Byrådssak 182/12 Fyllingsdalen, gnr. 28, bnr. 259, Straumsgrendbukten. Ny behandling av klagesak om tillatelse til forlengelse av flytebrygge med utliggere. ANLS EBYGG-5210-200707450-104 Hva saken gjelder: Tiltakshaver Rucon AS fikk i vedtak datert 13.01.10, tillatelse til forlengelse av flytebrygge fra 12 m til 28 m, samt nye utliggere med plass til 10 båter. Vedtaket ble påklaget av Erik Grindheim og Tatjana Knappen ved brev datert 03.02.10. Vedtaket ble også påklaget av advokatfirmaet Harris på vegne av eiere av Knappenveien nr. 42, 45A, 46, 46B, 48, 50, 52, 52A, 52B, 54B, 54C og 54D og Arne Vardøy. Advokatfirmaet Stiegler ANS har i brev datert 12.03.10 kommet med tilsvar til klagen på vegne av tiltakshaver Rucon AS. KMBY behandlet klagen i møte 07.10.10, sak 453-10 og fattet følgende vedtak: "Fagetatens vedtak av 13.1.10 oppheves. Komitébefaring viste at sjøverts atkomst til eiendommen til klagerne Grindheim/Knappen og deres naust er særdeles trang, og at utlegging av egen flytebrygge eller båt i bøye rett utenfor eget naust blir vanskelig for dem. Komite for miljø og byutvikling finner at det ut fra en vurdering av tiltakets nabo ulemper iht. Plan- og bygningslovens 70 nr. 1 ikke er rimelig med en forlengelse av flytebrygge fra 12 m til 28 m med omsøkt plassering. Noe som vil gi en ytterligere innemuring av klagernes naust og sjøverts atkomst. Videre legger Komite for miljø og byutvikling vekt på at parkeringsforholdene fremstår som svært dårlige med et utilstrekkelig antall parkeringsplasser for utvidelse som omsøkt." KMBY sitt vedtak ble påklaget av Advokatfirmaet Stiegler ANS ved brev datert 01.11.10. Fylkesmannen i Hordaland opphevet KMBYs vedtak den 28.09.11, da det fremsto som uklart om KMBY har ment å avslå søknaden, eller kun tatt stilling til den omsøkte plassering. KMBY har i sitt vedtak vist til pbl. 1985 70, nr. 1, som gir kommunen myndighet til å foreta et valg mellom alternative muligheter for plassering. Bestemmelsen gir derimot ikke hjemmel for et fullstendig avslag der det foreligger alternative plasseringsmuligheter. Saken ble derfor returnert til kommunen for utredning av alternative plasseringsmuligheter og ny klagebehandling av rammetillatelsen datert 13.01.10. Saken fremmes derfor på nytt for KMBY. Sjøarealet er i kommuneplanens arealdel (kpa) 2006-2017 vist som småbåthavn. Bergen og Omland havnevesen ga i vedtak den 30.10.07, tillatelse til forlengelse av flytebryggeanlegg fra 20 m til 28 m (33,2 m inkludert landgang). Forlengelse av utliggere fikk imidlertid ikke tillatelse. Ved behandlingen av søknaden mottatt 03.05.07, ble det lagt til grunn at tiltaket ikke var i strid med gjeldende plangrunnlag og at det således ikke krevde dispensasjon. Fagetaten har foretatt en ny vurdering i denne klageomgangen og kommet til at tiltaket krever dispensasjon fra plankrav i kpa punkt 1 og 1
byggeforbud i strandsonen i kpa punkt 28, jf. pbl. 1985 7. Fagetatens nye vurdering innebærer at det må tas stilling til om spørsmålet om dispensasjon. Klagernes anførsler gjengis under saksutredning. Fagetaten viser til at det i uregulert byggeområde gjelder plankrav, jf. kpa punkt 1. Den aktuelle flytebryggen som søkes forlenget er forankret til land i uregulert byggeområde. Når etablering av flytebrygge i utgangspunkt rammes av plankravet, legger fagetaten til grunn at også en forlengelse krever plan, selv om selve forlengelsen skjer utenfor det uregulerte byggeområdet. Hensynene bak plankravet gjør seg like sterkt gjeldende for forlengelse av flytebryggen, når det innebærer mer enn en fordobling av flytebryggens størrelse. Byggeforbudet i strandsonen rammer også vesentlige utvidelse av eksisterende bygninger i byggeområder i den funksjonelle strandsonen (25-metersbeltet), jf. kpa punkt 28, annet alternativ. Det er i praksis lagt til grunn at "bygninger" også omfatter anlegg som flytebrygger. Selve forlengelsen av flytebryggen ligger i sjøareal avsatt til "småbåthavn" og ikke i "byggeområde." Flytebryggen som søkes forlenget, er imidlertid forankret i byggeområde innenfor 25-metersbeltet. Når etablering av flytebrygge i utgangspunkt rammes av byggeforbudet, legger fagetaten til grunn at også en forlengelse er i strid med forbudet, selv om forlengelsen i seg selv skjer utenfor byggeområdet. Hensynene bak bestemmelsen gjør seg like sterkt gjeldende for en vesentlig utvidelse. Fagetaten vurderer så om det er grunnlag for dispensasjon fra henholdsvis plankrav og byggeforbud. Fagetaten legger til grunn at omsøkte forlengelse er å regne som en vesentlig utvidelse, og vil bety økt aktivitet og økt trafikk både på land og i sjøen. Utvidelsen vil også medføre økt behov for parkering. Videre viser fagetaten til KMBY sine vurderinger, vedrørende tilflott til gnr. 28, bnr. 258 (Grindheim/Knappen), samt utilstrekkelige parkeringsforhold. Etter fagetatens mening vil disse forhold best bli ivaretatt gjennom en reguleringsplan, hvor utnyttelse av småbåthavnen, tilgrensende landområde, adkomst og parkeringsforhold vurderes i sammenheng. Fagetaten konkluderer med at en så omfattende utvidelse som det er søkt om her, vil i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak kommuneplanen, dersom det gis dispensasjon. Vilkårene for dispensasjon er etter dette ikke oppfylt. Fagetaten viser også til at KMBY har vurdert naboulempene som vesentlige. Fagetaten anbefaler at vedtak 13.01.10 oppheves, samt at det med hjemmel i kpa punkt 1 (plankrav) gis avslag for omsøkte forlengelse av flytebrygge. Anbefalingen er uavhengig av plassering av vedtaket, og det er således ikke nødvendig å utrede alternative plasseringer av tiltaket. Det vises for øvrig til fagnotat datert 26.10.11 i sin helhet. Byrådet er kommet til motsatt konklusjon. Vedrørende spørsmålet om plankrav kan gjøres gjeldende for omsøkte tiltak, viser byrådet til at ordlyden i kpa 2006 punkt 1 er entydig. Plankrav gjelder eksplisitt i uregulert "byggeområde", jf. pbl. 1985 20-4, nr. 1. Arealkategorien "småbåthavn" er derimot et underformål under "områder for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag," jf. pbl. 1985 20-4, nr. 5. Det er ikke knyttet plankrav til dette arealformålet. Dersom plankrav gjøres gjeldende i alle områder som grenser til uregulerte byggeområder, men er angitt til andre formål, vil det innebære en utvidende tolkning av kpa punkt 1. En slik tolkning vil etter byrådets mening innebære en så stor utvidelse av areal underlagt plankrav, at det bør tas stilling til i rullering av kommuneplanen. I den forbindelse vises det til ny kommuneplan vedtatt av bystyret 17.10.11, hvor plankravet i hovedsak videreføres i områder for "bebyggelse og anlegg" (tidligere byggeområder). Det er imidlertid ikke utvidet til å gjelde "områder for bruk og vern av sjø og vassdrag." Byrådet kommer etter dette til at kpa 2006 punkt 1 ikke kan tolkes utvidende. Det er ikke hjemmel for å kreve reguleringsplan. 2
Det neste spørsmålet er om omsøkte tiltak krever dispensasjon fra forbudet mot vesentlige utvidelser i strandsonen, jf. kpa punkt 28. Etter ordlyden i kpa punkt 28 gjelder forbudet i byggeområder. Det taler i mot en utvidende tolkning av bestemmelsen. På den annen side er det sikker praksis for at etablering av flytebrygger forankret i strandsonen langs land, krever dispensasjon fra bestemmelsen. Byrådet er enig med fagetaten i at hensynene bak forbudet gjør seg like sterkt gjeldende for utvidelser som for etablering av flytebrygge. Størrelsen på flytebryggen vil være et relevant moment i dispensasjonsvurderingen for en nyetablering. Dersom vesentlig utvidelse kunne omsøkes i ettertid uten å gjøres til gjenstand for dispensasjonsvurdering, vil det gi dårlig sammenheng i regelverket og kunne føre til en tilsidesettelse av de hensyn forbudet skal ivareta. Det er videre mindre betenkelig å utvide virkeområde for kpa punkt 28 til også å gjelde for vesentlig utvidelse av etablerte anlegg i tilgrensende sjøareal, da en slik tolkning vil få langt mindre ringvirkninger enn en utvidende tolkning av plankravet. Byrådet kommer til at tiltaket krever dispensasjon fra forbudet mot vesentlige utvidelser i strandsonen. Spørsmålet er om det foreligger "særlige grunner" for å gi slik dispensasjon, jf. pbl. 1985 7. De hensynene bak forbudet som står sentralt i denne saken, er å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til landskap, bygningsmiljø og allmenn ferdsel, jf. retningslinjene til kpa punkt 28. Vedrørende landskapshensyn og bygningsmiljø må det etter byrådets mening sees i sammenheng med at området har angitt arealformål "småbåthavn." Innenfor arealet avsatt til småbåthavn, er det ventelig med båtanlegg. Byrådet kan vanskelig se at en forlengelse av eksisterende flytebrygge vil føre til en ytterligere forringelse eller tilsidesettelse av nevnte hensyn. Det vises videre til at det i umiddelbar nærhet av omsøkte tiltak ligger en større flytebrygge. Omsøkte tiltak anses i samsvar med arealformålet og størrelsen på tiltaket passer inn i omgivelsene. Tiltaket vil heller ikke føre til fysiske endringer på land, men utvidelsen vil bety økt aktivitet og økt trafikk både på land og i sjøen. Det sentrale spørsmålet blir da om tiltaket, herunder dets plassering, vil tilsidesette hensynet til allmenn ferdsel. I forrige behandling av klagen, la både fagetaten og byrådet til grunn BOH sin vurdering, om at tiltakshaver var ansvarlig for at bruken av flytebryggen ikke hindret tilflott til eller annen utnyttelse av naboeiendommene. KMBY fant derimot at naboulempene med den da omsøkte plassering, var for store til å kunne godkjennes, av hensyn til nabo i nord, gnr. 28, bnr. 258 (Grindheim/Knappen). I forbindelse med at saken er undergitt ny klagebehandling, har tiltakshaver kommet med et nytt forslag hvor plasseringen av flytebryggen er justert noe. I forslaget er hensynet til naboene i nord og deres tilflott forsøkt imøtekommet. Flytebryggen er trukket noe lenger sørøst og de utliggerne på nordsiden av flytebryggen som kom nærmest nabo i nord, er flyttet til sørsiden av flytebryggen. Trekker man grenselinjen fra gnr. 28, bnr. 258, utover i sjøen, vil ingen av utliggerne på flytebryggen komme nærmere denne enn 6,16 m, se vedlegg I, side 2. Denne løsningen vil således gi naustet på bnr. 258 en mer åpen adkomst enn tidligere omsøkte plassering tillot og hindrer ikke utnyttelsen av eiendommen. Videre er det ikke grunnlag for å avslå tiltaket med henvisning til 4 metersgrensen, jf. pbl. 70, nr. 2. Byrådet finner at justert forslag til plassering kan godkjennes i henhold til pbl. 70, nr. 1. Byrådet kan for øvrig ikke se at tiltaket er til hinder for allmenn ferdsel. Havnen er i stor grad privatisert allerede og leden for båttrafikk går på utsiden av anlegget. Som særlige grunner for å gi dispensasjon legger byrådet særlig vekt på at tiltaket for øvrig er i samsvar med arealformålet i kommuneplanen. Byrådet kommer etter dette til at det kan gis dispensasjon fra forbudet i kpa punkt 28 mot vesentlig utvidelser i strandsonen for omsøkte forlengelse av flytebryggen. 3
Videre opprettholder byrådet vurderingen fra forrige klageomgang, vedrørende spørsmålet om eiendommen har lovlig adkomst, pbl. 66, nr. 1, se nedenfor under saksutredning. Veiretten følger parsellen, jf. servituttloven 9, og de privatrettslige forhold partene i mellom er kommunen uvedkommende. Vedrørende parkering, stiller kommunens parkeringsvedtekter krav om 0,5 parkeringsplasser per båtplass. Omsøkte forlengelse utløser krav om 2 parkeringsplasser. Tiltakshaver Rucon AS har opplyst at deres eiendom bnr. 118 kan opparbeides med 4 parkeringsplasser. Byrådet anser kravet til parkeringsplasser oppfylt. Fylkesmannen har for øvrig lagt til grunn samme synspunkt i sitt vedtak av 28.09.11. Byrådet anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 260/11 og 102/06 ( 14) med senere endringer, jf. reglement for bystyrekomiteene punkt 23, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til komité for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse Byrådet innstiller til Komité for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert 13.01.10 opprettholdes, med følgende endringer: Tiltaket skal plasseres som vist på vedlegg I, side 2, med minsteavstand til nabogrense i nord 6,16 m Med hjemmel i plan- og bygningsloven 1985 7 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 28. Klagen tas ikke til følge. Dato: 7. juni 2012 Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: I. Forslag til justering II. Fagnotat datert 26.10.11 med vedlegg III. Anmodning om befaring fra advokatfirmaet Stiegler ANS datert 15.02.12 4
Saksutredning: I klagen fra Grindheim/Knappen anføres det at flytebryggeanlegget fratar dem muligheten til å legge ut båt i bøye eller legge ut en mindre flytebrygge. Klager mener omsøkte flytebrygge må ankres på nytt, vendt mer mot sør, slik at tilflott til gnr. 113, bnr. 258 blir bedre. I klagen fra advokatfirmaet Harris er det anført at veirett og parkering ikke er tilstrekkelig dokumentert. Veiretten er begrenset til den funksjon den var tiltenkt ved opprettelsen i 1969, 2 som var adkomst til naust, ikke som parkeringsplass for flere biler. Sjøveien er bratt og trang, og allerede før tiltaket var veien mer trafikkert enn det den er dimensjonert for og som er trafikkfaglig akseptabelt. Det anføres forskjellsbehandling, da bnr. 246 ble avkrevd dokumentasjon for parkering for alle båtplasser, da de søkte om utvidelse av sin brygge. De privatrettslige kontrakter som foreligger gir ikke hjemmel til å senke kravene som bygningsmyndighetene normalt stiller. Fagetaten anfører at BOH har vurdert søknaden slik at forlengelse av utliggerne ikke kan forsvares. Tiltakshaver må selv sørge for at fartøyene kommer inn og ut av båsene, og at dette skjer på eget område. Bruken må ikke hindre tilflott til eller annen utnyttelse av naboeiendommene. Fagetaten tiltrer BOHs vurdering. Tiltakshaver må således følge opp disse forholdene. Fagetaten kan etter dette ikke se at omsøkte tiltak er i strid med plbl. 70, nr. 1 (plassering av tiltak). Eiendom kan bare bebygges dersom den er sikret lovlig adkomst, jf. plan- og bygningsloven 66, nr. 1. Omsøkte tiltak er en forlengelse av eksisterende flytebrygge. Det er ikke opplyst om det har skjedd endringer i de rettigheter, herunder veirett, eiendommen hadde på tidspunktet for etablering av flytebryggen. Fagetaten legger således til grunn at omsøkte eiendom har nødvendige rettigheter i forhold til plbl. 66 nr. 1. De privatrettslige forhold partene i mellom er ikke tatt stilling til, da dette er bygningsmyndighetene uvedkommende. Det vises for øvrig til fagetatens notat datert 06.04.10. 5