Verditakst - fast eiendom Baddoveien 2 9515 ALTA Gnr. 33 Bnr. 135 ALTA kommune Benevnelse BRA Enebolig 153 m 2 Tomteareal 779 m 2 Markedsverdi 2 800 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 305 814 22.10.2014 Takstingeniør Ken Jørstad Takstingeniør: Ken Jørstad Veidebakken 2, 9512 ALTA Tlf.: 41589744 E-post: post@perfuge.no
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Baddoveien 2 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 9515 ALTA 33 135 Område/bydel Kronstad Kommune ALTA Rekvirent Dag Erlend Kristensen Hjemmelshaver(e) KRISTENSEN DAG ERLEND Befaringsdato 22.10.2014 Tilstede/opplysninger gitt av Ken Jørstad og Dag Erlend Kristensen Premisser - generelle opplysninger Besiktigelsen av eiendommen ble utført mens eiendommen og bygget var i bruk. Ingen inventar ble flyttet eller løftet på under besiktigelsen. Takstrapporten er basert på visuel befaring det er ikke gjort fysiske inngrep i konstruksjoner for kontroll. Offentlige arkiver med hensyn på pålegg eller maglende attester er ikke kontrollert. Det var ikke mulig å komme seg opp på kaldtloft pga manglende adkomst/tilgang. Det anbefales en nærmere kontroll av kaldtloft. Det er ikke innhentet utskrift fra grunnboken, dette anbefales utført. Denne taksten er en datooppdatert taks av en tidligere utført takst opprinnelig versjon fra 31.10.2014. Det anbefales at det utføres en ny befaring før eventuelle overdragelser eller pantsettinger. Sammendrag Verditakst-fasteiendom Eldre enebolig med hybelleilighet på loft beliggende solrikt til i populært boområde. Boligen går over 3 etasjer. 1. etasje med gang/trapperom, 2 stk soverom, bad/vaskerom, stue og kjøkken. Loft med hybelleilighet har 1 stk soverom, mindre kjøkken, bad/vaskerom og stue/trapperom. Kjeller med boder og eldre fyrrom. Hoveddel og hybelleilighet deler inngang. Boligen framstår som noe oppgradert og ok vedlikeholdt. Eiendommen er stor og det er et stort potensiale vedrørende utnytting. Det er ca 1,5 km til skole, 5 km til Alta sentrum og 2 km til bydelssenteret Elvebakken. Ved befaring ble det avdekket følgende: - det er store sprekker i grunnmuren som er en indikasjon på setningsskader. - boder og fyrrom i kjeller er i dårlig stand - utbedring av kjøkken loft pågår - takrenner, beslag og løp bør skiftes - bratt og trang trapp til loft og kjeller Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Fasiliteter i nærmiljøet: Fri- og grøntarealer, herunder Boområdet: området er bebygget med eneboliger Kommunikasjonsmidler alta lufthavn ca 3 km Avstand til sentrum ca 5 km Avstand til skoler, post, bank og forretninger 1,5 km på Elvebakken. Området er et populært boområde Noe støy kan forekomme fra veier rundt huset. Solforholdene er bra Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til boligformål, eventuelle utvidelser og utnyttelser må avklares med kommunen. Det er ikke kontrollert eventuelle endringer i reguleringsforhold knyttet til tomten eller nærområdet, bør sjekkes med kommunen. Eiendommens tomt Tomteareal 779,3 m2 Type tomt Eiet Side2av5 Takstingeniør
Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Offentlig vann, avløp og renovasjon. Adkomst fra offentlig kommunal vei. Gruset innkjørsel og parkering. Pent opparbeidet uteområde. Terrengforhold Tomten er tilnærmet flat. Byggegrunn antatt bestående av sand og leirholdige masser. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1959 Likningsverdi (år) Kjøpsår 2006 Kjøpesum / kostpris 800 000 Forsikringsselskap Gjensidige Type forsikring Fullverdi Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamenter og grunnmur av mur og betong. Kjellergolv er av betong. Ikke registert "knotteplast" eller drens. Antatt uisolerte vegger og golv. Vann fra takrenner tilføres terreng. Bør føres bort fra grunnmuren. Dårlig fall fra grunnmur. Det ble funnet flere sprekker i grunnmur som indikerer setninger. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger antatt bestående av 4"toms reisverk av tre, uisolert, trobord innvendig og utvendig, vindtetting med papp og utvendig kledning av liggende trepanel, har behov for vedlikehold. Etasjeskillere utført i tre med golvbord, antatt uisolert, det må påregnes noe svanker og høydeforskjeller. Dører og vinduer Isolerte ytterdør i ok stand. Innvendige dører er formpressede hvitmalte dører, en dør er skadet. Vinduer er 3-lags energiglass i hoveddel, vinduer i kjeller er i dårlig stand og anbefales byttet Takkonstruksjon med yttertak A-takstoler med innredet loft, isolering i yttertak er usikkert. Har taktrobord papp og yttertak av skifer, det er usikekrt om skiferen er lektet opp fra undertak. Takrennern beslag og nedløp bør skiftes. Piper, ildsteder og oppvarming Det er dobbel pipe i bygningen, et løp for røyk og et løp for ventilasjon med påmontert sentralfyring på olje i kjeller, denne er ikke i bruk. Oppvarming skjer med panelovner og varmekabler. Bad og vaskerom Bad/vaskerom 1 etasje: Våtromsbelegg på vegger og golv, samt malte plater i tak. Inneholder toalett, bobblebadkar, innredning med servant og speil samt opplegg for vaskemaskin. Har mekanisk avtrekk på vegg. Ikke funnet indikasjoner på feil eller mangler. Bad/vaskerom 2.etasje: Våtromsbelegg på vegger og golv, samt malte plater i tak. Inneholder innredning med servant og speil, toalett og dusjkabinett. Ikke funnet indikasjoner eller tegn til feil eller skader. Ikke funnet indikasjoner på feil eller mangler. Side3av5 Takstingeniør
Kjøkken Kjøkken 1.etasje: Kjøkken utført i laminerte fronter og benkeplate, delvis integrerte hvitevarer. Kjøleskap, mikrobølgeovn, ventilator, oppvaskmaskin, platetopp og steikovn. Har fliser over kjøkkenbenk. Kjøkkenet er i ok stand. Kjøkken loft Er under utbedring. Innvendige overflater Vegger er kledd med malte plater og plater belagt med strie og tapet. Golv er kledd med laminat og belegg, har behov for oppgradering og vedlikehold. Tak har malte plater. Generelt har innvendige flater i ok stand men det er behov for oppgradering og vedlikehold på noen flater. Elektrisk anlegg En blanding av nyere og eldre elektrisk installasjon. Anbefales at anlegget gjennomgås av fagmann. Anlegget er ikke vurdert utover dette da det ligger utefor takstingeiørens kompetansefelt. VVS-installasjoner Åpent vann og avløpssystem, vannsystem utført i kobberrør. Kraner og vannlåser ok, kun utført stikkprøver. Avløp utført i plastrør, det er dårlig fall på deler av avløpsledning som er synlig i bod kjeller. Uvisst hvilken utførsel til kommunalt nett. 200 liters varmtvannstank. Annet Sentralfyringsanlegg er koblet fra, det må påregnes kostnader knyttet til fjerning av anlegg og tank. Gjenstående arbeider, hovedbygg Gjenstår oppgradering av kjøkken loft og noe listearbeider. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etasje 86 79 79 0 gang/trapperom, 2 stk soverom, bad/vaskerom, stue og kjøkken loft 50 44 44 0 trapperom, stue, kjøkken, soverom og bad/vaskerom kjeller 35 30 0 30 2 stk boder og 1 stk fyrrom. Sum 171 153 123 30 Sum alle bygninger 171 153 123 30 Kommentarer til arealberegningen BTA kan variere med hensyn på hvilke antakelser som er gjort angående veggtykkelser som ikke lar seg måle. Noe lavere takhøyde enn normalt i deler av boligen. Bratt trapp med noe forskjell i trinnhøyde til loft. Kommentarer til planløsningen Ok planløsning. Økonomi Side4av5 Takstingeniør
Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Hybelleilighet på loft har en stipulert hus leie på 60.000,- kr pr år inkl strøm. Kostnader / andel fellesutgifter Kommunale avgifter og gebyrer utgjør totalt kr.?????,- pr. år. I dette inngår avgift for vann, avløp, renovasjon, feiing og evt. kommunal festeavgift. Beløpet er inklusive mva og er fordelt på 4 terminer Teknisk verdiberegning Bygg A: Enebolig Beregnede byggekostnader 2 880 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 30% - 864 000 2 016 000 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi + 2 016 000 1 000 000 3 016 000 Markedsanalyse Tall fra Eiendomsverdi as: Enebolig solgt eller i markedet siste 1 år med postnummer 9515. Enebolig Lagt ut for salg 26 Solgt 27 Til salgs nå 2 Gjennomsnittspris 2 658 621 m² pris BOA/P-rom 19 477 Med bakgrunn i de forannevnte vurderinger og etter takstmannens beste skjønn settes markedsverdien til kr 2.800.000,- Verdikonklusjon Sted og dato Alta Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 2 800 000,- Ken Jørstad Dokumentkontroll Side5av5 Takstingeniør