BERGEN KOMMUNE Klima, miljø og byutvikling/plan- og geodata Fagnotat Til: Byrådsavdeling for klima, miljø og byutvikling Fra: Etat for plan og geodata Dato: 29.05.2008 Saksnr.: 200807838/1 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: INRE Bergenhus, gnr 166, bnr 959 og 960, Kaigaten 1 Oppstart planarbeid av plan nr 60300000 Hva saken gjelder Brødr. Lohne Sølvvarefabrikk holder til i 2 bygg i Kaigt 1 v/ Nonneseter(gnr 166/ 959 og 960). Byggene ble i reguleringsplan fra 1989 forutsatt revet for etablering av byrom i kollektivknutepunktet på Nonneseter, i aksen mellom sentrum og Nygårdstangen. Statusen som revet ble opprettholdt da reguleringsplan for bybanen for delstrekningen mellom bystasjonen og sentrum ble godkjent i 2003. Eiendommen har ikke blitt innløst for gjennomføring av planen, og det har vist seg ikke å være nødvendig for bygging av bybanen isolert. En konsekvens av dette er at man gjør en ny vurdering av rammevilkårene, herunder reguleringsstatus, med sikte på fortsatt drift av sølvvarefabrikken i eksisterende bygninger. Som del av arbeidet må vi se nøye på hvilke konsekvenser en framtidsretta drift i sølvvarefabrikken vil ha for mulighetene til etablering av byrom i tilknytning til kollektivknutepunktet på Nonneseter, og som betydning for byromsakse mellom Nygårdstangen og sentrum. Samtidig må man ta stilling til adkomst og varelevering m.v. til sølvvarefabrikken. Det er en forutsetning for planarbeidet at hensynet til viktige kulturminner i området og etablering og drift av bybanen blir ivaretatt. Anbefalt forslag fra fagetaten I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 og i henhold til fullmakt, vedtas oppstart av reguleringsplan for gnr 166, bnr 959 og 960 og tilgrensende område i Kaigaten 1, plannr 60300000, vist på kart datert 29.05.2008. Reguleringsarbeidet tar sikte på å etablere tilfredsstillende rammevilkår for fortsatt drift i sølvvarefabrikken i eksisterende bygg på gnr 166, bnr 959 og 960. PLAN OG GEODATA Mette Svanes Etatsleder/ plansjef Ingunn Renolen Prosjektleder
SAKSUTREDNING Bakgrunn for saka Brødr Lohne Sølvvarefabrikk AS har i mange år oppfordret Bergen kommune om en avklaring av deres eiendom i Kaigaten. Siden 1989 har eiendommens reguleringsmessige status vært bygg som forutsettes fjernet. Eiendommen har ikke blitt innløst for gjennomføring av planen. Bybanekontoret så det heller ikke nødvendig å løse ut eiendommen for bygging av bybanen. Som en konsekvens av dette er det et ønske om å starte reguleringsarbeid med sikte på å sikre sølvvarefabrikken tilfredsstillende rammevilkår for fortsatt drift. Gjeldende situasjon i området. Lohne Sølvvarefabrikk AS består av 2 bygg, en fabrikkbygning i 3 og et annet forretningsbygg i 5 etasjer. Begge ble tatt i bruk i 1900. De ligger langs Kaigaten, vis-á-vis jernbanestasjonen og mellom to fredede tårn som er rester fra Nonneseter kloster. Det er kjent at det i grunnen i området finnes flere kulturminner etter klosteret. Baksiden av bygningene vender mot det gamle KIM-bygget, som nå er en del av Bergen Storsenter. Byggene har hver sin inngangsdør fra Kaigaten. Gatebredden i dag er 9,7 meter pluss 3,3 meter fortau på hver side. Bybanen vil med av/ på-stigningsplattform kreve 12,0 meter pluss fortau. Dette innebærer at det med dagens tilgjengelige areal vil bli trangt dersom området skal fungere godt som byrom i tillegg til et funksjonelt bybanestopp. Planhistorikk og dagens status I Reguleringsplan for Nonneseter fra 1989, la man opp til en totalsanering for å muliggjøre nye kontorlokaler sammen med ny kollektivterminal mellom bussog jernbanestasjonen. Bebyggelsesplanen for Nonneseter/ biblioteks-kvartalet, godkjent 1995, la til rette for utvidelse av biblioteket, samt kontor/ forretning i KIM-bygget. Plassen mellom biblioteket og Bergen Storsenter er avsatt til offentlig gang-, oppholds- og adkomstsone. I denne planen er Utsnitt av bebyggelsesplan for Nonneseter/ byggene til Brødr. Lohnes bibliotekskvartalet, godkjent i 1995 Sølvvarefabrikk AS forutsatt revet for kulturformål. Rester av tårnene til det gamle klosteret er regulert som fredet. Side 2 av 5
I konsekvensutredningen i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan for Nygårdstangen, aug 1999, ble det pekt på at det gjennom Nonneseter kan sikres gode romforløp i Kaigaten. Nonneseter blir beskrevet som et nøkkelområde for utvikling av Nygårdstangen som Bergen sentrums viktigste arealpotensial, der romforløpet fra Nonneseterklosteret vil være ryggraden i byutviklingen mot Store Lungegårdsvann, sett i sammenheng med opprioritering av gaterommene, kollektivknutepunktet og utpekt byutviklingsområde. Brødr. Lohnes sølvvarefabrikk sin status som bygg som forutsettes fjernet ble opprettholdt i Reguleringsplan for bybanen på delstrekningen mellom sentrum og bystasjonen, godkjent 29.09.2003. Eiendommen, og arealet mellom tårnene er her avsatt til offentlig byrom i tilknytning til holdeplass for bybanen. Grunnen er vist som fredet av hensyn til kulturminnene. I forbindelse med prosjektering av bybanen, ble det gjort vurdering omkring sikkerhet og behovet for å rive sølvvarefabrikken. Disse konkluderte med at bybanen kunne etablere holdeplass m.m. uten å rive eksisterende bygninger. Dette ga også sparte kostnader for bybanen. Konsekvenser av gjeldende reguleringsstatus. En reguleringsplan har ikke tilbakevirkende kraft, og så lenge eiendommen er bebygd kan eier ikke uten videre kreve eiendommen innløst. En fortsatt regulering der bygningen blir vist som forutsatt fjernet har slik sett ingen direkte konsekvenser på eksisterende drift. Men den får konsekvenser for ethvert søknadspliktig tiltak i forbindelse med mulig bruksendring eller utvidelse/ tilbygg som del av en eventuell modernisering eller utvida drift. Dette vil ha betydning for bedriftens driftsplaner i et mer langsiktig perspektiv. I tillegg innebærer det en usikkerhet for framtidig drift, dersom innløsning likevel skulle bli aktuelt innenfor planens juridiske tidshorisont på 10 år (altså innen 29.09.2013). Det har flere ganger tidligere vært dialog med Lohne Sølvvarefabrikk med sikte på å finne en alternativ lokalisering av bedriftens aktiviteter. Men en har ikke kommet fram til en løsning som var akseptabel for kommunen som byutvikler eller Brødrene Lohne som bedriftseier, verken økonomisk eller på annen måte. Målsetting for planarbeidet At saken kommer opp er en erkjennelse av den belastningen som Lohne Sølvvarefabrikk AS har levd under som en konsekvens av at bygningen har vært vist som bygg som forutsettes fjernet i snart 30 år, uten at den har vært innløst. Når heller ikke bybanekontoret var avhengig av å løse inn eiendommen, vil det være naturlig å se nærmere på rammevilkårene for videre drift i et mer langsiktig perspektiv. Side 3 av 5
Målsettingen med planarbeidet er å sikre tilfredsstillende driftsrammer for sølvvarefabrikken i et arealplanperspektiv, og se på mulighetene for en eventuell modernisering for en mer framtidsretta og/ eller effektiv drift Problemstillinger Så lenge eiendommen til Brødr. Lohne Sølvvarefabrikk AS har vært vist som offentlig byrom i tilknytning til kollektivknutepunktet, og som byromsakse mellom Nygårdstangen og sentrum, er det de senere årene gitt en rekke byggetillatelser i området, som gjør tidligere alternative løsninger umulige å gjennomføre i dag. Dette betyr at behovet for byrom i området og alternative lokaliseringer av dette må vurderes på nytt, sett i forhold til etablert situasjon i området og gjeldende planer. Med utgangspunkt i at framtidig drift av sølvvarefabrikken fortsatt skal skje i eksisterende lokaler i Kaigaten, må følgende vurderes spesielt i planarbeidet: Konsekvenser i forhold til byromsdannelse i aksen Nygårdstangen sentrum Konsekvenser for Nonneseter som bybanestopp Konsekvenser for passasjerer i tilknytning til Nonneseterområdet som kollektivknutepunkt Framtidig bruk av bygget som i dag rommer sølvvarefabrikken, tilkomst samt behovet for varelevering. Dette må sees spesielt i forhold til nært forestående opprusting av plassen mellom biblioteket og Bergen Storsenter. Alternative tiltak for å sikre sølvvarefabrikkens drift og utvikling. Vilkår for arealbruken som sikrer at eiendommen ikke blir tatt i bruk til annen virksomhet, eller videreutviklet på en måte som forverrer situasjonen for byromsdannelse ytterligere. Arbeidet må skje i nært samarbeidet med Riksantikvaren for å sikre hensyn til kjente kulturminner i området og potensialet for ukjente, automatiske fredete kulturminner, samt vurdering av sølvvarefabrikkens egen kulturhistoriske verdi. I tillegg må det være en forutsetning for planarbeidet at hensynet til etablering og drift av bybanen blir ivaretatt, og at muligheter for nødvendig tiltak som etablering og feste av tekniske installasjoner i tilknytning til bybanen m.v. blir sikret, herunder veggfester for kjøreledning. Planområdet Planområdet omfatter den delen av bybanen som inkluderer sølvvarefabrikken og bybanestoppet på Nonneseter, samt tilstrekkelig areal mot sør for å kunne finne tilfredsstillende løsninger for atkomst og varelevering, som vist på kartutsnittet under. Side 4 av 5
Gnr 166, bnr 959 og 960, Kaigaten 1 Nonneseter Dato: 29.05.2008 Dokumentliste Dok. Type Dok.dato Beskrivelse Fra/Til 1 N 30.04.2008 Oppstart reguleringsarbeid av plan nr 60300000 Plan og geodata -> BKMB Side 5 av 5