Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Holten 5C 6770 NORDFJORDEID Gnr. 44 Bnr. 432 Fnr. 0 Snr. 13 Eid kommune Benevnelse Leilighet BRA 113 m² Tomteareal m² Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Nordfjord Takst Consulting AS Takstingeniør: Jon-Aage Bjørnholt Postboks 256, 6771 NORDFJORDEID Tlf.: E-post: jon.aage@nordfjordtakst.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Holten 5C Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 6770 NORDFJORDEID Område/bydel Eid Kommune Eid Rekvirent Jan Christian Naustdal Hjemmelshaver(e) Jan Christian Reboli Naustdal, Mari Johanne Reboli Solheim Befaringsdato Tilstede/opplysninger Jan Christian Reboli Naustdal gitt av Sameiets navn Holten Sameige Forretningsfører Antall enheter i 15 Mnd. andel sameiet fellesutgifter Andel fellesgjeld 0 Andel fellesformue Inkludert i andel fellesutgifter Utvendig forsikring, utvendig vedlikehold, brøyting, strøm til utebelysning, snømåking, administrasjonskostnader med mer. Opplysninger er gitt av tilstedeværende. Side2av9

3 Premisser - generelle opplysninger Denne takstrapport er utarbeidet av uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstingeniøren har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i oppdragsgivers virksomhet. Rapporten er utarbeidet i samsvar med Norsk Takst sine instrukser og skjematur. Oppdragsgiver ønsker en verditakst på eiendommen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Markedsverdien er i dette tilfellet ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen heftelsesfri. Salget skal være offentlig, forekomme på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal taes hensyn til eiendommens art. Det sees bort i fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormalt høy pris på grunn av spesielle interesser i eiendommen, eksempelvis naboer og lignende. Takstingeniøren er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Verditakst for fast eiendom må ikke forveksles med tilstandsrapport/boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser, eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket under posten "kommentarer til grunnboksbladet". Grunnboksbladet på det gårds og bruksnummer oppdraget omfatter er kontrollert og kommentert, det bemerkes likevel at det kan være servitutter og heftelser på hovedbruket som kan innvirke på denne eiendom som ikke fremkommer i denne rapport. - Verditakst er valgt av oppdragsgiver. - Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. - Det er ikke benyttet fuktmåler på befaringen. - Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, eller opp mot byggeforeskriftene. - Areal etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" med NS 3940:2012 som utgangspunkt, etter mål på stedet. - Tak er besiktiget fra bakken. - El-anlegg er ikke kontrollert av takstingeniør, dette bør på generelt grunnlag utføres av det lokale el-tilsyn eller godkjent bedrift. - Pipe og ildsteder er ikke funksjons-testet, pipe er kun visuelt inspisert. - Opplysninger vedrørende bygningsmessige utskiftninger og alder på dette er gitt av eier eller tilstedeværende hvor denne har vært representert. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniør hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniør kontaktes for ny befaring og oppdatering. Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt. pålegg. Ifølge eier er bygningsmassen godkjent som den fremstår. Vi har i taksten ikke tatt hensyn til evt. manglende brukstillatelse eller ferdigattester og anbefaler at godkjenningsstatus, på generelt grunnlag, kontrolleres hos bygningssjefen før eiendomsoverdragelse. Fellesarealer og utvendig fasade/takkonstruksjon som er sameiet sitt vedlikeholdsansvar er ikke undersøkt av undertegnede. Side3av9

4 Sammendrag Leilighet i Holten sameie. Leiligheten går over 2 plan og er i dag av normal standard. 1. etasje ble renovert i 2010 med unntak av bad (2008). Det ble da skiftet elektrisk anlegg, og lagt på nye veggplater med overflatebehandlinger, laminat og fliser på gulv. Enkelt Ikea kjøkken med integrerte hvitevarer, halogen downlights, vaskerom med innebygget vv-bereder, gjenbruk av eldre kobberledninger. Loftet har stort sett enkel overflatebehandlinger og bad fra antatt byggeår. Parkering på oppmerket plass i underetasjen. Ellers normalt vedlikehold og et fungerende sameie. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Ligger ca 1500 m fra Eid sentrum, leilighetsbygg preger nabolaget. I Eid sentrum finner en bl.a. operahus / kulturhus, idrettshall og svømmehall. Videregående skole er bygningsmessig knyttet opp mot operahuset. Ca. 10 min til alpinanlegg og skiterreng forøvrig. Ellers kort vei til turterreng både ved sjøen og på fjellet. Ca. 30 min. kjøretid til nærmeste flyplass. Reguleringsmessige forhold Plannavn: Myklebuståsen Type: Eldre reguleringsplan Status: Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelsesdato: Bestemmelser: Med bestemmelser som egen tekst Eiendommens tomt Tomteareal 2 318,1 m2 Type tomt Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Areal på tomt er innhentet fra eiendomsdata. Arealet på tomten er hele eiendommen. Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Terrengforhold Skrånede/bratt tomt som er opparbeidet med bakkemurer, plen,bed og solplattinger. Noe naturhage. Betongheller på dekke over garasje og parkeringsplasser under tak. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Leilighet Likningsverdi (år) Ikke fremlagt Kjøpsår 2010 Kjøpesum / kostpris Forsikringsselskap Ikke fremlagt Type forsikring Ikke fremlagt Polisenummer Ikke fremlagt Bygningsmessig beskrivelse Side4av9

5 Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Boligen antas å være fundamentert på armerte såler på grus/kult/pukk, utspreng tomt. Fundamentene var ikke synlige og derfor ikke vurdert. Det er imidlertid ikke registrert noen setningsskader eller forskyvninger som har noen konsekvens for konstruksjonens sikkerhet. Støpte gulv i etasjeskiller mot undereliggende etasje. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger av antatt 15 cm isolert bindingverk med utvendig trekledning. Vegg mot nærliggende seksjon av trevirke. Balkonger på ca 6 kvm mot sør. I 2016 ble deler av kledning skiftet og hele bygget ble malt. Dører og vinduer 2 lags vinduer i trekarmer og rammer fra byggeår. Balkongdører fra byggeår. Takkonstruksjon med yttertak Antatt prefabrikkerte takstoler. Utvendig tekking av betongtakstein, noe mosegrodd. Piper, ildsteder og oppvarming Det er pipe i boenheten, ildsted i stue. Ved feierluke er det manglende ubrennbar plate på vegg og gulv. Ellers elektrisk oppvarming. Side5av9

6 Bad og vaskerom Bad 1. etasje opplyst fra (Ukjent om det er nye varmekabler fra 2008 eller eldre). Fliser på gulv med varmekabler, baderomsplater på vegg, himlingsplater. Fuktstyrt avtrekk i vegg, ventil i himling tilkoblet samme kanel som kjøkkenvifte. Noe kondensskade på vindu. Dusjkabinett fra 2016, toalett på gulv, enkel innredning. Enkelt lite vaskerom innredet i Fliser på gulv Baderomsplater på vegger. Nisje til tørketrommel, opplegg til vaskemaskin, innebygget vv-bereder av ukjent alder ca 198 liter. Hovedstoppekran. Benk med vask Skyvedør til kjøkken uten terskel. Bad loft fra antatt byggeår. Fliser på gulv med varmekabler, malte vegger, panel i himlingen. Enkel eldre innredning, naturlig vendtilasjon, toalett på gulv, badekar med dusjarmatur Kjøkken Kjøkken fra Ikea fra Lakkerte fronter, laminerte benkeplater. Flislagt over benkeplate. Lys og stikk under overskap. Ikea integrerte hvitevarer som microovn, stekeovn, platetopp og kjøl/frys. Oppvaskmaskin fra Simens. Fryseskap på vaskerom. Innvendige overflater Gulv: Laminat og flis. Vegger: Tapet, mdfplater og malte flater. Himling: Himlingsplater/panel og panel. Gjennomgående normal standard. Elektrisk anlegg El-skapet ståri entrè. Automatsikringer. Jordfeilbryter 40A 30MA Overbelastningsvern 32A El-anlegg fra 2010 i hele 1. etasje med unntak av bad i følge eier. Ellers opplegg fra antatt byggeår. 27 stk halogen downlights i stue/kjøkken, 5 stk halogen downlights i entrè/gang. Etryg har i følge eier kontrollert anlegget, feil ble utbedret. Funksjonen og tilstanden til det elektriske anlegget er ikke kontrollert av takstingeniør og bør generelt sett utføres av eltakstmann som gjør en grundigere gjennomgang enn et vanlig tilsyn som kun er basert på visuell inspeksjon. VVS-installasjoner Vannrør av kobber fra byggeår. Avløp og sluker av plast fra byggeår. Ca 198 liter vv-bereder av ukjent dato, innebygget på bod/vaskerom. Stoppekran ved bereder. Naturlig ventilasjon i boligen. Elektrisk avtrekk på bad 1. etasje styres av luftfuktigheten. Side6av9

7 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Leilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Entrè/gang/trapperom, bad, vaskerom, kjøkken/stue. Bod, Utebod/skur ikke måleverdig. 1, Gnag/trapperom, 3 soverom, bad. Bod og walk in closet. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Areal etter mål på stedet. Skråhimling på loftsetasjen medfører til noe arealer som ikke er måleverdige jfr. måleregler. Anvendelse etter benyttelsen på befaringsdagen. Kommentarer til planløsningen Enkel grei planløsning. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett Nei. Konsesjon Nei. Sameie Ja. Forkjøpsrett Ja. Når part i sameie skifter eier, har medeierne forkjøpsrett i hht Lov om sameie (sameigelova) 11. Uten betydning for verdsettelsen. Eiendomsbrøk 120/1 466 Heftelser Det foreligger ingen heftelser som har innvirkning på verdisettingen. Servitutter Det foreligger ingen servitutter som har innvirkning på verdisettingen. Økonomi Side7av9

8 Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Det er ikke utleieforhold på eiendommen. Teknisk verdiberegning Bygg A: Leilighet Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 23% - = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Andel fellesgjeld Andel fellesformue Sum beregnet teknisk verdi = = Markedsanalyse Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Det er de siste 12 måneder solgt 18 leiligheter i området, gjennomsnittlig pris pr kvm p-rom er kr Gjennomsnittlig salgsum er kr Leiligheter nærmere sentrum presser snittet opp. Det har vært noen omsetninger i sameiet, blant annet underliggende etasje som oppnådde kr pr kvm p-rom. Teknisk verdi på bygninger fremkommer ved kalkulerte byggekostnader for tilsvarende nybygg i dag og med beregnet fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt. gjenstående arbeider. Ved beregning av teknisk verdi og fradrag, benytter vi verktøyet Byggekost.no som er utviklet spesielt for slik bruk i takstfaget. Spesielle forhold og kvaliteter ved takstobjektet er hensyntatt. Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner inkludert tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm samt opparbeiding av uteområder og hage. Attraktivitet/beliggenhet er uttrykt gjennom tomteverdien. Ved ansettelse av normal markedverdi har vi også benyttet tjenesten Eiendomsverdi som bygger statistikk over nye omsetningsverdier for sammenlignbare eiendommer. Slike statistikkverdier fanger ikke opp detaljer i teknisk tilstand eller spesielle forhold rundt hver enkelt omsetning (budgivning mv.) Ved utvalg av sammenlignbare omsetninger har vi brukt vår lokalkunnskap og takstmannen sitt kvalifiserte skjønn. Denne eiendommen har beliggenhet og kvaliteter som tilsier at eiendommen og sammenligninger, er i et fungerende marked, dvs. at tilbud og etterspørsel er i rimelig balanse. Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked.. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Side8av9

9 Sted og dato Nordfjordeid, Dokumentkontroll Fremlagt Tidligere prospekt Sameievedtekter Jon-Aage Bjørnholt Side9av9