RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/1981-12 Arkiv: 16/778 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 23.03.2015 Klagebehandling - Søknad om kvist mot sørøst. Sted: Urbakken 3 gnr. 16 bnr. 778 Tiltakshaver Ketil Aasen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 30/15 Miljø- og teknisk komité 16.04.2015 Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komite viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Bilder fra befaring 2 Tegninger A3 3 Kart A4 4 Gjennomføringsplan 5 Kvittering for nabovarsel 6 Opplysninger gitt i nabovarsel 7 Brev med foto til Søknad om tilbygg Sted: Urbakken 3 gnr. 16 bnr. 778 8 Søknad om takoppløft og fasadeendring Sted: Urbakken 3 gnr. 16 bnr. 778 9 Uttalelse - Bolig: Søknad om takoppløft og fasadeendring 10 Klage: Søknad om takoppløft og fasadeendring på bolighus 11 Bilde A4 12 Ny dispensasjonssøknad/klage - Søknad om takoppløft og fasadeendring Kort resymé Det er søkt om kvist mot nordvest og sørøst, og en mindre fasadeendring på eiendommen gnr/bnr. 16/778. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Risør sentrum, avsatt til bolig. Kvisten mot sørøst krever dispensasjon fra reguleringsplanen. Administrasjonen har gitt tillatelse til etablering av kvist mot nordvest og fasadeendring, men avslo dispensasjon for oppføring av kvist mot sørøst i delegert vedtak 16/15. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 16/15 Info om planstatus Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Risør sentrumsområdet, hvor eiendommen er avsatt til bolig som formål i planen. Det følger med egne bestemmelser og retningslinjer til planen, som sier noe om at nye bygninger skal gis en eksteriørutforming som harmonerer med den opprinnelige trehusbebyggelsens særtrekk. Dersom det skal foretas endringer eller lignende skal løsningen underordne seg bygningens særpreg og karakter og i harmonere med tradisjonell utforming. Omsøkt takoppløft mot sørøst krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene, hvor det må vurderes om det kan gis dispensasjon i.h.t 19-2 i plan- og bygningsloven. Info om tiltaket Det søkes om takoppløft mot sørøst og mot nordvest. I tillegg søkes det om en mindre fasadeendring. Takoppløftet får en bredde på ca. 3,4 meter, og vil gi nytt måleverdig areal på ca. 10 m 2 BRA. Fasadeendringen innebærer utskifting av eksisterende vinduer til mer tradisjonelle vinduer. Takoppløft er søknadspliktig etter 21-1 i plan- og bygningsloven, fasadeendringen anses som en ren tilbakeføring og er ikke søknadspliktig i.h.t 20-3. Saken har vært oversendt Aust-Agder fylkeskommune for uttalelse, hvor kulturminnevernsseksjonen skriver følgende i deres uttalelse. Utskifting av vinduer: Tiltaket vil på en god måte ivareta de verdiene som bevaringsformålet i reguleringsplanen skal ivareta. Kulturminnevernseksjonen vil anbefale at tiltaket godkjennes. Det forutsettes at nye vinduer levers i koplet utførelse med kittfals og gjennomgående sprosser i ytre ramme. Oppføring av kvist: Kulturminnevernseksjonen aksepterer at oppføring av kvist på husets bakside blir godkjent. En kvist på denne siden vil ikke i særlig grad ha innvirkning på husets verdi som
kulturminne. I seksjonens vurdering er det i tillegg lagt vekt på at tiltaket vil bety en stor forbedring m.h.t. funksjonalitet (adkomst til soverom). Kulturminnevernseksjonen vil fraråde at kvist på husets hovedfasade blir godkjent. Dette tiltaket berører i større grad husets kulturminneverdi, og løsningen vil ikke samme grad som kvisten på baksiden ha betydning for bruken av huset. For denne delen av søknaden har seksjonen også lagt vekt på husets eksponerte beliggenhet mot byen og havna. Naboer er varslet og det er ingen merknader. Vurderinger fra delegert vedtak 16/15 Utforming av tiltaket I.h.t reguleringsbestemmelsene skal eksisterende bebyggelse bevares og beholde sin eksteriørutforming som harmonerer med den opprinnelige trehusbebyggelsens særtrekk. Dersom det skal foretas endringer eller lignende skal løsningen underordne seg bygningens særpreg og karakter og være i harmonere med den tradisjonelle utformingen. Omsøkt takoppløft er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen. Hovedfasaden mot sørøst er veldig eksponert sett ifra byen/ havna i motsetning til fasaden mot nordvest. Takoppløftet mot sørøst vil fremstå som svært dominerende og vil endre byggets karakter. Løsningen vil være i strid med gjeldende reguleringsplan, og vil føre til negativ konsekvens for de verdiene reguleringsplanen er ment å ivareta. For eier vil tiltaket være en fordel ved å etablere en stue i loftetasje. Dette vil bidra til en forbedring av dagens bokvalitet for familien. Basert på en helhetlig vurdering anses hensynet bak reguleringsplanen for Risør sentrum, verneplanen å bli vesentlig tilsidesatt, da intensjonen i planen er å bevare og videre utvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. Etter en samlet vurdering ser vi at det er klart større ulemper ved å oppføre takopplett mot sørøst enn fordelene som i tilfelle her kun for eier av eiendommen. På bakgrunn av administrasjonens vurdering og fylkeskommunes uttalelse tillates ikke takoppløft oppført mot sørøst, men det tillates takoppløft mot nordvest (fasaden mot fjellet) da det ikke vil være så synlig og vil bidra til en videreutvikling av eiendommen slik verneplanen legger opp til. Når det gjelder fasadeendringen innebærer dette utskifting av trefagsvinduer med tradisjonelle tofagsvinnduer. Generelt er fasadeendringer søknadspliktig etter plan- og bygningslovens (pbl) 20-1. I henhold til plan- og bygningslovens 20-3 åpnes det imidlertid for at fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres kan unntas fra søknadsplikt. Vurderingen av om en fasadeendring er søknadspliktig eller ikke, er avhengig av bygningens eksteriørkarakter og endringens innvirkning på denne. Ved en slik vurdering må bl.a. bygningens karakter, alder og plassering vektlegges. Etter vår vurdering kan en ikke se at bygningens karakter endres, da eksisterende vinduer som er trefags ikke er tidsriktige, og utskiftningen til tofagsvinduer anses som en ren tilbakeføring. Fasadeendringen er derfor unntatt søknadsplikten i.h.t 20-3 i plan- og bygningsloven. Det forutsettes at de nye vinduene får en koplet utførelse med kittfals og gjennomgående sprosser i ytre ramme.
Formål i reguleringsplan Hovedformålet med reguleringsplanen for Risør sentrum, verneplanen, er å bevare og videreutvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. Samtidig som planen skal gi rammer for både vern og utvikling av disse verdier. Reguleringsbestemmelsene sier at eksisterende bebyggelse og uteanlegg skal bevares. Konklusjon Det gis ikke dispensasjon for oppføring av kvist mot sørøst, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven, men det gis tillatelse til oppføring av kvist mot nordvest og endre fasaden. Dersom vedtaket skal påklages må det sammen med klage, sendes inn dispensasjonssøknad som er begrunnet og beskrevet i.h.t 19-2 i pbl. Klage Vedtaket er påklaget av tiltakshaver innen den fastsatte klagefristen som er på 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat og er dermed rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende punkter: Behov for økt og hensiktsmessig boareal Takoppløftet gir to soverom på loftet samt et lite oppholdsrom (hvilket ansees som påkrevd for en fullverdig familiebolig) Takoppløftet er i samsvar med tradisjonell utførelse Takoppløftet er tegnet og foreslått av kommunens arkitektveileder Boligen får en svært viktig tilbakeføring av fasadene Det er mange tilsvarende takoppløft i området og i byen for øvrig. Takoppløftet vil ikke fremstå som dominerende. Klagebehandling I delegert vedtak 16/15 ble det gitt avslag på søknad om etablering av kvist mot sørøst på bakgrunn av at tiltaket vil fremstå som dominerende og vil endre byggets karakter. Dette begrunnes spesielt med at huset er lite og bør få beholde sin opprinnelige karakter. I tillegg vil tiltaket gi en uheldig konsekvens ved fremtidig behandling av lignende saker i området. Løsningen vil derfor være i strid med gjeldende reguleringsplan, og vil over tid kunne føre til negativ konsekvens for de verdiene reguleringsplanen er ment å ivareta. I midlertid har administrasjonen gitt tillatelse til etablering av kvist mot nordvest (mot fjellet), noe reguleringsplanen anbefaler ettersom utviklingen skjer mot bakgården. Reguleringsplanen for Risør sentrum ble stadfesta den 22.10.1991. Det er egne bestemmelser og retningslinjer til planen. Planen legger føringer for at endringer skal underordne seg bygningenes særpreg og karakter og være i harmoni med den tradisjonelle utforming. Det er viktig å ha i mente at ikke alle hus egner seg for større endringer og at det er det opprinnelige bygget som er utgangspunktet. Eiendommen 16/778 ligger mellom flere boliger som er av samme type hus. Denne hustypen er kjent for å være små i planløsningen. Dette gjør at hustypen er utsatt for endringer i form av takoppløft, tilbygg og ombygging. Det er foretatt befaring i område, hvor befaring viste at eiendommen 16/778 etter vår vurdering, er meget eksponert sett ifra havna og byen. Det er to hus som har fått takoppløft mot sørvest, dette er gjort før reguleringsplanen var vedtatt. Dersom en åpner opp for takoppløft mot byen på denne hustypen vil dette føre til hensynet og intensjonen i planen blir vesentlig tilsidesatt, da bygningens særpreg endres i vesentlig grad. Tiltaket vil ha for stor innvirkning på husets verdi som kulturminne.
Tiltakshaver har benyttet seg av arkitektveiledningen som kommunen hadde den gang som hjelp til huseier i kommunen. Det er utarbeidet et forslag som arkitekten anbefalte, med forbehold om at illustrasjonenstegningene ikke gir en automatisk godkjenning, og at det må fremmes i egen søknad til kommunen. Det er imidlertid ingen automatikk i at forslag fra arkitektveileder godkjennes av kommunen. Søknadene behandles alltid på fritt grunnlag. Takoppløftet mot sørøst er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må ikke hensikten bak planen settes vesentlig til side. I tillegg må det foreligge en klar overvekt av fordeler framfor ulempe. Vi kan dessverre ikke se at det er kommet noen nye momenter som gir et tilstrekkelig grunnlag for å omgjøre avslaget gitt i delegert vedtak 16/15, med hensyn og intensjonen verneplanen er ment å ivareta. Selv om det foreligger fordeler i form av økt bokvalitet for eier så vil en tillatelse til takoppløft på denne hustypen mot sørøst sette hensikten bak vernebestemmelsene vesentlig til side. Fordeler veies dermed ikke opp mot ulempene, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven. Eier har fått tillatelse til takoppløft mot nordvest ettersom dette er i samsvar med verneplanen. Økonomi Tiltaket vil ikke gi noen økonomisk konsekvens for kommunen. Kommuneplan Kommuneplanen skal gi retning på den utviklingen fellesskapet ønsker. Planen legger opp til at Risør kommune skal vokse gjennom utvikling av samfunnet ved bl.a. å tilrettelegge for attraktive boliger. Verneplanen har rettsvirkning foran kommuneplanen, men tillatelsen til takoppløft mot nord vil bidra til å gi økt bokvalitet uten at det går utover vernehensynene. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge. Det innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsplanen for Risør sentrum, da tiltaket vil føre til hensynet og intensjonen i planen blir vesentlig tilsidesatt, og bygningens særpreg endres i for stor grad.