BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201407920/17 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 27. januar 2015 Klage på vedtak: Fana gnr 10 bnr 869 Sædalsvegen. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Straume Consult AS på vegne av Sentra Eigedom AS (tiltakshaver). Oppføring av tomannsbolig på to plan med tilhørende terrengbehandling (planering, skjæring og fylling). Det skal også anlegges vann- og avløpsanlegg. Totalt bruksareal er oppgitt til 283m 2. Avslag datert 7. oktober 2014. Det gis ikke dispensasjon fra gjeldende reguleringsplaner mht. boligtype (R 30820000) og fortetting (R 16870000). KPA 2010 arealformål: Bebyggelse og anlegg KPA 2010 hensynssone: 10-m buffer rundt historisk veifar R 16870000 Fana. Del av gnr 7 og 10, Øvre Sædal: Bolig R 30820000 Fana. Gnr 10 bnr 22-98 m.fl. Nedre Nattland Vilkårene for å gi dispensasjon fra reguleringsplanene er oppfylt. Det må innsendes skredfarevurdering med tilhørende eventuell prosjektering av sikringstiltak utarbeidet av foretak med geologisk / geoteknisk kompetanse. Videre må det innsendes avstandserklæring fra naboer som berøres av støttemurens plassering. En tillatelse til tiltaket forutsetter at det gis tillatelse til vei i sak 201407853. Avslag datert 7. oktober 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder
1. Om saken 1.1. Historikk Bygningsmyndigheten ga den 21. juni 2010 rammetillatelse til å fradele gnr. 10 bnr. 869 til boligtomt, vår saksref. 201001583/9. Det ble samtidig gitt dispensasjon fra «gjeldende reguleringsplaner 30820000 og 30820001, samt 16870000, jf. samme lovs 12-4, «Rettsvirkning av reguleringsplan», da gjennomføring av tiltaket ikke anses å bryte med de hensyn planene skal ivareta. Det dispenseres fra planenes innregulerte tomtegrenser, tomtes form og adkomstvei». (vår utheving). I etterkant av delingsvedtaket er det i KPA 2010 innregulert hensynssone «historisk veifar» over deler av den fradelte eiendommen, gnr. 10 bnr. 869, samt deler av den grunn, gnr. 10 bnr. 13, det er søkt om å opparbeide atkomstvei til eiendommen på, vår saksref. 201407853. Veien skal også betjene omsøkt nybygg på gnr. 10 bnr. 870, vår saksref.201330888. Det er gitt avslag i begge sakene. Avslagene er påklaget. Nærværende søknad må ses i sammenheng med disse sakene. 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig på to plan med tilhørende terrengbehandling i form av planering, skjæringer og fyllinger. Det skal også anlegges vannog avløpsanlegg. Samlet bruksareal på tomannsboligen er oppgitt til 283 m 2. Eiendommen omfattes av to reguleringsplaner; R 16870000 Fana. Del av gnr 7 og 10, Øvre Sædal og R 30820000 Fana. Gnr 10 bnr 22-98 m.fl. Nedre Nattland, med reguleringsendring for atkomst til gjeldende tomt, R 30820001 Fana. Gnr. 10 bnr. 13. 98 m.fl.,nedre Nattland endring veitrase. Førstnevnte plan, R 16870000, trådte i kraft 20. juni 2005. Eiendommen er her regulert til boligformål. Plankartet viser imidlertid ikke bolig på omsøkt tomt, og det er derfor søkt om dispensasjon fra plankartet med hensyn til fortetting innenfor planområdet. Det er bestemmelser knyttet til planen. Reguleringsplan R 30820000, trådte i kraft 5. oktober 1961. I planbestemmelsene står det at «Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer foruten kjeller og loft og med garasjer eller uthus i 1 etasje». Det er søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen. I KPA 2010 vises eiendommen med arealformål «bebyggelse og anlegg» og hensynssone «10-m buffer rundt historisk veifar». Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven («pbl.») 21-3. Det er ikke registrert noen merknader i saken. Byantikvaren har uttalt seg både om omsøkt nybygg, samt bolig på gnr. 10 bnr. 870 og anleggelsen av vei på gnr. 10 bnr. 13. Uttalelsene må ses i sammenheng. Avkjørselen fra den kommunale veien Sædalsvegen og inn på den private veien er regulert. Følgelig er det bygningsmyndigheten som gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen. Trafikketaten er på vilkår positiv til en slik utvidet bruk, jf. uttalelse datert 9. januar 2014. 2
Fagetaten har ingen innvendinger mot at dette blir gitt, på de vilkår som er satt av Trafikketaten. Trafikketaten er også på vilkår positiv til at det gis dispensasjon fra avstand til kommunal vei, Søre Renen, jf. uttalelse datert 13. desember 2013. Fagetaten anbefaler at det gis slik dispensasjon, men på de vilkår som er satt av Trafikketaten. Videre foreligger det erklæringer om å bruke den private veien, samt avtale om å bygge ny vei over gnr. 10 bnr. 13. Eierne av gnr. 10 bnr. 852/98/871 har avgitt avstandserklæringer for bygging av veien inntil nabogrensene. Søknad om vei er imidlertid avslått i vedtak datert 7. oktober 2014 (vår saksref. 201407853). Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl. 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 19. februar 2014. Det foreligger også erklæring fra eier av gnr. 10 bnr. 852 vedrørende rett til å legge privat ledning på eiendommen (borehull). Bygningsmyndigheten har vært på befaring av eiendommen. 2. Om klagen Klagen er etter utvidet klagefrist mottatt 14. november 2014. Klagen er rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Vi forstår Klager slik at det anføres at bygningsmyndigheten ikke kan avslå søknad om dispensasjon fra de samme reguleringsplaner som det i delingssak 201001583/9 ble gitt dispensasjon fra. Bygningsmyndighetens vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter, herunder bruk av fyllinger skjæringer og murer, jf. pbl. 29-2, jf. KPA 2010 pkt. 6 («Byform og arkitektur») samt manglende naboerklæringer for plassering av mur, jf. pbl. 2-4, er ikke bestridt av Klager. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Innledning Bygningsmyndigheten vurderer tiltaket for å komme i strid med både R 16870000 og R 30820000. Det er søkt om dispensasjon fra begge planene. Spørsmålet er om slik dispensasjon kan gis. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2 hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. 3
3.2 R 16870000 Av R 16870000 pkt. 3.1 følger det at «Det tillates kun fortetting der det er vist på plankartet.» Det er i plankartet ikke vist fortetting på omsøkt eiendom. Spørsmålet er om det var riktig å ikke gi dispensasjon fra denne bestemmelsen. Hovedformålet bak bestemmelsen er å styre bebyggelsen til de områdene som best tåler en fortetting med hensyn til bygningsmiljø, eksisterende infrastruktur, og hvor terrengforholdene er best egnet til fortetting. Det kan også være andre spesielle forhold og hensyn som er tatt med i vurderingen av hvorvidt området kan fortettes eller ikke. Bygningsmyndigheten ga den 21. juni 2010 rammetillatelse til å fradele omsøkte eiendom til boligformål, jf. vår saksref. 201001583/9. Det ble samtidig gitt dispensasjon fra «gjeldende reguleringsplaner 30820000 og 30820001, samt 16870000, jf. samme lovs 12-4, «Rettsvirkning av reguleringsplan», da gjennomføring av tiltaket ikke anses å bryte med de hensyn planene skal ivareta. Det dispenseres fra planenes innregulerte tomtegrenser, tomtes form og adkomstvei». (vår utheving). Klager viser til ovennevnte rammetillatelse og anfører blant annet at «Kommunen kan ( ) ikke i forbindelse med byggesøknad, som baserer seg på kommunens delingsvedtak, fremføre samme argumenter som kommunen selv har gått bort i fra ved behandling av delingssøknaden. Dette vil i praksis innebære at kommunen omgjør delingsvedtaket til ugunst for den private part.», jf. klagen side 3. Fagetaten bemerker at reguleringsplanen R 16870000 også var gjeldende på tidspunktet for delingsvedtaket. I etterkant av delingsvedtaket er det imidlertid kommet en ny kommuneplan, KPA 2010, hvor det i arealplankartet er innregulert «historisk veifar» over deler av den fradelte eiendommen, gnr. 10 bnr. 869, samt deler av den grunn veistrekningen til eiendommen søkes opparbeidet på, gnr. 10 bnr. 13. KPA 2010 går foran eldre reguleringsplaner, jf. KPA 2010 pkt. 3. I KPA pkt. 27.3.5 «Historisk ferdselsåre, Eldre veifar» følger det at; «Ved større eller mindre tiltak som berører hensynssonen skal veifaret utredes og tas hensyn til. Byantikvaren skal høres ved tiltak som berører hensynssonen.» (vår utheving). Byantikvarens uttalelser i sak vedrørende vei samt bolighus på henholdsvis gnr. 10 bnr. 869 og gnr. 10 bnr. 870 er noe forskjellige. Når det gjelder nybygg på omsøkt tomt, gir Byantikvaren den 23. april 2014 følgende anbefaling: «Anbefaling Tiltaket berører en historisk ferdselsåre som antagelig er Christianiavegen. Byantikvaren vil be om at det historiske veifaret over tomten utredes og dokumenteres nærmere, for å vurdere om veien er del av postveistrukturen eller ikke. Dette bør være klart før en tar stilling til eventuelle tiltak på eiendommen. Hensikten med hensynssonen i KPA innebærer å opprettholde fri ferdsel på postvegen, og Byantikvaren stiller spørsmål til om dette vil være mulig med den økte grad av privatisering som utbygging av tomten vil medføre. I denne konkrete byggesaken utløser hensynssonen sammensatte problemstillinger som ikke bør løses gjennom en 4
enkelt dispensasjon. Byantikvaren kan ikke anbefale at det gis dispensasjon i en slik sak.» Uttalelsen er sammenfallende med anbefaling datert 6. mai 2014 vedrørende nybygg på gnr. 10 bnr. 870 (vår saksref.201330888). I uttalelse knyttet til anleggelse av tilkomstvei til ovennevnte boligtomter (vår saksref.201407853), uttaler imidlertid Byantikvaren 8. april 2014 følgende; «Anbefaling Det aktuelle tiltaket berører et ubebygget areal der deler av postveien til Christiania er kartfestet og sikret ved Hensynsoneklassifisering. Vi vil kunne akseptere anleggelse av ny vei dersom denne gamle, verdifulle strukturen ikke blir ødelagt/endret i anleggsfasen eller i fremtidig bruk. Vi anbefaler at den blir sikret og liggende synlig som et selvstendig historiefortellende element i landskapet til glede og bruk for omkringliggende bebyggelse.» Klager anfører at «( ) forholdet til hensynssonen ikke er relevant i dispensasjonsvurderingen, og det foreligger således rettsanvendelsesfeil. ( ) I alle tilfelle anføres Bergen kommune tidligere har tatt stilling til spørsmålet om veifaret, både ved tillatelse til deling i 2010 og ved vedtakelsen av plannr. 30820001 ( ) KPA kan [derfor] ikke anses å gå foran plannr. 30820001. I alle tilfelle har kommunen i delingsvedtaket i 2010 ikke funnet at hensynet til veifaret kom i strid med bebyggelse på eiendommen», jf. klagen side 3 og 4 (vår utheving). Fagetaten er ikke enig med Klager. Hensynssonen skal vektlegges i vurderingen av hvorvidt det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen, jf. KPA pkt. 27.3.5. Bygningsmyndigheten har befart eiendommen. Som vedlagte fotografier viser, er det tydelig at det har gått en vei over eiendommen. Omsøkte tomannsbolig og innkjørsel / parkering er plassert direkte oppå veifaret. Fagetaten mener at det må utredes hvorvidt veifaret er Christianiavegen før en eventuell dispensasjon fra R 16870000 kan gis. Vi kan derfor ikke anbefale at det gis dispensasjon fra ovennevnte reguleringsplan. Fagetaten viser for øvrig til at vedtakelsen av hensynssonen i KPA 2010 har vært avgjørende for, og forklaringen bak, at dispensasjonsvurderingen i henholdsvis delesaken og byggesaken har fått ulikt utfall. For øvrig vises det til avslagets begrunnelse, som i det alt vesentligste opprettholdes i klageomgangen. 3.3 R 30820000 Av bestemmelsene til R 3082000 følger det at «Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer foruten kjeller og loft og med garasjer eller uthus i 1 etasje» Ut fra planinformasjonen om eiendommen, rammes 35,5 % av eiendommens samlede areal av ovennevnt bestemmelse. I avslaget legges det til grunn at omsøkte tomannsbolig på to plan er i strid med bestemmelsen. Klager «kan ikke se at endring av plassering skal ha vesentlig betydning av utfallet av klagen, men kan se på muligheter for å endre bygget slik at man kan bygge på tomten». Fagetaten bemerker at eiendommen reguleres av to reguleringsplaner som hver har sin til dels motstridende bestemmelse om boligtype, sml. R 16870000 hvor det kun 5
tillates oppføring av «frittliggende småhusbebyggelse», jf. pkt. 3.1. Omsøkte tiltak anses ikke for å komme i strid sistnevnte bestemmelse mht. boligtype. Slik omsøkte tiltak er vist plassert, vil tiltaket kreve dispensasjon fra R 30820000. Hovedformålet bak bestemmelsen i 30820000 er å sikre en ensartet strøkskarakter og bygningstypologi. Omsøkte tiltak vil bryte med denne intensjonen, og i vesentlig grad tilsidesette planens formål. For dette viser vi til avslagets begrunnelse som i det alt vesentligste opprettholdes i klageomgangen. Etter en konkret helhetsvurdering anser vi hensynet bak bestemmelsen for å bli «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon fra R 30820000, jf. pbl. 19-2. Grunnvilkåret for å innvilge dispensasjon er således ikke oppfylt. Vi finner da ikke grunnlag for å gå nærmere inn i vurderingen av fordelene og ulempene ved en eventuell dispensasjon, sml.pbl. 19-2 andre ledd. Fagetaten vil også her presisere at vedtakelsen av hensynssonen «Historisk veifar» i KPA 2010 har vært avgjørende for, og forklaringen bak, at dispensasjonsvurderingen i henholdsvis delesaken og byggesaken har fått ulikt utfall. For øvrig vises det til avslagets begrunnelse, som i det alt vesentligste opprettholdes i klageomgangen. 4. Konklusjon Avslag datert 7. oktober 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto 2014 4. Flyfoto 5. Historisk foto 6. Bilde fra befaring 21. januar 2015 7. Reguleringsplankart R 16870000 8. Reguleringsplankart R 30820001 9. Reguleringsplankart R 30820000 10. Snittegninger 11. Fasadetegninger 12. Tverrprofil 13. Tegninger 14. Klage datert 14. november 2014 15. Avslag datert 7. oktober 2014 16. Dispensasjonssøknad 17. Byantikvarens uttalelse datert 23. april 2014 18. Vann- og avløpsetatens uttalelse datert 19. februar 2014 19. Trafikketatens uttalelse (utvidet bruk avkjørsel) datert 9. januar 2014 20. Trafikketatens uttalelse (avstand vei) datert 13. desember 2013 21. Delingsvedtak 21. juni 2010 22. Delingsvedtak 7. april 2010 23. Erklæringer 6