Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom 6940 EIKEFJORD Gnr. 71 Bnr. 34 Fnr. 0 Snr. 0 Flora kommune Benevnelse Fritidseiendom Tomteareal BRA 66 m² Markedsverdi m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Nordfjord Takst Consulting AS Takstingeniør: Hermund Skaar Deknepollen, 6704 DEKNEPOLLEN Tlf.: E-post: hh-skaar@online.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 6940 EIKEFJORD Område/bydel Kommune Flora Rekvirent Trond Hafstad Hjemmelshaver(e) Tanja Hauge, Trond Hafstad Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Trond Hafstad Premisser - generelle opplysninger Denne takstrapport er utarbeidet av uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstingeniøren har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i oppdragsgivers virksomhet. Rapporten er utarbeidet i samsvar med Norges Takseringsforbund sine instrukser og skjematur. Oppdragsgiver ønsker en verditakst på eiendommen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Takstingeniøren er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Verditakst for fast eiendom må ikke forveksles med tilstandsrapport/boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser, eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket under posten "kommentarer til grunnboksbladet". Grunnboksbladet på det gårds og bruksnummer oppdraget omfatter er kontrollert og kommentert, det bemerkes likevel at det kan være servitutter og heftelser på hovedbruket som kan innvirke på denne eiendom som ikke fremkommer i denne rapport. - Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. - Det er ikke benyttet fuktmåler på befaringen. - Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, eller opp mot byggeforeskriftene. - Areal etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" med NS 3940:2012 som utgangspunkt, etter mål på stedet. - Tak er besiktiget fra bakken. - El-anlegg er ikke kontrollert av takstingeniør, dette bør på generelt grunnlag utføres av det lokale el-tilsyn eller godkjent bedrift. - Pipe og ildsteder er ikke funksjons-testet, pipe er kun visuelt inspisert. - Opplysninger vedrørende bygningsmessige utskiftninger og alder på dette er gitt av eier eller tilstedeværende hvor denne har vært representert. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniør hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniør kontaktes for ny befaring og oppdatering. Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt. pålegg. Ifølge eier er bygningsmassen godkjent som den fremstår. Vi har i taksten ikke tatt hensyn til evt. manglende brukstillatelse eller ferdigattester og anbefaler at godkjenningsstatus, på generelt grunnlag, kontrolleres hos bygningssjefen før eiendomsoverdragelse. Sammendrag Det var snø den 22/3 og tak og nedre del av tomta er ikke besiktiget. Tak og nedre del av tomta er beskrevet av dagen eier, samt at den bygger på takst som er tatt i Dagens eier har utført en del endringer på hytta og verkstedet siden Disse endringene er ikkegodkjente av Teknisk Etat i Flora kommune, men undertegnede ser det som enkelt å få til. Ominnredning i hytta(1 soverom med walk-inn garderobe og sovealkove og delvis innebygd solterrasse. På terrassen er det åpne vegger og teltduk i front. Nytt bad og varmekabler på vannledning i bod kjeller. Varmekablene er manuelt betjent,) Deler av verkstedet er innredet til anneks. Det er satt opp noe bakkemurstein. Bak og vest for hytta er det lagt duk og hvit singel. Det er litt råt på kledning. Det opplyses at på nedre del av tomta er det ikke endringer fra forge takst, og at nedre solplatting er råten og må repareres. Side2av7

3 Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Eiendommen ligger ca. 11 km fra tettstedet Eikefjord som igjen ligger midt mellom Florø og Førde. Eiendommen ligger ved sjøen og har egen strandlinje. Det er ett flatt platå oppe med veien og så er det bratt ned til sjøen. små flater bak gråsteinsmurer. Den nederste delen er stup- bratt. Solplass, som må repareres, og krane på den nederste hylla. Fin utsikt. Rolig og populært bo- og hytteområde Båtfeste i sjøen ett par hundre meter øst for hytta. Det er også båtfeste i ferskvann, mindre enn 5 min. gange fra hytta. Kort vei til sjø og friareal. Vest for hytta. #innebygd solplatting" Reguleringsmessige forhold Antatt LNF- område med spredt bebyggelse. Hyttefelt like i nærheten. Smoltanlegg like vest for eiendommen. Rolig form for industri. Lite eller ingen støy. Eiendommens tomt Tomteareal 1 124,3 m2 Type tomt Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Areal på tomt er innhentet fra eiendomsdata. Side3av7

4 Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Tomten er tilknyttet offentlig vei. Vann fra felles brønn. Privat avløp. Det står pumpe, trykktank og bereder i kjeller i tilbygg mot nord. Her er oppstillingsplass for 8-10 biler Her er også ett bygg som nyttes til verksted og som det no er innredet ett anneks i. Her er det tilbygg både mot øst og sør. Hvorav det ene nyttes som carport, og bod I tilleg er her en lagerplass med overbygg. Det er satt opp en port mot og noe beplantet på tilstøtende eiendom. Terrengforhold Bratt ned mot sjøen Fjellhyller og gråsteinsmurer med fylling danner platåer lengre opp. Hytta ligger omtrent i nivå med kommunal vei. Her er det skutt ut ett større fjellparti hvorav den bakre delen står igjen og skjermer mot veien. Solterrasse ved hytta på ca. 40 m² hvorav ca. 10 m² er overbygd,( No delvis innekledd, Her satt vegg opp på gjerde, front i teltduk og her er pungterte vindu) Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom Verksted med tilbygg Likningsverdi (år) Kjøpsår 2011 Kjøpesum / kostpris Forsikringsselskap Type forsikring Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Betongfundament. Ringmur i leca. Tilbygg har ringmur/kjellermur i betong. Her er det målbart areal i deler av rommet. Fjellet i dagen gjør at det bare er fremste delen som kan nyttes.her står vannpumpe, trykktank og bereder samt sikringskap. I bakre del kunne det sees litt fukt i fjellsprekke. Krypkjeller under fremste del. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Trebjelkelag og bindingsverk. Ytterkledning er stående trepanel. Dører og vinduer Furudør som rir inn, men her er stort utbygg på taket som skjermer.furudør også til terrasse. Innvendige dører er furudører. Termopanvindu av varierende årstal.noen fra før selve hytta ble oppført.( ) Punkterte 2 stk vindu i vegg overbygg terrasse Takkonstruksjon med yttertak Sperr med trod og shingel. Det er ikke kledd under sperrene og her magler stegsle for småkryp og insekter. Piper, ildsteder og oppvarming Antatt leca-pipe. Peis og vedovn i stue. Side4av7

5 Bad og vaskerom Peis/vedovn Bad/wc og vaskerom. Belegg på gulv vk. Fibotex-plater med flismønster på veggene. Dusjkabinett. Hygroskopisk vifte. Bereder fra 2012 står i bod i kjeller. Varmekabel inntaksrør. Manuell. Kjøkken Furuinnredning. Enkel standard, nok til hytte å være. Innvendige overflater Gulv: Furugulv og belegg Filtteppe i vf. Vegger: panel Himling: Panel. Falske bjelker i stue. Elektrisk anlegg Automatsikringer. Skjult anlegg. Skap står i bod i kjeller. VVS-installasjoner Bereder fra står i kjeller, 116 liter Annet Her har vært 2 soverom, men det er endret til ett med sovealkove og walk-inn garderobe og med dør til vf fra alkove. Anneks er oppført i verksted. Gjenstående arbeider, hovedbygg Tette under tak/utraft. Generelt om andre bygg Enkel standard. Overbygg over badestamp Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Side5av7

6 Fritidseiendom Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Kjeller bod.( Lav takhøyde) og krypkjeller 1. etg Vf, bad/wc/vaskerom, stue/kjøkken, soverom med alkove og walk-inn garderobe Sum Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Anneks bod og carport Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Her er litt avvik fra gammel takst og nye målinger, men velger å bruke areal fra forge takst siden avikene er så små. Kommentarer til planløsningen Trangt på soverom/alkove og walk-inn Dør til vf fra alkove. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett Konsesjon Sameie Ja Forkjøpsrett Eiendomsbrøk 50/50 Heftelser Kopi av grunnboksbladet forelåg ikke da taksten ble gitt og det foreligger ikke opplysninger om heftelser og servitutter som har innvirkning på taksten. Servitutter Båtfester. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Kostnader / andel fellesutgifter Forsikring, offentlige utgifter og vedlikehold, settes til kr.20000,- pr. år. Side6av7

7 Teknisk verdiberegning Bygg A: Fritidseiendom Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 26% Bygg B: Verksted med tilbygg Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 18% Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi Markedsanalyse Dette må være ett lett salgsobjekt. Eiendommen ligger sentralt til og har meget fin utsikt i tillegg til egen strandlinje, med båtfeste både i sjøen og i ferskvann. Verdikonklusjon Sted og dato Deknepollen 21/ Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Hermund Skaar Side7av7