VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Torbjørn Andersen Plassen 1, 790 STØREN Tlf: E-post: byggtakst@postkassanet VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Haltdalen barnehage, 7383 HALTDALEN Matrikkelnr Gnr 193 Bnr 63 Kommune HOLTÅLEN Hjemmelshaver(e) HOLTÅLEN KOMMUNE Dato for befaring Bruksareal: 168 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 134 m Tomteareal: 1 70,7 m Normal markedsverdi: kr 680,000- Anbefalt låneverdi: kr 650,000-

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Haltdalen barnehage Postnr Poststed Kommune Område/bydel 7383 HALTDALEN HOLTÅLEN HOLTÅLEN Rekvirent Holtålen Kommune v/ H Sørgård, Haltd Barnehage Hjemmelshaver(e) HOLTÅLEN KOMMUNE Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato HÅVAR SØRDAL Premisser - Generelle opplysninger MANDATET FOR OPPDRAGET ER Å GJENNOMFØRE EN BEFARING HVOR DET BESKRIVES EN FORENKLET TILSTANDSVURDERING, FORETA AREALMÅLING OG MED BAKGRUNN I DETTE SETTE EN MARKEDSVERDI FOR EIENDOMMEN AREALENE MÅLES I SAMSVAR MED NS 3940 OG ETTER 009 REGLENE VED EVENTUELT SALG BØR DET UTARBEIDES EN BOLIGSALGSRAPPORT KUNDEN / OPPDRAGSGIVER SKAL ALLTID LESE GJENNOM RAPPORTEN OG GI TILBAKEMELDING TIL TAKSTMANN HVIS DET ER FEIL ELLER MANGLER VED OPPLYSNINGER GITT I TAKSTRAPPORTEN Sammendrag BYGGET ER TILPASSET DAGENS FUNKSJON, MEN DET ER KLART AT I FORHOLD TIL NYE KRAV MÅ DET BETYDLIGE KOSTNADER TIL FOR AT BARNEHAGEDRIFTEN KAN FORTSETTE UNDER GODKJENTE FORHOLD SKAL BYGGET BRUKES TIL ANDRE FORMÅL MÅ MAN PÅREGNE OMBYGNINGER OG OPPGRADERINGER BYGNINGSMESSIG PR I DAG HAR BYGGET NORMAL SLITASJE I FORHOLD TIL ALDER OG BRUKSOMRÅDE Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø EIENDOMMEN LIGGER LITT NORD FOR HALTDALEN SENTRUM OG GRENSER TIL HALTDALEN SPAREBANK KURANT ADKOMST OG RELATIVT SENTRAL BELIGGENHET I ET ROLIG MILJØ Reguleringsmessige forhold REGULERT TIL OFF FORMÅL Gnr: 193 Bnr: Side 1 av 7 Torbjørn Andersen

3 Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 1 70,7 Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) DELVIS OPPARBEID TOMT MED GOD PARKERINGSPLASS EIENDOMMEN ER INNGJERDET OFF VEI, VANN OG KLOAKK Terrengforhold DELVIS FLAT TOMT SOM ENDER I EN BRATT SKRÅNING NED MOT R - 3 Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A BARNEHAGEBYGG 1986 / 87 B UTHUS / KONTOR / DUKKESTUE 1986 / 87 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring SELVASSURANDØR / AON FULLVERDI Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv ANTAS PLASSTØPT BANKETT MED GRUNNMUR OG ISOLERT BJELKLAG INGEN KJELLER GRUNNFORHOLDENE ER UKJENT Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ISOLERT BINDINGSVERKKONSTRUKSJON MED ANTATT 15 CM ISOLASJON OG UTV MALT / BEISET PANEL TAKOVERBYGD INNGANGSPARTI Gnr: 193 Bnr: Side av 7 Torbjørn Andersen

4 Dører og vinduer TERMOPHANVINDUER FRA OPPRINNELIG BYGGEÅR - INNV FURUDØRER MED LAKKERT OVERFLATE Trevindu må påregnes utskiftet mellom 0-60 år BYGGFORSK ER DET TERMOPHANVINDUER VIL GLASSKONSTRUKSJONEN MEST SANNSYNLIG SVIKTE MELLOM 5-40 ÅR Garantitiden for isolerruter montert i dør eller vindu er 10 år fra prosuksjonstidspunktet, som er stemplet i metallisten mellom glassene Garantien gjelder kun utette ruter som gir kondens mellom glassflatene, dette er sitert ut fra GLASSBRANSJEFORBUNDETS bestemmelser Trevindu utv malt må påregnes å ha vedlikeholdsintervaller inkl kontroll og skifting av tetningslister fra - 6 år Utv beisede vinduer har ikke tilstrekkelig overflatebehandling hvis vinduene er av gran elle furu som er sterkt utsatt for regn og sol Beisen må ihvertfall som minimum da være pigmentert Vedlikeholdsintervall er fra - 6 år BYGGFORSK Innerdører og ytterdører er normalt slitt i forhold til alder og bruk Takkonstruksjon med yttertak ISOLERT OG LUFTET SALTAK MED MØNT HIMLING OG BETONGTAKSTEIN SOM YTTERTAK DET VAR SNØ VED BEFARINGEN SÅ TILSTANDEN PÅ YTTERTAKET ER UKJENT, MEN DET VAR LITE OPPISING VED RAFTENE DET ER MONTERT TAKRENNER MED BESLAG OG NEDLØP, TEKNISK TILSTAND ER OGSÅ HER UKJENT OVER DELER AV BYGGET ER DET LAGET HEMS MED TRAPP FRA STUE / LEKEROM Piper og ildsteder PIPE ER IKKE MONTERT Oppvarming STRØM VED PANELOVNER Ingen off krav vedrørende ovner / elektrisk er fremlagt eller gjort kjent Det er heller ikke observert feil eller mangler Normal serviceintervall for piper er foreslått til g pr år Bad og vaskerom VASKEROM: VÅTROMSBELEGG MED SLUK I GULV - MALTE VEGGOVERFLATER OG PANELT HIMLING UTSTYR : WC - SERVANT - VASKEMASKIN - LUFTEVINDU - INNREDNING BAD / WC: BELEGG MED SLUK I GULV - MALTE VEGGER OG PANELT HIMLING WC - STÅL SERVANTER - 1 STÅL SKYLLEKUMME - LUFTEVINDU - DIV INNREDNING VENTILERING PÅ BEGGE ROMMENE ER MEK 7AVTREKK SAMMEN MED AVTREKK FRA KJØKKENVIFTE INGEN SYNLIGE FUKTSKADER Gnr: 193 Bnr: Side 3 av 7 Torbjørn Andersen

5 Kjøkken BELEGG PÅ GULV - MALTE VEGGER OG PANELT HIMLING INNREDNING MED HVITE FRONTER - OPPVASKMASKIN - STÅL BENKBESLAG MED KUMME OG UTSLAGSVASK - KOMFYR MED AVTREKKSHETTE - SPISEBORD OG ALTANDØR MED VINDU DØR FRA KJØKKEN OG INN TIL ET MINDRE LAGERROM ALT I BRA STAND I FORHOLD TIL ALDER OG BRUK Innvendige overflater DELVIS MALTE GLASSFIBERVEGGER / PANEL - BELEGG PÅ GULVENE OG PANELTE HIMLINGER NORMAL SLITASJE I FORHOLD TIL BRUK Elektrisk anlegg DELVIS SKJULT, DELVIS ÅPENT LEDNINGSNETT - MONTERTE PANELOVNER PÅ VEGGER ANLEGGET ER IKKE SJEKKET AV TAKSTMANN, OG DET ER IKKE FORELAGT / OPPLYST OM NOEN RESTRIKSJONER FRA FAGLIG HOLD OM PÅLEGG VED SALG BØR ANLEGGET KONTROLLERES AV FAGPERSON VVS-installasjoner SYNLIG RØROPPLEGG PÅ VÅTROMMENE Rapporten omfatter ikke kontroll av det VV tekniske anlegget, men tar sikte på å beskrive synlige teknisk detaljer Det vil si at sjekking kun er funksjonsprøving Man har ved befaring foretatt kapasitetsprøving av vann og avløp på kjøkken og bad ved at det ble tappet flere steder samtidig Vannledninger er i kobber, og avløpsledninger i soil / plast Normal utskifting av tappebatterier er mellom år Normal utskifting av utslagsvask, servanter, klosett, badekar er mellom 0-50 år Annet TOTALAREALET PÅ BYGGET KAN AVVIKE NOE FRA DET SOM ER OPPGITT I DENNE RAPPORTEN, MEN DET HAR INGEN PÅVIRKNING PÅ PRISEN Gjenstående arbeider, hovedbygg INGEN Generelt om andre bygg BODBYGG INNEHOLDER 1 KONTOR OG LAGERROM FOR DIV UTSTYR BYGGET ER TOTALT 36 M OG BYGD I EN ENKEL BINDINGSVERKKONSTRUKSJON SOM ER UISOLERT BORTSETT FRA KONTORET Arealer mm Gnr: 193 Bnr: Side 4 av 7 Torbjørn Andersen

6 AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: BARNEHAGEBYGG - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum bygning Bygg A: BARNEHAGEBYGG - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 VF / HALL - GANGAREAL - STUE / LEKEROM HEMSROM ER IKKE INKLUDERT ELLER - LEKEROM - KJØKKEN - VASKEROM - MÅLT BAD / WC - GARDEROBER - BØTTEKOTT - Bygg B: LAGER / KONTORBYGG - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum bygning Bygg B: LAGER / KONTORBYGG - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 LAGERROM - 1 KONTOR Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt etter NS 3940 og de nye reglene fra 009 Utv mål er beregnet ut fra veggens tykkelse Gnr: 193 Bnr: Side 5 av 7 Torbjørn Andersen

7 Kommentarer til planløsningen LOKALENE VIRKER LITT TRANGE OG ER IKKE SÅ OPPDATERTE SOM DE BØR VÆRE ETTER DAGENS KRAV BLA MANGLER DET BETYDLIG OPPGRADERING PÅ VENTILASJONSANLEGGET ( SOM I DAG ER ET MINDRE AVTREKKSANLEGG FRA BARE KJØKKEN OG VÅTROMMENE ) Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Konsesjon: Sameie: Forkjøpsrett: Eiendomsbrøk: Heftelser: IKKE SJEKKET Servitutter: IKKE SJEKKET Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) BARNEHAGEN ER KOMMUNALT EID OG DREVET Kostnader / andel fellesutgifter: IKKE OPPGITT Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 30 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Beregnede byggekostnader, Bygg B kr Verdireduksjon -Bygg B 30 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Gnr: 193 Bnr: Side 6 av 7 Torbjørn Andersen

8 Markedsanalyse BYGGET INNEHOLDER BARNEHAGEDRIFT SOM FOR FREMTIDEN VIL HA BEHOV FOR BETYDLIG OPPGRADERING OM DET FORTSATT SKAL DRIVES BARNEHAGE I DETTE BYGGET BYGGET ER FLEKSIBELT VED AT DET KAN NYTTES TIL KONTORVIRKSOMHET, ELLER BYGGES OM TIL BOLIG, MEN DETTE VIL KOSTE EN GOD DEL PENGER OG ARBEID Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 680,000- Anbefalt låneverdi: kr 650,000- Underskrifter Sted og dato Takstingeniør STØREN / Dokumentkontroll Fremlagt: TEGNINGER Vedlagt: BILDER Spesielle forhold Torbjørn Andersen Gnr: 193 Bnr: Side 7 av 7 Torbjørn Andersen