Klage på vedtak om tillatelse til dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedr. grad av utnytting for oppføring av bolighus i Mølleveien 7, 5067 Bergen, gnr. 13, bnr. 453, gitt 10.12.2014 av Etat for byggesak og private planer, Bergen kommune, saksnr. 201209159 Dispensasjonen som er gitt, gjelder oppføring av et bolighus på en tomt innenfor friområdet i Storetveitåsen. Dette er en tomt som krever at det tas spesielle hensyn, noe som blant annet kommer til uttrykk i flere uttalelser fra Fylkesmannen i forbindelse med utarbeidelsen av reguleringsplanen. Dette har vi gjort utførlig rede for i følgende dokumenter: Klage 23.09.2013 på rammetillatelse (gitt 03.09.2013) Merknader 22.08.2014 til nabovarsel vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om tomteutnyttelse Vi henviser til disse to dokumentene for en mer utfyllende diskusjon av de spesielle hensynene. Vi klager på at det er gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen som begrenser tillatt bebygd tomteareal til 22 %-BYA. Begrunnelsen følger i punktene 1 til 5. 1) Manglende drøfting Bygningsmyndighetenes behandling av saken er mangelfull. Miljøverndepartementets lovkommentar til Plan- og bygningslovens 19-2 stiller en rekke vilkår for å gi dispensasjon: Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger, se omtale nedenfor. Det er derfor viktig at kommune gir en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. [ ] Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. [ ] I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det fremkommer ingen slik interesseavveining i dispensasjonsvedtaket. Både søkers begrunnelse og våre argumenter mot dispensasjon er delvis referert, men ikke drøftet. Vedtaket oppfyller således ikke Plan- og bygningslovens krav til saksbehandling. For å underbygge dette, ser vi oss nødt til å kommentere hovedavsnittet Saksutredning/Begrunnelse for vedtaket i detalj. Avsnittet Planstatus omhandler bakgrunnen for behovet for dispensasjon. De to avsnittene under overskriften Dispensasjon refererer krav og relevante momenter fra (1) Plan- og bygningsloven, 19-2, (2) Byggteknisk forskrift (TEK 10), 5-1, og (3) Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder Grad av utnytting. To av kravene er omformulert til konklusjoner: 1/5
Hensynet til bokvalitet, harmonisk helhet, områdets form, topografi, lokalklima, lysforhold, landskap og hensynet til naboer blir ivaretatt. [ ] Tiltaket vurderes ikke å komme i strid med de hensyn bestemmelsen/planen skal ivareta. Avsnittet Søkers begrunnelse er i sin helhet hentet fra dispensasjonssøknaden. Det påfølgende avsnittet er det nærmeste en kommer en drøfting fra bygningsmyndighetenes side, men det er her et uklart skille mellom saksbehandlers og søkers begrunnelse. Den første setningen lyder: Ulempene vil være få. Dette ser ut til å være hele behandlingen av våre merknader. Neste setning er hovedsakelig sitat fra søknaden, men starter med å si: Tiltakets bebygde areal [ ] er vurdert i rammetillatelsen. Til dette er det å si at den eneste behandlingen rammetillatelsen har av tiltakets bebygde areal, er å vurdere det som ikke dispensasjonspliktig en vurdering som senere er blitt erkjent som feil. Avsnittets siste setning sier ikke stort annet enn at En dispensasjon fra grad av utnytting [ ] vil tilfredsstile lovens krav om dispensasjon fra grad av utnytting. Deretter følger to avsnitt som omhandler beregningsgrunnlaget for bebygd areal. Så kommer konklusjonen; det slås fast at tiltaket oppfyller kravene til dispensasjon, og at dispensasjon gis. Det foreligger altså ikke argumentasjon og drøfting fra kommunens side, og man kan ikke se hvordan kommunen har kommet fram til denne konklusjonen. Etter at det er konkludert, kommer et avsnitt om nabovarsling; først nå refereres noen av naboers merknader. En rekke av våre argumenter er utelatt. Det fremkommer ikke om disse har vært vurdert i avveiningen mellom fordeler og ulemper. De argumentene som er referert, er heller ikke kommentert av bygningsmyndighetene. Det som finnes av kommentarer til våre merknader, står i avsnittet Søkers kommentarer, som inneholder sitater fra søkers brev til bygningsmyndighetene 26.08.2014. 2) Lovens kriterier er ikke oppfylt Plan- og bygningsloven 19-2 stiller blant annet følgende krav for at det skal kunne gis dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Miljøverndepartementets lovkommentar til Plan- og bygningsloven krever at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det fremgår ikke av vedtaket at det foreligger noen slik overvekt. Vedtaket oppfyller således ikke Plan- og bygningslovens kriterier for å gi dispensasjon. Det vil selvsagt alltid være en fordel for en utbygger å få dispensasjon til å bygge så stort som ønsket. I dette tilfellet er imidlertid dette den eneste fordelen. Det har ikke kommet fram noen 2/5
flere fordeler, verken i søknaden, i søkers tilsvar til nabomerknader eller i bygningsmyndighetenes vedtak. Derimot er det en rekke ulemper ved å gi dispensasjon. Disse er utførlig beskrevet i våre merknader 22.08.2014. Når det gjelder søkers begrunnelse, referert på s. 2-3 i vedtaket, må vi kommentere følgende påstand: Når byggets høyde og utstrekning på tomten er vurdert uproblematisk i vedtaket [rammetillatelsen] følger det naturlig at bygningens volum i henhold til regulert utnyttingsgrad også må godtas. Rammetillatelsen ble gitt på bakgrunn av saksbehandlingsfeil knyttet til beregning av %- BYA. Når dette nå er avklart, er byggets utstrekning på tomten selvsagt mer problematisk. Nå som det dreier seg om en dispensasjonssak, stilles det vesentlig strengere krav til begrunnelse. Som vi tidligere har påpekt, er en dispensasjonen fra BYA-bestemmelsen ikke noen forutsetning for å kunne bygge en bolig på tomten, men for å kunne bygge en så stor bolig (270,3 m 2, to boenheter). 3) BYA-beregningen er feilaktig Bygningsmyndighetene har oppgitt tomteutnyttelsen til 29,4 %-BYA. Dette innebærer en overskridelse i bebygd areal på 34 %. For å komme frem til 29,4 %-BYA forutsettes det imidlertid at areal til to parkeringsplasser holdes utenfor beregningsgrunnlaget. Dette er i strid med Byggteknisk forskrift 5-7, som stadfester at parkeringsareal går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Bygningsmyndighetene har utelatt parkeringsareal uten begrunnelse. Bakgrunnen for denne feilaktige beregningen er at utbygger har planlagt to parkeringsplasser på et område utenfor det tillatt bebygde tomtearealet. Dét å flytte parkeringsareal til utenfor den bebyggbare tomten tillater at huset utgjør en større del av det bebygde arealet. Et hus av denne størrelsen skal ha fire parkeringsplasser, som alle skal inngå i beregningsgrunnlaget for bebygd areal. Behovet for å legge parkeringsplasser utenom tomten for å få plass til et hus av denne størrelsen understreker det problematiske ved søknaden. Når hele parkeringsarealet inkluderes, er grad av utnytting 36,6 %-BYA. Det er også dette tallet bygningsmyndighetene selv har operert med tidligere (jf. brev fra bygningsmyndighetene 05.06.2014). Overskridelsen i bebygd areal er da på 66 %. 4) Uttalelse fra andre myndigheter Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, for uttalelse. I vedtaket gjengis denne uttalelsen (datert 21.11.2014). Ved henvendelse til Fylkesmannen for å få opplysninger vedrørende nevnte uttalelse har saksbehandleren opplyst om at Fylkesmannen kun har vurdert tiltaket med hensyn til nasjonale og regionale interesser (privat e-post 26.11.2014). Forholdet til naboer og Plan- og bygningsloven er altså ikke vurdert. 3/5
5) Annet Vi finner det nødvendig å korrigere tiltakshavers kommentar (26.08.2014) om at det kun er 1 av 6 tilgrensende naboeiendommer som har signert på merknadsskrivet, en kommentar som også er referert i vedtaket om dispensasjon. Dette er misvisende. Av de direkte tilgrensende naboeiendommene har to signert, men grunnet reisefravær manglet den fysiske signaturen fra den ene. Av de fire andre naboeiendommene har én valgt ikke å gå videre med saken etter at det ble gitt rammetillatelse, én ligger i en annen vei med kun et tilgrensende hjørne og vil bli lite berørt, én bebos av tiltakshavers nærmeste familie, mens én eies av en eiendomsutvikler som selv har egeninteresse av at det blir gitt dispensasjoner fra reguleringsplanen. Av øvrige berørte naboeiendommer i umiddelbar nærhet i Mølleveien og Lyngbakken har alle underskrevet. 4/5
På grunnlag av de ovennevnte momentene ber vi Fylkesmannen stå fast på den vedtatte reguleringsplanen og oppheve vedtak om dispensasjoner og rammetillatelse. Bergen, 02.01.2015-4 r'i."t l (t) t i' +;kåk'*",beul Møllevegen 8 s*bu'u;;],i'* Møllevegen 8 Q"atGtr,r Harald Totland Møllevegen 6 Rønnaug Katharina Totland Møllevegen 6 fic^u-l fb,-jl- -l<.'a ;ru*u,"rlgr? j1 L-1,i,1 --r Hans Z. Munthe-Kaas Møllevegen 4 irr'r i i:'!! 'i I i.i t';;, u L/"i,r,,i, Mikael Aksdal Møllevegen 3 Antonella Z. Munthe-Kaas Møllevegen 4.,/. /( CLnr^,( k,"ll,,,re il"b.vy{"" Anne Myhre I Møllevegen 2 Møllevegen 2 /r,^t/,rr, Ma$nus Haldorsen Mdllevegen 1 Møllevegen 1 Jai''n 'J ilua"'n-- Ingfrid Salvesen Haldorsen 'in,,blt,l-ry Kjell-Erik Wiborg Lyngbakken 2 5t5