VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Ingulf Niskavara Prestelvgata 1 Postboks 354, 9811 VADSØ Tlf: E-post: ingulfniskavara@navarenno VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Syltefjord, 9990 BÅTSFJORD Matrikkelnr Gnr 14 Bnr 11 Kommune BÅTSFJORD Hjemmelshaver(e) Båtsfjord kommune Dato for befaring Bruksareal: 140 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 131 m Tomteareal: m Normal markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Syltefjord Postnr Poststed Kommune Område/bydel 9990 BÅTSFJORD BÅTSFJORD Rekvirent Båtsfjord kommune Hjemmelshaver(e) Båtsfjord kommune Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Jan Ove Olsen Premisser - Generelle opplysninger Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, men kan være supplert med enkle målinger som da vil fremgå av taksten Legg merke til at verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand Dersom denne taksten er eldre enn 6 måneder bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Takstoppdraget er utført som uavhengig takstmann Eiendommen har to påstående bygninger; skole og lærerbolig Denne taksten tar utgangspunkt i eiers ønske om å avhende bygningsmassen hver for seg og det forutsettes at det gjennomføres en deling som medfører to omtrent like store tomter Verdianslaget baserer seg på salg av boligen på fradelt eiendom Sammendrag Bygningen er oppført tidlig på 1960-tallet og har ikke vært i kontinuerlig bruk siden lang tid tilbake Dette har medført relativt stort etterslep i vedlikeholdet og det antas at det kun har vært utført "nødreparasjoner" Manglende varme i bygget har medført avflassing på veggoverflater i kjelleren samt i midre områder i boligrommene Bygget er avstengt og ikke i bruk Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger langs innfartsveien til Nordfjorden i Syltefjord Nordfjorden er i dag hovedstedet for Syltefjord og nærmeste naboeiendom er kirka med kirkegård samt skolebygningen Det er kort avstand til havna med mulighet for utsett av småbåt og fortøyning av disse Reguleringsmessige forhold Området er regulert til skole/offentlig bygg Gnr: 14 Bnr: 11 Lnr: Side 1 av 6 Ingulf Niskavara

3 Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift Bortfesters navn Eiet utløpsår Kommentarer vedrørende festekontrakt Eiendommen er i dag på 110 m² som forutsettes delt med ca like store deler for den takserte bygningen og lærerboligen Tomtearealet for boligen er anslått resultat av en fremtidig deling Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Eiendommen er uinngjerdet og består av naturlig voksende vegetasjon Adkomst og oppstillingsplass for bil og annet utstyr antas mulig på eiendommen Eiendommens grenser er ikke gått opp/påvist i terrenget Offentlig vann og avløp, samt adkomst til eiendommen fra offentlig vei Tomteoverflatene er ikke inspisert grunnet snødekke Terrengforhold Grunnforholdene antas består av løslagrede morenemasser eller elveavsetninger Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Bolig med utleiedel Ca 1960 Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Antatt støpte såler/banketter i frostfri dybde Ut fra byggetidspunkt antas det at det ikke ligger fuktsperre og evt isolasjon i bakken under kjellergulvet Fuktmerker i området langs topp terreng tyder på fuktinnsig når elva stiger i vårløsningen Deler av kjelleren er blindkjeller med jordgulv Adkomst til denne delen skjer via avtagbare luker Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger antas oppført i hulstensblokk som er utlektet og panelt med stående tømmermannskledning Innvendig utlektet og platekledd Dører og vinduer Vinduene har i hovedsak kobletglass Grunnet alder må det forventes at glassene vil punkteres i løpet av få år og at vinduene må skiftes som flg av slitasje og elde Innvendige glatte finérdører Ytterdører er i teak og har sidemontert glassfelt Takkonstruksjon med yttertak Grunnet manglende adkomst via luke i himling er takkonstruksjonen kun inspisert fra gulvnivået i hovedetasjen i området rundt luka Taktroa som er av bordkledning er av nyere dato og merket med leverandørens navn Noe misfarge punktvis i overflaten kan tyde på lekkasjer i tekkingen Grunnet snødekke er heller ikke utvendig takflate inspisert Takkonstruksjonen er utført med plassbygde taksperrer Gnr: 14 Bnr: 11 Lnr: Side av 6 Ingulf Niskavara

4 Piper, ildsteder og oppvarming Oppvarming med panelovner samt en eldre kombinert olje- og vedkamin Pusset teglstenspipe I gjennomføringene i etasjeskillere er det ikke beholdt forskriftsmessig avstand mellom brennbart materiale og pipa Bad og vaskerom Hybel: Det er etablert et mindre bad som er innredet med wc, servant og veggmontert dusjgarnityr Rommet er naturlig ventilert og oppvarmet med reflektorovn over døra Badets alder tilsier at det må påregnes totalrenovert Hovedleilighet: Badet er innredet med wc, veggmontert servant og badekar Vegger er kledd med plater og pålimt respatex eller tilsvarende overflate Rommet er naturlig ventilert og oppvarmet med reflektorovn over døra Badets alder tilsier at det må påregnes totalrenovert Vannrør og utstyr var avstengt og er ikke kontrollert Sluker er av støpejern som erfaringsmessig vil være korrodert og må påregnes utskiftet Et bøttekott er innredet med opplegg for vaskemaskin samt skyllekar montert på vegg Rommet er avluftet via sentralavtrekksystemet i bygningen Kjøkken Romslig kjøkken med plassbygde skrog og fronter i innredningensom har takhøye overskap Plass for hvitevarer og spisestuemøblement Adkomst fra entre og stue Ventilator er av eldre type og må påregnes utskiftet Innvendige overflater Himlinger er platekledd og malt Vegger er platekledd, sparklet og malt eller tapetsert Gulv er generelt belagt med linoleumsbelegg/vinyl med filtunderlag Noe skjevheter registreres i gulvene og overflatene er generelt slitt Elektrisk anlegg Generelt skjult eldre anlegg sikret med krussikringer i elskap plassert i yttergangen VVS-installasjoner I kjelleren er det plassert varmtvannsberedere for begge boenhetene Hybelens bereder er fra 005 mens alder på den andre berederen er noe usikker, muligens fra 90-tallet Anlegget var avstengt og er ikke vurdert På generell basis må det påregnes utskiftinger av røropplegg og radiatorer som følge av levetidsbetraktninger Annet Det kjentes en søtlig mugglukt i bygningen Dette kan ha sammenheng med fuktinnsig i kjelleren og manglende oppvarming som vil bidra til uttørking av fuktig luft Gnr: 14 Bnr: 11 Lnr: Side 3 av 6 Ingulf Niskavara

5 Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:01 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:01 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Kjeller etasje Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller Kjellergang/trapperom og vaskerom Kjellerbod 1 etasje Vindfang,entré, stue, kjøkken, bad, tre soverom, hybelleilighet med stue, bad og kjøkkenkrok Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Innvendige arealer er oppmålt Utvendig areal (BTA) er beregnet Kommentarer til Grunnboksbladet mm Heftelser: Eiendommen forutsettes solgt fri for pengeheftelser Servitutter: Se grunnbok Gnr: 14 Bnr: 11 Lnr: Side 4 av 6 Ingulf Niskavara

6 Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt (Egenleie ikke vurdert) Boligen er utleid til våren 014 Leieavtale er ikke fremlagt Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 61 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Manglende vedlikehold over tid og umodernitet i innredninger og overflater medfører en viss tilbakeholdenhet i markedet Syltefjord er et populært område for fritidsboliger og forutsatt at kommunen tillater eiendommen fradelt og bruksendret til fritidseiendom uten krav til å oppfylle dagens tekniske forskrifter for fritidsboliger over 50 m² antas eiendommen likevel relativt lett omsettelig Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Vadsø den 5/11-01 Ingulf Niskavara Gnr: 14 Bnr: 11 Lnr: Side 5 av 6 Ingulf Niskavara

7 Dokumentkontroll Fremlagt: Boligeiers egenerklæring Vedlagt: Boligeiers egenerklæring Gnr: 14 Bnr: 11 Lnr: Side 6 av 6 Ingulf Niskavara