. Tiltaket er for øvrig i tråd med kommuneplanens bestemmelser om størrelse og høyde på anneks. Selv om ikke kommuneplanens bestemmelser om avstand mellom hytte og anneks, samt størrelse og høyde på anneks kommer direkte til anvendelse i denne saken ansees det som positivt at disse følges. Når det gjelder vinduer er det satt vilkår om at vinduer mot sjø skal ha glass med lite refleks, vi anser derfor tiltaket til ikke å ha negative virkninger i forhold til dette. Da dette er en, allerede bebygd eiendom, vurderes omsøkt tiltak å ha liten betydning for de hensynene som ligger bak Pbl. 1-8. Tiltakene oppfattes å være en nøktern utvidelse av bruksmulighetene på en eksisterende fritidsbolig eiendom. Omsøkte eiendom ligger i tillegg på motsatt side av veien i forhold til sjøen og tiltaket har ingen betydning i forhold til allmennhetens tilgang til området fra sjøsiden. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av nytt anneks til eksisterende hytte. Tiltaket er i strid med formålet i kommuneplanen, og plan- og bygningsloven 1-8 - byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Videre betinges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Vi anser at praksis i tilsvarende saker har dannet en presedens som medfører at det her bør åpnes for å bygge anneks innenfor kommuneplanens begrensninger. Dette vil kun gjelde de
eiendommer hvor det ikke er andre forhold som taler mot en dispensasjon, slik som i dette tilfellet. Etter en konkret vurdering av saken kan ikke administrasjonen se at tiltaket har betydning i forhold til de hensyn som skal tas i forhold til byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. Vi kan heller ikke se at en dispensasjon vil medføre at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Dette begrunnes med at tomta hvor annekset søkes plassert er privatisert og ikke tilgjengelig for allmennheten. Vi kan heller ikke se at tiltaket vil føre til skade for naturmangfoldet eller landbruksinteressene. Her vises det til at fagleder miljø og landbruk ikke har noen merknader til saken. Når det gjelder plankravet vil heller ikke dette bli skadelidende. Det vil være tid og kostnadskrevende å utarbeide en plan, for et lite tiltak. I tillegg ville resultatet av en plan, med etterfølgende bygging, bli de samme for de hensyn som skal tas i denne saken. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av anneks, som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt og vi anbefaler at det gis dispensasjon. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at tiltaket medfører ulemper for naboer eller allmennheten for øvrig. Vi kan heller ikke se at det er ulemper knyttet til de hensyn som skal tas i forholdet til naturmangfold, det bebygde preget langs sjøen eller andre negative konsekvenser som følge av tiltaket. Ingen naboer har hatt merknader til omsøkt tiltak. Vi anser det som naturlig at eksisterende fritidseiendommer oppgraderes og utvides for å tilfredsstille dagens krav til økt komfort og plass. At områder som allerede er privatisert blir tilrettelagt for økt bruk kan anses som positivt da dette medfører at flere får glede av disse områdene/eiendommene. Tiltaket ville vært avhengig av dispensasjon uansett hva som skulle bygges på denne eiendommen, det er derfor ikke alternative løsninger som ikke krever dispensasjon. Når det gjelder oppføring av anneks, som omsøkt, mener administrasjonen etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, anbefaler vi at dispensasjon for disse forholdene gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Tegning 3 Situasjonskart 4 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om anneks - GB 46/23 - Hellesvik 5 5 Etterspør tilleggsopplysninger til søknad om anneks - GB 46/23 - Hellesvik 5 6 Uttalelse til søknad om oppføring av anneks - GB 46/26 - Hellevik 5
7 Søknad om oppføring av anneks - GB 46/23 - Hellesvig 5