Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Nedrevegen RAUDEBERG Gnr. 119 Bnr. 153 Fnr. 0 Snr. 0 Vågsøy kommune Benevnelse Bolig BRA 255 m² Tomteareal 354 m² Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Nordfjord Takst Consulting AS Takstingeniør: Jon-Aage Bjørnholt Postboks 256, 6771 NORDFJORDEID Tlf.: E-post: jon.aage@nordfjordtakst.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Nedrevegen 107 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 6710 RAUDEBERG Område/bydel Raudeberg Kommune Vågsøy Rekvirent Arne Andal Hjemmelshaver(e) Oddny Elvira Andal Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Premisser - generelle opplysninger Denne takstrapport er utarbeidet av uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstingeniøren har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i oppdragsgivers virksomhet. Rapporten er utarbeidet i samsvar med Norges Takseringsforbund, Norsk Takst sine instrukser og skjematur. Oppdragsgiver ønsker en verditakst på eiendommen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Takstingeniøren er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Verditakst for fast eiendom må ikke forveksles med tilstandsrapport/boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser, eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket under posten "kommentarer til grunnboksbladet". Grunnboksbladet på det gårds og bruksnummer oppdraget omfatter er kontrollert og kommentert, det bemerkes likevel at det kan være servitutter og heftelser på hovedbruket som kan innvirke på denne eiendom som ikke fremkommer i denne rapport. - Tilstandsrapport/Boligsalgsrapport er tilbydd og anbefalt, men Verditakst er valgt av oppdragsgiver. - Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. - Det er ikke benyttet fuktmåler på befaringen. - Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, eller opp mot byggeforeskriftene. - Areal etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" med NS 3940:2012 som utgangspunkt, etter mål på stedet. - Tak er besiktiget fra bakken. - El-anlegg er ikke kontrollert av takstingeniør, dette bør på generelt grunnlag utføres av det lokale el-tilsyn eller godkjent bedrift. - Pipe og ildsteder er ikke funksjons-testet, pipe er kun visuelt inspisert. - Opplysninger vedrørende bygningsmessige utskiftninger og alder på dette er gitt av eier eller tilstedeværende hvor denne har vært representert. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniør hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniør kontaktes for ny befaring og oppdatering. Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt. pålegg. Ifølge eier er bygningsmassen godkjent som den fremstår. Vi har i taksten ikke tatt hensyn til evt. manglende brukstillatelse eller ferdigattester og anbefaler at godkjenningsstatus, på generelt grunnlag, kontrolleres hos bygningssjefen før eiendomsoverdragelse. Side2av7

3 Sammendrag Kombinert bolig/forretning opplyst oppført 1954 på opparbeidet eiet tomt sentralt på Raudeberg i Vågsøy kommune. Det er i dag 1 oppstillingsplass til bil på eiendommen. Boligen er av god størrelse og er antatt opprinnelig oppført som generasjonsbolig. Boligen fremstår som en eldre bolig, med behov for en del utskiftninger og vedlikehold. Fra boligen er det begrenset utsyn grunnet næringsbygg mot øst. Det vises til bygningsmessig beskrivelse. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Boligen ligger sørøstvendt og har begrenset utsikt. Eiendommen ligger på Raudeberg ca 6 km fra kommunesenteret i Måløy hvor alle sentrumsfunksjoner ligger. På Raudeberg ligger barnehagen og barneskole samt dagligvareforretning. I Måløy ligger Ungdomskolen. Gangavstand til barnehage og barneskole. Ca 10 km til Måløy Videregående skole. Det er parkering til 1 bil på eiendommen. Slik bygningens konstruksjon er i dag, lite isolert, eldre vinduer, er det en del trafikkstøy innendørs. Reguleringsmessige forhold Eiendommen er omfatta av Kommuneplan for Vågsøy Arealdel Planidentifikasjon: Plantype: Kommuneplanens arealdel Planstatus: Endelig vedtatt arealplan Ikraftredelsesdato: Eiendommen er avsatt til bolig. Området mot øst er avsatt til industri/forretning/kontor/lager. Eiendommens tomt Tomteareal 354,1 m2 Type tomt Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Areal på tomt er innhentet fra eiendomsdata. Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Ifølge tilstedeværende er det skiftet avløpsrør i grunn frem til kommunal tilknytning. man ser at gulv innendørs i underetasjen er har vært opphugget. Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Terrengforhold Eiendommen ligger i lett skrående terreng og er enkelt opparbeidet. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Bolig 1954 Side3av7

4 Likningsverdi (år) Ikke opplyst Kjøpsår 2018 Kjøpesum / kostpris 0 Forsikringsselskap Ikke opplyst Type forsikring Ikke opplyst Polisenummer Ikke opplyst Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Det antas at boligen er fundamentert på antatt fast/stabil grunn, med fundamenter av betong. Gulv av betong. Det er registrert saltutslag i vegger i underetasje, noe som tilsier at fuktighet fra grunn/terreng transmitterer gjennom betongen og saltkrystaller oppstår. Fuktighet i den tidligere garasjen, nå utebod. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger i underetasjen (tidligere bakeri) av betong/betongstein. Etasjeskiller mellom underetasje og hovedetasje av betong. Utvendig er underetasjens fasader malt, en del sprekker og riss. Behov for vedlikehold. Over grunnmurer er det konstruksjon av bindingsverk med utvendige trekledninger. Sørveggen er antatt fra 1980 tallet resterende er antatt fra byggeår. Generelt utvendig slitt trekledning. Modent for utskiftninger. Terrassedekke av betong, rekkeverk av trevirke. Det er lytt inn i boligen, trafikkstøy. Det bør være aktuelt med utskiftninger med tanke på å få et akseptabelt innvendig støynivå. Dører og vinduer Hovedsalig eldre vinduer som er modne for utskiftning. Vinduer fra byggeår, 1979, 1989, 2005, 2006, antatt 90 tallet. Hovedsaklig eldre slitte ytterdører og balkongdør. Modent for utskiftninger. Takkonstruksjon med yttertak Taket er inspisert fra bakkenivå samt fra kaldtloft. Sperretak med taktro. Utvendig tekking med skiferstein. Det er ingen isolasjon mellom kaldtloft og loftsetasje. her er det et varmetap. Fuktskjolder lokalt i taktro og lokalt i området sør for pipe. Det er ikke snøfangere på taket. Det er ikke stigetrinn til pipe. Det bør etter undertegnedes syn vurderes omlegging eventuelt annen type taktekking med 2 trinns tetting. Takkonstruksjon ved entrè er antatt ett tilbygg fra 1990 (basert på alder på ytterdør) her er det tekjking med shingelpapp. Terrassen som er av betong har noe fuktgjennomtrengning til lokalene i underetasjen, slike konstruksjoner er risikokonstruksjoner med fare for lekkasjer. Piper, ildsteder og oppvarming Pipe av teglstein utvednig pusset og malt. Eldre vedovn i stue loftsetasje. Eldre olje/vedovn i stue hovedetasje. Dagtank til olje i gang. Stor murt bakerovn på ca 8 kvm i underetasje. Funksjonen og tilstanden til pipe er ikke kontrollert av takstingeniør og bør utføres av feier eller det lokale branntilsyn. Side4av7

5 Bad og vaskerom Wc-rom i underetasje, her er det modent for renovering. Enkelt eldre bad i hovedetasje. Belegg på gulv, tapet på vegger, malt himling. Enkelt vindu. Toalett på guvl, enkel innredning vask og speil. Dusj på gulv med dusjdører, terskel fuget tett og er høyere enn dørterksel, vann vil renne ut i gang ved eventuell lekkasje utenfor dusj. Rommet er modent for renovering. Enkelt wc-rom på loft toalett på gulv enkel vask. Kjøkken Kjøkkeninnredningen i hovedetasjen er fra byggeår og har løse hvitevarer. 20 liter benkebereder fra 1999, overløp tilknyttet avløp. Belegg på gulv, malte vegger og malt himling. Enkel eldre standard. Liten innredning i loftsetasjen. Enkel vask med skuffer, overskap fra byggeår. Belegg på gulv, malte vegger, malt himling. Rommene er modne for renovering og da også vann og avløpsrør. Innvendige overflater Innvendige overflater er i all hovedsak eldre. variernede slitasjer, lokale skader som avflassing, riss og sprekker. Boligens overflater er modne for oppussing. Ubehandlede og grove overflater i underetasjen. Elektrisk anlegg Elektrisk anlegg er av variernede alder og i senere tid noe påkostet. Nye sikringer og deler av opplegg er av nyere dato, ellers er det eldre opplegg. Funksjonen og tilstanden til det elektriske anlegget er ikke kontrollert av takstingeniør og bør generelt sett utføres av eltakstmann som gjør en grundigere gjennomgang enn et vanlig tilsyn som kun er basert på visuell inspeksjon. VVS-installasjoner Vannrør av kobber, avløpsrør av plast og støpejern. Deler av avløp er skiftet frem til offentlig tilknytning i følge tilstedeværende. Vanninntak med stoppekran i bakre del av underetasjen, her er det laget en luke i innkassing. Her er det på befaringen vått, noe drypp fra stoppekran. Mulig utettheter, bør undersøkes næremere av rørlegger. På bakgrunn av alder bør det foretas utskiftninger av vann og deler av avløp. Annet Tretrapp fra byggeår, dagens forskifter er vesentlig strengere med tanke på stigningsforhold rekkverk og høyder. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Side5av7

6 Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Bolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Underetasje Uinnredet rom (tidligere bakeri), bakrom, wc-rom, utebod. Bakerovn på 8 kvm er ikke medtatt i arealet. Himlingshøyde 2,8 meter. Hovedetasje Entrè, gang/trapperom, stue, kjøkken, 1 soverom, bad Bod Loftsetasje Gang/trapperom, 2 soverom, stue, kjøkken og wc-rom. Bod er ikke måleverdig. Kaldtloft Ikke måleverdig lagerrom. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Areal etter mål på stedet. Skråhimling på loftsetasjen medfører til noe arealer som ikke er måleverdige jfr. måleregler. BTA er satt på bakgrunn av innvenidge mål og kan ha mindre avvik uten betydning for verdien. Kommentarer til planløsningen Planløsning etter datidens byggeskikk. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett Konsesjon Sameie Forkjøpsrett Eiendomsbrøk Ikke aktuelt. Heftelser Det foreligger ingen heftelser som har innvirkning på verdisettingen. Servitutter Det foreligger ingen servitutter som har innvirkning på verdisettingen. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Det er ikke utleieforhold på eiendommen. Side6av7

7 Teknisk verdiberegning Bygg A: Bolig Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 58% - = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Markedsanalyse Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Omsetningen i eiendomsmarkedet på eldre boliger i området går tregt, boliger med normal standard går raskere unna. Dette tilsier at det kan ta tid å selge slike eiendommer i området. Denne eiendommen har ligger tett til vei og har begrenset utsikt. videre er det behov for oppgraderinger og utskiftninger. Den eventuelle kjøper bør beregne kostnader til å utbedre/fornye bygningen dersom den skal tilfredstille dagens standard og komfort. Boligen ligger sentralt til med nærhet til barnehage og barneskole. Verdisettingen av dagens normale salgsverdi legger vekt på boligens behov for oppgraderinger og utskiftninger, men også tidligere omsetninger av lignende eiendommer i nærområdet. Ser man på omsetninger i nærområdet ser vi at Nedrevegen 97 som ligger rett sør for denne eiendom ble omsatt til kr Boligen har utsikt og 197 kvm p-rom, oppnådd kvadratmeterpris på lave 4314 kr. Undertegnede setter verdien på denne eiendom til kr Dette basert på omsatte boliger i området, begrenset utsikt, størrelse, standard og belliggenhet tatt i betraktning. Teknisk verdi fremkommer ved kalkulerte byggekostnader for tilsvarende nybygg i dag og med beregnet fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt. gjenstående arbeider. Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner. Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Nordfjordeid, Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Ingen dokumenter fremlagt Jon-Aage Bjørnholt Side7av7