Namsos s kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe:2014/796-10 Saksbehandler: Britt Frantzen Saksframlegg 23/28 - Klinga - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til boligformål Utvalg Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Namsos kommune gir ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdell for fradeling av boligtomt på gnr. 23 bnr. 28. Planutvalget oppfordrer hjemmelshaver til å fremme reguleringsforslagg for område jfr. plan og bygningsloven 12-1. Som begrunnelse vises til saksutredningen. Hjemmel for vedtaket er: Kommuneplanens arealdel, godkjent 25.11.2010 og 27.1.2011
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 15.01.2014 23/28 - Klinga - Søknad om Bjørn Kåre Grongstad dispensasjon for fradeling av boligtomt X 31.01.2014 Oversnedelse for uttalelse fra Miljø og landbruksforvaltningen X 03.02.2014 Forventet saksbehandlingstid I 17.02.2014 Uttalelse fra Miljø og Elin Skard Øien landbruksforvaltningen I 10.02.2014 Supplerende opplysninger Bjørn Kåre Grongstad U 21.02.2014 23/28 - Klinga - Søknad om Adresseliste dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt I 26.02.2014 Dispensasjon - Søknad om fradeling Nord-Trøndelag fylkeskommune av boligtomt - gnr 23 bnr 28 I 17.03.2014 Uttalelse vedrørende fradeling av Sametinget /Sámediggi boligtomt - gbnr 23/28 Klinga I 18.03.2014 Uttalelse til søknad om dispensasjon Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fra kommuneplanens arealde - fradeling av tom til ny bolig 23/28 Klinga S 27.03.2014 23/28 - Kinga- Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til boligformål Vedlegg 1 Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2 Oversiktskart 3 Flyfoto 4 Situasjonskart 5 Situasjonskart fra søknad i 2011 Saksopplysninger Hjemmelshaver av gnr. 23 bnr. 28, Bjørn Kåre Grongstad, har søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av ca. 3,5 da for tomt til ny bolig. Etter råd fra Miljø og landbruksforvaltningen har søker redusert tomtestørrelsen til ca. 1,5 da. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av kommuneplanens arealdel for Namsos, vedtatt 25.11.10 og 27.01.11. Området har betegnelsen Landbruk-, natur- og friluftsområde (LNFR). Eiendommen har status som landbrukseiendom. Det er søkt om dispensasjon med følgende begrunnelse: Har kjøper. Nært vann og avløp. Fjelltomt. Ser ingen ulemper
Kjøper hadde planer om å bygge på feltet som ligger i arealplanen men viser seg at i dialog med Multiconsult er det meget usikker grunn og med de kostnader det medfører for å finne det ut så er det for stor risk Det vedlegges utsnitt av kommuneplanen som viser området det refereres til (B42) og samt omsøkt areal. Saken har vært forelagt Miljø og landbruksforvaltningen i MNS som har kommet med følgende uttalelse: Det er ingen kjente registrerte miljøverdier på arealet i følge DNs naturbaser, MiS og Artsdatabanken. Etter befaring synes arealet å være grunnlendt, og lite egnet til oppdyrking og med lavproduktiv skog. Ut fra det har Miljø og landbruk ingen innvendinger til dispensasjonssøknaden. Det bør imidlertid vurderes å redusere tomta til vanlig tomtestørrelse, da arealet tilsier at det kan være aktuelt med flere boligtomter på området. Vann og avløp: Eiendommen planlegges tilkoblet kommunalt vann og avløpsanlegg. Veg og avkjørsel: Tinglyst avtale om veirett vil bli satt som vilkår ved en eventuell fradeling. Vegen er privat ned til Klingenbergheimen og videre kommunal ned til fv.17. Grunnforhold: Det vil bli satt som betingelse for en eventuell dispensasjon at geoteknisk dokumentasjon som tilråder bygging foreligger før delingstillatelse blir gitt. Saken er oversendt sektormyndighetene ved brev datert 21.2.2014 og det er innkommet følgende uttalelser: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert 18.3.2014 Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen viser til uttalelse fra Miljø- og landbruksforvaltningen i MNS og har ingen merknader ut over dette. Miljøvernavdelingen: Behandlingen av dispensasjonssøknaden må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området og verdier for biologisk mangfold. Vi minner i den sammenheng om Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19.6.2009 (NML). I henhold til denne skal det framgå i saksbehandlingen og beslutninger som fattes etter plan- og bygningsloven at prinsippene i naturmangfoldloven er vurder. Disse prinsippene framgår av NML 8 12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Miljøvernavdelingen kan ikke se at fradelingen skulle påvirke miljøkvaliteter, friluftsliv eller naturmangfold i vesentlig negativ retning. Kommunalavdelingen samfunnsikkerhet og beredskap: Vi ber kommunen om å vurdere eventuelle samfunnssikkerhetsmessige utfordringer knyttet til tiltaket jf. pbl 4-3 og 19-2. Den omsøkte tomta ligger i et område med tykke marine avsetninger ihht.løsmassekart, og det må derfor avklares om det er trygge grunnforhold før tiltaket settes i verk.
Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknader til saken. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert 26.2.2014 Plan- og friluftslivsforhold: Vi har ikke regionale merknader til søknaden. Kulturminner: I brev til kommunene datert 31.3.2009 og 17.2.2012, orienterte vi om hvilke saker vi prioriterer å gi uttalelse til: tiltak som kommer nærmere enn 100 meter fra registrerte automatisk freda kulturminner vesentlige endringer og rivning på bygninger og anlegg eldre enn 1850, jfr.kml 25. Vi forutsetter at kommunen har avklart om noen av disse punktene gjelder for denne saken, og vi prioriterer derfor ikke å undersøke denne saken nærmere. Vi viser videre til at synlige automatisk fredete kulturminner og bygninger eldre enn 1900 er systematisk registrert. Disse registreringene finnes i http://askeladden.ra.no og www.gint.no. Vi har ingen ytterligere merknader til saken, jf. Kulturminneloven 9. Denne uttalelsen gjelder ikke samiske kulturminner og heller ikke tiltak og kulturminner i sjø. For slike saker bes det ta kontakt med hhv Sametinget og NTNU/Vitenskapsmuseet. Kulturminner som oppdages under arbeidet skal meldes til kulturminnemyndigheten, og tiltakshaver skal stanse arbeidet, jf. Kultur-minneloven 8.2. Sametinget, brev av 17.3.2014 Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt mcd automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være stående bygninger, hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kulturminneloven 3 og 6. Vi gjør oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, kulturavdelingen. Vurdering: Omsøkt parsell som ligger i et LNFR-område vil komme i konflikt med arealformålet i kommuneplanens arealdel. Omsøkt tiltak vil ikke komme i konflikt med plan- og bygningslovens 1-8 Forbud mot bygging og deling i 100-meters belte langs sjøen. Omsøkt parsell ligger i tilknytning til en privat eksisterende veg slik at fradeling av parsellen dermed vil være uproblematisk mht. adkomst. Landbruksmyndighetene er positive til fradeling og har ingen innvendinger mot at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omsøkt fradeling, men ber om at det vurderes å
redusere tomta til vanlig tomtestørrelse, da arealet tilsier at det kan være aktuelt med flere boligtomter i området. Søker har akseptert å endre tomtestørrelsen til ca. 1,5 da. Det er innenfor område Klinga tatt inn 3 områder for boligbebyggelse i gjeldende arealplan: B42 ca. 12 nye boliger krav til reguleringsplan Grunneier Bjørn Kåre Grongstad B41 ca. 8 nye boliger krav til reguleringsplan - Grunneier Håvard Bjørnseth Sævik B40 ca. 4 nye boliger krav til reguleringsplan Svein Olav Klingen Ingen av områdene er tatt opp til regulering, men Bjørn Kåre Gronstad oppgir at kontakt med Multiconsult angir at grunnforholdene i B42 kan være vanskelige. Tiltakshaver sendte i 2011 inn søknad om fradeling av 5 tomter innenfor dette tomteområde. Begrunnelsen den gang var at området var med i kommuneplanens arealdel men har falt ut av nåværende plan.saken ble den gang avsluttet med kommentar fra saksbehandler om at - jfr. telefonsamtale skal søker kontakte arealplanlegger og starte regulering av området. Dette er ikke gjennomført. Saksbehandler har ikke klart å finne ut av opplysningen om at området har falt ut av nåværende plan men faktum er at området ikke er med i dagens godkjente arealplan og at saken må behandles som en dispensasjon. Utvalget har tidligere i 2 saker gitt dispensasjon fra reguleringskravet i arealplanen for fradeling av enkelttomt der det har vært krav om reguleringsplan. Møte den 23.1.2013 Utvalget ga dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, for fradeling av en boligtomt på ca. 1 da innenfor område B29 uten krav til regulering. Møte den 11.9.2013 Utvalget ga dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, for fradeling av en boligtomt på ca. 2 da. innenfor område B46 Kalvøya uten krav til regulering. I begge sakene ble det stilt krav om geoteknisk dokumentasjon og gjort oppmerksom på at ytterligere fradeling innenfor området ikke kan påregnes uten at det foreligger godkjent reguleringsplan. Dette har imidlertid vært i områder som i gjeldende arealplan har vært avsatt til boligformål med krav om regulering. Omsøkte område er ikke inntatt i arealplanen som område for ny boligbygging. Jfr. plan og bygningsloven 19 2. ledd angir: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Bestemmelsen det skal dispenseres fra er LNFR-formålet. Miljø og landbruksforvaltningen er positiv til søknaden og har uttalt følgende: Det er ingen kjente registrerte miljøverdier på arealet i følge DNs naturbaser, MiS og Artsdatabanken. Etter befaring synes arealet å være grunnende, og lite egnet til oppdyrking og med lavproduktiv skog.
En anser at bestemmelsen det skal dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Gjeldende arealplan har blitt til gjennom en lang prosess. Søker i denne saken har et område i arealplanen som gjennom regulering kan utbygges med ca. 12 nye boliger men søker viser til samtaler med Multiconsult om at grunnforholdene innenfor området kan være vanskelige. Namsos kommune har etter at ny arealplan ble vedtatt holdt en restriktiv holdning til fradeling av nye boligtomter i LNFR-områder som ikke omfattes av areal avsatt til nye områder for boligbebyggelse. Så langt saksbehandler har oversikt over er det ikke tidligere kommet inn søknader eller gitt dispensasjon fra gjeldende arealplan for fradeling av boligtomt i LNFRområde. Administrasjonen har imidlertid innstilt positivt for fradeling av tomt for eksisterende kårbolig på gnr. 21/25. (sak 13/6547 lagt fram til behandling i dette møte). Begrunnelsen for at administrasjonen i er positiv til dispensasjon i sak 13/6547) er at fradelingen i utgangspunktet gjelder tomt til eksisterende våningshus, men på grunn av tilbakemelding fra Miljø og landbruksforvaltningen er tomta noe forskjøvet slik at våningshuset som skal rives i realiteten ligger utenfor ny tomt. Det er satt som betingelse for dispensasjonen at eksisterende våningshus skal rives. Å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt i LNFR-område vil uthule arealplanen som styringsverktøy og skape presedens for tilsvarende søknader. Miljømessig vurdering Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på miljøet. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen utvalget og fatte følgende vedtak: Namsos kommune gir ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt på gnr. 23 bnr. 28. Planutvalget oppfordrer hjemmelshaver til å utarbeide reguleringsforslag for område jfr. plan og bygningsloven 12-1.